Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 760951
Rolnummer : 11-4799
Uitspraak : 22 maart 2012
in de zaak van
[huurder]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
gemachtigde Mr. E.H.H. Schelhaas
tegen
Stichting Jeroen Bosch Ziekenhuis
gevestigd te 's-Hertogenbosch
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
gemachtigde Mr. P.F.P. Nabben
Partijen zullen “[huurder]” en “JBZ” worden genoemd.
Procedure
[huurder] heeft dit geding aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 9 mei 2011.
JBZ heeft schriftelijk verweer gevoerd en een tegenvordering ingesteld.
De kantonrechter heeft bij rolbeslissing een comparitie van partijen bevolen. Deze heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2011. Op deze zitting heeft [huurder] bij akte zijn eis gewijzigd en een conclusie van antwoord in reconventie genomen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, JBZ aan de hand van aantekeningen, die zij heeft overgelegd. Zij heeft tevens stukken in het geding gebracht. Bij de comparitie is aan beide partijen de gelegenheid geboden zich bij akte uit te laten over de vraag of zij 1 dan wel 3 deskundigen benoemd wensten te zien, over de vraag wie zij als deskundige of deskundigen zouden willen voorstellen en over de te stellen vragen.
Na de comparitie hebben beide partijen een akte genomen. JBZ heeft bij haar akte tevens een geheel nieuwe vordering geformuleerd.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
Feiten
Sinds 1976 bestaat tussen [huurder] enerzijds en JBZ , dan wel haar rechtsvoorgangers anderzijds, een huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte in het Carolus Ziekenhuis te 's-Hertogenbosch, bestemd voor een winkel en horeca.
Sinds 1980 bestaat tussen [huurder] enerzijds en JBZ , dan wel haar rechtsvoorgangers anderzijds, een huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte in het Groot Ziekengasthuis te 's-Hertogenbosch, bestemd voor een winkel en horeca.
In beide overeenkomsten gaat het om bedrijfsruimten in de zin van artikel 7: 290 BW.
Uit de overgelegde schriftelijke huurovereenkomsten blijkt, dat de huurovereenkomst met betrekking tot de locatie Carolus met ingang van 1 januari 2000 telkens is verlengd voor de tijd van één jaar en dat de huurovereenkomst met betrekking tot de locatie Groot Ziekenfonds met ingang van 1 november 2002 telkens is verlengd voor de tijd van één jaar.
Sinds 1995 oefent [huurder] zijn onderneming uit in de vorm van een besloten vennootschap [BV]. Op beide locaties werd een winkel en een koffiecorner annex restaurant geëxploiteerd.
Bij brief van 14 september 2009 heeft JBZ aan [huurder] het volgende geschreven:
"Geachte heer [huurder],
Namens de Stichting Jeroen Bosch Ziekenhuis te 's-Hertogenbosch wend ik mij tot u met het volgende.
U heeft een overeenkomst met de Stichting voor de locaties Carolus en Groot Ziekengasthuis.
Zoals u weet bestaan al geruime tijd nieuwbouwplannen op het ziekenhuisterreinen van de locaties Carolus en GZG. De planvorming bevindt zich op dit moment in een dusdanig stadium dat tot formele huuropzegging moet worden overgegaan. Dat is dan ook de strekking van dit schrijven.
Vanwege de verhuizing van de locaties Carolus en Groot Ziekengasthuis naar de Nieuwbouw op de locatie Willem-Alexander dienen de locaties ontruimd te worden. Dit betekent dan ook dat er een einde moet komen aan de tussen de stichting en u bestaande overeenkomsten. Dit is ongetwijfeld geen nieuw gegeven voor u.
Hierbij zeg ik de overeenkomsten met betrekking tot het door u gehuurde uiterlijk per 30 december 2010 op.
