Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 177132 / HA ZA 04-946
Vonnis van 18 oktober 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J. Zeilstra,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIEUWEGEIN,
zetelend te Nieuwegein,
gedaagde,
procureur mr. drs. G.C. van Daal.
Partijen zullen hierna [eisers] en Gemeente Nieuwegein genoemd worden.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 23 juni 2004,
- het proces-verbaal van comparitie van 26 augustus 2004.
- Ter comparitie zijn partijen overeengekomen om in onderling overleg een deskundige aan te wijzen en is de zaak verwezen naar de parkeerrol. Op 22 februari 2006 heeft [eisers] vervolgens een akte deskundigenbericht en verzoek plaatsing op de rol genomen. Gemeente Nieuwegein heeft daarop gereageerd bij antwoordconclusie na deskundigenbericht van 5 april 2006.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald, waarbij de enkelvoudige kamer van deze rechtbank de zaak heeft verwezen naar de meervoudige kamer.
2. De feiten
2.1 Bij koopovereenkomst van 20 januari 1995 (hierna: “de koopovereenkomst”) heeft Gemeente Nieuwegein aan [eisers] een bouwperceel (hierna: “het perceel”) verkocht gelegen in het bestemmingplan Galecop, groot ongeveer 460 m2, ten behoeve van een door [eisers] te realiseren woning. Het perceel is op 31 maart 1995 aan [eisers] geleverd. In artikel 4 van de koopovereenkomst is bepaald dat het perceel door en voor rekening van de Gemeente Nieuwegein op de gebruikelijke wijze bouwrijp wordt gemaakt en geleverd in de staat waarin het zich bevindt. Conform het bepaalde in artikel 4 van de koopovereenkomst heeft Gemeente Nieuwegein voor de levering van het perceel ter plaatse de grasmat verwijderd, het perceel opgehoogd en een rioolinlaat en opzetter voor aansluiting van de woning op het gemeenteriool aangebracht.
2.2 De grond rondom de door [eisers] op het perceel gerealiseerde woning is na de levering gezakt. De gemiddelde zakking van de grond van het perceel bedraagt 22 cm, volgens de door partijen in onderling overleg aangewezen deskundige, Ing. J. Vosdingh Bessem van Fugro Ingenieursbureau B.V. te Nieuwegein (hierna: “de deskundige’). De deskundige heeft in zijn rapportage het volgende opgenomen.
(…)
5.1. Resultaten grondonderzoek
Uit de resultaten van het grondonderzoek volgt dat de bodem bestaat uit ca. 4 m samendrukbare lagen (humeuze klei en veen). De toplaag hiervan (ca. 1,5 m) is waarschijnlijk in het verleden uitgedroogd geweest. Onder dit pakket samendrukbare lagen bevindt zich een matig vast tot vast gepakt zandpakket. Op basis van de sonderingen van IJsselmeerbeton en gegevens uit ons archief strekt dit zandpakket zich tot grotere diepte uit. Uit de sonderingen en de handboringen valt af te leiden dat met name de dieper gelegen klei- en veenlagen als sterk zettingsgevoelig dienen te worden beschouwd. Het optreden van zettingen kan worden veroorzaakt door toekomstige ophogingen en/of langdurige grondwaterstandsverlagingen. Door ons bureau zijn in het verleden meerdere projecten uitgevoerd in Galecop. Uit de resultaten hiervan blijkt dat de samendrukbare lagen reiken tot een diepte van ca. NAP -4 à –5 m. Globaal kan worden gesteld dat de aanwezigheid van veenlagen afneemt richting het westen alsmede de humeuze bestanddelen in de klei. Theoretisch gezien houdt dit in dat de bodem in westelijke richting minder sterk zettingsgevoelig is. Dit kan echter alleen onderbouwd worden door het uitvoeren van samendrukkingsproeven. Uit de peilbuisgegevens van TNO-NITG is gebleken dat er gedurende de periode 1995 tot heden geen noemenswaardige, langdurige grondwaterstandsverlagingen hebben plaatsgevonden. Het is echter niet uitgesloten dat, gezien de afstand van de peilbuislocaties tot de projectlocatie, ten gevolge van, mogelijke nabijgelegen bemalingen er maaiveldverzakkingen zijn opgetreden. Opgemerkt wordt dat de zomer van 2003 als extreem droog wordt aangemerkt.
(…)
6. Conclusies en aanbevelingen
Uit de resultaten van het grondonderzoek blijkt dat de projectlocatie als sterk zettingsgevoelig kan worden geclassificeerd. Dit betekent dat belastingverhogingen op de samendrukbare klei- en veenlagen, door bijvoorbeeld ophogingen en/of grondwaterstandsverlagingen, leiden tot zakking van het maaiveld. In vergelijking tot resultaten van grondonderzoek uit andere delen van Galecop is de bodem op de projectlocatie meer humeus en derhalve gevoeliger voor zettingen.
Uit de langjarige peilbuisgegevens blijkt dat begin 2001 er een bemaling actief is geweest. Dit is echter na de eerste melding van verzakkingen door [eisers].
