Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 juni 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 157681 / HA ZA 07-764 van
1. [B],
wonende te [woonplaats],
2. [P],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.J.A. Simons- Schröer,
tegen
1. [L],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. T.J.R. Knopper,
2. [V],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. G.J.W. Verschuur,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 163052 / HA ZA 07-1612 van
[V],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. G.J.W. Verschuur,
tegen
[L],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. T.J.R. Knopper.
Partijen zullen hierna [B] c.s., [L] en [V], [V] en [L] genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- Tussenvonnis d.d. 23 april 2008, houdende deskundigenbenoeming,
- akte van depot d.d. 2 oktober 2008 onder nummer 73/2008 waarbij de deskundige zijn rapport heeft gedeponeerd,
- conclusie na deskundigenbericht zijdens [B] c.s.,
- conclusie van antwoord na deskundigenbericht zijdens [L],
- conclusie na deskundigenbericht zijdens [V].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- Tussenvonnis d.d. 23 april 2008, houdende deskundigenbenoeming,
- akte van depot d.d. 2 oktober 2008 onder nummer 73/2008 waarbij de deskundige zijn rapport heeft gedeponeerd,
- conclusie van antwoord na deskundigenbericht zijdens [L]
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak kan van de navolgende feiten worden uitgegaan.
3.2. De vader van [V] en [L] hebben op 18 oktober 2004 ieder voor de onverdeelde helft de eigendom verkregen van de woning aan de [adres]. Zij onderhielden ten tijde van de verwerving een affectieve relatie. Als gevolg van het overlijden van zijn vader heeft [V] door erfopvolging per 24 juni 2006 het onverdeeld aandeel van zijn vader in voornoemde woning verkregen. [L] en [V] hebben toen besloten om de woning te verkopen. [L] is (zolang) in de woning blijven wonen; [V] heeft zelf nimmer in de woning gewoond.
3.3. Op 5, 6 en 11 oktober 2006 heeft Otten Installaties BV (hierna: Otten) in opdracht van [L] werkzaamheden verricht aan de verwarmingsinstallatie naar aanleiding van een storingsmelding door [L]; de waterdruk op de ketel liep terug naar 0 bar, ook nadat de installatie weer was aangevuld. Door Otten is in verband hiermee een automatische vulinstallatie aangebracht om de ketel voldoende op druk te houden. Ter zake de door Otten verrichte werkzaamheden zijn werkbonnen gemaakt.
3.4. In opdracht van Otten heeft Von der Lieck Meettechniek onderzoek verricht naar de oorzaak voor het drukverlies in de verwarmingsinstallatie. Uit dit onderzoek is gebleken dat het verlies van keteldruk veroorzaakt wordt door leidinglekkage die vermoedelijk gesitueerd is in/onder de keukenvloer. Er is geen opdracht verstrekt om het lek te dichten; de automatische vulinstallatie is gehandhaafd.
3.5. Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 27 december 2006 hebben [L] en [V] de onder 3.2. genoemde woning verkocht aan [B] c.s.; levering vond plaats bij akte van 1 februari 2007. Ter gelegenheid van de verkoop is door [L] en [V] geen melding gemaakt van de hiervoor onder 3.3. en 3.4. beschreven problemen rondom de verwarmingsinstallatie.
3.6. Omdat [B] c.s. na levering van de woning problemen ondervond in de warmwatervoorziening en de verwarming heeft hij daar onderzoek naar laten doen door Installatiebedrijf Hendriks; uit diens bevindingen, neergelegd in een brief van 1 maart 2007, bleek (onder meer) dat de verwarmingsinstallatie – die ook in de warmwaterbehoefte voorzag - voorzien was van een automatische vulinstallatie in verband met lekkage in de leidingen onder de vloer. [B] c.s. heeft [L] en [V] bij brief van 13 maart 2007 aansprakelijk gesteld voor de schade die [B] c.s. stelt te hebben geleden doordat de woning niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [B] c.s. vordert samengevat en na eisvermindering - veroordeling van [L] en [V] tot betaling van EUR 22.081,31, vermeerderd met rente en kosten.
Hij voert daartoe aan de woning in verband met de aan het licht gekomen gebreken aan de verwarmingsinstallatie niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan [B] c.s. de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Omdat [L] en [V] een woning hebben geleverd die niet voldoet aan de eisen die [B] op grond van de overeenkomst mocht verwachten zijn zij hoofdelijk tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis jegens van den Broek c.s. De schade die hij geleden heeft bestaat uit de reparatiekosten, de kosten voor het vaststellen van aansprakelijkheid en schade, de beslagkosten, de wettelijke rente over de gevorderde schadeposten alsmede de proceskosten.
