Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/1061
Uitspraakdatum: 27 juli 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 572.263,00. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2006 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen die uitspraak bij brief van 4 oktober 2006, ter griffie ontvangen op 6 oktober 2006, beroep ingesteld.
Bij uitspraak van 5 juni 2008 (zaaknummer: AWB 06/4158) heeft de rechtbank eisers beroep ongegrond verklaard.
Naar aanleiding van het door eiser ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof
’s-Hertogenbosch (hierna: het hof), bij mondelinge uitspraak van 3 december 2009 (kenmerk: 08/00469), de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing, met inachtneming van de uitspraak van het hof, teruggewezen naar de rechtbank.
De behandeling van de zaak is voortgezet ter zitting van de rechtbank van 31 mei 2010. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door [de heer].
2. Geschil
De omvang van het geschil wordt mede bepaald door de uitspraak van het hof.
Het hof heeft de zaak teruggewezen, omdat de rechtbank eiser niet, overeenkomstig artikel 8:56 van Pro de Awb, ten minste drie weken voorafgaande aan de behandeling van de zaak ter zitting van 18 april 2008 had uitgenodigd en eiser hierdoor in zijn verdediging was geschaad, nu eiser daarover gemotiveerd had geklaagd en partijen niet uitdrukkelijk hadden verklaard met verkorting van de termijn in te kunnen stemmen.
Het hof heeft al wel een oordeel gegeven over de door eiser bij de rechtbank ingediende en in hoger beroep herhaalde grond dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om zijn bezwaren tijdens een hoorzitting mondeling toe te lichten. Het hof heeft die klacht ongegrond verklaard, omdat eiser daarom noch in zijn bezwaarschrift, noch elders in een van hem afkomstig stuk expliciet had gevraagd en dit ook niet voortvloeide uit de vierde alinea van pagina vier van zijn bezwaarschrift. Omdat tegen de uitspraak van het hof geen beroep in cassatie is ingesteld, staan het oordeel van de rechtbank en het hof over genoemde beroepsgrond in rechte vast en behoeft deze beroepsgrond geen bespreking meer.
Voor de omvang van het geschil is mede het volgende van belang.
Eiser heeft, naar aanleiding van de uitnodiging van de zitting van 31 mei 2010, de rechtbank bij brief van 19 april 2010 laten weten dat hij ervan uitgaat dat de rechtbank over alle voor de zaak relevante stukken beschikt. De rechtbank heeft in die brief geen aanleiding gezien om eiser te verzoeken nadere stukken toe te zenden.
Ter zitting bleek dat eiser veronderstelde dat ook de gedingstukken van de behandeling van de zaak bij het hof deel uitmaakten van de zich bij de rechtbank bevindende gedingstukken. Dat was echter niet het geval, aangezien het hof, naast een afschrift van zijn uitspraak in hoger beroep, alleen het door de rechtbank - in verband met de behandeling van het hoger beroep - aan hem verstrekte dossier aan de rechtbank heeft geretourneerd. De rechtbank acht die gang van zaken in overeenstemming met artikel 27q, tweede lid, in combinatie met artikel 27i, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr). In artikel 27i, tweede lid, van de Awr, is - voor zover hier van belang - bepaald dat de griffier van de rechtbank, binnen een week na ontvangst van de mededeling van het instellen van hoger beroep bij het hof, de gedingstukken aan de griffier van het gerechtshof zendt. Artikel 27q, tweede lid, van de Awr, schrijft voor dat de griffier (van het hof) de gedingstukken, onder medezending van een afschrift van de uitspraak, zo spoedig mogelijk aan de griffier van de rechtbank zendt. In aanmerking nemende dat beide wetsartikelen in dezelfde Afdeling (Afdeling 3. Hoger beroep bij het gerechtshof) van Hoofdstuk V van de Awr zijn geplaatst en in artikel 27q, evenals in artikel 27i, van de Awr, wordt gesproken over "de gedingstukken" en bovendien afzonderlijk is vermeld dat met die gedingstukken een afschrift van de uitspraak van het gerechtshof aan de rechtbank wordt toegezonden, zijn in artikel 27q, tweede lid, en artikel 27i, tweede lid, van de Awr, dezelfde gedingstukken bedoeld. Daar komt bij dat het hoger beroep is gericht tegen de uitspraak van de rechtbank, zodat de zaaksbehandeling bij het hof een wat ander karakter zal hebben dan de zaaksbehandeling bij de rechtbank. Het ligt, in dat licht bezien, niet voor de hand dat de rechtbank mede op basis van bij het hof ingebrachte gedingstukken die geen onderdeel hebben uitgemaakt van het zaaksdossier bij de rechtbank tot een oordeel komt over het aan haar voorgelegde geschil.
