Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels - en Familierecht
VONNIS
van de voorzieningenrechter
in het kort geding van:
de besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid
UPC NEDERLAND B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
e i s e r e s in conventie,
g e d a a g d e in reconventie,
hierna te noemen: UPC,
procureur: mr. J.M. Deveer,
- t e g e n -
de besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid
STEVAST ONTWIKKELING I B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
hierna te noemen: Stevast,
procureur: mr. B.F. Keulen,
advocaat: mr. M.C. de Swart te Rotterdam.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure is als volgt:
- dagvaarding d.d. 27 januari 2004, die in fotokopie aan dit vonnis is gehecht;
- mondelinge behandeling op 5 februari 2004;
- pleitnota's en producties van beide partijen.
1.2. Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
in conventie en reconventie
2.1.
UPC is eigenaresse van het voortdurend recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond met een daarop staand gebouw en toebehoren, gelegen te Utrecht aan de Tractieweg 200/ Vlampijpstraat 125, kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, nummer 7941, verder te noemen: de onroerende zaak.
2.2
Bij brief van 15 december 2003 heeft Broersma Bedrijfsmakelaardij in opdracht van UPC aan Stevast een aanbod gedaan tot koop van het voortdurend recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaak voor een koopsom van 1,2 miljoen euro k.k.. Deze brief heeft - voor zover relevant - de volgende inhoud:
"(...) Het pand Tractieweg 200 te Utrecht is thans gekraakt en momenteel in gebruik als tijdelijke verblijfplaats door derden. (...) Eigenaar zal het verkochte pas dan aan koper opleveren nadat het perceel niet meer in gebruik is bij derden en dit als ontbindende voorwaarde aanhouden bij verkoop. Hierdoor aanvaardt koper het verkochte bij levering uitdrukkelijk in de staat waarin het zich alsdan bevindt met alle eventuele gebreken, aanvaardt hij de feitelijke omstandigheden met betrekking tot de constructie, de gebruikte materialen, waaronder eventueel asbest, de aanwezigheid van olietanks, bodemveront-reiniging, de toestand van de technische installaties en dergelijke. Bij aanvaarding van het verkochte verklaart koper ter zake van vorenbedoelde staat waarin het zich alsdan bevindt geen vorderingen te kunnen doen gelden op verkoper alsmede verkoper te vrijwaren voor iedere aansprakelijkheid betreffende (eventuele) gebreken van het verkochte. De verkoper behoudt zich de rechten voor nadat het gebruik door derden is beëindigd, en voor levering, om alle voor haar nuttige/ bruikbare roerende zaken van het terrein en uit de opstallen te verwijderen en in eigendom te behouden. Levering zal dus plaatsvinden nadat het gebruik door derden is beëindigd en voornoemde roerende zaken van het perceel zijn verwijderd en in de staat waarin het zich alsdan bevindt. (...)
Wij doen dit voorstel namens cliënte, UPC Nederland B.V., gestand t/m woensdag 17 december a.s. 12.00 uur C.E.T. Wij verzoeken u indien u akkoord gaat met de inhoud van dit schrijven deze voor akkoord door de vertegenwoordigingsbevoegde van Stevast Ontwikkeling I B.V. te laten paraferen en ondertekenen. (...) Indien wij van u geen getekend schrijven hebben ontvangen voor voornoemd tijdstip, achten wij ons vrij met derden in onderhandeling te treden. Mocht dit schrijven voor akkoord ondertekend, door een vertegenwoordigingsbevoegde, ons hebben bereikt voor woensdag a.s. 12.00 uur C.E.T. dan (zal) (zullen) de vertegenwoordigingsbevoegde(n) van UPC Nederland N.V. binnen een periode van 2 (twee) werkdagen na maandag 15 december 2003 12.00 uur C.E.T. aangeven of (hij) (zijn) akkoord (gaat) (gaan) met de overeenkomst. (...)"
2.3
Bij fax van 17 december 2003 heeft Stevast via haar makelaar (Midden-Holland Projectontwikkeling B.V.) aan de makelaar van UPC - voor zover relevant - het volgende medegedeeld:
"(...) Via de [medewerker] van MHP B.V. hebben wij uw voorstel ontvangen voor aankoop van bovengenoemd object.
Wij zijn verheugd dat UPC hiermede aangeeft dat de prijs aansluit op de reeds gemaakte afspraken. Wij zijn akkoord met het gestelde in de overeenkomst welke wij getekend bijgevoegd doen toekomen (...).
Wel vragen wij u medewerking voor levering buiten de overdrachtbelasting. Dit kan op de volgende wijze, waarbij wij waarborgen dat UPC geen financieel risico zal lopen:
-aanpassing van de koopprijs in €1.325.000,00 voor de levering van de bouwrijpe grond (B.T.W. belast)
-UPC Nederland B.V. zal aan Van Delft Infra B.V. voor €125.000,00 de opdracht verstrekken voor het uitvoeren van het gehele sloopwerk (zonder voorbehouden)
-Stevast zal ter meerdere zekerheid een bankgarantie van €125.000,00 stellen voor aanvang van het sloopwerk welke UPC vrij zal laten vallen na gereed komen van het sloopwerk en de afname van de grond.
Wij menen hiermede een passend voorstel te hebben gedaan waarmee zonder risico voor UPC Nederland B.V. levering kan plaatsvinden zonder overdrachtsbelasting.
