Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Zaaknummer : 632394
EJ verz. : 09-999
Uitspraak : 22 juli 2009
Procedure ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
In de zaak van:
1. de besloten vennootschap Blokker BV,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
verzoekster, sub 1,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] en [gevolmachtigde] als gevolmachtigde,
en :
2. [vennoot 1] en [vennoot 2] t.h.o.d.n. Blokker v.o.f.,
gevestigd te Bladel,
vertegenwoordigd door [vennoot 1] en [vennoot 2], beiden vennoten van Blokker v.o.f.,
heeft de kantonrechter te Eindhoven de navolgende beschikking gegeven.
1. De procedure
Verzoekster sub 1, hierna Blokker BV, heeft tezamen met verzoekster sub 2, hierna [verzoekster sub 2], een op 9 juni 2009 gedateerd verzoekschrift ex artikel 7:291 derde lid BW ingediend, ter griffie ontvangen op 22 juni 2009. Bij het verzoekschrift zijn tevens afschriften gevoegd van; de allonge behorende bij de huurovereenkomst inzake het winkelpand Markt 28 te Reusel; de overeenkomst van 1 maart 1993 tussen [contractant] en Blokker BV; de overeenkomst van 3 april 1990 tussen Isobel en/of BelNed BV i.o. en Blokker BV; de ongedateerde onderhuurovereenkomst tussen Blokker BV en [verzoekster sub 2]; de niet ondertekende franchiseovereenkomst van 15 augustus 2008.
Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling van het verzoekschrift bepaald op 8 juli 2009. Van deze mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die deel uitmaken van het dossier. Ter zitting zijn verschenen namens Blokker BV, [werknemer 1], voorzien van een schriftelijke machtiging, en [werknemer 2], beiden werkzaam op de afdeling Vastgoed van Blokker Holding BV. Namens [verzoekster sub 2] is [vennoot 1] verschenen.
Na het gevoerde debat is de uitspraak bepaald op heden.
2. Het verzoek
2.1. Het verzoek ziet op drie afwijkende huurbedingen als opgenomen in de ongedateerde onderhuurovereenkomst tussen Blokker BV en [verzoekster sub 2] en welke bedingen volgens verzoekers de goedkeuring behoeven van de kantonrechter.
2.2. Deze bedingen luiden als volgt:
A. Huurtermijn: de onderhuurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 4 jaar en 6 maanden, ingaande op 1 september 2008 en derhalve eindigende op 28 februari 2013, en wordt na ommekomst van deze periode met één optieperiode van 5 jaar verlengd.
E. De onderhuurovereenkomst eindigt wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Dit wijkt af van artikel 7:291 BW e.v.. De kantonrechter zal om goedkeuring worden verzocht.
F. De onderhuurovereenkomst zal zijn beëindigd op het moment dat de franchiseovereenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder is beëindigd. Dit wijkt af van artikel 7:291 BW e.v. De kantonrechter zal om goedkeuring worden verzocht.
3. De beoordeling
3.1. Ten aanzien van het verzoek, betrekking hebbend op de bedingen A, E, en F van de huurovereenkomst terzake de winkelruimte te Reusel aan de Markt 28, oordeelt de kantonrechter allereerst als volgt.
3.2.1. Beding A beoogt beperking van de wettelijke termijn van “vijf plus vijf jaar” als nader geregeld in artikel 7:292 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit geldt eveneens voor beding E, dat beoogt beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst synchroon te laten lopen met beëindiging van de onderhuurovereenkomst in alle gevallen die zich kunnen voordoen, derhalve ook in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst buiten de rechter om (artikel 7:306 lid 1 BW). Beide bedingen wijken derhalve, hetzij geheel hetzij in ieder geval deels af van een bepaling van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW bedoeld. Verzoekers zijn in algemene zin ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van beding A en beding E.
3.2.2. Beding F beoogt verruiming van de beëindiginggronden van de huurovereenkomst. Het beding wijkt derhalve af van bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, namelijk artikel 7:295 BW e.v., zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW bedoeld. Verzoekers zijn in algemene zin ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van beding F.