De rechtbank heeft, gelet hierop, geen aanleiding gezien om het onderzoek ter zitting te schorsen, of om het onderzoek te heropenen ten einde bij het hof de door partijen in het kader van de behandeling van het hoger beroep ingediende gedingstukken op te vragen.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit thans een waarde van maximaal € 504.000. Daartoe heeft eiser onder meer gewezen op een waardeverklaring die op 10 januari 2003 door [heer 2] (hierna: [heer 2]), destijds werkzaam bij Camarque Makelaardij te Eindhoven, is opgemaakt.
Eiser heeft - samengevat - aangevoerd:
- dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de waarde van eisers woning is af te leiden uit de gegevens van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten;
- dat verweerder op grond van de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten de waarde van eisers woning niet realistisch heeft ingeschat.
Ter zitting van 10 mei 2010 heeft eiser daaraan - samengevat - toegevoegd :
- dat de uitspraak op bezwaar is gebaseerd op onjuiste of onvolledige gegevens en verweerder heeft erkend dat de matrix, het taxatierapport en het verweerschrift daaraan mank gingen, zodat daaraan ook geen bewijskracht toekomt;
- dat de in verschillende stadia van de procedure overgelegde matrices onderling en per object verschillen en daarmee niet betrouwbaar zijn;
- dat verweerder zijn stellingen niet onderbouwt, regelgeving onjuist interpreteert en de omgekeerde weg bewandelt: eerst wordt een WOZ-waarde gekozen en vervolgens wordt bedacht welke waardegegevens daarbij passen;
- dat van een correcte toepassing van de Wet WOZ en de uitvoeringsregeling instructie waardebepaling en van de Awb geen sprake is;
- dat vergelijkingsobjecten die één jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, minder geschikt zijn, hetgeen - naar de rechtbank begrijpt - in dit geval betekent dat het object [adres 2] te [woonplaats] minder geschikt is;
- dat verweerder bij de overige vergelijkingsobjecten geen rekening heeft gehouden met het tijdsbestek gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedatum;
- dat voor het vergelijkingsobject [adres 3] te [woonplaats] een waarde van € 765 per kubieke meter wordt gehanteerd, wat niet vergelijkbaar is met de inhoudswaarde van eisers woning;
- dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] te [woonplaats] niet geschikt zijn;
- dat uit een vergelijking van de gegevens van het enige vergelijkbare object [adres 4] te [woonplaats] met de gegevens van eisers woning blijkt dat de waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft zijn stellingen ter zitting onderbouwd met een tweetal door hem opgestelde bijlagen bij de pleitaantekeningen, getiteld "Overzicht vergelijkbare objecten" en "Waardebepalingen".
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 15 december 2006 door [de heer], gecertificeerd WOZ-taxateur te Veenendaal. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 572.263,00. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten te weten de woningen [adres 4], [adres 2], [adres 5] en [adres 3]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de woning en de vergelijkingsobjecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport heeft verweerder een matrix ("Modelmatige vergelijkingen verkochte objecten") betreffende de woning en de vergelijkingsobjecten toegevoegd. Ter zitting van 18 april 2008 heeft verweerder een gewijzigde matrix overgelegd.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met vier dakkapellen, een garage, een overkapping/luifel en een zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 586 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 611 m².
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 en dient de waarde van de woning op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ te worden bepaald naar de staat waarin het object op de waardepeildatum verkeerde.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Zoals de rechtbank ook reeds heeft overwogen in haar uitspraak van 5 juni 2008, staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de gehanteerde gegevens te corrigeren.
Ter zitting van 18 april 2008 heeft de rechtbank verweerders gemachtigde voorgehouden dat in de beschrijving van de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport een aantal fouten was gemaakt. Deze fouten betroffen, zoals de rechtbank reeds vaker in de rapporten van taxateur [de heer] had aangetroffen, fouten in de kwalificaties als "groter" en "kleiner" in de vergelijkingen onder de foto's van de verschillende objecten. Het betrof geen fouten in de objectgegevens. Zorgvuldigheidshalve heeft de rechtbank ook in deze zaak verweerders gemachtigde op deze fouten, die geen invloed hadden op de waardering, gewezen.
De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om te concluderen dat de uitspraak op bezwaar is gebaseerd op onjuiste of onvolledige gegevens. Dat verweerder, buiten de erkenning van deze - kennelijke - fouten heeft erkend dat de voorafgaand aan de zitting van 18 april 2008 in het geding gebrachte matrix, het taxatierapport en het verweerschrift mank gingen aan fouten, vindt geen steun in de gedingstukken. De rechtbank deelt dan ook niet eisers opvatting dat aan de door hem genoemde stukken geen bewijskracht toekomt.
