Uitspraak
VONNIS
van de rechtbank Utrecht, enkelvoudige kamer voor
de behandeling van burgerlijke zaken, in de zaak van:
[eiser 1], en
[eiser 2],
echtelieden en tezamen wonende te [woonplaats],
e i s e r s,
procureur: mr. A.H.J. Emmen,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte
aanspr[gedaagde]heid
[gedaagde].,
gevestigd te [vestigings plaats],
g e d a a g d e,
procureur: mr. P.J. Soede.
De partijen zullen hierna respectievelijk "[eisers]" en "[gedaagde]" worden genoemd.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- dagvaarding d.d. 13 november 2003;
- akteverzoek zijdens [eisers], met producties;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis van de rechtbank Utrecht d.d. 21 januari 2004 waarin een comparitie na antwoord is gelast;
- proces-verbaal van comparitie van partijen na antwoord d.d. 30 maart 2004.
1.2
Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd.
2.
De feiten
2.1
Op 13 april 2000 hebben[verkopers] (hierna: "[verkopers]") hun vrijstaande woning met inpandige garage, ondergrond, erf, tuin en verdere toebehoren, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: "de woning"), bij een makelaar in verkoop gegeven.
2.2
Daarna hebben [eisers] aan [gedaagde] de opdracht verstrekt om te bemiddelen bij de aankoop van de woning, waarvoor zij inmiddels belangstelling hadden gekregen. Op de bemiddelingsopdracht zijn de NVM voorwaarden van toepassing.
2.3
Op 14 juni 2000 hebben [eisers] tezamen met [makelaar] (hierna: "[makelaar]"), als makelaar werkzaam bij [gedaagde], de woning bezichtigd. Bij die gelegenheid hebben [eisers] hun wens tot privacy geuit en gevraagd of er bijzondere omstandigheden waren. Hierop is door de verkopend makelaar ontkennend geantwoord.
2.4
Op 19 juni 2000 hebben [verkopers] en [eisers] ter zake van de woning een koopovereenkomst gesloten. De koopsom betrof een bedrag groot € 960.000,-- kosten koper. Deze overeenkomst is neergelegd in een NVM-koopcontract, waarop de NVM voorwaarden van toepassing zijn verklaard.
2.5
Op 29 juni 2000 is de woning in opdracht van [eisers] getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ter financiering van de woning. Het taxatierapport heeft geen melding gemaakt van bijzondere omstandigheden die de door [eisers] gewenste privacy zouden kunnen beperken.
2.6
Korte tijd voor de overdracht van de woning is door [eisers] geconstateerd dat het naastgelegen pand aan de [adres] werd verbouwd, in die zin dat op dat pand een extra verdieping gerealiseerd zou worden.
2.7
Op 2 oktober 2000 is de woning aan [eisers] geleverd.
2.8
Bij brief d.d. 6 juli 2001 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eisers] als gevolg van de onzorgvuldige wijze waarop de belangen van [eisers] zijn behartigd, hebben geleden. In genoemde brief is daaromtrent gesteld dat de door [eisers] aangekochte woning als gevolg van een verbouwing van het naastgelegen pand, waarover [gedaagde] [eisers] had moeten informeren, in waarde is gedaald. [gedaagde] is in genoemde brief gesommeerd om binnen veertien dagen haar aansprakelijkheid met betrekking tot de door [eisers] geleden schade te erkennen en een voorstel te doen tot vergoeding van deze schade.
2.9
Op verzoek van [eisers] heeft de heer [H.P.] van het Zuid-Nederlands Expertisebureau B.V. op
29 oktober 2002 een expertiserapport uitgebracht met het doel om een eventuele waardevermindering van de woning van [eisers] ten gevolge van de gerealiseerde uitbreiding van het naastgelegen pand vast te stellen. In het rapport is de volgende conclusie opgenomen:
(…) "Ten gevolge van de verhoging van het naastgelegen pand middels een extra verdieping
en de bouw van een erker waarop een dakterras is aangelegd, is de privacy van het woonhuis
en tuin van partij I (lees: [eisers], toevoeging van de rechtbank) veel minder als
voorheen." (…)
In het rapport is de waardevermindering van de onroerende zaak getaxeerd op een bedrag van
€ 20.000,--
2.1
[gedaagde] heeft elke aansprakelijkheid voor de door [eisers] gestelde schade afgewezen.
