Uitspraak
VONNIS
van de rechtbank Utrecht, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken,
in de zaak van:
[eiseres],
kantoorhoudende te [woonplaats],
e i s e r e s,
procureur: mr. C.A. Schreuder,
- t e g e n -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
g e d a a g d e ,
procureur: mr. J.J.W. Remme
Partijen zullen hierna respectievelijk "[eiseres]" en "[gedaagde]" worden genoemd.
1.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- dagvaarding met producties;
- conclusie van antwoord met productie;
- conclusie van repliek met producties;
- conclusie van dupliek met productie;
- akte uitlating productie en overlegging productie zijdens [eiseres];
- akte uitlating productie zijdens [gedaagde].
Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd.
2.
De feiten
2.1
[Eiseres] heeft in 2001 een drietal appartementen ontwikkeld aan de [adres] (hierna: "de appartementen"). Na oplevering zijn de appartementen aan derden verhuurd en daarna als beleggingsobject verkocht aan Paragem Holding B.V. te Bussum. De akte van levering (hierna: "de akte van levering") is op 18 oktober 2001 gepasseerd door [gedaagde]. De appartementsrechten zijn diezelfde dag geleverd aan NBC Vastgoed-Beheer-Belegging (hierna: "NBC") waarbij een beroep is gedaan op vermindering van overdrachtsbelasting ingevolge artikel 13 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer.
2.2
In verband met de verschuldigde overdrachtsbelasting betreffende de levering door [eiseres] aan Paragem Holding B.V. heeft [eiseres] voorafgaande aan het notarieel transport [gedaagde] verzocht om een beroep te doen op het door de Staatssecretaris van Financiën uitgevaardigde besluit d.d. 31 december 1986, j. 13 mei 2000, behorend bij artikel 15 lid 1 aanhef en onderdeel a van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer (hierna: WBR), door partijen aangeduid als de "projectontwikkelaarresolutie" (hierna: "de resolutie").
2.3
De resolutie behelst, voor zover relevant, blijkens de ter zake door [gedaagde] overgelegde productie, de volgende bepaling:
Ingevolge artikel 15 lid 1, aanhef en letter a van de Wet op belastingen en rechtsverkeer geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting, indien:
(…)
In de hierna vermelde gevallen leidt strikte toepassing van het vorenstaande tot een onbillijkheid van overwegende aard, als bedoeld in artikel 63 van de Algemene Wet inzake rijksbelastingen (hardheidsclausule). Voor die gevallen verleen ik hierbij aan de inspecteurs der registratie en successie de bevoegdheid om de hardheidsclausule op een daartoe gedaan verzoek toe te passen.
(…)
C. Het verhuren van een nieuw vervaardigd onroerend goed in het kader van een voorgenomen verkoop ervan als beleggingsobject heeft gevolg dat ten tijde van de levering het onroerend goed geacht wordt als bedrijfsmiddel te zijn gebruikt door de verkoper. In dergelijke gevallen kan de hardheidsclausule worden toegepast, mits is voldaan aan de drie navolgende vereisten:
1. de notariële akte, waarbij de levering plaatsvindt, dient te zijn verleden binnen een tijdvak van zes maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van de verhuur, dan wel, indien het onroerend goed reeds voor die datum in gebruik is genomen, gerekend vanaf de eerste ingebruikneming.
(…)
3. de verkoper mag niet het oogmerk hebben gehad het onroerend goed te exploiteren.
Steeds dient aan de tegemoetkoming de bepaling te worden verbonden, dat zij vervalt, indien en voor zover op grond van de verschuldigdheid van het kwijtgescholden bedrag aanspraak op vermindering van belasting ingevolge artikel 13 van de Wet belastingen van rechtsverkeer is of mocht worden gemaakt.
2.4
[Gedaagde] heeft in de akte van levering geen beroep op de resolutie opgenomen, doch de door hem berekende overdrachtsbelasting betreffende de levering door [eiseres] aan Paragem Holding B.V. ad NLG 76.415,00 (€ 34.675,62) aan [eiseres] in rekening gebracht en afgedragen aan de fiscus.
3.
De vordering en het verweer
3.1
[Eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot vergoeding van:
I de door haar geleden schade ter zake van de ten onrechte door haar betaalde overdrachtsbelasting ad € 34.765,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2001 tot aan de dag der voldoening;
II de door haar gemaakte deskundigenkosten ad:
- € 4.292,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2002 tot de dag der algehele voldoening;
- € 780,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 augustus 2003;
III het door [KW] Projecten B.V. ter zake van door haar verrichte diensten en aan de zaak bestede uren gefactureerde bedrag ad € 4.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2002 tot aan de dag der algehele voldoening;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
[Eiseres] baseert haar vordering op toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van de door hem aanvaarde opdracht om zijn diensten als notaris te verlenen bij de levering van de appartementen en op toerekenbaar tekortschieten in de behartiging van de belangen van [eiseres] door, ondanks uitdrukkelijk verzoek, bij deze levering de resolutie niet toe te passen.