3.3. Ten aanzien van beding A en E oordeelt de kantonrechter als volgt.
3.3.1. Door Blokker BV is aangegeven dat afwijking van de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW noodzakelijk is om de onderhuurovereenkomst synchroon te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst als door Blokker BV gesloten met de hoofdverhuurder. Blokker BV geeft ter zitting aan dat zij het wenselijk acht de periodes gelijk te laten lopen nu zij zelf het pand ook huurt.
Artikel 7:306 BW lijkt naar het oordeel van de kantonrechter de hoofdhuurder / onderverhuurder reeds voldoende bescherming te bieden ingeval de duur van de hoofdhuurovereenkomst een andere is dan die van onderhuurovereenkomst, zeker in die gevallen – als in deze – waarbij de onderhuurder op voorhand de termijn van de hoofdhuur is medegedeeld althans hij daarmee bekend is. Aldus rijst de vraag of op dit punt afwijking van de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW wel noodzakelijk is. De kantonrechter onderkent op zich het praktisch voordeel van het synchroon lopen van onderhuur en hoofdhuur. Maar dat rechtvaardigt in dezen op zichzelf beschouwd geen beperking van de wettelijke (beoogde) minimumtermijn met een half jaar, zijnde immers een wezenlijke aantasting van de rechten van [verzoekster sub 2] zonder dat daarvoor een deugdelijke grondslag is gesteld of gebleken. Verder onderzoek kan op dit punt dan ook achterwege blijven en het verzoek zal ten aanzien van verzoek A in beginsel (zie ook onderdeel 3.8.) worden afgewezen.
3.4. Ten aanzien van beding E oordeelt de kantonrechter als volgt.
Voor de situatie waarin de hoofdhuurovereenkomst eindigt door beslissing van de rechter als bedoeld in artikel 7:295 lid 5 BW, heeft Blokker BV geen belang bij goedkeuring van het beding dat immers alsdan geen afwijking van de wet herbergt.
Voor andere situaties van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst kan de hoofdverhuurder de onderhuurder dwingen te ontruimen, maar heeft de onderhuurder mogelijk schadeaanspraken wegens niet naleven van artikel 7:306 lid 2 BW of gebaseerd op afdeling 2 van titel 4 van boek 7 BW. Voor zover het beding beoogt aanspraken gebaseerd op laatstgenoemde afdeling uit te sluiten valt dit buiten het toepassingsgebied van artikel 7:291 lid 2 BW (“bepalingen van deze afdeling”). Voor zover het beding beoogt de werking van artikel 7:306 lid 2 BW, in het bijzonder de algemene plicht te waken voor de belangen van de onderhuurder, zijnde [verzoekster sub 2], uit te sluiten, is sprake van een wezenlijke aantasting van de rechten van [verzoekster sub 2] zonder dat daarvoor een deugdelijke grondslag is gebleken.
[verzoekster sub 2] mag juist verwachten dat Blokker BV zich zo gedraagt dat geen opzegging of ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst plaatsvindt en Blokker BV mag evenmin zonder te denken aan de belangen van [verzoekster sub 2] instemmen met een minnelijke beëindiging.
Het verzoek zal ten aanzien van verzoek E in beginsel (zie ook onderdeel 3.8.) worden afgewezen.
3.5. Ten aanzien van beding F oordeelt de kantonrechter als volgt.
3.5.1. In hoofdstuk VII ‘algemene voorwaarden’ van de franchiseovereenkomst is onder A., B. en C. het volgende bepaald:
A. Omstandigheden buiten de wil van Blokker of franchisenemer, welke van dien aard zijn dat utvoering van deze overeenkomst redelijkerwijs niet meer of niet meer in volle omvang van partijen of één hunner kan worden verlangd, geven beide partijen het recht de overeenkomst te ontbinden, dan wel de uitvoering daarvan op te schorten, zonder dat er enige verplichting tot schadevergoeding ontstaat.
B. Onverhoopte niet naleving door één der partijen, van enige verplichting uit deze overeenkomst voortvloeiende, brengt voor de andere partij de bevoegdheid mede de nakoming van zijn/haar verplichtingen op te schorten, totdat de nalatige partij aan zijn verplichtingen zal hebben voldaan, zulks onverminderd de bevoegdheden welke de wet toekent aan de partij, wiens/wier wederpartij wanprestatie pleegt. De andere partij zal hem bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot aanzeggen welke maatregelen moeten worden genomen om de exploitatie resp. situatie weer in overeenstemming te brengen met de overeenkomst, daarbij de ander een maand gunnende om die maatregel te nemen.