Uiteraard zijn wij bereid te verklaren dat indien overdrachtsbelasting alsnog van toepassing is Stevast B.V. hiervoor zal opkomen.
Graag zullen wij een en ander nader met UPC bespreken.
Vertrouwende u hiermede te hebben geïnformeerd en in afwachting van de reactie van UPC Nederland B.V., (...)."
2.4
Op 24 december 2003 heeft Stevast na daartoe verkregen verlof conservatoir beslag tot levering doen leggen op de onroerende zaak.
3. Het geschil en de beoordeling
in conventie
3.1
Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vor-dering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in dat de voorzieningenrechter het onder 2.4 bedoelde beslag opheft dan wel Stevast veroordeelt dit beslag op te heffen.
3.2
Het verweer van Stevast komt in het volgende voor zover nodig aan de orde.
3.3
In het algemeen kan in kort geding slechts opheffing van een conservatoir beslag worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
3.4
De kern van het geschil van partijen betreft het antwoord op de vraag of op 17 december 2003 tussen hen een koopovereenkomst met betrekking tot de het voortdurend recht van erfpacht ten aanzien van de onroerende zaak tot stand gekomen is.
3.5
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Bij brief van 15 december 2003 heeft UPC het aanbod gedaan om het voortdurend recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaak aan Stevast te verkopen. Op dit aanbod heeft Stevast op 17 december 2003 gereageerd door het zenden van de onder 2.3 weergegeven fax. Daarin heeft zij aangegeven akkoord te zijn met het aanbod van UPC en een geparafeerd exemplaar van het aanbod van UPC bijgevoegd. Zij heeft echter bij dezelfde fax tevens verzocht om medewerking van UPC aan een constructie waarmee zou worden voorkomen dat Stevast voor de levering van de onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd is. Daartoe zou de in het aanbod opgenomen koopprijs verhoogd dienen te worden, alsmede zou UPC een derde opdracht moeten verstrekken om sloopwerk op de onroerende zaak uit te voeren. Anders dan Stevast heeft gesteld, heeft UPC naar het oordeel van de rechter - onder meer gezien de formulering van dit "verzoek" van Stevast ("wel vragen wij u medewerking") - dit verzoek mogen beschouwen als een voorwaarde van Stevast om tot aanvaarding van het aanbod over te gaan. Daarbij komt dat Stevast dit verzoek (dat zij zelf als "voorstel" aanmerkt) reeds eerder aan UPC heeft gedaan door dezelfde, althans een vergelijkbare constructie als hiervoor bedoeld, op te nemen in een door haar opgesteld concept koop-/aannemingsovereenkomst dat zij op 21 oktober 2003 aan UPC ter hand heeft gesteld (dat UPC overigens niet heeft aanvaard). Daaruit heeft UPC mogen afleiden dat Stevast het opnemen van dit "voorstel" in een uiteindelijk door partijen te sluiten koopovereenkomst van groot belang achtte.
3.6
Ingevolge artikel 6:225 BW Pro dient een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, te gelden als een nieuw aanbod en een verwerping van het oorspronkelijke, tenzij deze "aanvaarding" slechts op ondergeschikte punten van het aanbod afwijkt. Van deze uitzonderingssituatie is in casu echter geen sprake. De "aanvaarding" wijkt niet alleen af van het aanbod voor zover het de hoogte van de koopsom en de staat betreft waarin de onroerende zaak zou moeten worden geleverd (in het aanbod van UPC is expliciet vermeld dat de koper het verkochte dient te aanvaarden in de staat waarin het zich na ontruiming van de krakers bevindt), doch tevens in zoverre dat UPC opdracht dient te geven tot de sloop van op de onroerende zaak aanwezige zaken, met alle (niet alleen financiële) risico's vandien.
3.7
UPC heeft "voorstel" (het 'nieuwe aanbod') van Stevast afgewezen bij fax van haar makelaar van 18 december 2003. Dientengevolge is er op 17 december 2003 geen koopovereenkomst met betrekking tot (het voortdurend recht van erfpacht van) de onroerende zaak tot stand gekomen. Nu Stevast het bestaan van deze koopovereenkomst tussen partijen ten grondslag heeft gelegd aan het verzoek tot het leggen van het onderhavige beslag, is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van het door Stevast ingeroepen recht.
3.8
De vordering tot opheffing van het beslag zal dan ook worden toegewezen.
3.9
Stevast zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
in reconventie
3.1
Stevast heeft in reconventie gevorderd dat UPC veroordeeld wordt haar verplichtingen uit de koopovereenkomst van 19 december 2003 (bedoeld is: de koopovereenkomst van 17 december 2003) na te komen door binnen twee weken na het vonnis mee te werken aan de juridische levering van de onroerende zaak.
3.11
Ter onderbouwing van deze vordering heeft Stevast gesteld dat op 17 december 2003 een koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onroerende zaak gesloten is. Zoals in conventie reeds is overwogen, is een dergelijke overeenkomst tussen partijen niet tot stand gekomen, zodat deze vordering dient te worden afgewezen.
3.12
Stevast zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure, worden veroordeeld.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
4.1.
heft het onder 2.4 bedoelde beslag op;
4.2
veroordeelt Stevast in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak begroot op €703,-- aan salaris en op €311,40 aan verschotten;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
4.5
wijst de vordering af;
4.6
veroordeelt Stevast in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak begroot op €350,- aan salaris;
4.7
verklaart onderdeel 4.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.B. van Esch en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2004.
w.g. griffier w.g. rechter