Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Helmond
Zaaknummer : 719250
Rolnummer : 10-4365
Uitspraak : 9 februari 2011
in de zaak van:
de vereniging X (verder: ‘X’)
gevestigd te Helmond,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,
t e g e n
1. Y, en
2. Z (hierna: ‘Y c.s.’)
wonende te Helmond,
gedaagden,
procederend in persoon.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
X heeft bij dagvaarding en akte houdende vermindering van eis gesteld en gevorderd, waarop Y c.s. mondeling heeft geantwoord, waarbij door hem bewijsstukken in het geding zijn gebracht. Daarop is een comparitie van partijen gelast, waarbij beide partijen hun standpunten - X aan de hand van een pleitnotitie – nader hebben toegelicht. Vervolgens heeft X een akte genomen. Daarop is vonnis nader bepaald op heden.
DE VORDERING
De vordering van X strekt (1) tot ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het door Y c.s. van X gehuurde woonhuis te Helmond op grond van grove en herhaalde wanprestatie en (2) – als verminderd - tot veroordeling van Y c.s. tot betaling van het verschuldigde griffierecht.
Voorts vordert X (3) de veroordeling van Y c.s. tot betaling van € 421,42 per maand – de huidige huurprijs – vanaf 1 november 2010 tot aan de datum waartegen wordt ontbonden, en (4) eenzelfde bedrag aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Y c.s. met de ontruiming in gebreke blijft vanaf de datum waartegen is ontbonden.
Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 842,84 (twee maanden) en, met de kosten meegerekend, € 1.023,54. Na dagvaarding is betaald € 1.268,71, zijnde genoemd bedrag van € 1.023,54, verhoogd met de explootkosten, het gemachtigdensalaris en de GBA-informa-tiekosten. Y c.s. is derhalve nog slechts het griffierecht verschuldigd.
Niettegenstaande deze betaling handhaaft X haar vordering tot ontbinding en ontruiming, aangezien Y c.s. herhaaldelijk toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens X. Vanaf 1999 tot heden is Y c.s. vele malen in gebreke gebleven om tijdig de verschuldigde huur te betalen.
Reeds twaalf keer heeft X haar vordering ter incasso uit handen moeten geven, waarbij in twee gevallen de ontbinding en ontruiming werd toegewezen. Uit bestendige rechtspraak blijkt dat gedurende langere tijd en bij herhaling te late betaling van huurpenningen voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Y c.s. heeft zich niet gedragen zoals het goede huurders betaamt. Van X kan onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Y c.s. laat voortduren. In april 2010 is Y c.s. nog door de kantonrechter nog duidelijk gewaarschuwd, zodat hij de thans ontstane situatie geheel aan zichzelf te wijten heeft.
HET VERWEER
Y c.s. verweert zich door - samengevat - aan te voeren, dat hij al zestien jaar in het huis woont, dat zijn vrouw ernstig ziek is en dat hij nog een dochter thuis heeft. Hij heeft verzocht om een gesprek met X, maar deze is daarop niet ingegaan. Voorts vraagt hij al twee jaar om een overzicht omdat hij het idee heeft dat hij één of twee maanden huur voorloopt.
Daarnaast heeft Y een bedrag van € 1.249,41 betaald dat in het (bij de dagvaarding gevoegde) overzicht van X nergens is terug te vinden terwijl hij een bedrag van € 750,00 zou hebben betaald dat hij nergens in zijn administratie kan terugvinden. Y c.s. is bereid om aan X automatische incasso toe te staan, maar hij wil niet in huur voorlopen.
Zijn problemen zijn begonnen in 2009 na enkele faillissementen van opdrachtgevers. Sedertdien is hij keihard aan het werk om deze problemen te boven te komen. De administratie van X is volledig ondoorzichtig. Hij betaalt voortdurend bedragen die vervolgens in het overzicht van X op geheel andere plaatsen terechtkomen.
Y werkt al dertig jaar in de bouw en is niet door zijn eigen schuld in deze situatie terecht-gekomen. Door de onregelmatige betalingen van facturen door klanten is het niet altijd gemak-kelijk om betalingen op tijd te verrichten, maar hij heeft daar altijd wel naar gestreefd. Hij verdient het daarom niet om thans zijn woning te moeten verliezen.
DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
1. Ter comparitie van 9 december 2010 is de zaak uitvoerig besproken. Met betrekking tot de verwerking van de betalingen is zijdens X aangevoerd dat onduidelijke overschrijvingen worden afgeboekt op de oudste openstaande huur, waarbij de gegeven omschrijving dan minder van belang is. Ten tijde van de comparitie stond alleen de (lopende) maand december 2010 nog open, waarvan Y c.s. heeft aangegeven dat hij de betaling daarvoor de zondag tevoren op de bus had gedaan.
2. Dat laatste is overigens niet ter terechtzitting gebleken. In juli 2009 was Y c.s. volgens X voor het laatst weer helemaal bij met betalen. Daarna liepen de achterstanden weer op, hetgeen is uitgelopen in het vonnis van 's kantonrechters ambtgenoot van 14 april 2010. Overigens dienen de proces- en betekeningskosten nog te worden voldaan. Y c.s. belooft volgens X van alles maar komt zijn toezeggingen niet na. Ook voor de lopende vordering is hij al meermalen vergeefs aangeschreven.
3. Voorts is gebleken dat van het in maart 2010 betaalde bedrag van € 1.439,27 een bedrag van € 750,00 is overgeboekt naar de rekening-courant voor huurpenningen en dat het restant van € 700,00 onder de gemachtigde is blijven berusten voor afrekening van proces- en betekeningskosten. Dit bedrag heeft X derhalve niet bereikt. Y. c.s. heeft daarover opgemerkt dat hij ervan mag uitgaan dat het gehele bedrag naar X wordt doorgeboekt. Dit bezwaar is wel begrijpelijk.
4. Immers, op deze manier verliest een huurder het overzicht over de aan zijn betaling gegeven bestemming(en). Hij weet niet welk deel van zijn betaling door de gemachtig-de van X naar de opdrachtgever wordt doorgeboekt terwijl hij ervan uitgaat dat hij zijn huurbetalingsverplichting wel is nagekomen. Weinig mensen zullen op de hoogte zijn van inhoud van artikel 6:44 BW Pro. Een gemachtigde dient daarover ten opzichte van de schuldenaar duidelijkheid te verschaffen.
5. Ter comparitie heeft de kantonrechter – ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming - de opvatting geventileerd dat de betaling van de huurpenningen als een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder dient te worden aangemerkt en dat de verhuurder bovendien aanspraak mag maken op tijdige en volledige voldoening van de maandelijkse huurprijs. Anderzijds heeft de kantonrechter gewezen op het enorme belang dat huurders hebben bij continuering van hun huisvesting.
6. De kantonrechter stelt in dit verband vast dat X in de afgelopen elf jaar – van 1999 tot 2010 - in totaal twaalf maal een vordering op Y c.s. uit handen heeft moeten geven en in drie gevallen is het tot een vonnis gekomen. Dat is dus over een veel langere periode dan Y c.s. heeft aangegeven: hij heeft gezegd dat zijn problemen in 2009 zijn begonnen. Maar hoe dat ook zij: iedere achterstand is tenslotte steeds weer – enkele (in 2003, in 2009 en laatstelijk in 2010) op het nippertje – ingelopen.
