Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 197431 / HA ZA 05-1389
Vonnis van 22 november 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. de naamloze vennootschap
[eiser sub 3],
gevestigd te Utrecht,
eisers,
procureur mr. B.F. Keulen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1],
gevestigd te Houten,
gedaagde,
procureur voorheen mr. P.C.W. Viëtor, thans mr. A. Moret,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE IJSSELSTEIN,
zetelend te IJsselstein,
gedaagde,
procureur mr. L.A.M. van Kippersluis.
Partijen zullen hierna [eisers], [gedaagde sub 1] en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusies van antwoord
- de conclusie van repliek, tevens houdende vermeerdering van eis
- de conclusies van dupliek
- akte uitlating producties van de zijde van [eisers]
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 Eisers sub 1 en 2, verder afzonderlijk te noemen: [eisers sub 1 en 2], vormen tezamen de Maatschap [naam maatschap], verder te noemen: de maatschap. De maatschap is eigenaresse van het perceel met kantoorpand en andere aanhorigheden, gelegen aan het [adres], kadastraal bekend gemeente IJsselstein [sectie en nummer]. Eiseres sub 3, verder te noemen: de vennootschap, huurt het pand van de maatschap (althans heeft dit gehuurd).
2.2 De gemeente is eigenaresse van het aangrenzende perceel, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente IJsselstein [sectie en nummer]. Hieronder is een kaart met betrekking tot de kadastrale situatie opgenomen.
2.3 In 2001 heeft de gemeente een prijsvraag uitgeschreven voor de ontwikkeling van seniorenwoningen op haar perceel. In de in opdracht van de gemeente door de vennootschap, opgestelde "Uitgangspunten prijsvraag IJsselstein" is onder meer opgenomen:
"(...)
Gezien de grote parkeerdruk op de binnenstad van IJsselstein en het verwijderen van het parkeren op maaiveld aan het Kronenburgplantsoen dienen op beide locaties ondergrondse parkeergarages gerealiseerd te worden. (...)
Als ontwerpuitgangspunten gelden:
(...)
- 2 ondergrondse parkeergarages met minimaal 50 parkeerplaatsen. (...)"
2.4 [Gedaagde sub 1] heeft op de prijsvraag van de gemeente een "Grondaanbieding en planinvulling" gedaan (d.d. 22 februari 2001), waarin onder meer het volgende is opgenomen:
"(...)
Er is sprake van 51 parkeerplaatsen met de mogelijkheid voor 17 appartementseigenaren ook de berging als garagebox te gebruiken. Overige parkeerplaatsen worden de koop aangeboden aan gebruikers van de bedrijfsruimte, omwonenden en bedrijven uit de omgeving. (...)"
2.5 De gemeente heeft de aanbieding van [gedaagde sub 1] geaccepteerd.
2.6 In november 2001 heeft de maatschap met [gedaagde sub 1] een koop-/ruilovereenkomst gesloten, die - voor zover relevant - luidt als volgt:
"(...)
A. CONSIDERANS
(...)
2. [gedaagde sub 1] heeft een bouwplan ontwikkeld bestaande uit onder meer twintig (20) appartementen met ruimte voor zorgfuncties, een bedrijfsruimte en een parkeergarage, hierna te noemen: het bouwplan.
3. [gedaagde sub 1] heeft een gedeelte van het perceel [eisers sub 1 en 2], hierna te noemen: de strook [eisers sub 1 en 2], (...) uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer één are (1 are), van het perceel kadastraal bekend als gemeente IJsselstein [sectie en nummer], nodig voor de uitvoering van het bouwplan.
4. [eisers sub 1 en 2] heeft behoefte aan extra parkeerplaatsen.
5. Partijen hebben in voormeld kader overeenstemming bereikt over de verkoop en overdracht van de strook door [eisers sub 1 en 2] aan [gedaagde sub 1], de verkoop en overdracht van dertien (13) aaneengesloten parkeerplaatsen in de tot het bouwplan behorende parkeergarage, hierna te noemen: de parkeerplaatsen (...).
(...)
B. Overeenkomst
1. Koop strook [eisers sub 1 en 2]. Koop parkeerplaatsen
1. [Eisers sub 1 en 2] heeft op 1 september 2001, hierna te noemen de sluitingsdatum, verkocht aan [gedaagde sub 1], die heeft gekocht: de strook [eisers sub 1 en 2].
2. [Gedaagde sub 1] heeft op de sluitingsdatum verkocht aan [eisers sub 1 en 2], die heeft gekocht: de parkeerplaatsen.
