Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
Reg. nr.: SBR 05/2189
Uitspraak van de meervoudige kamer van
de rechtbank Utrecht, in het geding tussen:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
e i s e r e s,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden,
v e r w e e r d e r.
1. INLEIDING
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 heeft verweerder de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres object] te [woonplaats] (hierna: de woning) waarvan eiseres eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld op € 348.000,-. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003. Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 30 juni 2005, waarbij het bezwaarschrift tegen de beschikking van
28 februari 2005 ongegrond is verklaard en de beschikking van 28 februari 2005 is gehandhaafd.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 11 november 2005, waar eiseres in persoon is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen ing. B.W.J. de Bakker en R.S. Manna, beiden werkzaam bij de gemeente Woerden.
2. OVERWEGINGEN
2.1 De woning is een 2-onder-1-kap woning, bouwjaar 1988, met een aangebouwde garage. De woning heeft een inhoud van 332 m3 en de garage 118 m3. De woning staat op een perceel met een oppervlakte van 304 m2.
2.2 Verweerder heeft in beroep, bij verweerschrift van 12 september 2005, het nadere standpunt ingenomen dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op
€ 309.000,-
Verweerder heeft bij brief van 2 november 2005 een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003 wordt getaxeerd op
€ 309.000,-. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen gelegen aan de [referentie-object 1] te [woonplaats] en het [referentie-object 2] te [woonplaats].
2.3 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderhavige woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economisch verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.4 Op verweerder rust, bij betwisting, de last aannemelijk te maken dat de waarde per
1 januari 2003 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum.
2.5 Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning op
1 januari 2003 wordt getaxeerd op € 309.000,-. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen aan de [referentie-object 1] en het [referentie-object 2].
De woning aan de [referentie-object 1] is een 2-onder-1-kap woning, bouwjaar 1974, met een aanbouw aan de woonruimte, een kamer boven de inpandige garage, een dakkapel en een balkon. Deze woning heeft een inhoud van 378 m3. De woning staat op een perceel met een oppervlakte van 268 m2. De woning is op 13 mei 2004 verkocht voor een koopsom van € 396.000,-. De WOZ-waarde van deze woning is per de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 376.000,-.
De woning aan het [referentie-object 2] is eveneens een 2-onder-1-kap woning, bouwjaar 1993, met een aanbouw aan de woonruimte, een kamer boven de aangebouwde garage, een dakkapel en een balkon. Deze woning heeft een inhoud van 368 m3. De woning staat op een perceel met een oppervlakte van 325 m2. De woning is op 6 januari 2004 verkocht voor een koopsom van € 425.000,-. De WOZ-waarde van deze woning is per de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 425.000,-.
Ter zitting is door verweerder toegelicht dat zowel de woning van eiseres als de referentiewoningen zijn gelegen in de kern [woonplaats]. Bij de [referentie-object 1] is een m3-prijs gehanteerd van € 630,- en bij het [referentie-object 2] van € 645,-.
Aanvankelijk was bij de woning van eiseres een m3-prijs gehanteerd van € 650,-. Gelet op de onderhoudstoestand van die woning is de m3-prijs verlaagd tot € 550,-. De m3-prijs van de garage bij de woning van eiseres is verlaagd van € 200,- tot € 150,-. Een en ander heeft geleid tot een nadere vaststelling van de waarde van de woning van € 309.000,-.
2.6 Uit het taxatieverslag en de ter zitting door verweerder gegeven toelichting leidt de rechtbank af dat verweerder zich bij de taxatie rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Eiseres heeft haar in beroep ingenomen standpunt dat de juiste waarde van de woning uitkomt op € 265.000,- niet nader onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
2.7 Ter zake van de grief van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet op of rond de waardepeildatum 1 januari 2003 zijn verkocht, overweegt de rechtbank het volgende.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de gemeente Woerden uit een aantal kernen bestaat, welke kernen zich lastig laten vergelijken.
Verweerder gebruikt in dat verband bij de waardebepaling van de woningen in die kernen uitsluitend als referentieobjecten in dezelfde kernen gelegen woningen, ook al liggen de transactiedata van die referentieobjecten verder van de waardepeildatum. In het onderhavige geval zijn de woningen aan de [referentie-object 1] en het [referentie-object 2] de enige met de woning vergelijkbare woningen in de kern [woonplaats]. Naar het oordeel van de rechtbank is de door verweerder gekozen selectiemethode onder deze omstandigheden gerechtvaardigd, ook al brengt die methode in het onderhavige geval met zich mee dat de transactiedata van de referentieobjecten geruime tijd na de waardepeildatum zijn gelegen.