7. In al die gevallen heeft Y c.s. ongetwijfeld een zeer aanzienlijk bedrag aan buitenge-rechtelijke invorderingskosten, vertragingsrente, proces- en explootkosten aan X betaald. De kantonrechter is van opvatting dat Y c.s. daardoor al voldoende wordt 'gestraft' voor zijn huurachterstanden, temeer nu die achterstanden steeds, zij het met moeite en regelmatig op het laatste moment, worden weggewerkt. Ontbinding en ont-ruiming vindt de kantonrechter in dit geval echt een te zwaar middel.
8. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen. Indien toch invordering noodzakelijk blijkt en de kosten daarvoor, samen met de achterstallige huurpenningen, door de schuldenaar worden voldaan, zou het incident gesloten moeten worden.
9. Door een dergelijke lankmoedigheid kunnen de (van oorsprong: sociale) woningcorpo-raties zich positief onderscheiden van de commerciële verhuurders. De laatste jaren valt echter bij de woningcorporaties – over de gehele lijn - een zekere verharding in hun in-cassobeleid waar te nemen. Zulks neemt niet weg dat de rechter een eigen verantwoor-delijkheid behoudt waar het betreft de beoordeling van vitale vorderingen zoals de ont-binding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
10. Daarvoor is geen algemene regel te geven. Ieder geval apart verdient een eigen zorgvul-dige afweging. In de zaak van X tegen Y c.s. is de kantonrechter van oordeel dat, nu de bestaande huurschuld (vrijwel) volledig is ingelopen, ontbinding en ontruiming een te zware sanctie is, waarbij ook de door Y c.s. geschetste huiselijke omstandigheden in de beoordeling zijn meegenomen. Of het een volgend keer wel tot ontbinding en ontruiming moet komen zal alsdan dienen te worden bezien.
11. De kantonrechter is in zijn algemeenheid van oordeel, dat de ontbinding van een huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde – al dan niet gedwongen - ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand alleen dan gerechtvaardigd is indien er ten tijde van het wijzen van het vonnis een zeer aanzienlijke achterstalligheid is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er zelfs bij verlening van een ‘terme de grâce’ geen enkel uitzicht bestaat op spoedige en algehele voldoening.
12. De kantonrechter is zich zeer wel bewust van het feit dat over de vraag wanneer ontbinding en ontruiming dient te worden uitgesproken heel verschillend kan worden gedacht. X heeft verschillende argumenten aangevoerd om wèl tot ontbinding en ontruiming te beslissen. Ook verschillende rechterlijke colleges – waaronder enkele malen het gerechtshof te 's-Hertogenbosch in de jaren 2006 / 2009 – hebben een aantal malen in andersluidende zin beslist dan de kantonrechter.
13. De kantonrechter zal deze uitspraken echter niet volgen op de gronden zoals hierboven aangegeven. Indien in geval van hoger beroep in deze zaak het gerechtshof te 's-Herto-genbosch de opvatting van de kantonrechter niet onderschrijft zal de kantonrechter daarvan uiteraard met meer dan gewone belangstelling kennisnemen. Voorshands is echter slechts de – verminderde - vordering onder 3.a toewijsbaar. De gevorderde ont-binding en ontruiming met nevenvorderingen wordt mitsdien afgewezen.
14. Als de in materiële zin in het ongelijk gestelde partij dient Y c.s. echter wel in de proceskosten van de weder¬partij te worden verwezen. Aan salaris is volgens opgave van X op voorhand door Y c.s. een bedrag van € 150,00 betaald. Waar de onderhavige zaak qua geldsbelang valt in de categorie van € 100,00 per procespunt en de comparitie van partijen (à 1 punt) nog niet in de berekening is betrokken, dient Y c.s. aan proceskosten derhalve nog een bedrag van € 50,00 bij te betalen.
DE BESLISSING
D E K A N T O N R E C H T E R, R E C H T D O E N D E :
VEROORDEELT Y c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen een bedrag van € 208,00 terzake griffierechten (€ 158,00) en salaris (€ 50,00).
WIJST AF het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen te Helmond door mr T.J.M.Kolfschoten, kantonrechter, en op 9 februari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Helmond
Zaaknummer : 719250
Rolnummer : 10-4365
Uitspraak : 9 februari 2011
in de zaak van:
de vereniging X (verder: ‘X’)
gevestigd te Helmond,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,
t e g e n
1. Y, en
2. Z (hierna: ‘Y c.s.’)
wonende te Helmond,
gedaagden,
procederend in persoon.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
X heeft bij dagvaarding en akte houdende vermindering van eis gesteld en gevorderd, waarop Y c.s. mondeling heeft geantwoord, waarbij door hem bewijsstukken in het geding zijn gebracht. Daarop is een comparitie van partijen gelast, waarbij beide partijen hun standpunten - X aan de hand van een pleitnotitie – nader hebben toegelicht. Vervolgens heeft X een akte genomen. Daarop is vonnis nader bepaald op heden.
DE VORDERING
De vordering van X strekt (1) tot ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het door Y c.s. van X gehuurde woonhuis te Helmond op grond van grove en herhaalde wanprestatie en (2) – als verminderd - tot veroordeling van Y c.s. tot betaling van het verschuldigde griffierecht.
Voorts vordert X (3) de veroordeling van Y c.s. tot betaling van € 421,42 per maand – de huidige huurprijs – vanaf 1 november 2010 tot aan de datum waartegen wordt ontbonden, en (4) eenzelfde bedrag aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Y c.s. met de ontruiming in gebreke blijft vanaf de datum waartegen is ontbonden.
Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 842,84 (twee maanden) en, met de kosten meegerekend, € 1.023,54. Na dagvaarding is betaald € 1.268,71, zijnde genoemd bedrag van € 1.023,54, verhoogd met de explootkosten, het gemachtigdensalaris en de GBA-informa-tiekosten. Y c.s. is derhalve nog slechts het griffierecht verschuldigd.
Niettegenstaande deze betaling handhaaft X haar vordering tot ontbinding en ontruiming, aangezien Y c.s. herhaaldelijk toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens X. Vanaf 1999 tot heden is Y c.s. vele malen in gebreke gebleven om tijdig de verschuldigde huur te betalen.
Reeds twaalf keer heeft X haar vordering ter incasso uit handen moeten geven, waarbij in twee gevallen de ontbinding en ontruiming werd toegewezen. Uit bestendige rechtspraak blijkt dat gedurende langere tijd en bij herhaling te late betaling van huurpenningen voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Y c.s. heeft zich niet gedragen zoals het goede huurders betaamt. Van X kan onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Y c.s. laat voortduren. In april 2010 is Y c.s. nog door de kantonrechter nog duidelijk gewaarschuwd, zodat hij de thans ontstane situatie geheel aan zichzelf te wijten heeft.
HET VERWEER
Y c.s. verweert zich door - samengevat - aan te voeren, dat hij al zestien jaar in het huis woont, dat zijn vrouw ernstig ziek is en dat hij nog een dochter thuis heeft. Hij heeft verzocht om een gesprek met X, maar deze is daarop niet ingegaan. Voorts vraagt hij al twee jaar om een overzicht omdat hij het idee heeft dat hij één of twee maanden huur voorloopt.