3. De hiervoor sub 1 en 2 vermelde ruil vindt plaats zonder toegift, behoudens de hierna door partijen aangegane nevenverplichtingen. De waarde van de strook [eisers sub 1 en 2] wordt gesteld op driehonderdvijfentwintig duizend gulden (f 325.000,00).
4. De strook [eisers sub 1 en 2] en de parkeerplaatsen worden hierna zowel samen als ieder afzonderlijk aangeduid als: het registergoed.
(...)
VERPLICHTING TOT OVERDRACHT EN DATUM VAN LEVERING
Artikel 2
(...)
2. De levering vindt plaats binnen één (1) maand nadat [gedaagde sub 1] de overige percelen grond ten behoeve van het bouwplan van de gemeente IJsselstein heeft verworven op zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen (...).
E. Overige afspraken
1. Medewerking [eisers sub 1 en 2] vestiging erfdienstbaarheden
[Eisers sub 1 en 2] verplicht zich jegens [gedaagde sub 1] om tezijnertijd mee te werken aan de vestiging ten behoeve van het bouwplan en ten laste van het perceel [eisers sub 1 en 2] van de erfdienstbaarheden van vluchtweg uitsluitend in geval van nood.
2. Medewerking [eisers sub 1 en 2] bouwplan en bouwwerkzaamheden
1. [Eisers sub 1 en 2] verplicht zich jegens [gedaagde sub 1] zich te onthouden van het indienen van bezwaren tegen het bouwplan voorts de te voeren bestuursrechtelijke procedures van [gedaagde sub 1] ter verkrijging door [gedaagde sub 1] van de nodige (bouw)vergunningen, in geen enkel ander opzicht te belemmeren en op eerste verzoek van [gedaagde sub 1] aan voormelde te voeren bestuursrechtelijke procedures mee te werken. (...)
3. Optie voor [eisers sub 1 en 2] tot koop van een woonappartement in het bouwplan
1. [Gedaagde sub 1] verleent hierbij aan [eisers sub 1 en 2] (...) het (...) recht om in het bouwplan een woonappartement te kopen en in eigendom te aanvaarden (...)."
2.7 Bij brief van 13 mei 2003 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] - voor zover relevant - het volgende medegedeeld:
"(...) Indien [gedaagde sub 1] besluit om met het project 'Kronenburgerhof' te IJsselstein te stoppen zal zij eerst [eisers sub 1 en 2] en nader te noemen belegger voor een periode van twee weken, exclusief het recht van koop, geven. Het besluit om te stoppen volgt wanneer op 1 december 2003 minder dan 60% van de appartementen is voorverkocht. (...)"
2.8 Op 6 november 2003 heeft [eiser sub 2] aan [gedaagde sub 1] een brief gezonden met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
"(...) Sinds begin 2001 heeft uw organisatie getracht om het project aan het Kronenburgplantsoen tot uitvoering te brengen. Beoogde datum start bouw daarbij was medio 2001. Inmiddels blijkt, tot ieders spijt, dat de verkoop achterblijft bij de verwachtingen. Naar onze wetenschap is er momenteel niet één woning verkocht.
Alhoewel dit vooral voor [gedaagde sub 1] teleurstellend moet zijn, heeft een en ander ook grote consequenties voor [eisers sub 1 en 2] en de eigenaar van het object [adres], [naam maatschap].
Immers, de Maatschap zou een deel van haar kavel ter beschikking stellen voor het project, in ruil voor 13 parkeerplaatsen in de kelder van uw project. Zoals u weet hebben wij tijdelijk de beschikking over een aantal plaatsen bij het verzorgingstehuis Isselwaerde. Echter, Isselwaerde zal vanaf 2004/5 haar complex gaan renoveren en vergroten. Daarbij zullen onze plaatsen vervallen en zijn wij aangewezen op de plaatsen in uw kelder.
Duidelijk is nu dat deze niet beschikbaar zullen zijn en dat wij aangewezen zijn op het openbaar gebied. Dit is voor ons niet aanvaardbaar. Wij zullen dus onze positie in dezen geheel moeten heroverwegen. In ons laatste gesprek met de heer [L.] heeft hij bevestigd dat [gedaagde sub 1] zichzelf tot 1 januari 2004 de tijd heeft gegeven om de vereiste voorverkoop te realiseren. Wij hebben daarop aangegeven dat dit voor de Maatschap ook de uiterste datum is waarop [gedaagde sub 1] dient te zijn aangevangen met de bouw, dan wel aan de aannemer een schriftelijke onvoorwaardelijke opdracht dient te hebben verstrekt om binnen drie maanden te starten met de bouw van het project.