Met betrekking tot de grief van eiseres dat de waardestijging van haar woning met 64,1% in de periode gelegen tussen de waardepeildatum 1 januari 1999 en de waardepeildatum
1 januari 2003 niet overeenkomt met de gemiddelde stijging van ca. 40% overweegt de rechtbank dat eiseres daarbij miskent dat ingevolge de Wet WOZ de waarde moet worden vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2003 en dat een eerder naar een ander waardepeildatum vastgestelde waarde daarvoor betekenis mist.
De rechtbank verwerpt derhalve bovenstaande stellingen van eiseres.
2.8 Eiseres heeft voorts het standpunt ingenomen dat het verschil tussen de WOZ-waarde van de woning aan het Verlaat 9 van € 320.000,-, en de WOZ-waarde van haar woning, niet overeenkomt met het aanzienlijk grotere woongenot en de veel betere onderhoudstoestand van eerstvermelde woning.
Naar ter zitting uit de toelichting van verweerder is gebleken, is van Verlaat 9 geen verkoopcijfer rond de peildatum 1 januari 2003 bekend. Voorts kent het Verlaat 9 een perceeloppervlakte van 227m2 in plaats van de 304m2 van het [adres object], en is bij de vaststelling van de m3-prijs van de woning van eiseres rekening gehouden met de onderhoudstoestand van die woning.
De rechtbank acht aannemelijk dat met de door eiseres gestelde verschillen voldoende rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning van eiseres.
2.9 Ter zake van de grief van eiseres over - kort weergegeven - de werkwijze van de gemeente Woerden, en dat door deze werkwijze een flink aantal belastingplichtigen wordt benadeeld omdat zij geen beroep instellen, wordt het volgende overwogen.
Op grond van artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vindt in de bezwaarfase een heroverweging van het bestreden besluit plaats. Uit de door verweerder ter zitting gegeven toelichting op zijn werkwijze, is de rechtbank gebleken dat in 52% van de in de gemeente Woerden lopende gevallen het bezwaar heeft geleid tot een vaststelling van een lagere WOZ-waarde.
In de gevallen waarin hangende het beroep door verweerder, na het raadplegen van een taxateur, is vastgesteld dat in een bepaalde wijk het waardeniveau te hoog is ingeschat, gaat verweerder, zo is ter zitting meegedeeld, alsnog ambtshalve over tot verlaging van de WOZ-waarde van de woningen in die wijk. Dat geldt ook voor degenen die geen bezwaar of beroep hebben aangetekend tegen de vastgestelde WOZ-waarde van hun woningen.
De rechtbank acht de grief van eiseres, gelet op de door verweerder gegeven toelichting, voldoende weerlegd.
2.10 Naar aanleiding van de in de conclusie van repliek van 30 oktober 2005 door eiseres uitgesproken verbazing over de korte termijn die haar voor die conclusie gegeven is gelet op de geplande zitting voor 11 november 2005, is eiseres ter zitting gevraagd of zij zich door deze gang van zaken in haar beroepsmogelijkheden geschaad voelde. Daarop heeft eiseres ontkennend geantwoord.
2.11 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de nadere taxatie van verweerder, waarbij de waarde van de woning is vastgesteld op
€ 309.000,-, deugdelijk is. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd doet daaraan geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen, het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning vaststellen op € 309.000,-
2.12 Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank termen aanwezig voor veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
Van proceskosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, is de rechtbank evenwel niet gebleken, nu uit de gedingstukken niet gebleken is van door een derde aan eiseres beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank overweegt daarbij dat, hoewel eiseres een overzicht heeft gegeven van de kosten van een fiscaal adviseur, zowel het beroepschrift als de conclusie van repliek door eiseres zelf zijn ingediend en dat eiseres zich ter zitting niet heeft laten bijstaan door een rechtsbijstandverlener.
Het verzoek om veroordeling van verweerder in de proceskosten zal om die reden worden afgewezen.
3. BESLISSING
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak van 30 juni 2005;
3.3 vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 309.000,-;
3.4 bepaalt dat het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,- aan haar wordt vergoed;
3.5 wijst het verzoek om proceskostenveroordeling af;
3.6 wijst de gemeente Woerden aan als de rechtspersoon die het onder 3.4 genoemde bedrag dient te betalen.
Aldus vastgesteld door mr. M.H.F. van Vugt, als voorzitter, en mr. R.P. den Otter en mr.drs. R. in 't Veld, als leden, en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2005.
De griffier: De voorzitter van de meervoudige kamer:
A. Heijboer mr. M.H.F. van Vugt
Afschrift verzonden aan partijen op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.