Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, lokatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 598920
Rolnummer : 08-11913
Uitspraak : 26 november 2009
in de zaak van:
[de heer A]
wonende te Vught,
opposant bij exploot van dagvaarding d.d. 17 december 2008,
gemachtigde: mr. drs. H.A. Pasveer,
t e g e n :
Nederlands-Israëlitische Hoofd Synagoge,
gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
geopposeerde bij voormeld exploot,
gemachtigde: mr. E.E.M. van Schaijk-Böhm.
op het bij voornoemd exploot van dagvaarding ingeleide verzet tegen het verstekvonnis van de kantonrechter van 13 november 2008 tussen geopposeerde als eiseres en opposant als niet verschenen gedaagde gewezen.
1. De procedure
Opposant heeft geopposeerde gedagvaard op 17 december 2008 onder de mededeling dat hij in verzet komt tegen het op 13 november 2008 tussen partijen gewezen vonnis, bekend onder zaaknummer 591466. Geopposeerde heeft daarop verzocht om uitstel voor antwoord in oppositie. De kantonrechter heeft daarop een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 31 maart 2009. Voorafgaand aan en ten behoeve van deze comparitie hebben partijen diverse producties in het geding gebracht. Nadat partijen, bijgestaan door hun gemachtigden, hun standpunten ter comparitie mondeling hadden toegelicht, is de zaak verwezen naar de rolzitting van 25 juni 2009 voor akte partijen. Geopposeerde heeft daarop een akte genomen, waarna opposant een antwoordakte heeft ingediend. Het vonnis is daarop bepaald op heden.
Opposant zal hierna worden aangeduid als “[de heer A]” en geopposeerde als “de Joodse Gemeente”.
2. De feiten
2.1. Met ingang van 1 januari 1986 huurt [de heer A] een speelweide c.q. paardenwei van de Joodse Gemeente. Het perceel, kadastraal bekend gemeente Vught, sectie nr. E 2835 groot circa 1800m² is gelegen aan de Berkenheuveldreef 10 te Vught.
[de heer A] woont aan de [adres] te Vught, naast de Joodse begraafplaats die ook eigendom is van de Joodse Gemeente en vòòr de onderhavige weide.
2.2. De huurprijs van het gehuurde bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst f 25,00 per maand, geïndexeerd per 5 jaar.
2.3. Artikel 4 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:
‘Bij niet prompte voldoening van de jaarlijkse vergoeding op de verschijndag, bij overtreding, niet-nakoming van de plicht tot betaling van voornoemde prijs van f 300,-- (driehonderd gulden) of van een of meer voor Partij [A] uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst van rechtswege, zonder rechterlijke uitspraak, ontbonden zijn, wanneer partij N.I.H. (lees: de Joodse Gemeente) aan partij [A] schriftelijk zal hebben te kennen gegeven, dat zij deze ontbinding wenst te doen intreden, in welk geval, alsmede (…). Partij [A] zal in gebreke blijven door het enkel verloop van de bepaalde termijn, of door het enkele feit van overtreding, niet-nakoming of niet-behoorlijke nakoming’.
2.4. In mei 2002 zijn partijen ter aanvulling op de huurovereenkomst een nadere overeenkomst aangegaan.
Ten aanzien van de huurprijs staat in deze aanvullende huurovereenkomst opgenomen dat deze € 226,89 per jaar bedraagt, en de huur jaarlijks bij vooruitbetaling door [de heer A] voldaan dient te worden. Met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst staat in de aanvullende huurovereenkomst opgenomen dat de Joodse Gemeente de huur kan opzeggen wanneer zij de onroerende zaak zelf wil gaan gebruiken en tevens dat de opzegging geschiedt met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
2.5. Bij deurwaardersexploot van 11 april 2008 is aan [de heer A] betekend een brief van de gemachtigde van de Joodse Gemeente, gedateerd 4 april 2008, houdende zowel een sommatie tot betaling van achterstallige huurpenningen over de periode vanaf januari 2003 tot de periode augustus 2008 als een opzegging van de huur omdat de Joodse Gemeente de verhuurde onroerende zaak wil gaan gebruiken. Daarbij heeft de Joodse Gemeente de huur met ingang van 1 augustus 2008 opgezegd.