4.2. [L] en [V] voeren verweer.
4.2.1. [L] voert – samengevat – het volgende aan.
Zij betwist dat de verwarming respectievelijk de warmwatervoorziening van de woning ondeugdelijk functioneert; daarvan was in ieder geval in de periode dat zij (mede-)eigenaar was van de woning geen sprake, behoudens een in haar opdracht in oktober 2006 verholpen storing. Omdat deze storing adequaat verholpen was en [B] c.s. ook geen op de verwarmingsinstallatie gerichte vragen stelde heeft zij daar eigener beweging geen melding van gemaakt bij de verkoop. [L] betwist verder dat de door [B] c.s. genoemde gebreken, zo daar al sprake van is, tot gevolg hebben de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. [B] c.s. heeft gekregen wat hij, gelet op de ouderdom van de woning, redelijkerwijs mocht verwachten. [L] betwist voorts de (hoogte van de) schade; de door [B] voorgestane wijze van herstel staat, gelet op de daarmee gemoeide kosten, in geen (redelijke) verhouding tot de gestelde tekortkoming terwijl evenmin rekening wordt gehouden met de voordelen die [B] c.s. toevallen bij de voorgestelde wijze van herstel. [B] c.s. heeft geen pogingen ondernomen om de kwestie in onderling overleg met [L] te regelen zodat de beslagkosten voorbarig zijn gemaakt en voor zijn rekening dient te blijven.
4.2.2. [V] voert het volgende aan.
[V] heeft voor het eerst via de sommatie van [B] c.s. op 13 maart 2007 vernomen van de onderhavige problematiek. Voordien heeft hij nimmer van zijn vader noch van [L] vernomen omtrent problemen met de verwarming. Zulks is ook niet tijdens de onderhandelingen omtrent de verkoop aan de orde geweest. [V] betwist dat sprake is van een gebrekkige verwarmingsinstallatie alsmede dat de gestelde gebreken met zich brengen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. [V] stelt in dat verband dat eventuele gebreken op eenvoudige wijze zijn te herstellen. Verder beroept [V] zich op artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst, waarin wordt bepaald dat de onroerende zaak aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt bij het tot stand komen van de overeenkomst met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Bovendien heeft [B] c.s. niet aan zijn eigen onderzoeksplicht voldaan. Gelet op de ouderdom van de woning alsmede de – zichtbare – aanwezigheid van de automatische vulinstallatie had het op de weg van [B] c.s. gelegen nader te informeren naar de ouderdom en staat van onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Voor zover al sprake is van een tekortkoming betwist [V] dat deze tekortkoming aan hem kan worden toegerekend aangezien [V] niet bekend was met enige gebrek aan de verwarmingsinstallatie. Ook [V] bestrijdt de (hoogte van de) schade die [B] c.s. stelt te hebben geleden en wijst er – evenals [L] – op dat bij het eventueel vaststellen van reparatiekosten rekening moet worden gehouden met de aan reparatie verbonden voordelen.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.3. [V] vordert - samengevat - dat [L] wordt veroordeeld om aan [V] te betalen al hetgeen waartoe [V] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, althans te betalen een bedrag dat door de rechtbank billijk wordt geacht, met veroordeling van [L] in de kosten van de vrijwaring.
[V] voert daartoe aan dat voor zover in de hoofdzaak komt vast te staan dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming, dit een tekortkoming is van [L] en niet van [V]. [L] wist, althans behoorde te weten van de problemen met de verwarming en had de koper daarop dienen te wijzen. [V] wijst daartoe op de in opdracht van [L] door Otten uitgevoerde werkzaamheden aan de verwarmingsinstallatie en het onderzoek door Von der Lieck. [V] wijst er verder op dat [L] op 11 oktober 2006 bij haar assurantietussenpersoon melding heeft gemaakt van een waterschade als gevolg van een lekkage in de verwarming op 5 oktober 2006. De betrokken assuradeur (Interpolis) heeft naar aanleiding van deze melding onderzoek gedaan, waaromtrent de tussenpersoon bij brief van 17 april 2007 verslag heeft gedaan aan [V]. [V] weet niet of de assuradeur naar aanleiding van de schademelding aan [L] heeft uitgekeerd danwel herstel heeft bekostigd. Op [L] rustte de verplichting jegens [B] c.s. om mededeling te doen van de haar bekende problemen rondom de verwarming. Op [V] rustte een dergelijke verplichting niet aangezien hij van deze problematiek niet op de hoogte was. Indien [L] haar mededelingsplicht niet had geschonden dan zou [B] c.s. geen procedure tegen haar en [V] zijn begonnen. [L] had de problemen met de verwarming vóór de verkoop van de woning moeten laten oplossen, hetgeen dan tegen aanmerkelijk lagere kosten had gekund dan thans als schade door [B] c.s. gevorderd. Indien [L] de problemen niet zelf zou hebben opgelost voor de verkoop maar deze problemen wel bij van den Broek c.s. had gemeld dan zou dat er toe hebben geleid dat [B] c.s. hetzij niet zou hebben gekocht hetzij tegen een lagere prijs. In het laatste geval zou de korting op de prijs minder hebben bedragen dan de schade die [B] c.s. thans vordert.
