Uitspraak
RECHTBANK ’s-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 10/2092
Uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juli 2011
inzake
[eiser 1] en [eisers 2],
te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde mr. I.C.M. Janssen,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Oedenrode,
verweerder,
gemachtigde mr. P.M. Tummers.
Aan het geding heeft als partij deelgenomen Weslin Holding BV, te Erp, derde-belanghebbende, gemachtigde mr. E.M. Vos.
Procesverloop
Bij besluit van 20 oktober 2009 heeft verweerder het verzoek van eisers om vergoeding van planschade in de vorm van waardevermindering die is geleden door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Heikant” en de vrijstellingsbesluiten ex artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van 27 november 2006 en 26 september 2007 afgewezen.
Verweerder heeft het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar bij besluit van 27 mei 2010 ongegrond verklaard.
Eisers hebben bij brief van 2 juli 2010 tegen dit besluit beroep ingesteld.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 mei 2011, waar de gemachtigde van eisers en [eiser 1] zijn verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. De derde-belanghebbende is, zoals tevoren aangekondigd, niet verschenen.
Overwegingen
1. Aan de orde is of verweerders besluit van 27 mei 2010 is rechte kan worden gehandhaafd.
2. De aanvraag om planschadevergoeding dateert van 19 juni 2008. Verweerder heeft naar aanleiding van deze aanvraag de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) om advies gevraagd.
3. Uit het advies van de SAOZ van juli 2009 blijkt het volgende.
Eisers zijn op 4 oktober 1996 eigenaar geworden van de onroerende zaak op het adres [adres] te [plaats], kadastraal bekend [kadastergegevens]. Het object betreft een vrijstaande woonboerderij met berging, kantoor/magazijn en carport.
Het bestemmingsplan “Heikant” (vastgesteld op 30 maart 2000, goedgekeurd op 24 oktober 2000, onherroepelijk geworden op 25 juli 2001) is in de plaats gekomen van het bestemmingsplan “Buitengebied” (vastgesteld op 4 juni 1974, goedgekeurd op 8 oktober 1975 en onherroepelijk geworden op 17 oktober 1980). Waar voorheen sprake was van een agrarische bestemming (“Agrarische Doeleinden B”), is deze bestemming door het nieuwe bestemmingsplan gewijzigd in een uit te werken woonbestemming (“Uit te werken woongebied – UW”). Voorts hebben deze gronden de bestemmingen “Agrarisch gebied-Ag” en “Verblijfsdoeleinden”. Deze ontwikkeling ziet op de gronden gelegen ten zuiden van en grenzend aan het perceel van eisers.
Met verlening van een vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO op 27 november 2006 is de bouw van 20 (starters)woningen en de realisering van 32 parkeerplaatsen aan de [straat] mogelijk gemaakt. Deze woningen hebben een goothoogte van circa 5,5 m en een nokhoogte van circa 10 m en zijn opgesteld in vier rijen met vijf woningen. Het plangebied grenst aan het perceel van eisers. Hun woning is met de achtergevel en de achtertuin op het plangebied gericht.
Met verlening van een vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO op 26 september 2007 is de bouw van 27 geschakelde senioren- en levensloopbestendige woningen aan de [straat], op een kortst gemeten afstand van circa 65 m ten zuidwesten van het perceel van eisers, mogelijk gemaakt. Eisers hebben volgens de SAOZ, door tussenliggende bebouwing, nagenoeg geen zicht op deze woningen.
Bij besluit van 27 juni 1978 is door de gemeenteraad het “Struktuurplan gemeente Sint-Oedenrode” (hierna: Structuurplan) vastgesteld. Het Structuurplan heeft met ingang van 1 augustus 1978 voor eenieder ter inzage gelegen. De aankondiging van het Structuurplan is gepubliceerd in de Staatscourant van 28 juli 1978 en het Eindhovens Dagblad van 28 juli 1978. Het plangebied, gelegen ten noorden van de [straat], “Klein Heikant”, waarbinnen de bouw van 47 woningen is gerealiseerd, heeft volgens de SAOZ blijkens de door de gemeente gegeven toelichting en blijkens de kaart behorende bij het Structuurplan, de bestemming “potentieel woongebied”. Gelet hierop is de SAOZ van mening dat reeds vanaf 28 juli 1978 voorzienbaar was dat het gebied, gelegen ten noorden van de [straat] te [plaats], in de toekomst een woonbestemming zou kunnen krijgen.