2.6. Nadat [de heer A] weigerde het gehuurde te ontruimen heeft de Joodse Gemeente [de heer A] op
3 november 2008 gedagvaard voor de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch. Daarbij heeft zij, kort weergegeven, gevorderd de ontruiming van het perceel gelegen aan Berkenheuveldreef 10 te Vught (kadastrale gemeente Vught, sectie E, perceel 3664, groot circa 1800m²) door [de heer A] onder verbeurte van een boete van € 45,37 voor iedere dag dat [de heer A] met de ontruiming in gebreke is gebleven vanaf 1 mei 2008 althans vanaf 1 augustus 2008, met veroordeling van [de heer A] in de kosten van dit geding.
De Joodse Gemeente heeft aan die vordering het volgende ten grondslag gelegd.
Bij brief van 9 april 2008 heeft de gemachtigde van de Joodse Gemeente [de heer A] laten weten dat zij zich er primair op beroept dat de huurovereenkomst is geëindigd door buitengerechtelijke ontbinding, waarbij een termijn voor ontruiming van het gehuurde is gegeven eindigende op 30 april 2008 en waarbij de overeengekomen boete is opgeeist van
€ 45,37 voor iedere dag dat met de oplevering en ontruiming in gebreke wordt gebleven. Subsidiair beroept de Joodse Gemeente zich er in deze brief op dat, voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding in rechte niet in stand blijft, de opzegging zoals gedaan bij exploot van 4 april 2008, gehandhaaft blijft.
2.7. Bij verstekvonnis van 13 november 2008 heeft de kantonrechter de vordering toegewezen en heeft hij onder meer de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, met veroordeling van [de heer A] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen onder verbeurte van een boete van € 45,37 per dag dat [de heer A] het gehuurde vanaf 1 mei 2008 niet heeft ontruimd en verlaten.
3. Het geschil
3.1. De vordering in oppositie strekt tot ontheffing van de d.d. 13 november 2008 tegen [de heer A] bij verstek door de kantonrechter uitgesproken veroordeling, en de Joodse Gemeente niet ontvankelijk te verklaren in het door haar gevorderde, althans het door haar gevorderde af te wijzen, met veroordeling van de Joodse Gemeente in de kosten van dit verzet.
[de heer A] heeft aan zijn verzet onder meer ten grondslag gelegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst om een drietal redenen ongegrond is. Hij voert daartoe in de eerste plaats aan dat hem een termijn was gegeven van 14 dagen om de huurachterstand te voldoen, en hij deze binnen die termijn heeft voldaan. Onder deze omstandigheden kan de Joodse Gemeente de huurovereenkomst niet ontbinden wegens niet tijdige betaling. In de tweede plaats bepaalt artikel 4 van de huurovereenkomst dat de Joodse Gemeente de keuze heeft tussen een beroep op de ontbinding van rechtswege of een vordering tot nakoming en zij gekozen heeft voor de optie nakoming. Artikel 4 van de overeenkomst staat dan aan een ontbinding in de weg. In de derde plaats is een eventueel tekort schieten van [de heer A] onvoldoende zwaarwegend om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. .
Daarnaast stelt [de heer A] dat de opzegging van de huurovereenkomst door de Joodse Gemeente geen doel treft omdat zij de grond niet nodig heeft voor uitbreiding van de begraafplaats.
3.2. De Joodse Gemeente heeft, kort weergegeven, het volgende verweer aangevoerd.
Voor de betaling van de achterstallige huurpenningen was weliswaar een termijn gesteld, maar dit laat onverlet het recht om de buitengerechtelijke ontbinding in te roepen nu aan de hiervoor gestelde voorwaarden, zoals opgenomen in artikel 4 van de huurovereenkomst, is voldaan.
Ten aanzien van de opzegging geldt dat de Joodse Gemeente de grond nodig heeft voor extra graven en zij het gehuurde daarvoor zelf in gebruik wil nemen. Dat er sprake dient te zijn van een noodzaak om de begraafplaats uit te breiden, is niet tussen partijen overeengekomen. De enkele wil tot eigen gebruik is voldoende om op te kunnen zeggen.
4. De beoordeling
4.1. Het verzet kan geacht worden tijdig te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is.
4.2. De Joodse Gemeente beroept zich er primair op dat de huurovereenkomst tussen partijen op 9 april 2008 is beëindigd doordat zij de overeenkomst per die datum buitengerechtelijk heeft ontbonden.
Anders dan de Joodse Gemeente stelt is de kantonrechter van oordeel dat de huur-overeenkomst niet door buitengerechtelijke ontbinding op voornoemde datum is beëindigd. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
4.3. Bij brief van 4 april 2008 sommeert de gemachtigde van de Joodse Gemeente [de heer A] om tot betaling van de achterstallige huurpenningen over de periode vanaf 1 januari 2003 tot 1 augustus 2008 over te gaan binnen veertien dagen na betekening van deze brief. De Joodse Gemeente zegt in deze brief tevens de huur op met ingang van 1 augustus 2008 omdat zij de onroerende zaak wil gaan gebruiken. Voornoemde brief is zowel per gewone post verzonden als middels deurwaardersexploot op 11 april 2008 aan [de heer A] betekend.