U dient op genoemde datum, formeel 30 december 2010, het gehuurde in nette, ontruimde staat aan de Stichting op te leveren door afgifte van de sleutel aan het Facilitair Bedrijf. Twee weken voor de opleverdatum zal een afspraak met u worden gemaakt voor de zogeheten vooropname.
Op dit moment is het Verhuisplan van de Stichting nog niet in totaliteit afgerond en is de mogelijkheid aanwezig dat de locaties pas per 31 maart 2011 verlaten worden. De overeenkomst zal dus formeel eindigen per 30 december 2010, maar het kan zijn dat in onderling overleg besloten wordt dat de werkelijke opleverdatum van de ruimte een latere datum wordt.
Ik verzoek u om schriftelijk aan mij mee te delen dat u instemt met de beëindiging van de overeenkomst per 30 december 2010. U wordt verzocht de bijgaande verklaring ter accordering te ondertekenen en binnen zes weken naar mij te retourneren.
Zoals u weet heeft het Jeroen Bosch Ziekenhuis in verband met de nieuwbouw de locaties Carolus en Groot Ziekengasthuis verkocht. De ziekenhuisterreinen locatie Carolus en GZG krijgen na het vertrek van het JBZ een andere bestemming. De gehele terreinen zullen ontruimd worden. De ontruimingen brengen met zich mee dat ook de tussen u en Stichting bestaande overeenkomsten moeten worden ontbonden.
De gemeente 's-Hertogenbosch staat ten volle achter de plannen van de Stichting. De gemeente wil ook dat het ziekenhuis wordt gerealiseerd, zodat ook nog kan worden vermeld dat de opzegging geschiedt in verband met de realisatie van het alsdan geldende bestemmingsplan.
U zult begrijpen dat de belangen van de stichting om tot beëindiging te komen groot zijn.
Vertrouwend u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en in afwachting van uw schriftelijke instemming met de beëindiging van de overeenkomst voor de locatie GZG.
Hoogachtend,
Namens de Stichting Jeroen Bosch Ziekenhuis,".
[huurder] heeft na de opzegging niet schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd. Wel heeft hij bij brief van 30 maart 2010 JBZ laten weten dat hij voor de nieuwe locatie van het ziekenhuis diverse nieuwe ideeën had waaruit de directie van het ziekenhuis een keuze zou kunnen maken. In dit verband was, aldus de brief beëindiging van de huurovereenkomst op dat moment "niet relevant". [huurder] eindigt zijn brief als volgt:
"Gezien onze langlopende zakelijke relatie, met wederzijds vertrouwen, gaan we ervan uit, hier met u, op een voor beide partijen bevredigende manier uit te komen".
In de zomer van 2010 heeft JBZ een onderhandse aanbestedingsprocedure doorlopen met betrekking tot de exploitatie van de horeca in de nieuwbouw. [huurder] heeft aan deze aanbesteding deelgenomen. Na de aanbesteding is de exploitatie aan een derde gegund, die de exploitatie op de nieuwe locatie inmiddels ter hand heeft genomen.
[huurder] heeft in verband met de feitelijke verhuizing een van de beide locaties van JBZ de exploitatie van zijn onderneming op deze locaties de facto op omstreeks 1 april 2011 beëindigd. Vanaf deze datum heeft hij ook geen huur meer betaald.
Vordering en verweer
[huurder] stelt dat de opzegging van 14 september 2009 nietig is en dat de huurovereenkomst nog altijd doorloopt. Doordat de ziekenhuizen inmiddels naar de nieuwe locatie zijn verhuisd pleegt JBZ , aldus [huurder] wanprestatie, dan wel handelt zij onrechtmatig jegens [huurder], waardoor hij schade lijdt. Hem wordt immers feitelijk niet langer huurgenot gegund.