Daarnaast heeft Y een bedrag van € 1.249,41 betaald dat in het (bij de dagvaarding gevoegde) overzicht van X nergens is terug te vinden terwijl hij een bedrag van € 750,00 zou hebben betaald dat hij nergens in zijn administratie kan terugvinden. Y c.s. is bereid om aan X automatische incasso toe te staan, maar hij wil niet in huur voorlopen.
Zijn problemen zijn begonnen in 2009 na enkele faillissementen van opdrachtgevers. Sedertdien is hij keihard aan het werk om deze problemen te boven te komen. De administratie van X is volledig ondoorzichtig. Hij betaalt voortdurend bedragen die vervolgens in het overzicht van X op geheel andere plaatsen terechtkomen.
Y werkt al dertig jaar in de bouw en is niet door zijn eigen schuld in deze situatie terecht-gekomen. Door de onregelmatige betalingen van facturen door klanten is het niet altijd gemak-kelijk om betalingen op tijd te verrichten, maar hij heeft daar altijd wel naar gestreefd. Hij verdient het daarom niet om thans zijn woning te moeten verliezen.
DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
1. Ter comparitie van 9 december 2010 is de zaak uitvoerig besproken. Met betrekking tot de verwerking van de betalingen is zijdens X aangevoerd dat onduidelijke overschrijvingen worden afgeboekt op de oudste openstaande huur, waarbij de gegeven omschrijving dan minder van belang is. Ten tijde van de comparitie stond alleen de (lopende) maand december 2010 nog open, waarvan Y c.s. heeft aangegeven dat hij de betaling daarvoor de zondag tevoren op de bus had gedaan.
2. Dat laatste is overigens niet ter terechtzitting gebleken. In juli 2009 was Y c.s. volgens X voor het laatst weer helemaal bij met betalen. Daarna liepen de achterstanden weer op, hetgeen is uitgelopen in het vonnis van 's kantonrechters ambtgenoot van 14 april 2010. Overigens dienen de proces- en betekeningskosten nog te worden voldaan. Y c.s. belooft volgens X van alles maar komt zijn toezeggingen niet na. Ook voor de lopende vordering is hij al meermalen vergeefs aangeschreven.
3. Voorts is gebleken dat van het in maart 2010 betaalde bedrag van € 1.439,27 een bedrag van € 750,00 is overgeboekt naar de rekening-courant voor huurpenningen en dat het restant van € 700,00 onder de gemachtigde is blijven berusten voor afrekening van proces- en betekeningskosten. Dit bedrag heeft X derhalve niet bereikt. Y. c.s. heeft daarover opgemerkt dat hij ervan mag uitgaan dat het gehele bedrag naar X wordt doorgeboekt. Dit bezwaar is wel begrijpelijk.
4. Immers, op deze manier verliest een huurder het overzicht over de aan zijn betaling gegeven bestemming(en). Hij weet niet welk deel van zijn betaling door de gemachtig-de van X naar de opdrachtgever wordt doorgeboekt terwijl hij ervan uitgaat dat hij zijn huurbetalingsverplichting wel is nagekomen. Weinig mensen zullen op de hoogte zijn van inhoud van artikel 6:44 BW Pro. Een gemachtigde dient daarover ten opzichte van de schuldenaar duidelijkheid te verschaffen.
5. Ter comparitie heeft de kantonrechter – ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming - de opvatting geventileerd dat de betaling van de huurpenningen als een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder dient te worden aangemerkt en dat de verhuurder bovendien aanspraak mag maken op tijdige en volledige voldoening van de maandelijkse huurprijs. Anderzijds heeft de kantonrechter gewezen op het enorme belang dat huurders hebben bij continuering van hun huisvesting.
6. De kantonrechter stelt in dit verband vast dat X in de afgelopen elf jaar – van 1999 tot 2010 - in totaal twaalf maal een vordering op Y c.s. uit handen heeft moeten geven en in drie gevallen is het tot een vonnis gekomen. Dat is dus over een veel langere periode dan Y c.s. heeft aangegeven: hij heeft gezegd dat zijn problemen in 2009 zijn begonnen. Maar hoe dat ook zij: iedere achterstand is tenslotte steeds weer – enkele (in 2003, in 2009 en laatstelijk in 2010) op het nippertje – ingelopen.
7. In al die gevallen heeft Y c.s. ongetwijfeld een zeer aanzienlijk bedrag aan buitenge-rechtelijke invorderingskosten, vertragingsrente, proces- en explootkosten aan X betaald. De kantonrechter is van opvatting dat Y c.s. daardoor al voldoende wordt 'gestraft' voor zijn huurachterstanden, temeer nu die achterstanden steeds, zij het met moeite en regelmatig op het laatste moment, worden weggewerkt. Ontbinding en ont-ruiming vindt de kantonrechter in dit geval echt een te zwaar middel.
8. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen. Indien toch invordering noodzakelijk blijkt en de kosten daarvoor, samen met de achterstallige huurpenningen, door de schuldenaar worden voldaan, zou het incident gesloten moeten worden.
9. Door een dergelijke lankmoedigheid kunnen de (van oorsprong: sociale) woningcorpo-raties zich positief onderscheiden van de commerciële verhuurders. De laatste jaren valt echter bij de woningcorporaties – over de gehele lijn - een zekere verharding in hun in-cassobeleid waar te nemen. Zulks neemt niet weg dat de rechter een eigen verantwoor-delijkheid behoudt waar het betreft de beoordeling van vitale vorderingen zoals de ont-binding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
10. Daarvoor is geen algemene regel te geven. Ieder geval apart verdient een eigen zorgvul-dige afweging. In de zaak van X tegen Y c.s. is de kantonrechter van oordeel dat, nu de bestaande huurschuld (vrijwel) volledig is ingelopen, ontbinding en ontruiming een te zware sanctie is, waarbij ook de door Y c.s. geschetste huiselijke omstandigheden in de beoordeling zijn meegenomen. Of het een volgend keer wel tot ontbinding en ontruiming moet komen zal alsdan dienen te worden bezien.
11. De kantonrechter is in zijn algemeenheid van oordeel, dat de ontbinding van een huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde – al dan niet gedwongen - ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand alleen dan gerechtvaardigd is indien er ten tijde van het wijzen van het vonnis een zeer aanzienlijke achterstalligheid is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er zelfs bij verlening van een ‘terme de grâce’ geen enkel uitzicht bestaat op spoedige en algehele voldoening.
12. De kantonrechter is zich zeer wel bewust van het feit dat over de vraag wanneer ontbinding en ontruiming dient te worden uitgesproken heel verschillend kan worden gedacht. X heeft verschillende argumenten aangevoerd om wèl tot ontbinding en ontruiming te beslissen. Ook verschillende rechterlijke colleges – waaronder enkele malen het gerechtshof te 's-Hertogenbosch in de jaren 2006 / 2009 – hebben een aantal malen in andersluidende zin beslist dan de kantonrechter.