De resultaten van de waterpassing geven resultaten welke absoluut en reproduceerbaar zijn, dit in tegenstelling tot de metingen tot nu toe. Uit deze waterpassing blijkt dat de wegen gemiddeld ca. 0,22 m zijn gezakt en de bestrating rondom de woning eveneens gemiddeld ca. 0,22 m. Hierbij wordt er van uitgegaan dat er tussentijds niet is opgehoogd. Opgemerkt wordt dat ter plaatse van de funderingsbalken aan de buitenzijde van de woning de zakking geen “zetting” behoeft te zijn maar gedeeltelijk ook uitspoeling van het zandpakket onder de verharding richting de kruipruimte.
De Gemeente heeft aangegeven dat de te verwachten restzettingen kunnen variëren van ca. 0,10 tot 0,15 m. In dit geval bedragen de restzettingen, na 10 jaar, ca. 0,22 m. Door de Gemeente is aangegeven dat de genoemde restzettingen een ervaringsfeit zijn. Er van uitgaande dat de genoemde restzettingen de restzettingen van ca. 25 à 30 jaar zijn, kan worden geconcludeerd dat de nu opgetreden zettingen aanzienlijk groter zijn dan verwacht. Oorzaak hiervoor kan de slechtere bodemopbouw zijn in vergelijking tot de rest van Galecop. Uit de sonderingen van IJsselmeerbeton valt deze lokaal slechtere bodemopbouw niet af te leiden daar bij deze sonderingen de plaatselijke mantelwrijving niet is gemeten.
Opgemerkt wordt dat het opvallend is dat de wegen nagenoeg een gelijke zakking vertonen als de bestrating rondom de woning. Dit wijkt af van het verwachtingspatroon. Over het algemeen worden de wegen voorbelast om zakkingen te forceren en daarmee restzettingen te minimaliseren. Verwacht zou worden dat de wegen minder zakken dan de terreinen rondom de woning.
Om de mogelijke oplossingsrichtingen te kunnen bepalen is het van belang om inzicht te hebben in de nog te verwachten zakkingen. Hiertoe kan een zettingsanalyse worden uitgevoerd. Door het herstraten wordt extra belasting (zand) aangebracht waardoor het zakkingsproces weer in gang wordt gezet. Om zo min mogelijk zakking in de toekomst te krijgen kan worden overwogen om bij het herstraten een licht ophoog- c.q. aanvulmateriaal toe te passen.
(…)
3. Het geschil
3.1 [Eisers] vordert - samengevat - veroordeling van Gemeente Nieuwegein tot betaling van € 13.000,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2 Gemeente Nieuwegein voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het standpunt van partijen
4.1 [Eisers] stelt dat Gemeente Nieuwegein toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door bij het ophogen van het perceel onvoldoende rekening te houden met de (bovenmatige) zakking van de grond ter plaatse, althans door het verzuim [eisers] te waarschuwen voor deze zakking. Daarnaast stelt [eisers] dat sprake is van non-conformiteit, omdat het perceel niet de eigenschappen bezat die hij mocht verwachten, doordat het perceel, door de mate van zakking van de grond, niet geschikt bleek voor het aanleggen van een tuin. Ter onderbouwing van de verplichting die volgens [eisers] op Gemeente Nieuwegein rustte betreffende de zakking heeft [eisers] nog aangevoerd dat Gemeente Nieuwegein het perceel pas had mogen leveren nadat het voldoende was gezakt.
4.2 Gemeente Nieuwegein betwist de gestelde tekortkoming en voert daartoe het volgende aan. Zij heeft, conform hetgeen in de praktijk gebruikelijk is als men het heeft over “bouwrijp” maken, er voor gezorgd dat de grond vrij was van kabels en leidingen en niet verontreinigd was. Ophoging heeft, volgens de gemaakte afspraken, plaatsgevonden tot 0.00 + n.a.p., terwijl het peil van de bestratingen in de wijk Galecop is vastgesteld en aangelegd op 0.25 + n.a.p. Uitgaande van het beginsel van een gesloten grondbalans (waarbij geen – althans zo min mogelijk – grond wordt aan- of afgevoerd) kon daarop met grond uit de bouwput, die gegraven moest worden voor de bouw van de woning, het omliggende erf op gelijke hoogte gebracht worden als het straatpeil.