Indien dit niet het geval is, nemen wij aan dat u het project niet zult voortzetten. Wij hebben afgesproken en per brief d.d. 21 maart 2003 bevestigd dat wij dan als eerste in de gelegenheid zullen worden gesteld om met de gemeente in contact te treden om het project, al dan niet met een nieuw plan, toch verder te brengen. Daarbij treedt [gedaagde sub 1] geheel terug en zijn wij jegens elkaar vrij.
Concluderend bevestigen wij dat wij uiterlijk op 27 december a.s. een definitief, schriftelijk bericht van u zullen krijgen over de start bouw per 1 januari 2004 c.q. het staken van het project door [gedaagde sub 1]. In die zin dient u dit schrijven dan ook als een opzegging van de overeenkomst te beschouwen.
Wij hopen desalniettemin dat u tot uitvoering zult besluiten en zien uw berichten dienaangaande graag tegemoet. (...)"
2.9 Bij brief van 23 december 2003 heeft [gedaagde sub 1] als volgt op de brief van 6 november 2003 gereageerd:
" (...)Wij delen u hierbij mede dat wij niet voor 1 januari 2004 starten met de realisatie van bovengenoemd project. Wij kunnen derhalve, zoals u schrijft in de laatste alinea van uw brief, instemmen met de beëindiging van de koop/ruilovereenkomst getekend op 22 en 26 november 2001.
Dit betekent echter niet dat [gedaagde sub 1] stopt met het project. Er is sprake van een ontwikkeling binnen de huidige bouwmassa, teneinde een intensivering van het aantal appartementen te bewerkstelligen. In dat kader zal [gedaagde sub 1] zich inspannen om zo mogelijk nog een aantal parkeerplaatsen ten behoeve van [eisers sub 1 en 2] te realiseren.
Na afstemming met de gemeente over onze aangepaste plannen zullen wij u vrijblijvend benaderen voor het maken van nadere afspraken. (...)"
2.10 Op 14 april 2004 heeft [eiser sub 2] een brief gezonden aan [gedaagde sub 1] met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
"(...) In het kader van de voortgang van de plannen aan het Kronenburgplantsoen te IJsselstein vragen wij gaarne uw aandacht voor het navolgende.
Op 26 april a.s. heeft u een gesprek met wethouder Metaal, een en ander in overleg met de heer De Vries van Delta Lloyd Vastgoed. Tijdens dat gesprek komt een aangepast ontwerp ter tafel. Wij kennen dit ontwerp niet, maar zouden het zeer op prijs stellen dit ontwerp, voorafgaand aan het gesprek, te kunnen beoordelen en bespreken. Uit informatie van derden hebben wij enkele hoofdpunten kunnen distilleren en die baren ons grote zorgen.
U weet dat de gemeente u een tweede kans heeft gegeven om dit plan te ontwikkelen. Een van de randvoorwaarden die u van de wethouder heeft meegekregen is, dat er een adequate oplossing voor het parkeren van [eisers sub 1 en 2] gevonden moet worden. Hij heeft ons dit heden nog bevestigd. Die oplossing dient te liggen in de geest van de eerder gemaakte afspraken over het aantal (13) en kwaliteit van de plaatsen. Wij hebben onze medewerking aan de plannen altijd gebaseerd op het respecteren van onze gerechtvaardigde belangen ter plaatse. Dat is onlangs nog mondeling door [eiser sub 1] en uzelf bevestigd, waarbij verwezen is naar de overeenkomst tussen partijen. Als wij de huidige informatie juist interpreteren, zouden die uitgangspunten niet gehanteerd zijn.
Los van de inhoudelijke kant, vinden wij het onbegrijpelijk en niet elegant dat u, zonder voorafgaand overleg en in strijd met de afspraken, plannen die wij niet kennen met B&W gaat bespreken en waarvan u kunt vermoeden dat deze plannen voor ons niet acceptabel zijn. (...)
Wij hopen dat u voorafgaand overleg verkiest boven de nu ingeslagen weg (...)"
2.11 Bij brief van 31 januari 2005 heeft de raadsman van [eisers] [gedaagde sub 1] aanspraak gemaakt op nakoming van de koop-/ruilvereenkomst.