13. De kantonrechter zal deze uitspraken echter niet volgen op de gronden zoals hierboven aangegeven. Indien in geval van hoger beroep in deze zaak het gerechtshof te 's-Herto-genbosch de opvatting van de kantonrechter niet onderschrijft zal de kantonrechter daarvan uiteraard met meer dan gewone belangstelling kennisnemen. Voorshands is echter slechts de – verminderde - vordering onder 3.a toewijsbaar. De gevorderde ont-binding en ontruiming met nevenvorderingen wordt mitsdien afgewezen.
14. Als de in materiële zin in het ongelijk gestelde partij dient Y c.s. echter wel in de proceskosten van de weder¬partij te worden verwezen. Aan salaris is volgens opgave van X op voorhand door Y c.s. een bedrag van € 150,00 betaald. Waar de onderhavige zaak qua geldsbelang valt in de categorie van € 100,00 per procespunt en de comparitie van partijen (à 1 punt) nog niet in de berekening is betrokken, dient Y c.s. aan proceskosten derhalve nog een bedrag van € 50,00 bij te betalen.
DE BESLISSING
D E K A N T O N R E C H T E R, R E C H T D O E N D E :
VEROORDEELT Y c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen een bedrag van € 208,00 terzake griffierechten (€ 158,00) en salaris (€ 50,00).
WIJST AF het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen te Helmond door mr T.J.M.Kolfschoten, kantonrechter, en op 9 februari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Helmond
Zaaknummer : 719250
Rolnummer : 10-4365
Uitspraak : 9 februari 2011
in de zaak van:
de vereniging X (verder: ‘X’)
gevestigd te Helmond,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,
t e g e n
1. Y, en
2. Z (hierna: ‘Y c.s.’)
wonende te Helmond,
gedaagden,
procederend in persoon.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
X heeft bij dagvaarding en akte houdende vermindering van eis gesteld en gevorderd, waarop Y c.s. mondeling heeft geantwoord, waarbij door hem bewijsstukken in het geding zijn gebracht. Daarop is een comparitie van partijen gelast, waarbij beide partijen hun standpunten - X aan de hand van een pleitnotitie – nader hebben toegelicht. Vervolgens heeft X een akte genomen. Daarop is vonnis nader bepaald op heden.
DE VORDERING
De vordering van X strekt (1) tot ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het door Y c.s. van X gehuurde woonhuis te Helmond op grond van grove en herhaalde wanprestatie en (2) – als verminderd - tot veroordeling van Y c.s. tot betaling van het verschuldigde griffierecht.
Voorts vordert X (3) de veroordeling van Y c.s. tot betaling van € 421,42 per maand – de huidige huurprijs – vanaf 1 november 2010 tot aan de datum waartegen wordt ontbonden, en (4) eenzelfde bedrag aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Y c.s. met de ontruiming in gebreke blijft vanaf de datum waartegen is ontbonden.
Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 842,84 (twee maanden) en, met de kosten meegerekend, € 1.023,54. Na dagvaarding is betaald € 1.268,71, zijnde genoemd bedrag van € 1.023,54, verhoogd met de explootkosten, het gemachtigdensalaris en de GBA-informa-tiekosten. Y c.s. is derhalve nog slechts het griffierecht verschuldigd.
Niettegenstaande deze betaling handhaaft X haar vordering tot ontbinding en ontruiming, aangezien Y c.s. herhaaldelijk toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens X. Vanaf 1999 tot heden is Y c.s. vele malen in gebreke gebleven om tijdig de verschuldigde huur te betalen.
Reeds twaalf keer heeft X haar vordering ter incasso uit handen moeten geven, waarbij in twee gevallen de ontbinding en ontruiming werd toegewezen. Uit bestendige rechtspraak blijkt dat gedurende langere tijd en bij herhaling te late betaling van huurpenningen voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Y c.s. heeft zich niet gedragen zoals het goede huurders betaamt. Van X kan onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Y c.s. laat voortduren. In april 2010 is Y c.s. nog door de kantonrechter nog duidelijk gewaarschuwd, zodat hij de thans ontstane situatie geheel aan zichzelf te wijten heeft.
HET VERWEER
Y c.s. verweert zich door - samengevat - aan te voeren, dat hij al zestien jaar in het huis woont, dat zijn vrouw ernstig ziek is en dat hij nog een dochter thuis heeft. Hij heeft verzocht om een gesprek met X, maar deze is daarop niet ingegaan. Voorts vraagt hij al twee jaar om een overzicht omdat hij het idee heeft dat hij één of twee maanden huur voorloopt.
Daarnaast heeft Y een bedrag van € 1.249,41 betaald dat in het (bij de dagvaarding gevoegde) overzicht van X nergens is terug te vinden terwijl hij een bedrag van € 750,00 zou hebben betaald dat hij nergens in zijn administratie kan terugvinden. Y c.s. is bereid om aan X automatische incasso toe te staan, maar hij wil niet in huur voorlopen.
Zijn problemen zijn begonnen in 2009 na enkele faillissementen van opdrachtgevers. Sedertdien is hij keihard aan het werk om deze problemen te boven te komen. De administratie van X is volledig ondoorzichtig. Hij betaalt voortdurend bedragen die vervolgens in het overzicht van X op geheel andere plaatsen terechtkomen.
Y werkt al dertig jaar in de bouw en is niet door zijn eigen schuld in deze situatie terecht-gekomen. Door de onregelmatige betalingen van facturen door klanten is het niet altijd gemak-kelijk om betalingen op tijd te verrichten, maar hij heeft daar altijd wel naar gestreefd. Hij verdient het daarom niet om thans zijn woning te moeten verliezen.
DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
1. Ter comparitie van 9 december 2010 is de zaak uitvoerig besproken. Met betrekking tot de verwerking van de betalingen is zijdens X aangevoerd dat onduidelijke overschrijvingen worden afgeboekt op de oudste openstaande huur, waarbij de gegeven omschrijving dan minder van belang is. Ten tijde van de comparitie stond alleen de (lopende) maand december 2010 nog open, waarvan Y c.s. heeft aangegeven dat hij de betaling daarvoor de zondag tevoren op de bus had gedaan.
2. Dat laatste is overigens niet ter terechtzitting gebleken. In juli 2009 was Y c.s. volgens X voor het laatst weer helemaal bij met betalen. Daarna liepen de achterstanden weer op, hetgeen is uitgelopen in het vonnis van 's kantonrechters ambtgenoot van 14 april 2010. Overigens dienen de proces- en betekeningskosten nog te worden voldaan. Y c.s. belooft volgens X van alles maar komt zijn toezeggingen niet na. Ook voor de lopende vordering is hij al meermalen vergeefs aangeschreven.
3. Voorts is gebleken dat van het in maart 2010 betaalde bedrag van € 1.439,27 een bedrag van € 750,00 is overgeboekt naar de rekening-courant voor huurpenningen en dat het restant van € 700,00 onder de gemachtigde is blijven berusten voor afrekening van proces- en betekeningskosten. Dit bedrag heeft X derhalve niet bereikt. Y. c.s. heeft daarover opgemerkt dat hij ervan mag uitgaan dat het gehele bedrag naar X wordt doorgeboekt. Dit bezwaar is wel begrijpelijk.