Zij stelt voorts dat alle bouwrijp gemaakte gronden in West- en Midden-Nederland (behalve zandgronden) zakken en van tijd tot tijd opgehoogd moeten worden. Reeds om die reden kan op haar geen verplichting rusten om bouwgrond pas te leveren als die is gezakt. Zij stelt voorts dat zij geen enkele garantie heeft gegeven, maar het perceel, conform afspraak te hebben geleverd in de staat waarin het zich bevond. Van non-conformiteit is volgens Gemeente Nieuwegein evenmin sprake, noch van schending van een waarschuwingsplicht, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat nieuwbouwwijken, behalve die welke op zandgronden zijn gesitueerd, te kampen hebben met zakking van de bodem tijdens de eerste tien tot twintig jaren na de ontwikkeling tot woonwijk. Dat ook in de wijk Galecop, gebouwd op slappe veengrond, sprake is van zakking was voor [eisers] kenbaar, of had kenbaar moeten zijn geweest, omdat de wijk in fasen is gerealiseerd en ten tijde van de verkoop van het perceel al zakkingen in de wijk zichtbaar waren, maar ook omdat diens aannemer een sonderingsonderzoek heeft uit laten voeren voor het notarieel transport. Voor zover de onderhavige zakking groter is dan gemiddeld was dit voor Gemeente Nieuwegein, zo stelt zij, onvoorzienbaar en treft haar geen verwijt.
De beoordeling
4.3 De rechtbank stelt voorop dat de mate waarin een bouwperceel zich zal zetten in zijn algemeenheid een voor de koper relevante eigenschap is waaraan bij het sluiten van een koopovereenkomst in de regel aandacht zal worden besteed. Hoewel niet is gebleken dat partijen samen over deze zetting hebben gesproken, volgt uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld dat zij ieder wel een voorstelling van enige zakking van de grond hebben gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst. Gemeente Nieuwegein is, zo blijkt uit hetgeen zij in de processtukken naar voren heeft gebracht, uitgegaan van een zakking van 10 tot 15 cm, hetgeen volgens Gemeente Nieuwegein, zo begrijpt de rechtbank, ook een bij nieuwbouwwijken als deze gebruikelijke zakking is. [eisers] heeft dit niet weersproken en heeft ter comparitie verklaard dat hij voorheen ook een huis in [woonplaats] had en met betrekking tot het perceel rekening had gehouden met enige zakking. De aannemer van [eisers] heeft voorts, voor het notarieel transport van het perceel, een sonderingsonderzoek ter plaatse verricht teneinde, zo heeft [eisers] ter comparitie toegelicht, de in verband met de bodemgesteldheid vereiste heiwerkzaamheden te kunnen bepalen.
4.4 De rechtbank gaat voorts bij de beoordeling uit van het volgende.
Bij de uitgifte van bouwpercelen als de onderhavige kan niet in zijn algemeenheid van de verkoper worden verlangd dat hij uitgebreide en uitvoerige onderzoeken doet naar de mate van zakking van grond die ter plaatse kan worden verwacht, dan wel aanpassingen van de grond uitvoert alvorens grond als bouwgrond uit te geven. Dit geldt te meer nu de mate van zakking mede afhankelijk is van de keuze die wordt gemaakt ten aanzien van het materiaal waarmee de percelen worden opgehoogd in het kader van de bouwwerkzaamheden en de aanleg van de tuin, welke keuze dient te worden gemaakt door de koper en per geval kan verschillen. Het is dan ook in beginsel aan de koper om de gevolgen van de wijze waarop hij zijn perceel belast door de door hem ingeschakelde aannemer te laten doorrekenen. Dit kan anders liggen als de plaatselijke gesteldheid of de wijze waarop de grond voor de ontwikkeling tot bouwperceel was ingericht of werd gebruikt, aanleiding behoort te geven de koper nader te informeren en/of reden dient te zijn tot het verrichten van onderzoek naar of aanpassingen terzake de mate waarin een zakking kan worden verwacht.
4.5 Niet gebleken is van bijzondere omstandigheden die Gemeente Nieuwegein er in dit geval toe had moeten brengen een uitgebreid onderzoek naar de te verwachten mate van zakking in te stellen dan wel de grond ter voorkoming van bovenmatige zakking voor te belasten. Meer in het bijzonder heeft de deskundige niet vastgesteld dat vanwege de inrichting van het perceel in het verleden (met door [eisers] gestelde sloten en waterplassen) het perceel een bijzondere aanpassing verdiende voor het kon worden uitgegeven als bouwgrond.
4.6 Vast staat daarentegen dat [eisers] de consequenties van de bodemgesteldheid en de uit te voeren heiwerkzaamheden voor de door hem te realiseren tuin en het door hem te realiseren straatwerk niet heeft onderzocht, terwijl dat, gelijk hiervoor is overwogen, wel op zijn weg had gelegen, te meer nu hij wist van de kans op zakking van de grond in de gemeente Nieuwegein. Aldus heeft [eisers] niet voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht neergelegd in artikel 7:17 lid 2 BW en is de gestelde non-conformiteit niet komen vast te staan.
4.7 Nu ook anderszins van een toerekenbare tekortkoming van Gemeente Nieuwegein niet is gebleken zal de vordering van [eisers] worden afgewezen.
4.8 [Eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Nieuwegein worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 380,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 1.130,00 (2,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.510,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 wijst de vorderingen af,
5.2 veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Nieuwegein tot op heden begroot op EUR 1.510,00,
5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, mr. D.C.P.M. Straver en mr. J.P.H. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2006.
w.g. griffier w.g. rechter