Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 05/3489
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2006 inzake
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente [woonplaats],
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € [bedrag],- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij uitspraak van 14 oktober 2005 heeft verweerder het door eiser tegen de beschikking van 28 februari 2005 ingediende bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard. Verweerder heeft in deze uitspraak overwogen dat eiser niet binnen de daarvoor door verweerder gestelde termijn gronden van het bezwaarschrift had ingediend.
Bij uitspraak van 28 oktober 2005 heeft verweerder de uitspraak van 14 oktober 2005 ingetrokken en alsnog inhoudelijk beslist op het bezwaarschrift. Verweerder heeft erkend dat wel tijdig gronden waren ingediend. Bij deze uitspraak is eisers bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2005 ongegrond verklaard.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 5 april 2006, waar eiser is verschenen, vergezeld van [betrokkene]. Namens verweerder zijn verschenen mr. W.G. Vos en I.M. Donkers, beiden werkzaam bij gemeente [woonplaats].
1.3 De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting met toepassing van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschorst teneinde verweerder de gelegenheid te geven om uiterlijk 19 april 2006 een toelichting te geven op het mandaatbesluit.
1.4 Verweerder heeft bij brief van 19 april 2006 zijn mandaatbesluit toegelicht.
1.5 Partijen hebben hierna ermee ingestemd een nadere zitting achterwege te laten. Het onderzoek is vervolgens gesloten.
Overwegingen
2.1 De bestreden uitspraak op bezwaar is in mandaat genomen door het hoofd van de afdeling Gemeentebelastingen. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat de handtekening is gezet door het hoofd Heffingen van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen. Ten aanzien van de vraag of de uitspraak op bezwaar bevoegd is genomen wordt het volgende overwogen. In het Mandaatbesluit heffing en invordering van de directeur van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen (de heffingsambtenaar) van de gemeente [woonplaats] van 17 december 2004 is het hoofd van de afdeling Gemeentebelastingen gemandateerd om namens hem op te treden met betrekking tot de uitvoering van de Wet WOZ, met uitzondering van (onder meer) het vaststellen van de WOZ-waarde. De bevoegdheid uitspraak op bezwaar te doen is vervolgens in het Mandaatbesluit heffing en invordering van 27 december 2004 in ondermandaat gegeven aan het hoofd Heffingen van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen.
De rechtbank stelt vast dat de bevoegdheid om uitspraak te doen op een bezwaarschrift wel is gemandateerd aan het hoofd van de afdeling Gemeentebelastingen, maar de bevoegdheid om de (primaire) WOZ-waarde vast te stellen niet. De bestreden uitspraak op bezwaar is dan ook bevoegd gedaan. Het mandaatbesluit voldoet ook aan het bepaalde in artikel 10:3, derde lid, van de Awb dat een mandaat tot het beslissen op een bezwaarschrift niet wordt verleend aan degene die het primaire besluit krachtens mandaat heeft genomen.
2.2 Verweerder heeft aangevoerd dat hij niet bevoegd was om de eerdere uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2005, waarbij eisers bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard, in te trekken. Verweerder heeft de rechtbank in overweging gegeven het beroepschrift te beschouwen als te zijn gericht tegen de uitspraak van 14 oktober 2005. Verweerder heeft aangegeven dat het beroepschrift dan weliswaar te laat is ingediend maar dat termijnoverschrijding verschoonbaar kan worden geacht. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. De rechtbank ziet in de Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Algemene wet bestuursrecht geen beletsel om ten voordele van de belanghebbende een besluit tot niet-ontvankelijkverklaring in te trekken. De rechtbank acht daarbij ook van belang dat indien verweerder de uitspraak van 14 oktober 2005 niet had ingetrokken, die uitspraak door de rechtbank zou zijn vernietigd en verweerder alsnog zou zijn opgedragen voor de tweede keer, inhoudelijk te beslissen op het bezwaarschrift. Uit het systeem van de Awb volgt dan ook reeds dat het voor de tweede maal beslissen op hetzelfde bezwaarschrift niet voor onmogelijk moet worden gehouden.