2.12 Bij vonnis van 23 maart 2006 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de in kort geding ingestelde vorderingen van [eisers] tegen [gedaagde sub 1] en de gemeente afgewezen. [Eisers] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
3. Het geschil
3.1 [Eisers] vordert - samengevat - na eiswijziging:
ten aanzien van [gedaagde sub 1]
a. dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koop-/ruilovereenkomst geldend is en derhalve de rechtsverhouding met [eisers] beheerst, alsmede dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekortgeschoten is in deze overeenkomst, althans door deze niet-nakoming dan wel handelwijze in strijd met het burenrecht onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens [eisers];
b. dat [gedaagde sub 1] veroordeeld wordt om met [eisers] in overleg te treden over het nieuwe bouwplan of ontwerp van het project teneinde het in overeenstemming te brengen met de koop-/ruilovereenkomst, althans zodanig aan te passen dat het de uitdrukkelijke, schriftelijke instemming van [eisers] verkrijgt, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
c. dat [gedaagde sub 1] veroordeeld wordt haar verplichtingen uit hoofde van de koop-/ ruilovereenkomst alsnog deugdelijk na te komen en het project uit te doen voeren overeenkomstig het oorspronkelijke bouwplan, indien het onder b. bedoelde overleg niet binnen een termijn van vier weken leidt tot de uitdrukkelijke schriftelijke instemming van [eisers];
d. dat [gedaagde sub 1] verboden wordt om zonder uitdrukkelijke schriftelijke instemming van [eisers] te starten met de uitvoering van het nieuwe bouwplan of ontwerp van het project, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
ten aanzien van de gemeente
e. dat de rechtbank voor recht verklaart dat de gemeente jegens [eisers] toerekenbaar tekortgeschoten is in haar toezegging of afspraak tot voorziening in de parkeerbehoefte van [eisers], althans door deze niet-nakoming dan wel handelwijze in strijd met het burenrecht jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens [eisers];
f. dat de gemeente veroordeeld wordt om met [eisers] in overleg te treden over het nieuwe bouwplan of ontwerp van het project teneinde het in overeenstemming te brengen met de koop-/ruilovereenkomst en de toezegging, althans zodanig aan te passen dat het de uitdrukkelijke, schriftelijke instemming van [eisers] verkrijgt, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
g. dat de gemeente veroordeeld wordt haar verplichtingen uit hoofde van haar toezegging of de afspraak tot voorziening in de parkeerbehoefte van [eisers] alsnog deugdelijk na te komen en het project uit te doen voeren overeenkomstig het oorspronkelijke bouwplan, indien het onder f. bedoelde overleg niet binnen een termijn van vier weken leidt tot de uitdrukkelijke schriftelijke instemming van [eisers];
h. dat de gemeente verboden wordt om zonder uitdrukkelijke schriftelijke instemming van [eisers] het nieuwe bouwplan of ontwerp van het project op haar perceel te doen uitvoeren of de uitvoering daarvan te gedogen dan wel op enigerlei wijze haar medewerking te verlenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
ten aanzien van beide gedaagden
i. dat [gedaagde sub 1] en de gemeente veroordeeld worden in de kosten van deze procedure.
3.2 [Gedaagde sub 1] en de gemeente voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Ten aanzien van het geschil tussen [eisers] en [gedaagde sub 1]
4.1 De kern van het geschil tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] betreft het antwoord op de vraag of de koop-/ruilovereenkomst tussen partijen nog geldt (standpunt [eisers]), dan wel dat deze op rechtsgeldige wijze is geëindigd (standpunt [gedaagde sub 1]). In dit kader dient beoordeeld te worden welke betekenis partijen hebben mogen toekennen aan de inhoud van de brief van [eisers] van 6 november 2003 en de daarop volgende correspondentie en handelwijze van partijen.
4.2 De rechtbank begrijpt dat partijen niet van mening verschillen over het feit dat [eisers] met de brief van 6 november 2003 heeft beoogd de koop-/ruilovereenkomst voorwaardelijk op te zeggen. Zij verschillen van mening over de voorwaarden waaronder de opzegging plaatsvond en de betekenis die toekomt aan de correspondentie en handelwijze van partijen na 6 november 2003.
4.3 [Eisers] sluit de brief van 6 november 2003 aan [gedaagde sub 1] af met de zin "In die zin dient u dit schrijven dan ook als een opzegging van de overeenkomst te beschouwen." De vraag die beantwoord moet worden is, hoe partijen de woorden "In die zin" redelijkerwijs hebben mogen begrijpen. Dat wordt uit de daaraan voorafgaande inhoud van de brief niet geheel duidelijk. De strekking van de brief is wel duidelijk. [Eisers] geeft aan dat hij vanwege het sluiten van een bepaalde parkeergelegenheid op relatief korte termijn aangewezen is op de parkeerplaatsen in de kelder van het seniorencomplex, die bij de koop-/ ruilovereenkomst aan [eisers] zijn verkocht, alsmede het onaanvaardbaar te vinden dat deze niet beschikbaar zullen zijn en dat hij aangewezen is op het openbaar gebied. Vervolgens geeft [eisers] in de brief aan [gedaagde sub 1] een termijn tot eind december 2003 om schriftelijk mede te delen dat zij start met de bouw per 1 januari 2004 (dan wel een aannemer een schriftelijke onvoorwaardelijke opdracht heeft verstrekt om binnen 3 maanden te starten met de bouw van het project), dan wel het project staakt (en [eisers] in de gelegenheid stelt het project zelf verder te brengen). De strekking van de brief is derhalve dat indien niet op korte termijn uitzicht is op realisering van het project en de gekochte parkeerplaatsen, de koop-/ruilovereenkomst als opgezegd dient te gelden.
