Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 202723 / KG ZA 09-829
Vonnis in kort geding van 21 december 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BREEVAST VASTGOED EXPLOITATIE XXXII B.V., gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. D.L. van Praag te Amsterdam,
tegen
1. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE VONDERWEG 11 (5611 BK) EINDHOVEN,
2. [gedaagde sub 2],
3. [gedaagde sub 3],
4. [gedaagde sub 4],
5. [gedaagde sub 5],
6. [gedaagde sub 6],
7. [gedaagde sub 7],
8. [gedaagde sub 8],
9. [gedaagde sub 9],
10. [gedaagde sub 10],
11. [gedaagde sub 11],
12. [gedaagde sub 12],
13. [gedaagde sub 13],
14. [gedaagde sub 14],
15. [gedaagde sub 15],
16. [gedaagde sub 16],
17. [gedaagde sub 17],
18. [gedaagde sub 18],
allen wonende of gevestigd te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. B.W.M. Toemen te Boxtel.
Partijen zullen hierna Breevast en de bewoners genoemd worden.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Breevast
- de pleitnota van de bewoners
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Breevast is eigenares van een zeer omvangrijk kantoorcomplex aan de Vonderweg 11 (5611 BK) te Eindhoven (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak was tot en met 28 februari 2008 verhuurd (prod. 2 van Breevast).
2.2. Op 4 december 2008 hebben de bewoners de onroerende zaak onrechtmatig in gebruik genomen ("gekraakt"). Breevast heeft daarvan op 5 december 2008 strafrechtelijk aangifte gedaan (prod. 3 van Breevast). Die aangifte en het daarop gevolgde onderzoek hebben niet tot ontruiming van overheidswege geleid.
2.3. In maart 2009 heeft Breevast de bewoners een concept bruikleenovereenkomst voorgelegd (prod. 5 van Breevast). Op dat voorstel hebben de bewoners afwijzend gereageerd.
2.4. Bij schrijven van 7 juli 2009 heeft Breevast afspraken omtrent gebruik en bewoning van de onroerende zaak aan de bewoners toegezonden, welke door de bewoners ook niet zijn geaccepteerd.
2.5. Blijkens de polisbladen van de opstalverzekering blijkt dat de jaarpremie van
een bedrag van € 2.281,38 op 6 mei 2009 (prod. 15 van Breevast) is verhoogd naar een bedrag van € 82.459,46 op 17 juli 2009 (prod. 16 van Breevast).
2.6. Breevast heeft de bewoners bij schrijven van 30 september 2009 gesommeerd tot herstel van alle vernielingen die zij aan het pand hadden aangebracht, het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen en het veroorzaken van overlast te staken (prod. 11 van Breevast).
3. Het geschil
3.1. Breevast vordert - samengevat - de bewoners te veroordelen de onroerende zaak of een gedeelte daarvan binnen drie dagen na het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen.
Breevast legt daaraan het navolgende ten gronslag.
3.1.1. De bewoners maken zonder recht of titel gebruik van het pand. Zij handelen jegens Breevast derhalve onrechtmatig en daarom heeft Breevast recht en belang te vorderen dat de bewoners worden veroordeeld de ruimte aan haar leeg en ontruimd ter beschikking te stellen, nu zij daartoe naar aanleiding van de sommatie van Breevast van 22 oktober 2009 niet zijn overgegaan.
3.1.2. Breevast heeft meer in het bijzonder een spoedeisend belang bij de ontruiming omdat van Breevast in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij nog langer toestaat dat de bewoners aan het pand beschadigingen en vernielingen aanbrengen waardoor schade wordt geleden en de verhuurbaarheid ernstig wordt aangetast.
3.1.3. De aanzienlijke verhoging van de verzekeringspremie en het risico dat de dekking integraal komt te vervallen leveren eveneens een bijzonder en spoedeisend belang op voor ontruiming op korte termijn.
3.2. De bewoners voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen staat vast dat de bewoners zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven, hetgeen onrechtmatig is jegens Breevast. De voorzieningenrechter acht de vordering tot ontruiming derhalve in beginsel toewijsbaar, mits Breevast daarbij een spoedeisend belang heeft.