Dat de verschillende gehanteerde matrices onderling en per object verschillen, maakt niet dat deze onbetrouwbaar zijn. Die verschillen zijn een gevolg van de omstandigheid dat in de verschillende matrices een vergelijking plaatsvindt met deels andere vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingen leiden daardoor tot verschillende uitkomsten wat bijvoorbeeld de waarde per kubieke meter betreft. Doorslaggevend is echter of die vergelijkingen leiden tot een andere waarde van de woning. De waarde van de woning ligt in alle gevallen echter steeds rond de door verweerder reeds bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2006 vastgestelde waarde.
De door eiser geconstateerde verschillen rechtvaardigen dan ook niet de conclusie dat verweerder de omgekeerde weg bewandelt door eerst een WOZ-waarde te kiezen en vervolgens te bedenken welke waardegegevens daarbij passen en evenmin dat van een correcte toepassing van de Wet WOZ en de uitvoeringsregeling instructie waardebepaling en de Awb geen sprake is.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft met de aan de rechtbank overgelegde stukken, waaronder het taxatierapport van 15 december 2006 en de daarbij behorende gecorrigeerde matrix, aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 572.000,00.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 5 juni 2008 reeds overwogen dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen worden gebruikt voor de toetsing van het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
De rechtbank heeft in haar eerdere uitspraak bovendien geoordeeld dat, op basis van de door verweerder gemaakte vergelijking, niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank volstaat hier met verwijzing naar de rechtsoverwegingen dienaangaande in de uitspraak van 5 juni 2008. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar, op basis van hetgeen eiser ter zitting van 31 mei 2010 heeft aangevoerd, thans anders over te denken. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
De rechtbank deelt bijvoorbeeld niet eisers opvatting dat verweerder, bij de vergelijkingsobjecten anders dan het object [adres 2] te [woonplaats] (dat volgens eiser niet bruikbaar is) geen rekening heeft gehouden met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Ter zitting van 18 april 2008 heeft verweerders gemachtigde daarover reeds verklaard dat de verkoopprijzen die zijn opgenomen, zijn teruggerekend naar de waardepeildatum.
Ook indien de rechtbank eiser zou volgen in zijn opvatting dat het object [adres 2] te [woonplaats] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat het te ver van de waardepeildatum is verkocht, blijven er voldoende vergelijkingsobjecten over. Deze omstandigheid kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat de vastgestelde waarde niet juist is.
De enkele omstandigheid dat de waarde per kubieke meter van het vergelijkingsobject [adres 3] te [woonplaats] niet overeenkomt met de waarde per kubieke meter van de woning, betekent niet zonder meer dat de waarde op een te hoog niveau is vastgesteld. De waarde per kubieke meter is afhankelijk van onder andere de inhoud van het betrokken object. Doorgaans leidt, bij een vergelijking van de inhoud van verschillende onroerende zaken met elkaar, een kleinere inhoud van een object tot een hogere waarde per kubieke meter, als er geen wezenlijke verschillen bestaan in bijvoorbeeld het bouwjaar en de staat van onderhoud. In dit geval is het bouwjaar nagenoeg gelijk en is de staat van onderhoud van zowel de woning als van het vergelijkingsobject [adres 3] te [woonplaats] gekwalificeerd als "goed". De waarde van een object is bovendien afhankelijk van meer factoren dan alleen de inhoud van het object, zodat aan de enkele vergelijking van de waarden per kubieke meter geen conclusies over de waarde van het object kunnen worden verbonden.
Eiser heeft weliswaar gesteld dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] te [woonplaats] niet geschikt zijn, maar heeft die stelling niet nader onderbouwd.
De rechtbank deelt, reeds hierom, niet eisers visie dat het enige vergelijkbare object [adres 4] te [woonplaats] is. Alleen al omdat de conclusie van eiser ter zitting van 31 mei 2010, dat de waarde van de woning niet juist is vastgesteld, louter is vastgesteld op een vergelijking tussen de woning en dit vergelijkingsobject, dient de desbetreffende stelling te falen. Bovendien is de door eiser gehanteerde methode van berekening van de waarde van zijn woning aan de hand van de waarde per kubieke meter van het vergelijkingsobject [adres 4] te [woonplaats] geen geschikte methode om de waarde van de woning ingevolge de Wet WOZ te bepalen.
Voor zover eiser zijn stelling dat de waarde van de woning niet juist is vastgesteld heeft gebaseerd op een overzicht van transactieprijzen van woningen in onder meer de regio Eindhoven, respectievelijk het gebied Weiseind en omgeving in verweerders gemeente en op een waardeverklaring van [heer 2], destijds werkzaam bij Camarque Makelaardij te Eindhoven, verwijst de rechtbank naar de overwegingen dienaangaande in haar uitspraak van 5 juni 2008. De rechtbank neemt die overwegingen in deze uitspraak over.
De rechtbank is, op grond van het voorafgaande, van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of voor het geven van een last tot vergoeding van het griffierecht.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 27 juli 2010 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. D.J. de Lange, in tegenwoordigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier.
De griffier is buiten staat om deze uitspraak
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.