Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 655636
Rolnummer : CV EXPL 09-10557
Uitspraak : 25-03-2010
in de zaak van:
Bouwvereniging Huis en Erf,
gevestigd te Schijndel,
eiseres,
gemachtigde: mr E. de Ruiter
t e g e n :
1. [gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde: mr R.J.M. Oerlemans
en
2. [gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr F.H. van Alst
gedaagden,
Partijen zullen verder ook worden aangeduid als 'verhuurster' enerzijds en 'huurders' of '[A]' en '[B]' anderzijds.
Het verloop van de procedure
1.1. Verhuurster heeft bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen haar en huurders gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats en de huurovereenkomst ten aanzien van de woonwagen met inachtneming van drie weken, althans een de rechter te bepalen datum, zal ontbinden;
2. huurders zal veroordelen om met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen termijn, de standplaats en woonwagen gelegen [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging aan verhuurster om, indien de huurders met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurders;
3. huurders te veroordelen in de kosten van deze procedure.
1.2. Huurders zijn afzonderlijk in rechte verschenen en hebben ieder een conclusie van antwoord genomen.
1.3. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 17 februari 2010, gelijktijdig met de comparities in de zaken met nrs 655629, 655634 en 655635, die betrekking hebben op gelijksoortige vorderingen met betrekking tot de standplaatsen aan de [adressen]. Door verhuurster zijn op voorhand ten behoeve van die comparitie producties genummerd 9,10 en 11 in het geding gebracht welke niet ontvangen zijn door partij [A] en diens gemachtigde. Bij de beoordeling van het geschil met [A] zullen deze derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Daarna is vonnis bepaald.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In rechte kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:
De gemeente Sint Michielsgestel verhuurt sinds 8 maart 2005 aan [B] de standplaats , gelegen aan de [adres]. Sinds 1 juli 2008 heeft verhuurster deze huurovereenkomst overgenomen van de gemeente. Het gehuurde maakt deel uit van een kleinschalig woonwagenkamp. Op 16 juli 2009 heeft de politie een inval gedaan in het woonwagenkamp, waarbij hennepkwekerijen zijn aangetroffen in bergingen die zich bevonden op de gehuurde standplaatsten met [adressen] Op de standplaats van huurders is een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarbij meer dan 200 hennepplanten en de materialen en goederen die voor het kweken van die planten nodig waren door de politie in beslag genomen zijn.
In het procesverbaal dat door de politie van deze inval is opgemaakt bevindt zich een verklaring van [A], waarin hij zegt dat hij de eigenaar is van de aangetroffen hennepkwekerij.
3. Verhuurster legt naast voormelde feiten aan haar vordering onder meer het volgende ten grondslag.
Zij heeft in 2004 een convenant gesloten met de gemeente Sint Michielsgestel, de Regiopolitie Brabant-Noord, het Openbaar Ministerie en de energieleverancier Essent omtrent de gezamenlijke aanpak van drugsoverlast vanuit (huur)woningen. Dit convenant heeft tot doel hennepkwekerijen aan te pakken in het politiedistrict Dommel en Aa, waarbij een uitwisseling van gegevens mogelijk wordt gemaakte tussen politie, gemeente, woningcorporaties, stroomleverancier en Openbaar Ministerie. Verhuurster heeft geen winstoogmerk en heeft de verplichting om als sociaal verhuurster betaalbare woningen aan haar doelgroep te verhuren. Daarbij hoort ook de zorg voor de woonomgeving op het punt van leefbaarheid en veiligheid. Gelet op de hoeveelheid hennepplanten die bij het gehuurde zijn aangetroffen kan men spreken van een bedrijfsmatig karakter van de hennepkwekerij. Het gehuurde heeft echter een woonbestemming. Verhuurster heeft een gerechtvaardigd belang om bedrijfsmatige illegale hennepteelt, op haar standplaatsen tegen te gaan om verloedering in de woonomgeving te voorkomen. Van een illegale hennepkwekerij gaat een negatieve invloed uit op de woonomgeving. Verhuurster wijst er voorts op dat zij een zwaarder verzekeringsrisico loopt vanwege het hogere brandgevaar, dat veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Het bovenstaande in aanmerking genomen levert de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het gehuurde wanprestatie op van huurders. Verhuurster wijs op haar internetsite, waarin haar hennepbeleid vermeld is, namelijk het direct starten van een juridische procedure waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Tevens wijst zij op de informatie die zij op 26 juni 2008 aan alle bewoners van [adres] heeft doen toekomen, waarin zij in de bijlage van die brief wijst op haar hiervoor geschetste strenge hennepbeleid. Gelet op dit strenge ontmoedigingsbeleid verzoekt zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
[A] en [B] zijn met elkaar gehuwd, zodat [A] van rechtswege medehuurder is. Drie jaar geleden is bij huurders ook al een hennepkwekerij ontmanteld