4.2. Breevast heeft een genoegzaam spoedeisend belang gesteld.
4.3. Bij afweging van de belangen van Breevast tegen die van de bewoners gaat de rechter van de volgende vaststellingen uit:
4.3.1. Breevast heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij serieuze plannen heeft voor herontwikkeling (verhuur) van het kantoorobject, dat daarvoor een interne verbouwing noodzakelijk is en dat het wenselijk is om daartoe reeds op korte termijn de entree en een verdieping van het object als "proefverdieping" in te richten. Dit alles om potentiële huurders een indruk te kunnen geven van de mogelijkheden. Het staat Breevast in beginsel te harer vrije keuze om dat te doen zoals zij verkiest. Duidelijk is dat daarbij van belang is dat de entree de beoogde representativiteit uitstraalt en dat geïnteresserden niet kopschuw worden gemaakt door een al te studentikoze stijl van gebruik door de bewoners en onzekerheid over tijdstip en wijze van hun vertrek.
4.3.2. Aan het voorgaande doet niet af dat Breevast tegenover de betwisting daarvan door de bewoners niet in het algemeen aannemelijk heeft gemaakt dat dezen in relevante mate schade hebben aangericht, ook al zijn er bewoners (geweest) die dat incidenteel wel hebben gedaan. Daarbij is ook de omvang van het object en het aantal bewoners (meer dan honderd) een reëel probleem. Gebleken is dat goedwillende bewoners niet altijd in staat zijn om mede-bewoners die zich niet kunnen gedragen, in de hand te houden.
4.4. De rechter acht het voorstelbaar dat gegeven het niet apert onbehoorlijk gebruik door de bewoners, zij voor een bepaalde periode de onroerende zaak zouden kunnen gebruiken als een vorm van anti-kraakwacht. Breevast heeft daartoe alleszins aanvaardbare voorstellen gedaan, die echter voor de bewoners niet aanvaardbaar waren, met name op het punt van heldere afspraken als het van Breevast tot ontruiming zou moeten komen. Daarmee hebben bewoners op zijn minst de schijn op zich geladen dat zij ook na het maken van behoorlijke afspraken met Breevast over voortzetting van hun gebruik, ruimte wilden houden om bij het einde daarvan een vorm van gebruiksrecht af te kunnen dwingen. Breevast kan aan de bewoners tegenwerpen worden dat zij in overschatting van hun rechtspositie deze kans niet hebben aangegrepen en daardoor het vertrouwen van Breevast op voor deze goede gronden hebben verspeeld.
4.5. Aan de andere kant staan de belangen van de bewoners.
4.5.1. Het woonbelang van de bewoners kan niet zwaar wegen, omdat het niet gaat om leegstand van een woning of wooncomplex. Het object is een kantoorruimte en dus niet bedoeld en ingericht om in te wonen.
4.5.2. Het belang van het hebben van voordelige atelierruimte verstoort de gelijkheid ten opzichte van andere kunstenaars die wel een reële huur voor het gebruik van hun atelier moeten betalen en is geen belang dat de bewoners op een willekeurige particulier als Breevast kunnen afwentelen. Ook dat belang is beperkt.
4.6. Bij afweging van al deze belangen is ontruiming onvermijdelijk, maar slechts niet op de zeer korte termijn van drie dagen zoals gevorderd. Gegeven het gematigd redelijke gebruik zal hiervoor een termijn van ruim een maand tot 1 februari 2010 worden gegeven.
4.7. De gevraagde toepassing van het derde lid van artikel 557a Rv zal worden gegeven, nu de omstandigheden van het geval daartoe voldoende aanleiding geven.
4.8. Omdat ontruiming in de formulering van artikel 556 Rv Pro. dwingendrechtelijk geschiedt door een deurwaarder (die van rechtswege bevoegd is daartoe zonodig de hulp in te roepen van politie en justitie) zal de mede gevorderde bevoegdheid om zelf te mogen ontruimen worden afgewezen.
4.9. De bewoners zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de bewoners worden begroot op:
- vast recht € 262,00
- overige kosten 109,00
- dagvaarding 72,25
- salaris 816,00
Totaal € 1.259,25
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de bewoners om uiterlijk op 1 februari 2010 de onroerende zaak aan de Vonderweg 11 (5611 BK) te Eindhoven met alle daarin aanwezige personen en zaken - voorzover niet toebehorend aan eiseres - alsmede het gehele perceel te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden;
5.2. bepaalt dat dit vonnis gedurende zes maanden na 1 februari 2010 ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in dat pand bevindt of daar binnentreedt telkens wanneer zich dat voordoet;
5.3. veroordeelt de bewoners in de proceskosten, aan de zijde van Breevast tot op heden begroot op € 1.259,25;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.W. Rullmann en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2009.