Volgens de SAOZ heeft de planologische maatregel voor eisers geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De SAOZ acht het niet opportuun nader in te gaan op de waardering, omdat de ontwikkeling van woningbouw binnen het plangebied reeds vanaf 28 juli 1978 voorzienbaar was. Eisers wisten ten tijde van de aankoop van hun woning op 4 oktober 1996 of hadden kunnen weten dat het gebied gelegen ten zuid(west)en van hun perceel ingevuld zou worden als woninggebied.
4. Verweerder heeft aan het bestreden besluit, met verwijzing naar het advies van de SAOZ, - samengevat - ten grondslag gelegd dat sprake is van actieve risicoaanvaarding, nu in het Structuurplan “Klein Heikant” door de gemeenteraad is aangewezen als potentieel woongebied. Volgens verweerder is sprake van een concreet beleidsvoornemen, dat niet afhankelijk is van nader onderzoek naar de woningbehoefte en dat ter openbare kennis is gebracht. Op het moment van aankoop van hun woning was de planologische verslechtering voor eisers dus voorzienbaar.
5. Eisers hebben zich in beroep - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat gelet op de inhoud van het Structuurplan, meer in het bijzonder de mate van concreetheid van dat plan, van voorzienbaarheid geen sprake is. Eisers hebben gesteld dat uit het advies van de SAOZ niet blijkt dat zij inhoudelijk kennis heeft genomen van het Structuurplan en de bijbehorende bijlagen. Volgens vaste jurisprudentie is het aanmerken van een gebied in een structuurplan als potentiële bouwlocatie onvoldoende om voorzienbaarheid aan te nemen. Eisers hebben het Structuurplan zo begrepen, dat er meerdere modellen zijn met meerdere woningbouwlocaties, maar dat sprake is van dermate globale plannen, waarbij op grond van de tekst niet duidelijk was dat de bouwlocatie “Heikant” - zijnde één van de genoemde mogelijke bouwlocaties - uiteindelijk voor woningbouw bestemd zou worden. Volgens eisers laat het Structuurplan zoveel open dat geen aanleiding bestond om rekening te houden met een wijziging in ongunstige zin. Tot slot hebben eisers met een beroep op het gelijkheidsbeginsel gewezen op de planschadevergoeding die de buren hebben gekregen.
6. Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, voor zover hier van belang, blijft op aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, die zijn ingediend voor inwerkingtreding van de Wro, het vóór dat tijdstip geldende recht van toepassing. Van een dergelijke situatie is in dit geval sprake, zodat het vóór 1 juli 2008 vigerende artikel 49 van Pro de WRO van toepassing is.
7. Op grond van genoemd artikel 49 van Pro de WRO kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende, voor zover blijkt dat deze ten gevolge van wijziging van de bepalingen van een bestemmingsplan of van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden die redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
8. Op grond van artikel 49a, tweede lid, van de WRO is degene die een planschadeverhaalsovereenkomst heeft gesloten belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 49 terzake Pro van de wijzing van het bestemmingsplan, dan wel de verlening van de vrijstelling waarom hij heeft verzocht. Weslin Holding BV is derhalve van rechtswege belanghebbende bij het onderhavige besluit.
9. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van voorzienbaarheid van de schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening van benadeelde dient te blijven, is voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar ten tijde van de aankoop van zijn eigendom, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie zou gaan veranderen, in een voor hem negatieve zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
10. In de “Keuzenota nieuwe woongebieden deel I” van februari 1978 zijn de mogelijkheden tot uitbreiding van het woongebied van Sint-Oedenrode aangegeven. In deze nota zijn de volgende acht uitbreidingsmogelijkheden aangedragen, te weten: “Klein Kienehoef-West” en “Klein Rijsingen”, “Groot Kienehoef-West”, “Groot Rijsingen”, “Klein Vogelenzang”, “Groot Vogelenzang”, “De Hout”, “Klein Heikant” en “Groot Heikant”. In de “Keuzenota nieuwe woongebieden deel II” wordt een keuze voorgesteld ten aanzien van de eerste gebieden waarvoor bestemmingsplannen ontwikkeld moeten worden. In deze nota is aangegeven dat de gebieden “Groot Kienehoef-West”, “Groot Vogelenzang” en “De Hout” zijn komen te vervallen. Vervolgens wordt in deze nota ingegaan op de overige gebieden.