4.4 Vervolgens heeft zich een scenario voorgedaan, dat niet als zodanig in de brief is vermeld. Immers, bij brief van 23 december 2003 heeft [gedaagde sub 1] aan [eisers] medegedeeld dat zij niet zal starten met de realisatie van het project, maar evenmin het project zal staken, doch het bouwplan zal aanpassen. Zij heeft vervolgens toegezegd om zich bij het nieuwe bouwplan in te spannen om zo mogelijk nog een aantal parkeerplaatsen ten behoeve van [eisers] te realiseren. In dezelfde brief geeft [gedaagde sub 1] aan dat zij kan instemmen met de beëindiging van de koop-/ruilovereenkomst overeenkomstig de opzegging als vervat in de brief van 6 november 2003 van [eisers]. Hieruit blijkt dat [eisers] de brief van 6 november 2003 aldus heeft begrepen, dat ook indien zij door zou gaan met het project, maar nog niet tot spoedige uitvoering daarvan zou overgaan, de koop-/ruilovereenkomst voor opgezegd moest worden gehouden.
4.5 Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde sub 1] de brief van 6 november 2003 ook als zodanig mogen begrijpen. Immers, doordat [gedaagde sub 1] niet op korte termijn zou starten met de realisatie van project, maar tot aanpassing van het bouwplan zou overgaan in die zin dat hooguit nog een aantal parkeerplaatsen ten behoeve van [eisers] zouden worden gerealiseerd, was er niet op korte termijn uitzicht op realisering van de door [eisers] gekochte parkeerplaatsen en nakoming van de koop-/ ruilovereenkomst. Er was een nieuwe situatie ontstaan. [gedaagde sub 1] zou een nieuw bouwplan ontwerpen en het was zeer onzeker of er in het nieuwe bouwplan überhaupt parkeerplaatsen voor [eisers] zouden resteren, en of daarvoor de strook grond van [eisers] noodzakelijk zou zijn. Tegen het nieuwe bouwplan zou tevens weer bezwaar en beroep openstaan.
4.6 Uit de handelwijze van [eisers] na ontvangst van de brief van [gedaagde sub 1] moet worden afgeleid dat [eisers] ook het derde scenario onder de opzegging had begrepen, dan wel heeft berust in de constatering door [gedaagde sub 1] van het einde van de koop-/ ruilovereenkomst, en wel op grond van het volgende.
4.6.1 [Eisers] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij tegen de inhoud van de brief van 23 december 2003, en dan in het bijzonder tegen de instemming met de beëindiging van de koop-/ruilovereenkomst, heeft geprotesteerd. Indien [eisers] bij het derde scenario [gedaagde sub 1] onverkort had willen houden aan haar verplichting tot het verstrekken van de gekochte parkeerplaatsen, had het voor de hand gelegen dat hij dat wél, en ook schriftelijk, zou hebben gedaan. Zeker nu [eisers] als ervaren projectontwikkelaar de juridische relevantie van de brief van [gedaagde sub 1] moet hebben onderkend. Hij heeft echter geen enkel schriftelijk stuk overgelegd waaruit zijn protest blijkt, noch voldoende onderbouwd gesteld op welk moment en op welke wijze hij zijn (mondelinge) protest aan [gedaagde sub 1] kenbaar zou hebben gemaakt.
Anders dan [eisers] stelt, kan in de brief van 14 april 2004 geen beroep op nakoming van de koop-/ruilovereenkomst worden gelezen. In deze brief baseert [eisers] zijn verzoek tot overleg niet op de overeenkomst, maar op de randvoorwaarden die de gemeente stelde terzake van het ontwikkelen van een bouwplan ter plaatse. Hij refereert in de brief slechts aan de overeenkomst in die zin dat de oplossing voor de parkeerplaatsen gelegen dient te zijn "in de geest [cursief toevoeging rechtbank] van de eerder gemaakte afspraken", alsmede op basis van het "respecteren van onze gerechtvaardigde belangen ter plaatse". Verder is niet duidelijk welke afspraken worden bedoeld in de vierde alinea van de brief, maar deze zien - gezien de context - slechts op de procedurele kant van de handelwijze van [gedaagde sub 1].