3.
De vordering en het verweer
3.1
[eisers] hebben gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag in hoofdsom van
€ 20.000,--, een bedrag van € 595,-- wegens taxatiekosten en een bedrag van € 998,-- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2000, althans 6 juli 2001 tot aan de datum der algehele voldoening over de hoofdsom ad € 20.000,-- en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3
De grondslag van de vordering van [eisers] en het verweer van [gedaagde] komen hierna voor zoveel nodig aan de orde.
4.
De beoordeling
4.1
[eisers] stellen zich op het standpunt dat zij schade hebben geleden en hebben deze schade begroot op het bedrag van de waardevermindering van de woning zoals door de heer [H.P.] in zijn expertiserapport is vastgesteld. Zij leggen aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag dat [gedaagde] haar onderzoeksverplichting die voortvloeit uit de door [eisers] met [gedaagde] gesloten bemiddelingsovereenkomst, niet is nagekomen. [eisers] hebben daartoe aangevoerd dat uit de aan [gedaagde] verstrekte bemiddelingsopdracht, de daarbij behorende NVM voorwaarden en uit de NVM brochures/website voortvloeit dat tot het takenpakket van een makelaar behoort dat hij onderzoek doet naar de planologische situatie ter plaatse en mogelijke ontwikkelingen dienaangaande.
4.2
Partijen zijn, zoals reeds is overwogen, een bemiddelingsovereenkomst overeengekomen. Ingevolge artikel 7:401 BW Pro dient een makelaar bij de uitvoering van een bemiddelingsovereenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De op de makelaar rustende zorgplicht wordt voorts bepaald door de op de bemiddelingsovereenkomst van toepassing zijnde NVM voorwaarden en de informatie die in de brochures/website dienaangaande is verstrekt. Een en ander brengt met zich mee dat in het algemeen van een redelijk handelend en vakkundig makelaar mag worden verwacht dat hij onderzoek verricht naar en zijn cliënten elementaire gegevens verschaft omtrent het vigerend bestemmingsplan en de invloed hiervan op het gebruik van een beoogd perceel. Dit houdt in dat
door een makelaar navraag wordt gedaan naar de bestemming van een woning en naar die van de in de nabijheid gelegen woningen en dat hij voorts informeert of er ten aanzien van het bestaande bestemmingsplan in de nabije toekomst wijzigingen te verwachten zijn.
[makelaar] heeft genoemd onderzoek verricht. Daarbij is geconstateerd - en staat tussen partijen niet ter discussie - dat op de woning en de in de nabijheid gelegen woningen een woonbestemming rust en dat er ten aanzien van die bestemming geen bijzonderheden waren.
Tegen de achtergrond van die constatering behoeft binnen het kader van een bemiddelingsovereenkomst als deze in zijn algemeenheid, anders dan [eisers] menen, niet van een makelaar verwacht te worden, zoals door [eisers] is betoogd en door [gedaagde] is betwist, dat hij nader onderzoek verricht naar de bouwmogelijkheden die een vigerend bestemmingsplan biedt en/of navraag doet naar de aanwezigheid van eventuele bestaande bouwplannen. Nadere feiten en omstandigheden die voor [gedaagde] aanleiding hadden moeten zijn in dit specifieke geval een nader onderzoek te verrichten, zijn niet gesteld. Uit de enkele door [eisers] tijdens de bezichtiging van de woning gedane mededeling dat zij veel belang hechten aan privacy, had [makelaar] immers niet behoeven op te maken dat [eisers] bezwaar zouden hebben tegen wijzigingen van de bestaande bebouwing binnen de vigerende woonbestemming.
Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat [makelaar] niet tekort is geschoten in zijn functioneren als redelijk handelend en vakkundig makelaar. De tegen [gedaagde] ingestelde vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.3
Uit het vorenstaande volgt dat [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij zijn te beschouwen en zullen worden veroordeeld in de proceskosten.
5.
De beslissing
De rechtbank:
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot deze uitspraak begroot op € 360,-- aan verschotten en op € 998,-- aan procureurssalaris;
5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en is in het openbaar uitgesproken op woensdag
26 mei 2004.