Op deze gronden vordert hij, na wijziging van zijn vordering bij gelegenheid van de comparitie van partijen:
- voor recht te verklaren dat JBZ gehouden is om hem alle schade te vergoeden die verband houdt met de tekortkoming dan wel onrechtmatige daad,
- JBZ te veroordelen om aan hem een bedrag van € 211.800,00, althans een door de rechter te bepalen bedrag per jaar te betalen, ingaande 1 april 2011 tot het moment waarop de huurovereenkomst een op grond van een onherroepelijke gerechtelijke uitspraak zouden zijn komen te eindigen, vermeerderd met rente,
- JBZ te veroordelen tot betaling aan hem van een schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7: 309 lid 1 BW, zoals nader vast te stellen door een door de rechtbank te benoemen deskundige,
- JBZ te veroordelen om aan hem een bedrag van € 12.720,50 te betalen als vergoeding voor de kosten van juridische bijstand, vermeerderd met de nog te maken kosten en met de wettelijke rente,
- JBZ te veroordelen om aan hem een bedrag van € 3742,55 te betalen als vergoeding voor de kosten van bijstand door een accountant, vermeerderd met de nog te maken kosten en de wettelijke rente
en
- voor recht te verklaren dat JBZ verplicht is om aan [huurder] te vergoeden de ontslagvergoedingen, de overige kosten, die JBZ aan zijn werknemers moet betalen in verband met hun ontslag en de liquidatie schade, waaronder het verlies aan goodwill, nader op te maken bijstaand en te vereffenen volgens de wet.
JBZ bestrijdt de vorderingen van [huurder] en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
Zij stelt, dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat zij niet verplicht was om [huurder] elders ruimte ter beschikking te stellen. Zij bestrijdt tekortgeschoten te zijn in haar contractuele verplichtingen en zich onrechtmatig jegens [huurder] te hebben gedragen.
In conventie concludeert zij tot niet ontvankelijk verklaring dan wel ontzegging van de vorderingen van [huurder], met zijn veroordeling in de kosten van de procedure.
In reconventie vordert JBZ dat de kantonrechter het einde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten met betrekking tot de locaties Carolus en Groot Zieken gasthuis vaststelt op een goede justitie te bepalen datum met veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure.
Bij zijn conclusie van antwoord in reconventie heeft [huurder] het gestelde in de conclusie van eis in reconventie bestreden.
Bij akte na de comparitie heeft JBZ gesteld dat de omstandigheid, dat [huurder] aanspraak maakt op vergoeding van de door zijn vennootschap geleden schade als gevolg van de huurbeëindiging, veronderstelt dat deze vennootschap in de plaats van [huurder] zelf huurder is geworden. Daarvoor heeft JBZ nooit toestemming gegeven. [huurder] heeft ook nimmer in de plaats stelling gevraagd. [huurder] zou, aldus JBZ , hiermee in strijd hebben gehandeld met de huurovereenkomst, op welke grond JBZ primair ontbinding van deze overeenkomst vordert.
Op hetgeen partijen ter onderbouwing van hun vorderingen en hun verweer hebben gesteld zal de kantonrechter voor zoveel nodig onder de beoordeling ingaan.
Beoordeling
Reconventie
De kantonrechter ziet in aanleiding eerst de vorderingen van JBZ te behandelen.
Reconventie, ontbinding
Bij akte na comparitie heeft JBZ haar eis vermeerderd door te vorderen dat de huurovereenkomsten worden ontbonden op de grond, dat [huurder] geen toestemming heeft gevraagd voor de in de plaats stelling van zijn besloten vennootschap als huurster.
[huurder] heeft niet de gelegenheid gekregen op deze vordering nog te reageren.
De kantonrechter acht het niet noodzakelijk de zaak naar de rol te verwijzen om [huurder] daar alsnog de gelegenheid voor te geven.
Aan partijen is na de comparitie de gelegenheid gegeven een akte te nemen met een duidelijk daarvoor omschreven doel, te weten zich uit te laten over een eventueel deskundigenonderzoek. Dat JBZ daaraan een nieuwe vordering heeft toegevoegd is in strijd met een behoorlijke procesorde.