3.3
[Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer alsmede de grondslag van de vordering zullen hierna, voor zover voor de beoordeling relevant, worden besproken.
4.
De beoordeling
4.1
Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] te kort is geschoten in zijn zorgplicht ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in de akte van levering opgenomen rechtshandelingen.
4.2
[Eiseres] beantwoordt deze vraag bevestigend en voert, zo begrijpt de rechtbank, daartoe aan dat [gedaagde] ten onrechte heeft geweigerd in de akte van levering een beroep op de resolutie op te nemen en verzuimd heeft in de akte van levering een kettingbeding op te nemen (dan wel [eiseres] daaromtrent te adviseren) teneinde te voorkomen dat binnen zes maanden na passeren van de akte van levering overdracht van de (rechten betreffende de) appartementen plaats zou kunnen vinden onder toepassing van artikel 13 WBR
4.3
De rechtbank stelt voorop dat de resolutie betrekking heeft op het bepaalde in artikel 15 WBR. Artikel 15 WBR behelst een vrijstellingsregeling waarop gemotiveerd bij de aangifte, dan wel (zoals in casu) bij registratie van de akte van levering, een beroep dient te worden gedaan. Blijkens artikel 3 Besluit WBR dient de verkrijger van onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen een beroep op de vrijstelling te doen. Een beroep op de hardheidsclausule zoals verwoord in de resolutie - die gebaseerd is op artikel 15 WBR - zal derhalve eveneens dienen te worden gedaan door de verkrijger voormeld. Gelijk [eiseres] in dit verband bij conclusie van liek naar voren heeft gebracht, had derhalve in het onderhavige geval Paragem Holding B.V. de mogelijkheid in de akte van levering een beroep op de resolutie op te nemen en aldus een verzoek om kwijtschelding van de overdrachtsbelasting te formuleren.
4.4
In dit licht had het op de weg van [eiseres] gelegen met Paragem Holding B.V. af te spreken dat deze laatste mee zou werken aan een beroep op de resolutie en zulks te doen op een zodanige wijze dat het beroep op de resolutie niet zou worden doorkruist door toepassing van artikel 13 WBR. Aanspraak op vermindering van overdrachtsbelasting ex artikel 13 WBR doet immers, zo volgt uit de in r.o. 2.3 geciteerde tekst van de resolutie, het recht op kwijtschelding ingevolge de hardheidsclausule vervallen.
4.5
Dat [eiseres] ten aanzien van de verschuldigde overdrachtsbelasting met Paragem Holding B.V. duidelijke afspraken heeft gemaakt teneinde een beroep op de resolutie in haar voordeel zeker te stellen, dan wel dat dit hun bedoeling was, is niet gesteld of gebleken. Integendeel, vast staat dat Paragem Holding op de dag van verlijden van de akte van levering de rechten betreffende de appartementen heeft overgedragen aan NBC, waarbij NBC aanspraak heeft gemaakt op vermindering van belasting ingevolge artikel 13 WBR.
4.6
Anders dan [eiseres] meent rustte op [gedaagde] als transporterend notaris, die zowel haar belangen als die van Paragem Holding B.V. en NBC diende te behartigen, in het licht van het voorgaande niet de plicht ervoor te zorgen dat het door [eiseres] gewenste beroep op de resolutie niet zou kunnen worden doorkruist door een aanspraak ex artikel 13 WBR, bijvoorbeeld door het opnemen van een kettingbeding in de akte van levering. Evenmin strekte de zorgplicht van [gedaagde] zover dat hij, mede gezien de hiervoor geschetste eigen verantwoordelijkheid [eiseres], ongevraagd advies diende te geven omtrent toepassing en mogelijke doorkruising van een beroep op de resolutie.
Een en ander geldt te meer nu [eiseres] als professionele partij dient te worden aangemerkt die, zo begrijpt de rechtbank uit de producties die zijn overgelegd, pleegt te worden bijgestaan en ook in het onderhavige geval werd bijgestaan door fiscale adviseurs.
4.7
Slotsom is dat de door [eiseres] gestelde schade ook zou zijn ontstaan als [gedaagde] wel een beroep op de resolutie in de akte van levering zou hebben opgenomen, aangezien NBC aanspraak heeft gemaakt op vermindering van overdrachtsbelasting ex artikel 13 WBR, terwijl [gedaagde] in dat verband geen verwijt treft.
In het midden kan derhalve blijven of [gedaagde] op goede gronden heeft mogen weigeren een beroep op de resolutie op te nemen in de akte van levering stellende dat de resolutie niet van toepassing was (omdat als ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 april 2001 dient te worden aangemerkt in plaats van 19 april 2001 zoals door [eiseres] gesteld).
4.9
De rechtbank zal dan ook de vorderingen van [eiseres] afwijzen en [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten.
5.
De beslissing
De rechtbank:
5.1
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
5.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot op deze uitspraak begroot op € 840,-- aan verschotten en op € 1.542,-- aan salaris;
5.3
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 29 oktober 2003.