C. Mocht na ommekomst van de gestelde termijn blijken dat de nalatige partij nog niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, dan zal de andere partij gerechtigd zijn deze overeenkomst op een termijn van acht dagen, bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven, op te zeggen, waarbij de nalatige partij het recht zal hebben aan te tonen dat hij binnen deze acht dagen alsnog zijn verplichtingen is nagekomen, in welk geval de opzegging vervalt.
Als mogelijke grond voor tussentijdse beëindiging door de franchisegever geldt derhalve (zie B.) door de franchisenemer niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomen van enige verplichting, bijvoorbeeld de betalingsverplichting, voortvloeiend uit de franchiseovereenkomst, na daartoe een termijn van één maand te zijn gegund. Indien franchisenemer binnen deze termijn niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, krijgt deze acht dagen de tijd alsnog na te komen, waarna onherroepelijk de franchiseovereenkomst zal worden opgezegd.
Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor het inrichten van de winkelruimte (artikel III B) het handhaven van een door Blokker BV aan te geven minimumvoorraad c.a. (artikel III C), en de openingstijden (artikel III D).
3.5.2. Met het in de huurovereenkomst opgenomen beding F worden onder meer deze gronden tevens beëindiginggronden voor de onderhuurovereenkomst.
3.5.3. Aldus kan volgens beding F een beëindiging van de huurovereenkomst voortvloeien uit het niet nakomen van een verplichting uit de franchiseovereenkomst, die tevens als een wanprestatie in de huurovereenkomst te gelden heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan beding F voor zover op die situaties betrekking hebbend in ieder geval geen goedkeuring worden verleend. In het kader van een franchiseovereenkomst of een huurovereenkomst staat het partijen in beginsel vrij af te spreken wanneer sprake is van wanprestatie. Wanneer daarnaast ook wordt beoogd dat in geval van wanprestatie in de huurovereenkomst, al dan niet gevormd door wanprestatie in de franchiseovereenkomst, dit automatisch zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst buiten de rechter om, dan wordt een gewenste goedkeuring al verhinderd door artikel 7:231 BW. In beding F zijn aldus door artikel 7:231 BW bestreken situaties opgenomen, namelijk die waarin sprake is van tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder. Ten aanzien van afwijking van artikel 7:231 BW kan geen goedkeuring worden verleend. Goedkeuring van een afwijking van een wettelijke bepaling is slechts mogelijk indien die bepaling behoort tot afdeling 6, titel 4 van boek 7, zijnde huur van bedrijfsruimte, zo bepaalt artikel 7:291 lid 2 BW. Artikel 7:231 BW behoort tot afdeling 4, titel 4 van boek 7 en afwijking daarvan kan niet worden goedgekeurd.
3.5.4. Beding F is zodanig algemeen geformuleerd dat de kantonrechter, mede gezien het in onderdeel 3.5.3. overwogene, al geen goedkeuring kan geven. De kantonrechter acht het immers niet zijn taak een algemeen geformuleerd artikel te gaan uitsplitsen in wel en zeker niet voor eventuele goedkeuring in aanmerking komende delen.
3.6. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat voor zover met de bepaling in beding F bedoeld is dat de onderhuurovereenkomst ook op andere gronden, dan tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder, kan eindigen of worden beëindigd, hiervoor - mits duidelijk geformuleerd - in beginsel wel goedkeuring aan de kantonrechter kan worden verzocht. Dergelijke andere beëindiginggronden zullen echter snel als een wezenlijke aantasting van de huurbescherming van de huurder worden gezien.
3.7.1. In het kader van bovenstaande overweging ten overvloede laat de kantonrechter voorshands meewegen dat tijdens de zitting is gebleken dat [verzoekster sub 2] in het kader van de overname en de start van de winkel een bedrag heeft geïnvesteerd van totaal € 275.000,=, zijnde een bedrag van € 125.000,= uit een persoonlijke lening en een bedrag van € 150.000,= ter zake overname van de inventaris. Daarnaast draagt [verzoekster sub 2] de verantwoordelijkheid voor zeven personeelsleden, waaronder één fulltime medewerker, drie parttime medewerkers en drie weekendhulpen, zodat [verzoekster sub 2] in beginsel de bescherming behoeft die aan de wettelijke beperking van opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder ten grondslag ligt, zeker gedurende de eerste vijf jaar. Hierbij laat de kantonrechter voorshands ook anderzijds meewegen dat [verzoekster sub 2] klaarblijkelijk juridisch is bijgestaan door een collega van haar echtgenoot die de stukken heeft bekeken en [verzoekster sub 2] heeft geadviseerd.