Overigens dient deze vordering naar het oordeel van de kantonrechter te worden afgewezen om de enkele reden dat daar een veronderstelling aan ten grondslag ligt, waarvoor geen grond bestaat. JBZ immers heeft gesteld, dat de omstandigheid, dat [huurder] in deze procedure aanspraak maakt op vergoeding van door zijn vennootschap geleden schade als gevolg van de huurbeëindiging, veronderstelt, dat zijn vennootschap in zijn plaats huurster is geworden.
[huurder] heeft dit niet gesteld en geen stelling van [huurder] wijst in deze richting. De besloten vennootschap van [huurder] is ook geen procespartij. Het feit dat [huurder] de door hem - in de door hem gehuurde ruimten - uitgeoefende onderneming exploiteert in de vorm van een besloten vennootschap heeft kennelijk niet eerder tot bezwaren van JBZ geleid en is overigens niet ongebruikelijk. Zonder toelichting, die JBZ niet heeft gegeven, valt niet in te zien, dat enig belang van JBZ bij de door [huurder] gekozen wijze van inrichten van zijn onderneming is betrokken.
Of en in hoeverre [huurder] terecht de gederfde winst van zijn besloten vennootschap als door hem geleden schade vordert zal uit nader onderzoek (door een deskundige) moeten blijken. Het is niet juist hieraan de consequentie te verbinden, dat [huurder] zijn vennootschap in strijd met de huurovereenkomst in zijn plaats als huurster heeft gesteld.
JBZ heeft bij haar akte na comparitie openstelling van tussentijds hoger beroep gevraagd in geval in een tussenvonnis wordt geoordeeld of overwogen dat de vennootschap van [huurder] direct of indirect als huurder kan worden aangemerkt.
Nu aan deze voorwaarde niet is voldaan behoeft deze vraag van JBZ niet te worden beantwoord.
Reconventie, opzegging, beëindiging van de huurovereenkomst
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de opzegging van 14 september 2009 rechtsgeldig is.
[huurder] stelt dat dit niet zo is. Hij stelt, dat JBZ kennelijk het standpunt inneemt dat de overeenkomsten "ontbonden" moeten worden in verband met de ontruimingen die verband zouden houden met de verhuizing van het ziekenhuis naar de nieuwbouwlocatie. Dit zou bovendien niet op te vatten zijn als een wettelijke opzeggingsgrond.
[huurder] stelt primair dat sprake is van een nietige opzegging en subsidiair dat de opzegging geen enkel effect heeft.
JBZ stelt, dat de formulering van de brief van 14 september 2009 voldoende duidelijk is en dat over de strekking daarvan geen misverstand kan bestaan. Aan de wettelijke vereisten voor opzegging wordt in de visie van JBZ voldaan.
De kantonrechter stelt vast, dat in de brief van 14 september 2009 van JBZ aan [huurder] met even zoveel woorden wordt gezegd dat de overeenkomsten per 30 december 2010 worden opgezegd. Daardoor is voldoende duidelijk dat sprake is van een opzegging. Bovendien is sprake van de inachtneming van een opzegtermijn. Dat even verder in de brief wordt gezegd dat de ontruimingen van de oude locaties met zich brengen dat de huurovereenkomst en in kwestie moeten worden ontbonden doet hieraan niet af. Van ontbinding of van een vordering van deze strekking is geen sprake.
De wettelijke en contractuele opzegtermijn van één jaar is in acht genomen.
Verder is in de brief van 14 september 2009 voldoende duidelijk uiteengezet op welke gronden JBZ de huur wil beëindigen. In het licht van de brief van 14 september 2009 kan er redelijkerwijs geen misverstand over bestaan, dat JBZ de overeenkomst wenst op te zeggen met als reden de verhuizing van het ziekenhuis van de oude locaties naar de nieuwe en de hiermee verband houdende belangen van JBZ bij beëindiging van de huurovereenkomsten.
Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een rechtsgeldige opzegging.
Daarmee echter is de overeenkomst niet geëindigd. Immers, een huurovereenkomst blijft op grond van de wet ook na opzegging door de verhuurder van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. JBZ heeft deze vordering eerst thans in deze procedure ingesteld.
Bij de beoordeling van deze vordering is de kantonrechter gebonden aan de door JBZ in de opzegbrief gegeven gronden voor opzegging. De kantonrechter zal deze gronden beoordelen in het licht van het bepaalde bij artikel 7: 296 lid 3 BW: de vordering kan worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst; de vordering moet in elk geval worden afgewezen indien van de huurder bij een redelijke afweging van deze belangen niet kan worden gevergd dat hij het geheel ontruimt.
De kantonrechter acht van belang, dat de verhuizing van het ziekenhuis van de oude locaties naar één nieuwe geruime tijd is voorbereid. Zonder nadere toelichting, die [huurder] niet heeft gegeven, is niet aannemelijk, dat dit alles tot aan de opzegging van 14 september 2009 aan hem voorbij is gegaan. Over de uiteindelijke datum van de verhuizing heeft JBZ aan [huurder] voldoende tijdig en voldoende duidelijk mededeling gedaan, in ieder geval bij de brief van 14 september 2009. Ook is in het geding komen vast te staan, dat [huurder] de gelegenheid heeft gekregen mee te doen in de onderhandse aanbesteding voor een soortgelijke vestiging in het nieuwe ziekenhuis. [huurder] heeft niet bestreden dat JBZ hem in dit kader nog een extra gelegenheid heeft gegeven zijn plannen uiteen te zetten.
Dat JBZ één geheel nieuw ziekenhuis wenst in te richten is haar goed recht. [huurder] kan niet volhouden, dat JBZ verplicht is de ziekenhuizen op de oude locaties in stand te houden vanwege het bestaan van de onderhavige huurovereenkomsten. De winkels en horecagelegenheden stonden in dienst van de functie van het ziekenhuis. Na de verhuizing van het ziekenhuis hadden de winkels en horecagelegenheden geen zinnige functie meer. In een leeg ziekenhuis komen geen patiënten en geen bezoek.
Dit leidt tot de conclusie, dat de sluiting van het ziekenhuis op de oude locaties noodzakelijkerwijs de beëindiging van de huurovereenkomsten met betrekking tot ruimtes op deze locaties tot gevolg dient te hebben.
Dit wordt niet anders in het licht van de door [huurder] aangevoerde belangen aan zijn kant voor zover deze neerkomen op de lange duur van de bestaande huurovereenkomsten, zijn leeftijd en zijn financiële afhankelijkheid van de op de oude locaties door hem uitgeoefende onderneming. Immers, een huurder heeft er rekening mee te houden, dat de huurovereenkomst op enig tijdstip zal eindigen en dat geldt ook voor [huurder]. Gezien de lange duur van de huurovereenkomsten heeft hij ruim de kans gehad een onderneming te exploiteren, daaruit een inkomen te verwerven en zijn investeringen terug te verdienen.
In dit verband heeft [huurder] aangevoerd, dat JBZ zich niet "simpelweg" op het standpunt kan stellen dat zij gerechtigd is zelf de beide locaties te verlaten met achterlating van [huurder].
De kantonrechter is van oordeel, dat deze situatie zich niet voordoet. De overeenkomst is in ieder geval tijdig opgezegd, zodat [huurder] er in ieder geval rekening mee kan houden, dat de onderhavige huurovereenkomsten zouden eindigen.
JBZ was niet verplicht met [huurder] een nieuwe overeenkomst voor de nieuwe locatie aan te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft JBZ zich voldoende de belangen van [huurder] aangetrokken door hem de kans te bieden mee te doen in de aanbesteding voor de nieuwe locatie. Niet is gesteld of gebleken, dat JBZ op onjuiste of onredelijke gronden voor de derde heeft gekozen.