4. Huurders hebben, voor zover relevant, het volgende verweer gevoerd.
De woonwagen behoort [B] in eigendom toe en is niet gehuurd. [A] stelt geen medehuurder te zijn. Volgens [B] is het onduidelijk wie van de gedaagden huurder is. Huurders zijn nooit eerder gewaarschuwd dat het houden of telen van hennep niet geoorloofd zou zijn. Zij hebben met een verbod daarop ook nooit ingestemd. Het staat in het geheel niet vast dat [A] strafbaar is voor deze hennepkwekerij. Hij is niet de eigenlijke exploiteur van de hennepkwekerij en heeft deze ook niet zelf opgebouwd. Hij is benaderd door een "professionele" groep personen en is onder druk gezet om een professionele hennepkwekerij toe te laten op zijn perceel. Ter bescherming van zijn gezin en hemzelf heeft hij dit niet ten overstaan van de politie gemeld. Aan zijn verklaring aan de politie is geen cautie voorafgegaan. Het is niet uitgesloten dat hij in de eventuele strafzaak zal worden vrijgesproken, dan wel zich met succes kan beroepen op overmacht.De in het geding gebrachte processenverbaal van politie zijn naar hun aard opgemaakt om te dienen ten behoeve van een strafrechtelijke procedure en worden niet overeenkomstig hun wettelijke bestemming gebruikt. Deze stukken zijn incompleet en de rechter zal derhalve op grond daarvan tot een onjuist conclusie kunnen komen.
[B] en haar gezin zijn in het geheel niet betrokken bij de hennepteelt. [B] wordt ernstig en onrechtmatig geschaad in haar belangen. Haar valt niets te verwijten. Zij en haar gezin zijn reeds een reeks van jaren in [woonplaats] woonachtig. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst staat in geen verhouding tot het risico dat verhuurster stelt te hebben gelopen. [B] stelt dat indien [A] gehandeld zou hebben in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, hetgeen zij betwist, dit haar niet kan worden aangerekend. Zij heeft hem daarvoor geen toestemming gegeven. Als vast zou komen te staan dat [A] heeft deelgenomen aan het opzetten/exploiteren van de hennepkwekerij en hij hiervoor gestraft zou worden, zal dit voor haar reden zijn om de relatie beëindigen.
5. De kantonrechter oordeelt als volgt.
5.1. Door huurders is niet weersproken dat [A] en [B] zijn gehuwd. Dit heeft tot gevolg dat, hoewel [B] de huurovereenkomst is aangegaan en heeft ondertekend, [A] van rechtswege medehuurder is (artikel 7: 266 jo 233 BW). Op [A] en [B] rusten derhalve gelijke verplichtingen jegens verhuurster.
5.2. De huurovereenkomst betreft enkel de standplaats, zodat de vordering tot ontbinding van de huur met betrekking tot de woonwagen en tot ontruiming van de woonwagen wordt afgewezen.
5.3. Gelet op de hoeveelheid planten die in de hennepkwekerij is aangetroffen en gelet op de professionele inrichting ervan, zoals door huurders ook niet is weersproken en ook blijkt uit het proces-verbaal van politie, staat in rechte genoegzaam vast dat de kwekerij in de berging van huurders een bedrijfsmatig karakter had. Het is een feit van algemene bekendheid dat een illegale hennepkwekerij een groter risico van brand met zich meebrengt, waardoor het verzekeringsrisico verhoogd wordt en de veiligheid van de omwonenden in het geding komt, en dat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij ook anderszins een nadelige invloed uitgaat op de woonomgeving voor wat betreft de veiligheid en leefbaarheid. Het is dan ook evident dat verhuurster en andere huurders van de nabijgelegen woonwagen c.q. standplaatsen hiervan nadeel (konden) ondervinden. Het feit dat de hennepteelt was ondergebracht in een op de standplaats zelfgebouwde berging, die aangebouwd was tegen de berging van verhuurster behorend bij de standplaats, maakt dit niet anders. Het is dan ook niet ter zake doende dat huurders, zoals zij beweren, nooit eerder zouden zijn gewaarschuwd dat het houden of telen van hennep niet geoorloofd zou zijn, noch dat zij met een dergelijk verbod niet zouden hebben ingestemd. Het hebben van een hennepkwekerij op het gehuurde levert zonder meer strijd op met de verplichting de gehuurde standplaats en/of woonwagen volgens hun bestemming te gebruiken. Het is overigens ook vaste rechtspraak van het gerechtshof in dit ressort (o.a. Hof 's Hertogenbosch 17-03-2009, HD 200.002.440) dat het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning, waarmee een standplaats of een gehuurde woonwagen volgens artikel 7:233 BW gelijkgesteld dienen te worden, zonder meer een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de overeenkomst.
De illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep is tevens in strijd met de verplichting van een huurder om zich als goed huurder te gedragen en levert ook in dit opzicht een toerekenbare tekortkoming van huurders jegens verhuurster op.
Voor de beoordeling of de tekortkomingen als hiervoor vermeld een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen hierna wordt overwogen en beslist.