4. Immers, op deze manier verliest een huurder het overzicht over de aan zijn betaling gegeven bestemming(en). Hij weet niet welk deel van zijn betaling door de gemachtig-de van X naar de opdrachtgever wordt doorgeboekt terwijl hij ervan uitgaat dat hij zijn huurbetalingsverplichting wel is nagekomen. Weinig mensen zullen op de hoogte zijn van inhoud van artikel 6:44 BW Pro. Een gemachtigde dient daarover ten opzichte van de schuldenaar duidelijkheid te verschaffen.
5. Ter comparitie heeft de kantonrechter – ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming - de opvatting geventileerd dat de betaling van de huurpenningen als een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder dient te worden aangemerkt en dat de verhuurder bovendien aanspraak mag maken op tijdige en volledige voldoening van de maandelijkse huurprijs. Anderzijds heeft de kantonrechter gewezen op het enorme belang dat huurders hebben bij continuering van hun huisvesting.
6. De kantonrechter stelt in dit verband vast dat X in de afgelopen elf jaar – van 1999 tot 2010 - in totaal twaalf maal een vordering op Y c.s. uit handen heeft moeten geven en in drie gevallen is het tot een vonnis gekomen. Dat is dus over een veel langere periode dan Y c.s. heeft aangegeven: hij heeft gezegd dat zijn problemen in 2009 zijn begonnen. Maar hoe dat ook zij: iedere achterstand is tenslotte steeds weer – enkele (in 2003, in 2009 en laatstelijk in 2010) op het nippertje – ingelopen.
7. In al die gevallen heeft Y c.s. ongetwijfeld een zeer aanzienlijk bedrag aan buitenge-rechtelijke invorderingskosten, vertragingsrente, proces- en explootkosten aan X betaald. De kantonrechter is van opvatting dat Y c.s. daardoor al voldoende wordt 'gestraft' voor zijn huurachterstanden, temeer nu die achterstanden steeds, zij het met moeite en regelmatig op het laatste moment, worden weggewerkt. Ontbinding en ont-ruiming vindt de kantonrechter in dit geval echt een te zwaar middel.
8. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen. Indien toch invordering noodzakelijk blijkt en de kosten daarvoor, samen met de achterstallige huurpenningen, door de schuldenaar worden voldaan, zou het incident gesloten moeten worden.
9. Door een dergelijke lankmoedigheid kunnen de (van oorsprong: sociale) woningcorpo-raties zich positief onderscheiden van de commerciële verhuurders. De laatste jaren valt echter bij de woningcorporaties – over de gehele lijn - een zekere verharding in hun in-cassobeleid waar te nemen. Zulks neemt niet weg dat de rechter een eigen verantwoor-delijkheid behoudt waar het betreft de beoordeling van vitale vorderingen zoals de ont-binding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
10. Daarvoor is geen algemene regel te geven. Ieder geval apart verdient een eigen zorgvul-dige afweging. In de zaak van X tegen Y c.s. is de kantonrechter van oordeel dat, nu de bestaande huurschuld (vrijwel) volledig is ingelopen, ontbinding en ontruiming een te zware sanctie is, waarbij ook de door Y c.s. geschetste huiselijke omstandigheden in de beoordeling zijn meegenomen. Of het een volgend keer wel tot ontbinding en ontruiming moet komen zal alsdan dienen te worden bezien.
11. De kantonrechter is in zijn algemeenheid van oordeel, dat de ontbinding van een huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde – al dan niet gedwongen - ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand alleen dan gerechtvaardigd is indien er ten tijde van het wijzen van het vonnis een zeer aanzienlijke achterstalligheid is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er zelfs bij verlening van een ‘terme de grâce’ geen enkel uitzicht bestaat op spoedige en algehele voldoening.
12. De kantonrechter is zich zeer wel bewust van het feit dat over de vraag wanneer ontbinding en ontruiming dient te worden uitgesproken heel verschillend kan worden gedacht. X heeft verschillende argumenten aangevoerd om wèl tot ontbinding en ontruiming te beslissen. Ook verschillende rechterlijke colleges – waaronder enkele malen het gerechtshof te 's-Hertogenbosch in de jaren 2006 / 2009 – hebben een aantal malen in andersluidende zin beslist dan de kantonrechter.
13. De kantonrechter zal deze uitspraken echter niet volgen op de gronden zoals hierboven aangegeven. Indien in geval van hoger beroep in deze zaak het gerechtshof te 's-Herto-genbosch de opvatting van de kantonrechter niet onderschrijft zal de kantonrechter daarvan uiteraard met meer dan gewone belangstelling kennisnemen. Voorshands is echter slechts de – verminderde - vordering onder 3.a toewijsbaar. De gevorderde ont-binding en ontruiming met nevenvorderingen wordt mitsdien afgewezen.
14. Als de in materiële zin in het ongelijk gestelde partij dient Y c.s. echter wel in de proceskosten van de weder¬partij te worden verwezen. Aan salaris is volgens opgave van X op voorhand door Y c.s. een bedrag van € 150,00 betaald. Waar de onderhavige zaak qua geldsbelang valt in de categorie van € 100,00 per procespunt en de comparitie van partijen (à 1 punt) nog niet in de berekening is betrokken, dient Y c.s. aan proceskosten derhalve nog een bedrag van € 50,00 bij te betalen.
DE BESLISSING
D E K A N T O N R E C H T E R, R E C H T D O E N D E :
VEROORDEELT Y c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen een bedrag van € 208,00 terzake griffierechten (€ 158,00) en salaris (€ 50,00).
WIJST AF het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen te Helmond door mr T.J.M.Kolfschoten, kantonrechter, en op 9 februari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Helmond
Zaaknummer : 719250
Rolnummer : 10-4365
Uitspraak : 9 februari 2011
in de zaak van:
de vereniging X (verder: ‘X’)
gevestigd te Helmond,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,
t e g e n
1. Y, en
2. Z (hierna: ‘Y c.s.’)
wonende te Helmond,
gedaagden,
procederend in persoon.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
X heeft bij dagvaarding en akte houdende vermindering van eis gesteld en gevorderd, waarop Y c.s. mondeling heeft geantwoord, waarbij door hem bewijsstukken in het geding zijn gebracht. Daarop is een comparitie van partijen gelast, waarbij beide partijen hun standpunten - X aan de hand van een pleitnotitie – nader hebben toegelicht. Vervolgens heeft X een akte genomen. Daarop is vonnis nader bepaald op heden.
DE VORDERING
De vordering van X strekt (1) tot ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het door Y c.s. van X gehuurde woonhuis te Helmond op grond van grove en herhaalde wanprestatie en (2) – als verminderd - tot veroordeling van Y c.s. tot betaling van het verschuldigde griffierecht.
Voorts vordert X (3) de veroordeling van Y c.s. tot betaling van € 421,42 per maand – de huidige huurprijs – vanaf 1 november 2010 tot aan de datum waartegen wordt ontbonden, en (4) eenzelfde bedrag aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Y c.s. met de ontruiming in gebreke blijft vanaf de datum waartegen is ontbonden.
Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 842,84 (twee maanden) en, met de kosten meegerekend, € 1.023,54. Na dagvaarding is betaald € 1.268,71, zijnde genoemd bedrag van € 1.023,54, verhoogd met de explootkosten, het gemachtigdensalaris en de GBA-informa-tiekosten. Y c.s. is derhalve nog slechts het griffierecht verschuldigd.