In het feit, dat JBZ eerst in de onderhavige procedure in reconventie de beëindiging vordering heeft ingesteld kan de kantonrechter geen tekortkoming of een onrechtmatig handelen van JBZ jegens [huurder] zien. [huurder] kan niet volhouden dat hij uit het uitblijven van deze procedure heeft kunnen of mogen begrijpen dat de verhuizing van het ziekenhuis zou worden af- of uitgesteld en de huurovereenkomsten zouden worden gecontinueerd.
In het licht van deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel, dat de huurovereenkomsten na de datum waar tegen deze zijn opgezegd zijn blijven voortduren, maar dat de vordering van JBZ tot beëindiging van deze huurovereenkomsten op basis van de afweging van de belangen van beide partijen moet worden toegewezen.
Gezien het feit, dat de overeenkomsten sinds de verhuizing van het ziekenhuis in april 2011 zinledig is zal hij het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen vaststellen op 1 april 2012.
Conventie, tekortkoming JBZ
Zoals voortvloeit uit hetgeen in reconventie is overwogen duren de huurovereenkomsten nog voort tot 1 april 2012. Sedert de verhuizing van het ziekenhuis in april 2011 van de beide oude naar de ene nieuwe locatie heeft JBZ aan [huurder] geen huurgenot verstrekt. Dit moet als een tekortkoming in de verplichtingen van JBZ worden aangemerkt en JBZ dient de daaruit voortvloeiende schade aan [huurder] te vergoeden. In zoverre is de vordering van [huurder] om voor recht te verklaren, dat JBZ gehouden is tot schadevergoeding toewijsbaar.
Conventie, omvang schade
Omtrent de omvang van de door hem geleden schade heeft [huurder] gesteld, dat deze bestaat uit enerzijds de winst van zijn besloten vennootschap en anderzijds uit zijn salaris met inbegrip van de pensioendotatie van de directie. Hij begroot deze schade op € 211.800,00 per jaar, op basis van de nettowinsten van zijn vennootschap over de jaren 2005 tot en met 2009.
JBZ heeft deze wijze van begroting van de schade bestreden.
De kantonrechter is van oordeel, dat een deskundige moet worden benoemd om te adviseren over de door [huurder] geleden schade. Deze schade is beperkt tot de periode van april 2011 tot 1 april 2012. De schade is ook beperkt tot de door [huurder] persoonlijk geleden schade. Hij is immers de huurder en niet zijn besloten vennootschap, noch zijn echtgenote, noch zijn dochter. Naar het oordeel van de kantonrechter staat ook niet zonder meer vast dat de door [huurder] geleden schade identiek is met de gederfde winst van de besloten vennootschap over de bedoelde periode.
Het is aan de door de kantonrechter te benoemen deskundige hiernaar een onderzoek in te stellen en hierover te adviseren. Beide partijen zijn het erover eens, dat één deskundige moet worden benoemd en wel een registeraccountant. [huurder] heeft voorgesteld de heer
[deskundige] als deskundige te benoemen. Nu niet is gebleken van bezwaren daartegen van de kant van JBZ zal de kantonrechter dit voorstel volgen. De vragen aan de deskundige zullen onder de beslissing worden geformuleerd.
Conventie, schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7: 309 lid 1 BW
[huurder] heeft gevorderd JBZ te veroordelen tot betaling aan hem van een schadeloosstelling, zoals bepaald in artikel 7: 309 lid 1 BW, zoals nader vast te stellen door een door de rechtbank te benoemen deskundige.
Deze vordering is niet toewijsbaar omdat deze zich richt tot de verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op voet van artikel 226 zijn overgegaan en deze de overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken.
In dit geval is van een dergelijke overgang geen sprake. JBZ is sinds jaar en dag verhuurder.