4.4. Vervolgens heeft de gemachtigde van de Joodse Gemeente nog binnen de gestelde betalingstermijn een brief verzonden, gedateerd 9 april 2008, waarin zij zich er namens de Joodse Gemeente primair op beroept dat de huurovereenkomst op 9 april 2008 is geëindigd doordat de Joodse Gemeente heeft aangegeven dat zij de ontbinding van de overeenkomst wenst te doen intreden. Subsidiair beroept zij zich op de opzegging van de huurovereenkomst zoals door haar gedaan in haar brief van 4 april 2008.
4.5. Het beroep van de Joodse Gemeente op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 9 april 2008 kan op grond van de navolgende overwegingen niet slagen.
De Joodse Gemeente heeft [de heer A] bij brief van 4 april 2009 een termijn van veertien dagen gegund om de huurpenningen tot en met de maand juli 2008 te voldoen, waarna de huurovereenkomst per 1 augustus 2008 door opzegging zijdens de Joodse Gemeente beëindigd zou zijn. Als door [de heer A] ter comparitie gesteld en door de Joodse Gemeente niet weersproken staat vast dat [de heer A] de huurpenningen tot en met juli 2008 binnen de gestelde termijn heeft voldaan. Gelet hierop was de Joodse Gemeente verplicht om [de heer A] het huurgenot gedurende de periode tot en met juli 2008 te verschaffen.
Onder deze omstandigheden is haar mededeling om de huurovereenkomst per 9 april 2008 buitengerechtelijk te ontbinden in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Eerst bij het uitblijven van nakoming zijdens [de heer A] binnen de gestelde termijn, had de Joodse Gemeente haar recht op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst kunnen laten gelden.
4.6. De Joodse Gemeente beroept zich er subsidiair op dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd per 1 augustus 2008 doordat zij deze bij brief van 4 april 2008 heeft opgezegd. In deze brief staat opgenomen dat de Joodse Gemeente de huur opzegt om reden dat zij de onroerende zaak wil gaan gebruiken.
4.7. De huurovereenkomst tussen partijen is voor onbepaalde tijd aangegaan. Het gehuurde betreft een ongebouwde onroerende zaak. Hierop zijn slechts de algemene huurregels van artikel 7:201 -231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing.
4.8. Artikel 7:228 lid 2 BW bepaalt dat een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is dan dient de opzegging op grond van dit artikel te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Dit impliceert dat zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst van een ongebouwde onroerende zaak in beginsel met inachtneming van deze opzegtermijn kunnen beëindigen, ongeacht de reden van beëindiging. Voornoemde artikelen bevatten immers geen (limitatief) stelsel van gronden waarop de verhuurder de huurovereenkomst slechts zou kunnen opzeggen. Evenmin bevatten de wetsartikelen verdere voorwaarden waaraan de opzegging door de verhuurder dient te voldoen.
4.9. Artikel 7:228 lid 2 BW is van regelend recht. In de huurovereenkomst tussen partijen (althans het aanhangsel) is van dit artikel afgeweken in die zin dat daarin is bepaald dat de Joodse Gemeente de huur kan opzeggen wanneer zij de onroerende zaak zelf wil gaan gebruiken. Deze opzegging dient middels exploot van betekening te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
Voor de opzegging heeft de Joodse Gemeente zich beroepen op voornoemde bepaling. Zij heeft immers gesteld dat zij de onroerende zaak zelf wil gaan gebruiken en heeft daarbij een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. Partijen zijn het erover eens dat deze bepaling zo moet worden uitgelegd dat de huurovereenkomst alleen opgezegd kan worden als de Joodse Gemeente de grond nodig heeft voor uitbreiding van de begraafplaats.
4.10. De kantonrechter kan de opzegging van de Joodse Gemeente voor wat betreft de gehanteerde opzeggingsgrond slechts marginaal toetsen, in die zin dat de opzegging slechts dan rechtsgevolg ontbeert wanneer duidelijk is dat er geen enkele noodzaak voor de Joodse Gemeente is om de begraafplaats uit te breiden dan wel dat er geen intentie bij de Joodse Gemeente bestaat om de betreffende grond voor een zodanige uitbreiding te gebruiken. Het is immers aan het bestuur van de Joodse Gemeente voorbehouden om te bepalen of er een noodzaak tot uitbreiding van de begraafplaats bestaat.