Niettegenstaande deze betaling handhaaft X haar vordering tot ontbinding en ontruiming, aangezien Y c.s. herhaaldelijk toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens X. Vanaf 1999 tot heden is Y c.s. vele malen in gebreke gebleven om tijdig de verschuldigde huur te betalen.
Reeds twaalf keer heeft X haar vordering ter incasso uit handen moeten geven, waarbij in twee gevallen de ontbinding en ontruiming werd toegewezen. Uit bestendige rechtspraak blijkt dat gedurende langere tijd en bij herhaling te late betaling van huurpenningen voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Y c.s. heeft zich niet gedragen zoals het goede huurders betaamt. Van X kan onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Y c.s. laat voortduren. In april 2010 is Y c.s. nog door de kantonrechter nog duidelijk gewaarschuwd, zodat hij de thans ontstane situatie geheel aan zichzelf te wijten heeft.
HET VERWEER
Y c.s. verweert zich door - samengevat - aan te voeren, dat hij al zestien jaar in het huis woont, dat zijn vrouw ernstig ziek is en dat hij nog een dochter thuis heeft. Hij heeft verzocht om een gesprek met X, maar deze is daarop niet ingegaan. Voorts vraagt hij al twee jaar om een overzicht omdat hij het idee heeft dat hij één of twee maanden huur voorloopt.
Daarnaast heeft Y een bedrag van € 1.249,41 betaald dat in het (bij de dagvaarding gevoegde) overzicht van X nergens is terug te vinden terwijl hij een bedrag van € 750,00 zou hebben betaald dat hij nergens in zijn administratie kan terugvinden. Y c.s. is bereid om aan X automatische incasso toe te staan, maar hij wil niet in huur voorlopen.
Zijn problemen zijn begonnen in 2009 na enkele faillissementen van opdrachtgevers. Sedertdien is hij keihard aan het werk om deze problemen te boven te komen. De administratie van X is volledig ondoorzichtig. Hij betaalt voortdurend bedragen die vervolgens in het overzicht van X op geheel andere plaatsen terechtkomen.
Y werkt al dertig jaar in de bouw en is niet door zijn eigen schuld in deze situatie terecht-gekomen. Door de onregelmatige betalingen van facturen door klanten is het niet altijd gemak-kelijk om betalingen op tijd te verrichten, maar hij heeft daar altijd wel naar gestreefd. Hij verdient het daarom niet om thans zijn woning te moeten verliezen.
DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
1. Ter comparitie van 9 december 2010 is de zaak uitvoerig besproken. Met betrekking tot de verwerking van de betalingen is zijdens X aangevoerd dat onduidelijke overschrijvingen worden afgeboekt op de oudste openstaande huur, waarbij de gegeven omschrijving dan minder van belang is. Ten tijde van de comparitie stond alleen de (lopende) maand december 2010 nog open, waarvan Y c.s. heeft aangegeven dat hij de betaling daarvoor de zondag tevoren op de bus had gedaan.
2. Dat laatste is overigens niet ter terechtzitting gebleken. In juli 2009 was Y c.s. volgens X voor het laatst weer helemaal bij met betalen. Daarna liepen de achterstanden weer op, hetgeen is uitgelopen in het vonnis van 's kantonrechters ambtgenoot van 14 april 2010. Overigens dienen de proces- en betekeningskosten nog te worden voldaan. Y c.s. belooft volgens X van alles maar komt zijn toezeggingen niet na. Ook voor de lopende vordering is hij al meermalen vergeefs aangeschreven.
3. Voorts is gebleken dat van het in maart 2010 betaalde bedrag van € 1.439,27 een bedrag van € 750,00 is overgeboekt naar de rekening-courant voor huurpenningen en dat het restant van € 700,00 onder de gemachtigde is blijven berusten voor afrekening van proces- en betekeningskosten. Dit bedrag heeft X derhalve niet bereikt. Y. c.s. heeft daarover opgemerkt dat hij ervan mag uitgaan dat het gehele bedrag naar X wordt doorgeboekt. Dit bezwaar is wel begrijpelijk.
4. Immers, op deze manier verliest een huurder het overzicht over de aan zijn betaling gegeven bestemming(en). Hij weet niet welk deel van zijn betaling door de gemachtig-de van X naar de opdrachtgever wordt doorgeboekt terwijl hij ervan uitgaat dat hij zijn huurbetalingsverplichting wel is nagekomen. Weinig mensen zullen op de hoogte zijn van inhoud van artikel 6:44 BW Pro. Een gemachtigde dient daarover ten opzichte van de schuldenaar duidelijkheid te verschaffen.
5. Ter comparitie heeft de kantonrechter – ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming - de opvatting geventileerd dat de betaling van de huurpenningen als een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder dient te worden aangemerkt en dat de verhuurder bovendien aanspraak mag maken op tijdige en volledige voldoening van de maandelijkse huurprijs. Anderzijds heeft de kantonrechter gewezen op het enorme belang dat huurders hebben bij continuering van hun huisvesting.
6. De kantonrechter stelt in dit verband vast dat X in de afgelopen elf jaar – van 1999 tot 2010 - in totaal twaalf maal een vordering op Y c.s. uit handen heeft moeten geven en in drie gevallen is het tot een vonnis gekomen. Dat is dus over een veel langere periode dan Y c.s. heeft aangegeven: hij heeft gezegd dat zijn problemen in 2009 zijn begonnen. Maar hoe dat ook zij: iedere achterstand is tenslotte steeds weer – enkele (in 2003, in 2009 en laatstelijk in 2010) op het nippertje – ingelopen.
7. In al die gevallen heeft Y c.s. ongetwijfeld een zeer aanzienlijk bedrag aan buitenge-rechtelijke invorderingskosten, vertragingsrente, proces- en explootkosten aan X betaald. De kantonrechter is van opvatting dat Y c.s. daardoor al voldoende wordt 'gestraft' voor zijn huurachterstanden, temeer nu die achterstanden steeds, zij het met moeite en regelmatig op het laatste moment, worden weggewerkt. Ontbinding en ont-ruiming vindt de kantonrechter in dit geval echt een te zwaar middel.
8. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen. Indien toch invordering noodzakelijk blijkt en de kosten daarvoor, samen met de achterstallige huurpenningen, door de schuldenaar worden voldaan, zou het incident gesloten moeten worden.
9. Door een dergelijke lankmoedigheid kunnen de (van oorsprong: sociale) woningcorpo-raties zich positief onderscheiden van de commerciële verhuurders. De laatste jaren valt echter bij de woningcorporaties – over de gehele lijn - een zekere verharding in hun in-cassobeleid waar te nemen. Zulks neemt niet weg dat de rechter een eigen verantwoor-delijkheid behoudt waar het betreft de beoordeling van vitale vorderingen zoals de ont-binding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
10. Daarvoor is geen algemene regel te geven. Ieder geval apart verdient een eigen zorgvul-dige afweging. In de zaak van X tegen Y c.s. is de kantonrechter van oordeel dat, nu de bestaande huurschuld (vrijwel) volledig is ingelopen, ontbinding en ontruiming een te zware sanctie is, waarbij ook de door Y c.s. geschetste huiselijke omstandigheden in de beoordeling zijn meegenomen. Of het een volgend keer wel tot ontbinding en ontruiming moet komen zal alsdan dienen te worden bezien.
11. De kantonrechter is in zijn algemeenheid van oordeel, dat de ontbinding van een huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde – al dan niet gedwongen - ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand alleen dan gerechtvaardigd is indien er ten tijde van het wijzen van het vonnis een zeer aanzienlijke achterstalligheid is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er zelfs bij verlening van een ‘terme de grâce’ geen enkel uitzicht bestaat op spoedige en algehele voldoening.
12. De kantonrechter is zich zeer wel bewust van het feit dat over de vraag wanneer ontbinding en ontruiming dient te worden uitgesproken heel verschillend kan worden gedacht. X heeft verschillende argumenten aangevoerd om wèl tot ontbinding en ontruiming te beslissen. Ook verschillende rechterlijke colleges – waaronder enkele malen het gerechtshof te 's-Hertogenbosch in de jaren 2006 / 2009 – hebben een aantal malen in andersluidende zin beslist dan de kantonrechter.
13. De kantonrechter zal deze uitspraken echter niet volgen op de gronden zoals hierboven aangegeven. Indien in geval van hoger beroep in deze zaak het gerechtshof te 's-Herto-genbosch de opvatting van de kantonrechter niet onderschrijft zal de kantonrechter daarvan uiteraard met meer dan gewone belangstelling kennisnemen. Voorshands is echter slechts de – verminderde - vordering onder 3.a toewijsbaar. De gevorderde ont-binding en ontruiming met nevenvorderingen wordt mitsdien afgewezen.
14. Als de in materiële zin in het ongelijk gestelde partij dient Y c.s. echter wel in de proceskosten van de weder¬partij te worden verwezen. Aan salaris is volgens opgave van X op voorhand door Y c.s. een bedrag van € 150,00 betaald. Waar de onderhavige zaak qua geldsbelang valt in de categorie van € 100,00 per procespunt en de comparitie van partijen (à 1 punt) nog niet in de berekening is betrokken, dient Y c.s. aan proceskosten derhalve nog een bedrag van € 50,00 bij te betalen.
DE BESLISSING
D E K A N T O N R E C H T E R, R E C H T D O E N D E :
VEROORDEELT Y c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen een bedrag van € 208,00 terzake griffierechten (€ 158,00) en salaris (€ 50,00).
WIJST AF het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen te Helmond door mr T.J.M.Kolfschoten, kantonrechter, en op 9 februari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Helmond
Zaaknummer : 719250
Rolnummer : 10-4365
Uitspraak : 9 februari 2011
in de zaak van:
de vereniging X (verder: ‘X’)
gevestigd te Helmond,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,
t e g e n
1. Y, en
2. Z (hierna: ‘Y c.s.’)
wonende te Helmond,
gedaagden,
procederend in persoon.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
X heeft bij dagvaarding en akte houdende vermindering van eis gesteld en gevorderd, waarop Y c.s. mondeling heeft geantwoord, waarbij door hem bewijsstukken in het geding zijn gebracht. Daarop is een comparitie van partijen gelast, waarbij beide partijen hun standpunten - X aan de hand van een pleitnotitie – nader hebben toegelicht. Vervolgens heeft X een akte genomen. Daarop is vonnis nader bepaald op heden.
DE VORDERING
De vordering van X strekt (1) tot ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het door Y c.s. van X gehuurde woonhuis te Helmond op grond van grove en herhaalde wanprestatie en (2) – als verminderd - tot veroordeling van Y c.s. tot betaling van het verschuldigde griffierecht.
Voorts vordert X (3) de veroordeling van Y c.s. tot betaling van € 421,42 per maand – de huidige huurprijs – vanaf 1 november 2010 tot aan de datum waartegen wordt ontbonden, en (4) eenzelfde bedrag aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Y c.s. met de ontruiming in gebreke blijft vanaf de datum waartegen is ontbonden.
Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 842,84 (twee maanden) en, met de kosten meegerekend, € 1.023,54. Na dagvaarding is betaald € 1.268,71, zijnde genoemd bedrag van € 1.023,54, verhoogd met de explootkosten, het gemachtigdensalaris en de GBA-informa-tiekosten. Y c.s. is derhalve nog slechts het griffierecht verschuldigd.
Niettegenstaande deze betaling handhaaft X haar vordering tot ontbinding en ontruiming, aangezien Y c.s. herhaaldelijk toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens X. Vanaf 1999 tot heden is Y c.s. vele malen in gebreke gebleven om tijdig de verschuldigde huur te betalen.
Reeds twaalf keer heeft X haar vordering ter incasso uit handen moeten geven, waarbij in twee gevallen de ontbinding en ontruiming werd toegewezen. Uit bestendige rechtspraak blijkt dat gedurende langere tijd en bij herhaling te late betaling van huurpenningen voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Y c.s. heeft zich niet gedragen zoals het goede huurders betaamt. Van X kan onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Y c.s. laat voortduren. In april 2010 is Y c.s. nog door de kantonrechter nog duidelijk gewaarschuwd, zodat hij de thans ontstane situatie geheel aan zichzelf te wijten heeft.
HET VERWEER
Y c.s. verweert zich door - samengevat - aan te voeren, dat hij al zestien jaar in het huis woont, dat zijn vrouw ernstig ziek is en dat hij nog een dochter thuis heeft. Hij heeft verzocht om een gesprek met X, maar deze is daarop niet ingegaan. Voorts vraagt hij al twee jaar om een overzicht omdat hij het idee heeft dat hij één of twee maanden huur voorloopt.
Daarnaast heeft Y een bedrag van € 1.249,41 betaald dat in het (bij de dagvaarding gevoegde) overzicht van X nergens is terug te vinden terwijl hij een bedrag van € 750,00 zou hebben betaald dat hij nergens in zijn administratie kan terugvinden. Y c.s. is bereid om aan X automatische incasso toe te staan, maar hij wil niet in huur voorlopen.
Zijn problemen zijn begonnen in 2009 na enkele faillissementen van opdrachtgevers. Sedertdien is hij keihard aan het werk om deze problemen te boven te komen. De administratie van X is volledig ondoorzichtig. Hij betaalt voortdurend bedragen die vervolgens in het overzicht van X op geheel andere plaatsen terechtkomen.
Y werkt al dertig jaar in de bouw en is niet door zijn eigen schuld in deze situatie terecht-gekomen. Door de onregelmatige betalingen van facturen door klanten is het niet altijd gemak-kelijk om betalingen op tijd te verrichten, maar hij heeft daar altijd wel naar gestreefd. Hij verdient het daarom niet om thans zijn woning te moeten verliezen.
DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
1. Ter comparitie van 9 december 2010 is de zaak uitvoerig besproken. Met betrekking tot de verwerking van de betalingen is zijdens X aangevoerd dat onduidelijke overschrijvingen worden afgeboekt op de oudste openstaande huur, waarbij de gegeven omschrijving dan minder van belang is. Ten tijde van de comparitie stond alleen de (lopende) maand december 2010 nog open, waarvan Y c.s. heeft aangegeven dat hij de betaling daarvoor de zondag tevoren op de bus had gedaan.
