Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 224045 / HA ZA 10-2970
Vonnis van 24 augustus 2011
in de zaak van
[Partij A],
wonende te [adres],
eiser,
advocaat mr. B.T. Craemer te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EINDHOVEN,
zetelend te Eindhoven,
gedaagde,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [Partij A] en Gemeente Eindhoven genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 maart 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 9 augustus 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [Partij A] heeft in [......] van [RR] Vastgoed het onroerend goed gelegen aan de [adres] gekocht. Op dat moment was hij directeur en enig aandeelhouder van [XX BV]. Op 23 december [......] is voormeld pand aan [Partij A] geleverd. Tot kort voor de datum van levering was in het pand een [YY] supermarkt gevestigd. Deze vestiging is verhuisd naar een groter winkelpand aan de [adres]. In de leveringsakte van het pand aan de [adres] werden een kwalitatieve verplichting ten behoeve van [RR] Vastgoed en een kwalitatieve verplichting ten behoeve van Gemeente Eindhoven opgenomen. De kwalitatieve verplichting ten behoeve van [RR] Vastgoed (Beding A) luidt als volgt:
"…Met betrekking tot het gebruik van het verkochte zijn partijen overeenkomstig het bepaalde in artikel 252 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek het volgende overeengekomen:
Het is koper, zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel en degenen, die van de rechthebbende (n) een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen, verboden om een levensmiddelenbedrijf (hetzij als hoofd- hetzij als nevenbedrijf, een en ander in de ruimste zin des woords) te vestigen, te drijven of te exploiteren alsmede om - rechtstreeks of zijdelings - op enigerlei wijze levensmiddelen te verhandelen…"
2.2. De kwalitatieve verplichting ten behoeve van Gemeente Eindhoven (Beding B) luidt voor zover van belang als volgt:
"…Met betrekking tot het gebruik van het verkochte zijn partijen overeenkomstig het bepaalde in artikel 252 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek het volgende overeengekomen:
Het is koper, zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel en degenen, die van de rechthebbende (n) een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen, verboden om in of op (enig deel van) het verkochte een detailhandel in de ruimste zin des woords te vestigen, te drijven of te exploiteren. (…..)
Zolang het verkochte in gebruik is bij [XX BV]. voor de uitoefening van de detailhandel in muziekinstrumenten en electronica in de ruimste zin des woords is koper ontslagen van vooromschreven verbod.”
2.3. In 2006 heeft [Partij A] zijn onderneming verkocht. Het pand aan de [adres] (verder te noemen: het pand) heeft hij gehouden. In verband met de door hem gewenste verhuur van het pand wilde [Partij A] van de kwalitatieve verplichtingen af.
2.4. Bij vonnis van 9 april 2008 heeft deze rechtbank de vordering van [RR] Vastgoed strekkende tot de verkrijging van een verklaring voor recht dat [Partij A] gebonden is aan de kwalitatieve verplichting (Beding A) afgewezen. De rechtbank heeft het beroep van [Partij A] op ontbinding van de kwalitatieve verplichting gehonoreerd en daarbij onder meer overwogen “dat is voldaan aan alle vereisten voor ontbinding van de kwalitatieve verplichting op de voet van artikel 6:259 lid 1 sub b BW.”
3. Het geschil
3.1. [Partij A] vordert:
Primair:
1. ontbinding van Beding B, dat is opgenomen in de leveringsakte, op grond van artikel 6:259 BW;
2. veroordeling van Gemeente Eindhoven om mee te werken aan aanpassing van de leveringsakte in die zin dat Beding B uit de leveringsakte wordt verwijderd;
Subsidiair:
1. verklaring voor recht dat Beding B, dat is opgenomen in de leveringsakte, buiten toepassing dient te blijven op grond van artikel 6:248 lid 2 BW;
2. veroordeling van Gemeente Eindhoven om mee te werken aan aanpassing van de leveringsakte in die zin dat Beding B uit de leveringsakte wordt verwijderd;
Primair en subsidiair:
veroordeling van Gemeente Eindhoven in de kosten van het geding.
3.2. Gemeente Eindhoven voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge Beding B is iedere vorm van detailhandel in het pand verboden. De vorderingen van [Partij A] strekken er blijkens zijn stellingen uitsluitend toe één vorm van detailhandel, te weten de exploitatie van een supermarkt, in het pand mogelijk te maken. Gemeente Eindhoven heeft zich kort gezegd op het standpunt gesteld, dat iedere vorm van detailhandel bespreekbaar is behalve de exploitatie van een supermarkt. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of Beding B voor ontbinding in aanmerking komt voor zover het de exploitatie van een supermarkt verbiedt, dan wel of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Gemeente Eindhoven de exploitatie van een supermarkt in het pand blijft verbieden.