4.6.2 Voorts moet uit de door [gedaagde sub 1] overgelegde verklaringen worden afgeleid dat [eisers] nog tijdens een 'minnelijk overleg' op 15 december 2004 expliciet heeft verklaard dat "de oude deal van tafel is". De aanwezigen hebben deze verklaring allemaal aldus begrepen dat met de 'oude deal' gedoeld werd op de koop-/ruilovereenkomst. Anders dan [gedaagde sub 1] kennelijk meent, betreffen de overgelegde verklaringen - met uitzondering van die van de heer [L.] - geen partijgetuigenverklaringen, reeds vanwege het enkele feit dat deze verklaringen niet zijn afgelegd door personen die werkzaam zijn of zijn geweest bij de partij die de bewijslast draagt van de stelling dat de koop-/ruilovereenkomst is geëindigd ([gedaagde sub 1]). De omstandigheid dat de inhoud van de verklaringen in grote mate overeenstemt, betekent niet dat daaraan beperkte bewijskracht moet worden toegekend. Het karakter van het overleg, bedoeld om een minnelijke regeling tot stand te brengen, betekent niet dat daarmee vaststaat dat het overleg plaatsvond in het kader van de juridische verplichtingen van [gedaagde sub 1] uit hoofde van de koop-/ruilovereenkomst. De omstandigheid dat de gemeente bij het overleg aanwezig was, duidt eerder op het tegendeel.
4.6.3 Uit de als productie 23 door [eisers] overgelegde e-mails blijkt dat [eisers] via architect Groenendaal aan [gedaagde sub 1] begin januari 2005 het aanbod heeft gedaan om - in ruil voor realisering door [gedaagde sub 1] van 14 parkeerplaatsen ten behoeve van [eisers] - EUR 350.000,- te betalen, alsmede de in de koop-/ ruilovereenkomst bedoelde strook grond ter beschikking te stellen en medewerking te verlenen aan (een redelijke uitwerking van) het nieuwe bouwplan. Indien [eisers] op dat moment daadwerkelijk van mening was dat de koop-/ruilovereenkomst tussen partijen nog bestond, is zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet te begrijpen waarom [eisers] bereid was een dergelijke aanzienlijke geldsom te betalen voor parkeerplaatsen waarop hij op grond van de koop-/ ruilovereenkomst zonder bijbetalen recht had. En evenmin is te begrijpen waarom in dat geval een ervaren projectontwikkelaar als [eisers] de koop-/ ruilovereenkomst niet als drukmiddel in het kader van de onderhandelingen heeft gebruikt. Het beroep van [eisers] op de e-mail van 10 januari 2005 van [eisers] aan de gemeente kan hem reeds niet baten vanwege het enkele feit dat deze e-mail niet gericht is aan [gedaagde sub 1], maar aan de gemeente, die geen contractspartij bij de koop-/ruilovereenkomst was. Afgezien daarvan is ook in deze e-mail niet te lezen dat [eisers] nakoming vordert van de koop-/ ruilovereenkomst. [eisers] constateert alleen dat [gedaagde sub 1] kennelijk het maken van afspraken met [eisers] niet meer noodzakelijk achtte, nu zij een geheel ander plan indiende, alsmede dat het nieuwe plan niet voldeed aan juridische voorwaarden die - gezien het vervolg van die brief - in de bestuursrechtelijke sfeer liggen.
4.6.4 [Eisers] heeft pas bij brief van zijn advocaat van 31 januari 2005 in duidelijke bewoordingen het standpunt ingenomen dat de koop-/ruilovereenkomst niet was geëindigd en aanspraak gemaakt op nakoming daarvan.
4.7 De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] aan de brief van [eisers] van 6 november 2003 de betekenis heeft mogen toekennen dat de koop-/ruilovereenkomst ook voor opgezegd moest worden gehouden, indien [gedaagde sub 1] door zou gaan met het project, maar nog niet tot spoedige uitvoering daarvan zou overgaan, althans dat [gedaagde sub 1] uit de nadien gevoerde correspondentie en de handelwijze van [eisers] heeft mogen afleiden dat [eisers] in de constatering van [gedaagde sub 1] dat de overeenkomst was geëindigd, heeft berust. Voor zover de vorderingen van [eisers] zijn gebaseerd op het bestaan van de koop-/ ruilovereenkomst dienen deze dan ook worden afgewezen.