3.7.2. Aan het feit dat [verzoekster sub 2], mogelijk vanwege het genoemde advies, zelf in dezen klaarblijkelijk van de bescherming van de wet ten aanzien van beëindiginggronden en andere afwijkingen wenst af te zien, kan noch thans noch – in beginsel – bij een volgend verzoek doorslaggevende betekenis worden gegeven. De wettelijke regeling is immers door de wetgever uitdrukkelijk bedoeld om in voorkomende gevallen de huurder, in casu [verzoekster sub 2], ook tegen zichzelf in bescherming te nemen (Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5, pagina 6). In gelijke zin Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 november 2005 (R05/00917) in hoger beroep naar aanleiding van een beslissing van de kantonrechter te Eindhoven van 15 juni 2005.
Uit de hierboven geciteerde selectie van de beëindiginggronden van de franchiseovereen-komst blijkt immers dat beëindiging van huurovereenkomst, die zowel na afloop van de eerste wettelijke termijn als na afloop van de tweede wettelijke termijn – nu goedkeuring van beding A en E achterwege zal blijven – in beginsel pas na toetsing door de rechter zou kunnen geschieden – beëindiging met onderling goedvinden daargelaten –, ten gevolge van beding F ook onmiddellijk zal kunnen geschieden in situaties waarin [verzoekster sub 2] mogelijk of zonder meer als financieel kwetsbaar dient te worden aangemerkt, zoals bijvoorbeeld niet tijdig nakomen van een betalingsverplichting of het verschil van mening over door [verzoekster sub 2] noodzakelijk geachte reclameacties, terwijl die situaties bovendien niet aanstonds onder een wettelijke beëindiginggrond (lijken te) vallen.
De kantonrechter sluit niet uit dat [verzoekster sub 2] niet verwacht dat dergelijke situaties zich zullen voordoen doch acht het zijn taak ambtshalve – zie in gelijke zin Gerechtshof
’s-Hertogenbosch 15 november 2005 – ook dit aspect bij de beoordeling te betrekken, wil althans de wettelijk voorgeschreven goedkeuring op dit punt enige daadwerkelijke betekenis hebben.
3.8. Ten aanzien van de vraag of de maatschappelijke positie van [verzoekster sub 2] als (onder)huurder in vergelijking met die van Blokker BV als (onder)verhuurder niet tot een ander oordeel moet leiden, is onvoldoende gesteld of gebleken. Ambtshalve ziet de kantonrechter evenmin gronden te bepalen dat [verzoekster sub 2] ten opzichte van een concern als Blokker de door de wetgever in beginsel beoogde bescherming niet zou behoeven.
3.9. De kantonrechter is tenslotte tijdens de zitting niet gebleken dat de verstandhouding tussen Blokker BV en [verzoekster sub 2] thans anders dan uitstekend en harmonieus is. Tevens is, uit de nadere toelichting door mevrouw Vingerhoeds ter zitting, aannemelijk geworden dat Blokker BV continu streeft naar een goede verstandhouding met al haar franchisenemers.
Maar dit kan niet tot een ander oordeel leiden nu de onderhuurovereenkomst voor alle situaties adequaat en qua huurdersbescherming aan de (wettelijke) maat moet zijn, ook en vooral voor het geval de verstandhouding tussen Blokker BV en [verzoekster sub 2] onverhoopt verstoord zou raken.
3.10. De kantonrechter onthoudt op bovenstaande gronden zijn goedkeuring aan het verzoek voor zover betrekking hebbend op de bedingen A., E. en F. van de onderhuurovereenkomst.
4. De beslissing
De kantonrechter:
weigert op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW goedkeuring te verlenen aan de bedingen A., E. en F. van genoemde onderhuurovereenkomst.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.