4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:259 lid 1 BW kan de rechter een vordering tot ontbinding toewijzen, indien a) ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang en indien b) de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren. In rechte staat vast dat Beding B meer dan tien jaar geleden overeengekomen is, zodat aan dat vereiste is voldaan.
4.3. [Partij A] heeft aangevoerd, dat het voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang. Het bestemmingsplan laat slechts detailhandel toe en Beding B verbiedt dat nu juist. Door onverkorte naleving van Beding B zou de gebruiker van het pand in strijd handelen met het bestemmingsplan. Dit is, aldus [Partij A], in strijd met het algemeen belang waarbij naleving van het bestemmingsplan voorop staat. Daarnaast wordt met Beding B de concurrentie onrechtmatig verstoord. Beding B had net als Beding A tot doel de concurrentiepositie van de nieuwe supermarkt van [YY] in de wijk Stratum te handhaven (lees:beschermen) . Door Beding B is het onmogelijk voor retailers, waaronder ook supermarktexploitanten, om te concurreren met [YY]. Deze beperking van de concurrentie en versteviging van de monopoliepositie van [YY] is eveneens in strijd met het algemeen belang, aldus [Partij A].
4.4. Ter comparitie heeft (de advocaat van) [Partij A] aan de hand van de tekst van artikel 8 van het van toepassing zijnde bestemmingsplan Stratum Buiten de Ring 2004 (dagvaarding, productie 5) nader uiteengezet, dat het pand slechts de bestemming gebouw ten behoeve van detailhandel heeft. Anders dan Gemeente Eindhoven heeft aangevoerd, is het niet toegestaan een zelfstandig dienstverlenend bedrijf in het pand te vestigen. Een dienstverlenend bedrijf is slechts mogelijk voor zover dit behoort bij de primaire bestemming detailhandel, aldus [Partij A]. Gemeente Eindhoven heeft deze nadere uiteenzetting van [Partij A] niet betwist, zodat er in rechte van zal worden uitgegaan, dat het pand in het huidige bestemmingsplan uitsluitend de (hoofd-)bestemming detailhandel heeft.
4.5. Op zichzelf genomen heeft [Partij A] terecht aangevoerd, dat de gebruiker van het pand door onverkorte naleving van Beding B in strijd zou handelen met het bestemmingsplan. Dat betekent echter niet, dat Beding B reeds om die reden strijdig met het algemeen belang zou zijn. Die stelling impliceert immers dat de inhoud van het vigerende bestemmingsplan doorslaggevend zou moeten zijn voor de beantwoording van de vraag of sprake is van strijd met het algemeen belang. Een zodanige stelling vindt geen steun in de tekst of de parlementaire geschiedenis van artikel 6:259 lid 1 BW (HR 24 december 2004, LJN: AR3642). De omstandigheid dat de (hoofd-)bestemming detailhandel bij de herziening van het bestemmingsplan in 2005 is gehandhaafd maakt dat niet anders. Daarbij is mede in aanmerking genomen, dat Gemeente Eindhoven voldoende heeft toegelicht, dat de herziening uitsluitend tot doel had de bestaande situatie vast te leggen. Op dat moment was in het pand nog de detailhandel in muziekinstrumenten van [Partij A] gevestigd, zodat handhaving van de bestemming detailhandel in de rede lag.