4.8 Hetzelfde geldt voor de vorderingen die zijn gebaseerd op onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] jegens [eisers] Dit onrechtmatig handelen zou eruit bestaan dat [gedaagde sub 1] in strijd met de zorgvuldigheid heeft gehandeld door geen parkeerplaatsen te realiseren voor [eisers], alsmede in strijd met het burenrecht heeft gehandeld door een bouwplan te ontwerpen voor een gebouw dat de erfgrens met het perceel van [eisers] overschrijdt, alsmede muuropeningen heeft die zich binnen twee meter van de grenslijn bevinden.
4.9 Door het einde van de overeenkomst bestond voor [gedaagde sub 1] geen resultaatsverbintenis meer om parkeerplaatsen voor [eisers] te realiseren. [gedaagde sub 1] heeft in haar brief van 23 december 2003 wel een inspanningsverplichting op zich genomen om "zo mogelijk" nog een aantal parkeerplaatsen te realiseren. Voor zover [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde sub 1] aan deze inspanningsverplichting niet heeft voldaan, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de omstandigheid dat op 1 december 2003 nog geen enkel appartement van het oorspronkelijke bouwplan was gerealiseerd, moet worden afgeleid dat dit plan - dat uitging van de realisatie van de door [eisers] gekochte 13 parkeerplaatsen - economisch gezien niet levensvatbaar was. Daarmee waren de mogelijkheden voor [gedaagde sub 1] om aan haar inspanningsverplichting te voldoen beperkt. Uit de in deze procedure overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde sub 1] na december 2003 desondanks veelvuldig met [eisers] in overleg is getreden teneinde alsnog een oplossing voor de parkeerproblematiek van [eisers] te vinden. Daarbij zijn diverse opties de revue gepasseerd, waaronder de mogelijkheid van [eisers] om het bouwplan zelf te ontwikkelen, dan wel - tegen kostprijs - een additionele parkeergarage te laten realiseren door [gedaagde sub 1]. [eisers] heeft er vanaf gezien om van deze mogelijkheden gebruik te maken. Naar het oordeel van de rechtbank kan onder deze omstandigheden niet de stelling worden aanvaard dat [gedaagde sub 1] zich niet heeft ingespannen om parkeerplaatsen voor [eisers] te realiseren. De stelling dat [gedaagde sub 1] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld door geen parkeerplaatsen te realiseren, moet dan ook worden afgewezen.
4.10 Verder staat vast tussen partijen dat [gedaagde sub 1] op dit moment nog geen eigenaresse is van het betreffende perceel, en het gebouw nog niet heeft gerealiseerd, zodat van schending van het burenrecht op dit moment nog geen sprake kan zijn. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op het bestaan van de dreiging dat [gedaagde sub 1] in strijd zal handelen met het burenrecht, is de vordering onvoldoende onderbouwd. [Eisers] heeft immers niet betwist dat [gedaagde sub 1] aan [eisers] de toezegging heeft gedaan dat muuropeningen van het gebouw die zich binnen twee meter van grenslijn zouden bevinden in de zin van artikel 5:50 BW Pro, ondoorzichtig worden gemaakt dan wel voorzien worden van een hekwerk dat de privacy van [eisers] garandeert. Voorts heeft [eisers] nagelaten in zijn akte uitlating producties zijn stelling dat het geplande gebouw de erfgrens zal overschrijden, nader te onderbouwen in het licht van de bij conclusie van dupliek door [gedaagde sub 1] overgelegde kadastrale kaart (productie 33) en uitvergroting van een gedeelte van het bouwplan (productie 34).
4.11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen grondslag aanwezig is voor toewijzing van de tegen [gedaagde sub 1] ingestelde vorderingen, zodat deze zullen worden afgewezen.
Ten aanzien van het geschil tussen [eisers] en de gemeente
4.12 [Eisers] heeft aan zijn vorderingen jegens de gemeente onder meer ten grondslag gelegd dat de gemeente aan hem heeft toegezegd althans met hem heeft afgesproken dat zij in het kader van de het project Kronenburgerhof aan de specifieke parkeerbehoefte van [eisers] tegemoet zou komen.
De gemeente heeft voldoende gemotiveerd betwist een dergelijke toezegging te hebben gedaan of een dergelijke afspraak te hebben gemaakt.
4.13 Volgens [eisers] blijkt de door hem gestelde toezegging of afspraak uit het volgende:
- het (advies bij het) besluit van Burgemeester en Wethouders van de gemeente van 9 november 1999 waarin is vermeld:
"(...) Ten behoeve van het eigen personeel [van [eisers]; toevoeging rechtbank] dient rekening te worden gehouden met maximaal 12 parkeerplaatsen. (...)