5.4. Huurders hebben een beroep gedaan op de mogelijkheid voor een tweede kans, die volgens hen zou worden open gelaten in het hiervoor genoemde convenant d.d. 2004, "gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit ( huur) woningen", waarin is vermeld: "indien bij huurders, ondanks een eerdere waarschuwing, het kweken van hennep of handel in drugs wordt geconstateerd, de verhuurder zal overgaan tot ontbinding en ontruiming van de verhuurde woningen". Huurders stellen nooit eerder te zijn gewaarschuwd.
Daargelaten dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat de hiervoor door verhuurster genoemde brief van 26 juni 2008 met bijlage, overgelegd als productie 8 bij dagvaarding, door huurders niet zou zijn ontvangen, aangezien de postbezorging in Nederland zelden tot verloren poststukken leidt, oordeelt de kantonrechter dat huurders geen rechten kunnen ontlenen aan de afspraken die gemaakt zijn in het door huurders genoemde (en tot dusverre hen onbekende) convenant. Zij zijn daarbij immers geen partij. Het staat verhuurster vrij om een streng hennepbeleid te voeren. Gelet op het via haar internetsite bekend gemaakte beleid van verhuurster, in samenhang met het feit dat in de loop der jaren middels radio en televisie ruime aandacht is besteed aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet tolereren, zodat dit inmiddels een feit van algemene bekendheid is, moet het huurders duidelijk zijn geweest dat zij door het hebben of toelaten van een bedrijfsmatige hennepkwekerij op het gehuurde hun standplaats op het spel zetten.
5.6. Huurders zijn verantwoordelijk voor de juiste naleving van de huurovereenkomst en uit de wet volgt dat zij ook aansprakelijk zijn voor het gedrag van alle andere personen die het gehuurde gebruiken of zich daarin met hun toestemming bevinden (artikel 7: 219 BW). Zowel [B] als [A] zijn aansprakelijk voor het bestaan van de hennepkwekerij op het gehuurde. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor die aansprakelijkheid niet vereist, noch is daarvoor vereist dat huurders de kwekerij zelf hebben opgezet en of geëxploiteerd, en evenmin dat hen hiervan een verwijt zou kunnen worden gemaakt. De hennepkwekerij bevond zich in een speciaal daarvoor tegen de berging behorend bij de standplaats geplaatst gebouwtje. Het lag op de weg van [B] als goed huurster om er zorg voor te dragen dat er geen illegale bedrijfsmatige activiteiten op haar standplaats plaatsvonden. Aldus had [B] zich ervan behoren op de hoogte te stellen waartoe deze schuur diende. Het feit dat niet gesteld of gebleken is dat zij hiertoe enige poging heeft ondernomen, weegt de kantonrechter mee. De door [B] aangevoerde omstandigheden, te weten dat zij en haar kinderen reeds lange tijd in [woonplaats] woonachtig zijn, en dat in [woonplaats] geen andere woonwagenstandplaatsen aanwezig zijn, oordeelt de kantonrechter, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, van onvoldoende gewicht om aan de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg te staan. Door [A] zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, aannemelijk maken dat hij onder druk zou zijn gezet door derden om deze hennepkwekerij toe te laten. [A] heeft hiervan ook geen specifiek bewijsaanbod gedaan. Deze stelling wordt derhalve als zijnde onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd verworpen. De door [A] gestelde mogelijkheid dat hij in een eventuele strafzaak in verband met deze kwekerij zou kunnen worden vrijgesproken dan wel met succes een beroep op overmacht zou kunnen doen, is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant; evenmin is relevant het antwoord op de vraag of de politie het recht had om aan verhuurster een afschrift van het proces-verbaal te verstrekken: het staat in dit geschil immers niet ter discussie dat er een hennepkwekerij op het gehuurde aanwezig was en dat [A] daarmee bekend was.
De stelling van [B] dat zij haar relatie met [A] beëindigt indien komt vast te staan dat deze zou hebben deelgenomen aan het opzetten/exploiteren van de hennepkwekerij en daarvoor gestraft zou worden, oordeelt de kantonrechter van onvoldoende gewicht om de ontbinding en ontruiming af te wijzen, aangezien een en ander niet afdoet aan het feit dat de deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst over de periode dat de hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig is geweest niet meer mogelijk is.
Uit het bovenstaande vloeit voort dat de vorderingen van verhuurster worden toegewezen zoals hierna vermeld. De verzochte machtiging tot ontruiming is niet vereist, gelet op het recht van reële executie zoals bepaald in artikel 3:297 BW jo artikel 555 e.v. Rv. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming uitspreken per 1 mei 2010.
Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van verhuurster.
De beslissing
De kantonrechter:
Ontbindt met ingang van 1 mei 2010 de tussen verhuurster enerzijds en [B] en [A] anderzijds bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats voor een woonwagen op het [adres]
Veroordeelt [B] en [A] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis, doch niet vóór 30 april 2010 de hiervoor genoemde standplaats te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen;
Verstaat dat verhuurster gerechtigd is om, indien de huurders met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurders;
Veroordeelt huurders in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van verhuurster, welke tot op heden worden vastgesteld op € 382,98 ter zake verschotten en op € 300,- ter zake salaris gemachtigde;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2010.
Zaaknummer: 655636 blad 6
vonnis