2.3 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.4 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat de referentiewoningen veel luxer zijn. Alleen de referentiewoning Marnixlaan 83 heeft, net als het onderhavige object, een gezamenlijke hal en geen lift.
Eiser heeft voorts aangevoerd dat in augustus 1980 de grond voor 50 jaar in erfpacht is gegeven aan de woningcorporatie met de verplichting sociale huurwoningen te realiseren. Het object is ook voor die duur ontworpen en gebouwd. Voor de periode daarna rust op de woningcorporatie niet de verplichting om het object in stand te houden. Volgens eiser zal de waarde in 2031 gelijk zijn aan de grondprijs nu het gebouw geen waarde meer zal hebben. Eiser heeft de waarde van het hele complex [adres] berekend op € 41.496,-.
2.5 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.6 Verweerder heeft, gelet op het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet WOZ, in de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van de rechtbank terecht aangegeven dat deze bepaling de fictie bevat dat de waarde dient te worden vastgesteld alsof de onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom is en zou kunnen worden overgedragen. Hieruit volgt tevens dat het voor de waardevaststelling niet uitmaakt of de grond van de onroerende zaak in erfpacht is uitgegeven.
2.7 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het onderhavige object niet te hoog is vastgesteld en verwijst naar het op 10 januari 2006 door R. Reijers, WOZ-taxateur bij de gemeente [woonplaats], naar aanleiding van het beroepschrift uitgebrachte taxatierapport. Blijkens dit rapport gaat het om een op de hoek gelegen bovenwoning/appartement, gebouwd in circa 1980, met een bruto vloeroppervlakte van 54 m2, twee kamers en met een (gemeenschappelijke) berging. De waarde in het economische verkeer van het object is in het taxatierapport, rekening houdend met alle voor de waardebepaling van belang zijnde factoren, getaxeerd op [bedrag]
2.8 Verweerder heeft het object vergeleken met drie referentiewoningen, te weten Hogelanden W.Z. 69bis, Rhodosdreef 100 en Marnixlaan 83 in [woonplaats]. Het betreffen een bovenwoning en appartementen met een bruto vloeroppervlakte vergelijkbaar met die van het object. De referentiewoningen hebben eveneens een eenvoudige uitstraling. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.9 Eiser heeft aangevoerd dat de bouwkundige staat en onderhoudstoestand van het object zeer slecht is. Ter zitting heeft hij toegelicht dat sprake is van houtskeletbouw en dat de woning slecht geïsoleerd is. Er zijn veel lekkages ten gevolge van bouwfouten, het hout vertoont rotte plekken en er zijn tochtproblemen. Ook is er sprake van geluidsoverlast van binnen en buiten alsmede stankoverlast in verband met slechte afzuiging.
De taxateur is blijkens zijn taxatierapport ervan uitgegaan dat de kwaliteit met betrekking tot de toegepast materialen voldoende is en dat de bouwkundige staat goed is. De rechtbank is daarvan echter niet overtuigd geraakt. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting is onvoldoende aannemelijk geworden dat in zoverre voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en het object. De bestreden uitspraak is dan ook genomen in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van Pro de Awb dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis vergaart omtrent de relevante feiten. Ook is de uitspraak in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb waarin is bepaald dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering.
2.10 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiser gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd. De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de uitspraak van 28 oktober 2005;
3.3 draagt verweerder op om binnen zes weken na bekendmaking van deze uitspraak een nieuwe uitspraak op het bezwaar te nemen;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- aan hem vergoedt, te betalen door de gemeente [woonplaats].
Aldus vastgesteld door mr. R.P. den Otter en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2006.
De griffier mr. A.J. Jansen De rechter:
is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen.
mr. R.P. den Otter
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.