Een optimale ontwikkeling van het Fulcoterrein kan het gewenst maken dat een gedeelte van het perceel [adres] worden benut. (...)"
- een interne e-mail van 14 februari 2000 van de directeur Stadsontwikkeling van de gemeente over een gesprek met [eiser sub 2]:
"(...) Voorts vroeg hij zich af hoe zijn parkeerproblematiek in de toekomst zou moeten worden opgelost wanneer alle parkeerplaatsen van het Kronenburgplantsoen worden verwijderd. Ik heb hem medegedeeld, dat het m.i. nog steeds de bedoeling is dat er dan een ondergrondse parkeergelegenheid komt waar belanghebbenden parkeerplaatsen kunnen huren/kopen. (...)"
- het door [eisers] opgestelde document "Uitgangspunten prijsvraag IJsselstein" van 12 december 2000:
"(...) Gezien de grote parkeerdruk op de binnenstad van IJsselstein en het verwijderen van het parkeren op maaiveld aan het Kronenburgplantsoen dienen op beide locaties ondergrondse parkeergarages gerealiseerd te worden. (...)
Als ontwerpuitgangspunten gelden:
(...)
- 2 ondergrondse parkeergarages met minimaal 50 parkeerplaatsen.(...)"
- de "Grondaanbieding en planinvulling" van [gedaagde sub 1] van 22 februari 2001:
"(...) Er is sprake van 51 parkeerplaatsen met de mogelijkheid voor 17 appartementseigenaren ook de berging als garagebox te gebruiken. Overige parkeerplaatsen worden te koop aangeboden aan gebruikers van de bedrijfsruimte, omwonenden en bedrijven uit de omgeving.(...)"
- het persbericht van de gemeente van 10 april 2001:
" (...) Die uitwerking zal getoetst worden aan het programma:
(...)
- twee ondergrondse parkeergarages met minimaal 50 parkeerplaatsen. (...)"
- de aantekeningen van voormalig wethouder van de gemeente T. Metaal van besprekingen met [gedaagde sub 1], overgelegd als productie 22 door [eisers]
4.14 Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de hiervoor bedoelde stukken niet de door [eisers] gewenste conclusie. Uit deze stukken kan slechts worden afgeleid dat de gemeente heeft onderkend dat er door het project een parkeerprobleem ter plaatse voor (onder meer) [eisers] zou ontstaan, en dat zij in het algemeen belang met deze problematiek rekening heeft gehouden bij het opstellen van de uitgangspunten voor het project, alsmede bij haar handelwijze na toekenning van het project aan [gedaagde sub 1]. Dat betekent echter nog niet dat zij daarmee heeft toegezegd aan [eisers] of met deze heeft afgesproken (en daarmee een resultaatsverbintenis op zich heeft genomen) dat zij ervoor zou zorgen dat in het kader van het project in de specifieke parkeerbehoefte van [eisers] zou worden voorzien. [Eisers] heeft verder ook niet voldoende onderbouwd gesteld uit welke concrete uitlating van de gemeente [eisers] een dergelijke toezegging of afspraak heeft mogen afleiden. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op het bestaan van de gestelde toezegging of afspraak, worden deze dan ook afgewezen.
4.15 [Eisers] heeft voorts aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door medewerking te verlenen aan een nieuw bouwplan dat niet in de parkeerbehoefte van [eisers] voorziet, alsmede op de onder 4.8 weergegeven gronden in strijd is met het burenrecht.
4.16 Naar het oordeel van de rechtbank kan in zijn algemeenheid niet de stelling worden aanvaard dat de gemeente - behoudens een concrete afspraak of toezegging - een in een civiele procedure afdwingbare rechtsplicht heeft jegens haar inwoners om te voorzien in voldoende parkeerruimte. Nu van een dergelijke afspraak of toezegging niet is gebleken, kan niet worden geconcludeerd dat de gemeente onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld door medewerking te verlenen aan een bouwplan dat niet in de parkeerbehoefte van [eisers] voorziet.
4.17 Nu het nieuwe bouwplan nog niet is uitgevoerd, is schending van het burenrecht nog niet aan de orde. Van dreigende schending door de gemeente van het burenrecht is evenmin sprake, in het licht van het onder 4.10 overwogene alsmede in het licht van het feit dat het betreffende perceel vóór de bouw in eigendom zal worden overgedragen aan [gedaagde sub 1].
De proceskosten
4.18 [Eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ieder van gedaagden worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 244,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.148,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 wijst de vorderingen af,
5.2 veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van ieder van gedaagden tot op heden begroot op EUR 1.148,00,
5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2006.
w.g. griffier w.g. rechter