4.6. De stelling van [Partij A] dat met Beding B de concurrentie onrechtmatig wordt verstoord, wordt verworpen. Op zichzelf genomen kan strijd met het algemeen belang aanwezig zijn, indien een beding een overwegend ongunstige invloed op de economische ontwikkeling van de omgeving heeft (T-M, Parlementaire Geschiedenis, p.981). Daaronder kan mede worden begrepen een verstoring van de concurrentie als door [Partij A] bedoeld. Dat handhaving van het beding in het onderhavige geval tot een onrechtmatige verstoring van de concurrentie zal leiden, heeft [Partij A] echter onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling, dat een nieuw te vestigen supermarkt met de nabijgelegen vestiging van [YY] zou kunnen concurreren is daartoe niet toereikend. Bovendien heeft Gemeente Eindhoven voldoende gemotiveerd en gedocumenteerd gesteld, dat juist de opheffing van het verbod om een supermarkt in het pand te exploiteren een ongunstige invloed op de economische ontwikkeling in de desbetreffende wijk (Stratum) zou hebben. Gemeente Eindhoven heeft haar beleid voor de ontwikkeling van de detailhandel in 2005 vastgelegd in de Detailhandelsnota gemeente Eindhoven (conclusie van antwoord, productie 3). Daaruit blijkt (pagina, 35), dat in Stratum sprake is van een onduidelijk winkelpatroon, zonder hiërarchie en met veel overlapping. Anders dan in andere wijken is in Stratum geen wijkwinkelcentrum. Gemeente Eindhoven wil dat er een wijkwinkelcentrum komt en heeft daarvoor de locatie Boulevard Zuid op het oog. Uit het distributieonderzoek dat door BRO is verricht, volgt (conclusie van antwoord, productie 4, pagina 8) dat de keuze van de verdere ontwikkeling van de locatie Boulevard Zuid tot wijkwinkelcentrum wordt onderschreven. Het standpunt van Gemeente Eindhoven komt er op neer, dat de vestiging van een supermarkt in een winkelcentrum vanwege zijn aantrekkende functie een positieve invloed heeft op de economische ontwikkeling van het winkelcentrum als geheel. De vestiging van een (extra) supermarkt aan de [adres] zou de ontwikkeling van het nieuwe wijkwinkelcentrum ondermijnen, aldus Gemeente Eindhoven. Daarmee heeft Gemeente Eindhoven het algemeen belang dat zij met handhaving van het verbod op de vestiging van een supermarkt in het pand wenst te dienen voldoende onderbouwd. [Partij A] heeft de juistheid van het door Gemeente Eindhoven geschetste belang niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken, zodat zijn stelling ook om die reden verworpen dient te worden. Het ter comparitie aanvullend ingenomen standpunt dat (naar de rechtbank begrijpt) inhoudt dat Gemeente Eindhoven zich het belang van de ontwikkeling van een evenwichtige winkelstructuur niet mag aantrekken en dat zij Beding B niet zou mogen inzetten ter ondersteuning van haar beleid, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het recht.
4.7. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit tevens voort dat Gemeente Eindhoven voor de uitoefening van haar beleid belang heeft bij ongewijzigd voortduren van de verplichting, althans voor zover deze betrekking heeft op het verbod een supermarkt in het pand te vestigen. [Partij A] heeft weliswaar aangevoerd dat Beding B uitsluitend ten behoeve van [RR] is opgenomen en dat Gemeente Eindhoven geen eigen zelfstandig belang heeft, maar die stelling vindt onvoldoende steun in de stukken. Daarbij is mede in aanmerking genomen, dat uit een notitie van [RR] van 22 mei 1991 (conclusie van antwoord, productie 2) blijkt, dat Gemeente Eindhoven destijds alleen medewerking wilde verlenen aan de verplaatsing van het filiaal van [YY] van de [adres] naar de zogeheten kerklocatie als in het te verlaten pand geen detailhandel meer zou plaatsvinden. Aan eventuele uitlatingen van ambtelijke zijde, dat Gemeente Eindhoven geen waarde meer zou hechten aan Beding B, komt in dit verband geen betekenis toe. Voor zover deze uitlatingen zijn gedaan, hetgeen Gemeente Eindhoven betwist, zijn er geen feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen dragen dat [Partij A] de uitlatingen heeft mogen opvatten als rechtens te honoreren toezeggingen van een daartoe bevoegd persoon.
4.8. Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar is. Derhalve komt thans de vraag aan de orde of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Gemeente Eindhoven [Partij A] houdt aan het verbod op exploitatie van een supermarkt in het pand.
4.9. Vooropgesteld dient te worden dat Gemeente Eindhoven, zoals hiervoor is overwogen, een (redelijk) belang heeft bij handhaving van Beding B, althans voor zover het de exploitatie van een supermarkt in het pand verbiedt. Denkbaar is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn om [Partij A] aan dit verbod te houden als dit de exploitatie van het pand onmogelijk zou maken. Die situatie doet zich echter niet voor. Gemeente Eindhoven heeft immers aangegeven zo nodig gebruik te zullen maken van haar bevoegdheid om ontheffing/vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan om andere vormen van exploitatie mogelijk te maken en bovendien slechts nakoming van Beding B te verlangen voor zover het de exploitatie van een supermarkt in het pand verbiedt. Overigens zijn geen gronden aangevoerd die tot toewijzing van de vordering op de subsidiaire grondslag kan leiden.
4.10. De slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Hetgeen overigens nog is aangevoerd heeft de rechtbank niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Daarbij is in aanmerking genomen dat de stelling van [Partij A] dat sprake is van afstand van recht en/of rechtsverwerking niet berust op een deugdelijke feitelijke grondslag.
4.11. [Partij A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Eindhoven worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- griffierecht 560,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 904,00 (0,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.464,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [Partij A] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Eindhoven tot op heden begroot op € 1.464,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2011.