Het bepaalde bij genoemd artikel ziet op de situatie waarin een huurder geconfronteerd wordt met een nieuwe contractspartij die door eigendomsovergang zijn verhuurder is geworden en vervolgens overgaat tot opzegging van de lopende huurovereenkomst in verband met de omstandigheid dat het verhuurde gebouw op met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. In dat geval mag het voor de huurder van een bedrijfsruimte geen verschil uitmaken of dit pand wordt onteigend of dat minnelijke verkoop plaatsvindt, gevolgd door opzegging van de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar.
Deze situatie doet zich hier niet voor. Het einde van de huurovereenkomst vindt zijn oorzaak in de verhuizing van het ziekenhuis naar een nieuwe locatie. De afbraak van de oude locaties is het gevolg van het leeg komen te staan van de oude locaties en de herbestemming daarvan.
Conventie, kosten van rechtsbijstand en accountants kosten
[huurder] vordert volledige vergoeding van zijn kosten van rechtsbijstand en accountantskosten. Ter onderbouwing hiervan stelt hij dat een parallel moet worden getrokken met de volledige schadevergoeding bij ontbinding van de huurovereenkomst in verband met afbraak in het algemeen belang en de verwezenlijking van een bestemmingsplan, in welk kader aansluiting moet worden gezocht bij de algemene beginselen van onteigeningsrecht.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van enige parallel met het onteigeningsrecht. Voor een volledige vergoeding van kosten van rechtsbijstand en accountants kosten bestaat in de situatie die zich hier voordoet geen rechtsgrond.
Ook deze onderdelen van de vordering van [huurder] moeten worden afgewezen.
Conventie, ontslagvergoedingen c.a., liquidatieschade
[huurder] heeft bij dagvaarding gesteld, dat hij 33 mensen in dienst heeft en dat hij al zijn personeel moet ontslaan, "wellicht met een bijbehorende ontslagvergoeding".
Deze stelling roept de vraag op of dit personeel bij hem persoonlijk, dan wel bij zijn vennootschap in dienst was.
Dit daargelaten, JBZ heeft hiervan gesteld, dat de derde partij, die inmiddels op de nieuwe locatie werkzaam is, het personeel van [huurder] heeft overgenomen. Het gaat, aldus JBZ, om 13 personeelsleden die een vast dienstverband hadden.
Bij de comparitie van partijen heeft [huurder] dit laatste bevestigd en meegedeeld, dat aan enkele werknemers slechts een marginale vergoeding is toegekend.
Het had op de weg van [huurder] gelegen om op het punt van de eventueel door hem of de BV betaalde ontslagvergoedingen meer duidelijkheid te geven. De dagvaarding is van na de verhuizing van het ziekenhuis en de feitelijke beëindiging van de onderneming van [huurder] op de oude locaties en de comparitie van partijen heeft op 17 oktober 2011 plaatsgevonden. In ieder geval bij de comparitie van partijen had [huurder] meer concrete informatie op dit punt kunnen en moeten verstrekken. Dit onderdeel van de vorderingen van [huurder] moet dus als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Hetzelfde geldt voor de gestelde liquidatieschade. Op dit punt is geen enkele onderbouwing verstrekt en deze vordering lijkt tegenstrijdig met de vordering tot vergoeding van de na de verhuizing van het ziekenhuis en de beëindiging van de onderneming gemiste winst. Daaraan ligt immers de veronderstelling ten grondslag, dat de onderneming wordt gecontinueerd.
Conclusie
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat in conventie toewijsbaar is de vordering tot verklaring voor recht dat JBZ gehouden is aan [huurder] schade te vergoeden. Eveneens toewijsbaar is de vordering tot vergoeding van de schade, echter niet, althans nog niet, tot een bedrag van € 211.800,00 per jaar. De kantonrechter zal een deskundige benoemen om over de omvang van de toewijsbaar schade te adviseren.
De overige vorderingen van [huurder] moeten worden afgewezen.
In reconventie is toewijsbaar de vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de locaties Carolus en Groot Ziekengasthuis. Het einde van deze huurovereenkomsten wordt bepaald op 1 april 2012.
Uitvoerbaarheid bij voorraad van deze beslissing is niet gevorderd.
Voor het overige moeten de vorderingen van JBZ worden afgewezen.
De kantonrechter zal deze beslissingen opnemen in een (gedeeltelijk) eindvonnis en, voor zover het de begroting van de schade betreft, in een tussenvonnis. De beslissing omtrent de proceskosten zal worden aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
Reconventie
wijst de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten af;
stelt het einde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten vast op 1 april 2012;
houdt de beslissing omtrent de proceskosten aan;
Conventie
verklaart voor recht, dat JBZ gehouden is om aan [huurder] de schade te vergoeden, die het gevolg is van het feit, dat gedurende de periode van april 2011 tot 1 april 2012 JBZ aan [huurder] geen huurgenot heeft verstrekt;
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wat is de omvang van de schade, die [huurder] als huurder lijdt als gevolg van het feit, dat hem over de periode van 1 april 2011 tot 1 april 2012 geen huurgenot is verstrekt op de locaties Carolus en Groot Ziekengasthuis van JBZ ?
2. Indien U deze vraag beantwoordt aan de hand van de omzet- en/of winstcijfers van de besloten vennootschap, die de onderneming op deze locaties feitelijk heeft uitgeoefend, kunt U gemotiveerd aangeven van welke cijfers U uitgaat ?
3. Heeft U nog overige opmerkingen, die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
benoemt tot deskundige:
[deskundige],
[adres],
[postadres], [woonplaats].
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op het bedrag van € 9.000,00;
bepaalt dat [huurder] binnen twee weken na dit vonnis het bedrag van dit voorschot dient over te maken op rekeningnummer 56.99.90.572 ten name van Arrondissement 536 ‘s-Hertogenbosch, onder vermelding van “voorschot deskundige inzake zaaknummer 760951, rolnummer 11-4799;
draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot;
bepaalt, dat de griffier een afschrift van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden en dat partijen hun procesdossier in afschrift aan de deskundige dienen te doen toekomen;
bepaalt dat de deskundige zijn onderzoek zelfstandig zal instellen op tijd en plaats als door hem in overleg met partijen nader te bepalen;
draagt de deskundige op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een gemotiveerd, schriftelijk en ondertekend bericht ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch in te leveren onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
wijst de deskundige erop dat:
hij na aanvaarding van zijn benoeming verplicht is zijn opdracht onpartijdig en naar beste kunnen te volbrengen,
hij het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
hij het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
hij bij het onderzoek partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen
te maken en verzoeken te doen, dat uit het schriftelijk bericht moet blijken dat aan dit voorschrift is voldaan en dat ook van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken in het schriftelijk bericht melding moet worden gemaakt,
wijst partijen erop dat, indien zij schriftelijk opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, zij daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dienen te verstrekken;
verstaat dat nadat de griffier is gebleken dat het voorschot is ontvangen een rolzitting zal worden bepaald voor voortprocederen na deskundigenbericht, waarbij [huurder] als eerste aan het woord is;
houdt de beslissing over de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding aan, evenals de beslissing omtrent de proceskosten;
wijst de vordering tot veroordeling van JBZ tot betaling van een schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW af;
wijst de vordering tot vergoeding van de kosten van rechtsbijstand en tot vergoeding van de accountantskosten af;
wijst de vordering om voor recht te verklaren, dat JBZ gehouden is om aan [huurder] te vergoeden de ontslagvergoedingen, de overige kosten die [huurder] aan zijn werknemers moet betalen in verband met hun ontslag en de liquidatieschade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, af.
Dit vonnis is gewezen door Mr. J.P.M. van der Ham en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 22 maart 2012 in aanwezigheid van de griffier.