2. Dat laatste is overigens niet ter terechtzitting gebleken. In juli 2009 was Y c.s. volgens X voor het laatst weer helemaal bij met betalen. Daarna liepen de achterstanden weer op, hetgeen is uitgelopen in het vonnis van 's kantonrechters ambtgenoot van 14 april 2010. Overigens dienen de proces- en betekeningskosten nog te worden voldaan. Y c.s. belooft volgens X van alles maar komt zijn toezeggingen niet na. Ook voor de lopende vordering is hij al meermalen vergeefs aangeschreven.
3. Voorts is gebleken dat van het in maart 2010 betaalde bedrag van € 1.439,27 een bedrag van € 750,00 is overgeboekt naar de rekening-courant voor huurpenningen en dat het restant van € 700,00 onder de gemachtigde is blijven berusten voor afrekening van proces- en betekeningskosten. Dit bedrag heeft X derhalve niet bereikt. Y. c.s. heeft daarover opgemerkt dat hij ervan mag uitgaan dat het gehele bedrag naar X wordt doorgeboekt. Dit bezwaar is wel begrijpelijk.
4. Immers, op deze manier verliest een huurder het overzicht over de aan zijn betaling gegeven bestemming(en). Hij weet niet welk deel van zijn betaling door de gemachtig-de van X naar de opdrachtgever wordt doorgeboekt terwijl hij ervan uitgaat dat hij zijn huurbetalingsverplichting wel is nagekomen. Weinig mensen zullen op de hoogte zijn van inhoud van artikel 6:44 BW Pro. Een gemachtigde dient daarover ten opzichte van de schuldenaar duidelijkheid te verschaffen.
5. Ter comparitie heeft de kantonrechter – ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming - de opvatting geventileerd dat de betaling van de huurpenningen als een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder dient te worden aangemerkt en dat de verhuurder bovendien aanspraak mag maken op tijdige en volledige voldoening van de maandelijkse huurprijs. Anderzijds heeft de kantonrechter gewezen op het enorme belang dat huurders hebben bij continuering van hun huisvesting.
6. De kantonrechter stelt in dit verband vast dat X in de afgelopen elf jaar – van 1999 tot 2010 - in totaal twaalf maal een vordering op Y c.s. uit handen heeft moeten geven en in drie gevallen is het tot een vonnis gekomen. Dat is dus over een veel langere periode dan Y c.s. heeft aangegeven: hij heeft gezegd dat zijn problemen in 2009 zijn begonnen. Maar hoe dat ook zij: iedere achterstand is tenslotte steeds weer – enkele (in 2003, in 2009 en laatstelijk in 2010) op het nippertje – ingelopen.
7. In al die gevallen heeft Y c.s. ongetwijfeld een zeer aanzienlijk bedrag aan buitenge-rechtelijke invorderingskosten, vertragingsrente, proces- en explootkosten aan X betaald. De kantonrechter is van opvatting dat Y c.s. daardoor al voldoende wordt 'gestraft' voor zijn huurachterstanden, temeer nu die achterstanden steeds, zij het met moeite en regelmatig op het laatste moment, worden weggewerkt. Ontbinding en ont-ruiming vindt de kantonrechter in dit geval echt een te zwaar middel.
8. X dient te beseffen dat haar oorsprong voortkomt uit de gedachte dat behoorlijke huisvesting ook weggelegd moet zijn voor de maatschappelijk minder bedeelden. Daarbij behoort naar 's kantonrechters opvatting ook een zekere coulance waar het betreft de betaling van de huurpenningen. Indien toch invordering noodzakelijk blijkt en de kosten daarvoor, samen met de achterstallige huurpenningen, door de schuldenaar worden voldaan, zou het incident gesloten moeten worden.
9. Door een dergelijke lankmoedigheid kunnen de (van oorsprong: sociale) woningcorpo-raties zich positief onderscheiden van de commerciële verhuurders. De laatste jaren valt echter bij de woningcorporaties – over de gehele lijn - een zekere verharding in hun in-cassobeleid waar te nemen. Zulks neemt niet weg dat de rechter een eigen verantwoor-delijkheid behoudt waar het betreft de beoordeling van vitale vorderingen zoals de ont-binding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
10. Daarvoor is geen algemene regel te geven. Ieder geval apart verdient een eigen zorgvul-dige afweging. In de zaak van X tegen Y c.s. is de kantonrechter van oordeel dat, nu de bestaande huurschuld (vrijwel) volledig is ingelopen, ontbinding en ontruiming een te zware sanctie is, waarbij ook de door Y c.s. geschetste huiselijke omstandigheden in de beoordeling zijn meegenomen. Of het een volgend keer wel tot ontbinding en ontruiming moet komen zal alsdan dienen te worden bezien.
11. De kantonrechter is in zijn algemeenheid van oordeel, dat de ontbinding van een huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde – al dan niet gedwongen - ontruiming van het gehuurde in gevallen van huurachterstand alleen dan gerechtvaardigd is indien er ten tijde van het wijzen van het vonnis een zeer aanzienlijke achterstalligheid is (> drie maanden of meer) in de huurbetaling en er zelfs bij verlening van een ‘terme de grâce’ geen enkel uitzicht bestaat op spoedige en algehele voldoening.
12. De kantonrechter is zich zeer wel bewust van het feit dat over de vraag wanneer ontbinding en ontruiming dient te worden uitgesproken heel verschillend kan worden gedacht. X heeft verschillende argumenten aangevoerd om wèl tot ontbinding en ontruiming te beslissen. Ook verschillende rechterlijke colleges – waaronder enkele malen het gerechtshof te 's-Hertogenbosch in de jaren 2006 / 2009 – hebben een aantal malen in andersluidende zin beslist dan de kantonrechter.
13. De kantonrechter zal deze uitspraken echter niet volgen op de gronden zoals hierboven aangegeven. Indien in geval van hoger beroep in deze zaak het gerechtshof te 's-Herto-genbosch de opvatting van de kantonrechter niet onderschrijft zal de kantonrechter daarvan uiteraard met meer dan gewone belangstelling kennisnemen. Voorshands is echter slechts de – verminderde - vordering onder 3.a toewijsbaar. De gevorderde ont-binding en ontruiming met nevenvorderingen wordt mitsdien afgewezen.
14. Als de in materiële zin in het ongelijk gestelde partij dient Y c.s. echter wel in de proceskosten van de weder¬partij te worden verwezen. Aan salaris is volgens opgave van X op voorhand door Y c.s. een bedrag van € 150,00 betaald. Waar de onderhavige zaak qua geldsbelang valt in de categorie van € 100,00 per procespunt en de comparitie van partijen (à 1 punt) nog niet in de berekening is betrokken, dient Y c.s. aan proceskosten derhalve nog een bedrag van € 50,00 bij te betalen.
DE BESLISSING
D E K A N T O N R E C H T E R, R E C H T D O E N D E :
VEROORDEELT Y c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen een bedrag van € 208,00 terzake griffierechten (€ 158,00) en salaris (€ 50,00).
WIJST AF het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen te Helmond door mr T.J.M.Kolfschoten, kantonrechter, en op 9 februari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.