Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 468953 CU EXPL 06-4720 ec
toevoeging gedaagde nr: 4FR1766
vonnis d.d. 31 januari 2007
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
WONINGBOUWVERENIGING DE KOMBINATIE,
gevestigd te Zeist,
verder ook te noemen de Kombinatie,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
tegen:
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: J.J.C. van Haren.
Verdere verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het vonnis van 29 november 2006. De Kombinatie heeft hierna een akte genomen, waarop door [gedaagde] bij akte heeft gereageerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
1.
Tussen partijen staat het volgende vast:
- De Kombinatie heeft met ingang van 1 maart 1992 de woning aan [adres] te [woonplaats] verhuurd aan de heer [F]. Zijn echtgenote, mevrouw [B], is van rechtswege medehuurder geworden.
- [F] is op 1 augustus 2002 in Marokko overleden.
- [Gedaagde] heeft op 27 juli 2005 mondeling aan de Kombinatie meegedeeld dat hij in de woning woont, dat hij geld daarvoor betaalde aan de kinderen van [F] en [B], dat [F] was overleden en dat hij niet wist waar [B] verbleef.
- Bij verstekvonnis van 30 november 2005 is (onder meer) de huurovereenkomst tussen de Kombinatie en [B] ontbonden en is [B] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Dit vonnis is aan [B] niet in persoon betekend op 21 december 2005, door achterlating van het exploit op het adres [adres].
- In de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA) van de gemeente Zeist staan de volgende inschrijvingen geregistreerd voor het adres [adres] vanaf maart 1992:
31 maart 1992 tot 10 februari 1993: [naam]
15 april 1992 tot 1 augustus 2002: [naam]
11 mei 1992 tot 6 mei 1993: [naam]
25 januari 1993 tot 22 december 1994: [naam]
12 februari 1993 tot 8 april 1993: [naam]
30 maart 1994 tot 11 april 1995: [naam]
3 april 1995 tot 6 november 1995: [naam]
21 oktober 1996 tot 10 april 2006: [naam]
11 oktober 2002 tot 28 september 2005: [naam]
14 oktober 2002 tot 27 september 2005: [naam]
11 juni 2003 tot 6 mei 2004: [naam] en
31 oktober 2002 tot en met heden: [gedaagde].
2.
De Kombinatie vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair te verklaren voor recht dat tussen de [F] / [B] en [gedaagde] geen overeenkomst van (onder)huur is gesloten en dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen, zowel primair als subsidiair met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en vergoeding van schade/huurbetaling ad € 262,01 per maand vanaf 1 oktober 2006 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[Gedaagde] voert verweer tegen deze vordering en stelt zich op het standpunt dat hij rechtsgeldig huurder van de woning is en geen grond voor ontbinding en ontruiming bestaat.
3.
Voor de beoordeling van de vordering is van belang dat vast staat dat de Kombinatie eerst in de loop van deze procedure ervan op de hoogte is geraakt dat [B] naar alle waarschijnlijkheid in de loop van 2004 is overleden. Een overlijdensverklaring hebben partijen niet gezien, maar informatie van derden uit september 2006 is voor hen reden het overlijden van [B] –in elk geval in deze procedure- als vaststaand aan te nemen. Ook in het GBA is het overlijden van [B] (nog) niet geregistreerd. Wel is per 10 april 2006 geregistreerd dat zij niet meer op het adres [adres] woont, met als reden “vertrek”.
Met partijen gaat de kantonrechter in deze procedure uit van het overlijden van [B] op enig moment in 2004.
4.
Vast staat dat tussen de Kombinatie en [gedaagde] nimmer een rechtstreekse huurovereenkomst tot stand is gekomen. De vraag doet zich dan voor of [gedaagde] op enig moment van rechtswege de positie van huurder heeft verkregen. [Gedaagde] stelt dat dit het geval is op grond van artikel 7:269 BW Pro. Toepassing van dit artikel vereist onder meer
a. beëindiging van de huurovereenkomst tussen de Kombinatie en de huurders,
b. onderhuur
c. een zelfstandige woning.
Op al deze onderdelen verschillen partijen van inzicht. Bovendien acht de Kombinatie een beroep van [gedaagde] op dit artikel in strijd met de redelijkheid en billijkheid, nu het op de weg van [gedaagde] gelegen heeft de Kombinatie te informeren over het overlijden van [B] en [gedaagde] er geen misbruik van mag maken dat de Kombinatie pas in 2006 van dit overlijden op de hoogte is gekomen.
[Gedaagde] stelt het volgende:
Door het overlijden van [B] is in 2004 de huurovereenkomst van haar en de Kombinatie beëindigd op grond van artikel 7:268 lid 6 BW Pro.
[F] en [B] hebben in 1999 de woning verlaten en zijn naar Marokko teruggekeerd. [Gedaagde] heeft toen met [F] en [B] een mondelinge overeenkomst van onderhuur gesloten, met de uitdrukkelijke voorwaarde dat [F] en [B] in de woning mochten terugkeren als het hen in Marokko niet zou bevallen. Een schriftelijke (onder)huurovereenkomst is niet opgemaakt.
[Gedaagde] is in 1999 in de woning gaan wonen, maar heeft zich pas later op het adres laten registreren in het GBA. Hij heeft de huurpenningen steeds voldaan aan [F] en [B] door betaling daarvan in contanten aan de heren [A], goede vrienden van [F] en [B], aldus steeds [gedaagde]. Degenen die op het adres ingeschreven hebben gestaan hebben er niet gewoond.
De Kombinatie betwist dat [gedaagde] al in 1999 in de woning is gaan wonen en de woning van [B] en [F] in onderhuur gekregen heeft. Onder verwijzing naar de gegevens uit het GBA stelt zij zich op het standpunt dat [gedaagde] in oktober 2002 als medebewoner in de woning is gekomen, waar op dat moment de heren [A] reeds woonden, zodat de woning in elk geval niet als zelfstandige woning voor [gedaagde] kan worden beschouwd. Van onderhuur blijkt niets, nu ondanks herhaalde verzoeken van de Kombinatie een overeenkomst noch bewijzen van betalingen of andere onderbouwing getoond worden. Nu de Kombinatie niet van het overlijden van [B] op de hoogte is gesteld noch anderszins kon zijn, is de huurovereenkomst ontbonden door het verstekvonnis van 30 november 2005, dat op het adres van [B] betekend is.
5.
De huurovereenkomst eindigt niet door het overlijden van de huurder. Indien er echter geen medehuurder of samenwoner “achterblijft”, volgt uit artikel 7:268 lid 6 BW Pro dat de huurovereenkomst eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dit brengt mee dat de overeenkomst tussen [B] en de Kombinatie aan het eind van de tweede maand na het overlijden van [B] geëindigd is. Nu niet nader bekend is wanneer [B] overleden, maar slechts dat het “in 2004”is geweest, is kan slechts worden vastgesteld in ieder geval op 1 maart 2005 een einde aan de huurovereenkomst is gekomen.
6.
Voor de stelling van [gedaagde] dat [F] en [B] tot onderhuur van de (hele) woning aan hem zijn overgegaan is geen onderbouwing gegeven. Ook voor de door hem gestelde kontante betaling van de huurprijs is geen onderbouwing, bijvoorbeeld in de vorm van kwitanties of schriftelijke verklaringen gegeven. Bij dupliek voert [gedaagde] aan dat hij de huurpenningen contant aan de heren [A] heeft betaald, die zorg droegen voor doorbetaling daarvan aan [F] en [B]. Over de betalingen in periode nà het overlijden van [B] stelt hij niets. Bij repliek is, onweersproken, door de Kombinatie gesteld dat [gedaagde] in juli 2005 aan haar gemeld heeft te betalen aan de kinderen van [B] en [F]. Evenmin is duidelijk door wie en op welke wijze na het overlijden van [B] de betalingen van de huur aan de Kombinatie is voortgezet.
Ook het moment waarop [gedaagde] de woning heeft betrokken is onduidelijk. Bij conclusie van antwoord van 12 juli 2006 stelt [gedaagde] dat [F] en [B] “ongeveer zes jaar geleden” naar Marokko zijn vertrokken en hem de woning in onderhuur gegeven hebben. Naar hij bij dupliek stelt was dit “in 1999”, wat geen zes, maar zeven jaar geleden zou betekenen. In het GBA heeft hij zich per 31 oktober 2002 op het adres laten opnemen.
Voor zijn stelling dat [gedaagde] er eerder dan per 31 oktober 2002 is gaan wonen heeft hij geen bewijs of ondersteunende verklaringen overgelegd.
Gelet op het voorgaande is thans onvoldoende aannemelijk dat tussen [F] en [B] enerzijds en [gedaagde] anderzijds een onderhuurovereenkomst met betrekking tot de woning is gesloten. [gedaagde] biedt aan bewijs te leveren van deze overeenkomst. Van dit aanbod zal om proceseconomische redenen (nog) geen gebruik worden gemaakt, gelet op het volgende.
7.
In het geval dat [gedaagde] zou worden toegelaten het genoemde bewijs te leveren en hij daarin slaagt, zal dit leiden tot de conclusie dat de primair gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. De vraag doet zich voor of deze eventuele vaststelling [gedaagde] zal baten. Ter zake van het subsidiair gevorderde overweegt de kantonrechter namelijk het volgende.
Artikel 7:270a BW legt op de onderhuurder de verplichting mededeling te doen aan de verhuurder van het voortzetten van de huurovereenkomst. Uitgaande van een directe (onder)huurrelatie tussen [gedaagde] en [B] na het overlijden van [F], lijkt het aannemelijk dat [gedaagde] op enig moment van het overlijden van [B] op de hoogte is geraakt. Immers voor de huurbetalingen moet hij ofwel direct contact gehad hebben met [B], zoals de Kombinatie veronderstelt, ofwel tenminste indirect met haar in contact hebben gestaan. Indien, zoals [gedaagde] stelt, de betalingen via goede vrienden van [B] zijn verlopen ligt het voor de hand dat dezen – met wie [gedaagde] voor de maandelijkse contante betalingen geregeld contact gehad moet hebben- [gedaagde] over het overlijden van hun vriendin/de verhuurster hebben geïnformeerd. Indien de betalingen, zoals [gedaagde] kennelijk in juli 2005 aan de Kombinatie heeft gezegd, via de kinderen van [B] en [F] zijn gelopen, ligt te meer voor de hand dat zij het overlijden van hun moeder aan [gedaagde] zullen hebben gemeld.
Het was dan de plicht van [gedaagde] de Kombinatie over het overlijden van [B], en het voortzetten van de huur door hem, te informeren. Het zou in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn indien [gedaagde], door die melding na te laten, thans met succes een beroep zou kunnen doen op het verstrijken van de zesmaandstermijn van artikel 7:269 lid 2 BW Pro.
In het geval ook [gedaagde] niet eerder dan tijdens deze procedure bekend is geworden met het overlijden van [B] is de vraag voor wiens risico de onbekendheid met (het overlijden van [B] en) het eindigen van de huurovereenkomst moet komen.
De Kombinatie stelt zich terecht op het standpunt dat –voor zover uitgegaan zou moeten worden van onderhuur van zelfstandige woonruimte- de periode van zes maanden eerst is begonnen op het moment dat de Kombinatie ermee bekend kon zijn dat [B] overleden is. Nu onbetwist is dat dit pas in september 2006 bekend is geworden en niets is gesteld of gebleken waaruit volgt dat de Kombinatie eerder met het overlijden bekend had kunnen zijn, is de termijn van artikel 7:269 lid 2 BW Pro nog niet voltooid.
8.
De Kombinatie vordert de beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde], op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Daartoe voert zij aan dat de onderhuurovereenkomst de kennelijke strekking heeft gehad de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, dat [gedaagde] onvoldoende financiële waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur, dat hij geen woonvergunning heeft of zal krijgen, en dat het woonruimteverdelingsbeleid van de Kombinatie doorkruist wordt.
[Gedaagde] heeft tegen deze argumenten verweer gevoerd. Hij heeft echter -ondanks het verzoek van de Kombinatie om informatie- nagelaten te onderbouwen dat hij wel voldoende financiële waarborg biedt en in aanmerking komt voor een woonvergunning. Nu onbetwist is dat meermalen huurachterstanden zijn ontstaan, waaronder in 2005 een huurachterstand van € 1.039,80, komt deze vordering van de Kombinatie voor toewijzing in aanmerking.
9.
Voor beoordeling van de primaire vordering van de Kombinatie tot verkrijging van een verklaring voor recht dient de status van [gedaagde] als (onder)huurder van zelfstandige woonruimte vast komen te staan. Zoals overwogen is daar bewijslevering door [gedaagde] voor nodig. Nu in elk geval de subsidiaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar is, zal de Kombinatie in de gelegenheid worden gesteld desgewenst de primaire vordering in te trekken, dan wel aan te geven daarop een beslissing te verlangen.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 14 februari 2007 te 9.30 uur, waar de Kombinatie zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen hierboven onder 9 is overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 31 januari 2007.