4.11. De Joodse Gemeente heeft onderbouwd gesteld dat zij de ongebouwde onroerende zaak wil gaan gebruiken voor uitbreiding van de begraafplaats. Volgens de Joodse Gemeente is er nog slechts ruimte voor een aantal graven in de laatste rij en wenst zij haar begraafplaats tijdig gereed te hebben voor ter aardebestellingen. Zij wil haar begraafplaats daarvoor op adequate wijze inrichten.
4.12. Uit de ter comparitie overgelegde foto’s blijkt voldoende dat de op de begraafplaats overgebleven ruimte voor nieuwe graven beperkt is. Voorts is voldoende aannemelijk dat de Joodse Gemeente voor het maken van nieuwe graven manoeuvreerruimte voor machines nodig heeft.
4.13. Aldus heeft de Joodse Gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de verhuurde grond voor uitbreiding van de begraafplaats nodig heeft en wil gaan gebruiken.
Niet is gebleken dat de Joodse Gemeente de intentie heeft om de grond voor andere doeleinden te gebruiken, zoals bijvoorbeeld voor verkoop. Eventuele belemmeringen voor uitbreiding van de begraafplaats in verband met het bestemmingsplan doen niet af aan de mogelijkheid voor de Joodse Gemeente om zich op de opzeggingsgrond te beroepen.
De conclusie is dat de opzegging rechtsgeldig is. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2008 is geëindigd.
4.14. De Joodse Gemeente heeft betaling gevorderd van een boete van € 45,37 per dag voor iedere dag dat [de heer A] het perceel na die datum niet heeft ontruimd en verlaten. Deze boete is door de gemachtigde van de Joodse Gemeente aangezegd in haar brief van 4 april 2008 in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2008.
4.15. Het boetebeding staat opgenomen in artikel 11 van de huurovereenkomst.
Op grond van dit beding is [de heer A] gehouden om na het einde van de huurovereenkomst het perceel in de oude staat aan de Joodse Gemeente op te leveren, op verbeurte van een boete van f 100,00 per dag, dat partij [de heer A] met de oplevering en ontruiming van het perceel aan partij N.I.H. in gebreke blijft.
[de heer A] heeft de kantonrechter verzocht om de boete te matigen tot nihil.
4.16. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW heeft de rechter de mogelijkheid om, op verlangen van de schuldenaar, de boete te matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt met zich mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.17. Toepassing van het boetebeding leidt in het onderhavige geval tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Daarbij wordt overwogen dat de gehuurde grond een open weiland betreft met daarop een kleine schuur (stal) die [de heer A] heeft opgeknapt en waarvan hij gebruik maakt. De ontruiming heeft ogenschijnlijk niet meer om het lijf dan het ontruimen van deze stal. Wat er met deze stal moet gebeuren was [de heer A] kennelijk niet duidelijk (ontruimen, afbreken of geen van beiden?) nu deze stal deels is gelegen op een stuk grond waarvan [de heer A] stelt dat deze eerder door hem (althans zijn vader) is gekocht. Van de Joodse Gemeente had verwacht mogen worden hierover duidelijkheid te verschaffen alvorens te dreigen met een buitensporig hoge boete, die in geen verhouding staat met de huurprijs van het perceel. Gelet op deze omstandigheden matigt de kantonrechter de boete tot € 0,62 per dag. Deze boete is gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 226,89 per jaar.
4.18. Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd. Het toewijsbare deel van de vordering van de Joodse Gemeente zal worden toegewezen op na te melden wijze.
4.19.[de heer A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het door de kantonrechter op 13 november 2008 onder zaaknummer 591466 en rolnummer 08-10330 gewezen verstekvonnis,
en opnieuw rechtdoende,
veroordeelt [de heer A] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het perceel, gelegen aan de Berkenheuveldreef 10 te Vught (sectie E, perceel 3664) met al wat van de zijde van [de heer A] zich daarop mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te laten, met machtiging op de Joodse Gemeente om de ontruiming door een deurwaarder te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie of justitie;
veroordeelt [de heer A] om aan de Joodse Gemeente tegen kwijting te betalen de somma van
€ 0,62 per dag voor iedere dag dat [de heer A] vanaf 1 augustus 2008 voornoemd perceel niet heeft ontruimd en verlaten;
veroordeelt [de heer A] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van de Joodse Gemeente tot op heden begroot op
€ 300,00 aan salaris gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.G.M. van Meel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.
Zaaknummer: 598920 blad 7