Ten aanzien van de fasering van het woningbouwprogramma is in paragraaf 3.7 van deze nota vermeld dat in 1981 een aanvang genomen moet worden met het bebouwen van het eerste nieuwe woongebied (stap 1) en dat, teneinde een goede voorbereiding te verzekeren, de definitieve keuze ten aanzien van stap 1 in 1978 gemaakt moet worden. Het bebouwen van het tweede nieuwe woongebied (stap 2) zal in 1985 een aanvang moeten kunnen nemen, hetgeen inhoudt dat de definitieve keuze voor stap 2 in 1982 gemaakt zal moeten worden. Bij besluit van 27 juni 1978 heeft de raad van verweerders gemeente als eerstvolgend woongebied “Klein Rijsingen/Klein Kienehoef-West” aangewezen. Hiervoor dient volgens het besluit zo snel mogelijk een bestemmingsplan te worden ontwikkeld.
In paragraaf 5.2 van het Structuurplan is vermeld dat voor de volgende woongebieden over blijven: “Groot Rijsbergen”, “Klein Vogelenzang”, “Klein Heikant” en “Groot Heikant”.
Gelet op de hiervoor weergegeven fasering van het woningbouwprogramma moet worden vastgesteld dat met het maken van deze keuze invulling is gegeven aan stap 1. Niet is gekozen voor de ontwikkeling van “Klein Heikant”. Gelet op de fasering, moet voor de realisering van stap 2 opnieuw besluitvorming plaatsvinden. Uit de gedingstukken noch het verhandelde ter zitting is gebleken dat ten aanzien van “Klein Heikant” al een besluit is genomen. De rechtbank leidt hieruit af dat ten tijde van de aankoop van de woning door eisers geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen om “Klein Heikant” als woongebied te ontwikkelen. Als gevolg hiervan kan eisers niet worden tegengeworpen dat de verandering van de planologische situatie voor hen voorzienbaar was. Verweerder heeft dit miskend.
11. Eisers hebben met verwijzing naar de aan hun buren toegekende planschadevergoeding een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft in reactie hierop aangegeven dat de betreffende buren op 1 oktober 2001 eigenaar zijn geworden van het pand Sluitappel 10 en dat op dat moment het bestemmingsplan “Heikant” gold, zoals dat is vastgesteld op
30 maart 2000 en onherroepelijk is geworden op 25 juli 2001. Vervolgens zijn geruime tijd na de aankoop bij besluiten van 27 november 2006 en 26 september 2007 vrijstellingen verleend van dat bestemmingsplan als gevolg waarvan de woning in waarde is gedaald. Omdat deze waardedaling niet anderszins werd vergoed, is aan de buren een planschadevergoeding toegekend. Verweerder heeft gesteld dat, anders dan bij eisers het geval is, er dus geen sprake is van een voorzienbare planologische mutatie en als gevolg daarvan van aanvaarding van het risico op planschade. Deze redenering van verweerder wordt niet gevolgd. Niet valt in te zien dat aan de buren die hun woning op een later tijdstip hebben gekocht dan eisers geen voorzienbaarheid van de planologische wijziging ten behoeve van de realisering van woningbouw kan worden tegengeworpen en aan eisers wel. Voor zover de planologische verslechtering samenhangt met het niet voorzienbaar zijn van de bebouwingsdichtheid als gevolg van de verleende vrijstellingen, geldt dat evenzeer voor eisers. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel is door verweerder dan ook onvoldoende weerlegd, althans de weerlegging ervan is onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd.
12. Gelet op het voorafgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen en niet berust op een deugdelijke motivering. Het beroep is derhalve gegrond en het bestreden besluit zal worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb. Omdat verweerder niet is toegekomen aan een beoordeling van de omvang van de schade, in verband met de voorzienbaarheid daarvan, ziet de rechtbank geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien, dan wel de rechtsgevolgen in stand te laten, of om gebruik te maken van de bevoegdheid ingevolge artikel 8:51a van de Awb.
13. De rechtbank acht termen aanwezig verweerder te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten zijn met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage begroot op in totaal € 874 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
• 1 punt voor het indienen van een beroepschrift;
• 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
• waarde per punt € 437;
• wegingsfactor 1.
14. Tevens zal de rechtbank bepalen dat de verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht dient te vergoeden.
15. Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten vastgesteld op € 874, te betalen aan eisers;
- bepaalt dat de verweerder aan eisers het door hen gestorte griffierecht, ten bedrage van
€ 150 dient te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. P.H.C.M. Schoemaker als voorzitter en mr. D.J. de Lange en mr. F.P.J.M. Otten als leden in tegenwoordigheid van A.J.H. van der Donk als griffier en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.
<HR>
<i>Partijen kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.</i>
Afschriften verzonden: