Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 235505 / HA ZA 11-1410
Vonnis van 22 februari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. P.H.M. Essink te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.E. Klomp te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 oktober 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. [eiser] vordert, na vermindering van eis ter comparitie, – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 57.200,00 alsmede tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
2.2. [eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij de woning aan de [adres]n heeft verkocht aan [gedaagde]. [gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze koopovereenkomst door op de afgesproken datum van overdracht niet zijn medewerking te verlenen aan de overdracht. [gedaagde] is derhalve de contractuele boete ad € 50.000,00 verschuldigd geworden. Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van het door hem geleden renteverlies ad € 7.200,00 en de verdere door hem geleden schade, nader op te maken bij staat.
2.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
Koopovereenkomst?
3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] zijn woning aan de [adres]n (hierna te noemen: “de woning”) heeft verhuurd aan [gedaagde]. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] de woning van hem heeft gekocht en dat [gedaagde] de woning in de periode tot aan de levering zou huren. [eiser] wijst ter onderbouwing van voornoemde stelling naar een door beide partijen ondertekende overeenkomst van huur en van koop met uitgestelde levering (hierna te noemen: “de overeenkomst”).
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de overeenkomst weliswaar heeft ondertekend, maar dat hij [eiser] daarbij uitdrukkelijk heeft medegedeeld dat hij de woning niet wilde kopen. [gedaagde] heeft de overeenkomst enkel en alleen ondertekend, omdat [eiser] anders van zijn bank geen financiering voor zijn onderneming kreeg.
3.2. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of [gedaagde] de woning daadwerkelijk heeft gekocht. Als de rechtbank veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van de stelling van [eiser] dat [gedaagde] de woning heeft gekocht, dan is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Zoals uit het hiernavolgende zal blijken heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan.
Financieringsvoorbehoud
3.3. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij een geslaagd beroep heeft gedaan op het in de overeenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. [gedaagde] heeft twee dagen voor de in de overeenkomst opgenomen datum van overdracht een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Nu in het financieringsvoorbehoud geen termijn is opgenomen heeft [gedaagde] tijdig een beroep gedaan op dit voorbehoud. Uit de door [gedaagde] aan [eiser] overgelegde afwijzingen van hypotheekverstrekkers blijkt dat [gedaagde] voor de koopsom van € 260.000,00 geen hypothecaire lening kan verkrijgen.
3.4. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud tardief is. Het voorbehoud had namelijk binnen een redelijke termijn, dat wil zeggen op het moment dat [gedaagde] bekend was met het feit dat hij geen financiering kon verkrijgen, moeten worden ingeroepen. Niet twee dagen voor de afgesproken datum van overdracht.
[eiser] heeft bovendien, gelet op de eigen middelen die hij en zijn vriendin konden inbrengen, niet voor de volledige koopsom, maar ‘slechts’ voor een bedrag van € 75.000,00 á € 100.000,00 financiering nodig. Laatstgenoemd bedrag kan [gedaagde] gezien zijn salaris makkelijk kunnen lenen. [gedaagde] kan dan ook geen geslaagd beroep doen op het financieringsvoorbehoud.
3.5. Artikel 9 van de overeenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt: “(…) Onder voorbehoud financiering (…)”. In de overeenkomst, welke overigens door [eiser] is opgesteld, is niet bepaald vóór welke datum [gedaagde] het financieringsvoorbehoud moest inroepen, voor welk bedrag [gedaagde] hypothecaire financiering moest verkrijgen en op welke wijze [gedaagde] het financieringsvoorbehoud moest inroepen. Ter comparitie hebben partijen verklaard dat voornoemde punten ook niet tussen hen zijn besproken.
Nu partijen geen einddatum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen is de rechtbank van oordeel dat het financieringvoorbehoud tot uiterlijk één dag voor de datum van overdracht van de woning kan worden ingeroepen. Nu [gedaagde] op 29 september 2010, twee dagen voor de overeengekomen datum van overdracht, een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, heeft hij tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan.
De rechtbank merkt daarbij ten overvloede op dat zij van oordeel is dat [gedaagde] binnen een redelijke termijn nadat hij bekend was met het feit dat hij geen financiering kon krijgen een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde] heeft immers, blijkens de door hem overgelegde stukken, op 29 augustus 2011 een afwijzing op zijn aanvraag voor een hypotheekofferte ontvangen van de Rabobank en op 19 september 2011 van de ING. Op 23 september 2011 heeft Van Hoften Assurantiën [gedaagde] bericht dat hij op grond van zijn financiële situatie ook bij andere financiële instellingen geen financiering kon verkrijgen. Vervolgens heeft [gedaagde] 29 september 2010 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Gelet op de op [gedaagde] rustende inspanningsverplichting om de mogelijkheden tot het verkrijgen van een financiering te onderzoeken, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] een redelijke termijn in acht heeft genomen.
De rechtbank is voorts van oordeel dat [gedaagde] binnen een redelijke termijn nadat hij duidelijkheid had over zijn financiële situatie voornoemde hypotheekoffertes heeft aangevraagd. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat zijn echtscheiding – van welke situatie [eiser] op de hoogte was – op 30 juni 2010 is uitgesproken en dat de huwelijksgoederengemeenschap enige tijd later bij echtscheidingsconvenant is verdeeld. Pas nadat de echtscheiding was uitgesproken en de huwelijksgoederengemeenschap was verdeeld kon in redelijkheid van [gedaagde] verwacht worden dat hij een aanvraag voor een hypothecaire financiering zou doen. Pas op dat moment was immers duidelijk wat de hoogte van de door [gedaagde] te betalen partner- en kinderalimentatie was en of [gedaagde] in het kader van de verdeling van de boedel een bepaald bedrag toebedeeld zou krijgen. Nu [gedaagde] binnen enkele weken na de verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap hypotheekoffertes heeft aangevraagd, heeft hij ook daarbij een redelijke termijn in acht genomen.
Derhalve had de rechtbank ook in het geval zij de door [eiser] voorgestane uitleg aan het financieringsvoorbehoud had gegeven de stelling van [eiser] dat het financieringsvoorbehoud onredelijk laat was ingeroepen verworpen.
3.6. Nu in het financieringsvoorbehoud niet is bepaald voor welk bedrag [gedaagde] een hypothecaire financiering dient te krijgen, is de rechtbank van oordeel dat een redelijke uitleg van het financieringsvoorbehoud met zich meebrengt dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud kan inroepen indien hij niet voor de totale koopprijs van € 260.000,00 hypothecaire financiering kan krijgen. Het is namelijk een feit van algemene bekendheid dat de koopsom van een woning in Nederland vanwege de hypotheekrenteaftrek in de regel voor het overgrote deel wordt gefinancierd met een hypothecaire geldlening.
De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [eiser] dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud alleen had kunnen inroepen indien hij niet voor een bedrag van € 75.000,00 á € 100.000,00 financiering had kunnen krijgen.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de door [gedaagde] bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud overgelegde stukken zoals reeds hiervoor genoemd onder rechtsoverweging 3.5 dat hij geen financiering kan krijgen voor de koopsom van € 260.000,00. Het beroep van [eiser] op het financieringsvoorbehoud wordt dan ook gehonoreerd.
3.7. Nu [gedaagde] een geslaagd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud is de overeenkomst ontbonden. [gedaagde] is dan ook niet toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door de woning niet op 1 oktober 2010 af te nemen. Nu [gedaagde] niet toerekenbaar tekort is geschoten is hij geen boete verschuldigd geworden en tevens niet schadeplichtig. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
3.8. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- griffierecht 1.400,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.188,00
De rechtbank heeft het salaris van de advocaat begroot aan de hand van de waarde van de vordering na de vermindering van eis.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. wijst de vorderingen af,
4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.188,00,
4.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2012.