4.4. [L] voert verweer. Zij voert aan dat [V] volledig door haar op de hoogte is gebracht van de problemen met de verwarming in oktober 2006. Toen [L] van de installateur vernam dat de oorzaak van het uitvallen van de verwarmingsinstallatie vermoedelijk was gelegen in een lekkage heeft [L] [V] gebeld om te vragen wat zij daarmee aan moest. [V] heeft [L] toen aangeraden haar verzekeringsagent, de Rabobank te Gemert in te schakelen, hetgeen zij gedaan heeft Deze tussenpersoon heeft [L] doorverwezen naar de assuradeur, Interpolis. Omdat [L] op de vraag of sprake was van waterschade ontkennend antwoordde werd haar te verstaan gegeven dat Interpolis niets voor haar kon doen. Indien alsnog waterschade zou optreden dan moest [L] dat maar melden. Sedertdien zijn er geen contacten geweest tussen [L] en Interpolis omdat [L] geen waterschade had te melden. Omdat vast staat dat [V] door [L] nog voor de verkoop van de woning aan Van Den Broek c.s. op de hoogte is gesteld van de problemen met de verwarmingsinstallatie is zijn wetenschap dienaangaande gelijk aan die van [L] en bestaat geen reden waarom [L] [V] voor een eventueel veroordelend vonnis in de hoofdzaak – geheel of gedeeltelijk – zou dienen te vrijwaren.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. [L] en [V] betwisten dat de verwarmingsinstallatie in de woning ten tijde van de verkoop ondeugdelijk functioneerde.
[B] c.s. heeft zijn stelling dat de warmwater- en verwarmingsinstallatie in de woning dermate gebreken vertoont dat deze aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan toegespitst op de omstandigheid dat de installatie lek is waardoor de waterdruk in de ketel terug loopt en de installatie als gevolg hiervan geen warmte en warm water meer kan leveren. Het probleem is opgelost doordat een automatisch functionerende vulinstallatie is aangebracht die het door lekkage optredende waterverlies compenseert en de installatie op druk houdt.
Voor zover [L] en [V] betwisten dat er sprake is van lekkage in het leidingennet van de verwarmingsinstallatie ten tijde van de verkoop moet dit verweer op grond van de door [B] c.s. overgelegde stukken en de verklaringen ter comparitie van [L] en [V] met betrekking tot de in oktober 2006 opgetreden storing en de in dat kader getroffen maatregelen worden verworpen:
5.1.1. In de in opdracht van Otten uitgebrachte rapportage van Von der Lieck wordt na ter zake verricht onderzoek geconcludeerd : ‘Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door een leidingtechnische lekkage in de CV-leiding, naar alle waarschijnlijkheid zit het lek in de vloer in de keuken gezien de gemeten neutronenvochtwaarden’.
5.1.2. [L] verklaarde ter comparitie: ‘Ik wilde in oktober 2006 de ketel laten controleren en heb daarvoor de heer Otten gebeld. Hij zag dat er te weinig druk op de installatie stond en hij vulde de ketel direct zelf aan. De dag erna had ik ineens geen warm water meer en heb ik hem weer gebeld. Hij gaf aan dat er vermoedelijk ergens een lek zat en stelde voor een automatische vuller te installeren en dat vond ik goed. Otten heeft overigens Van Lieck, een installatiebedrijf, ingeschakeld om nader onderzoek te verrichten naar deze lekkage. Ik was het er mee eens dat hij dat deed. De kosten van Van Lieck heb ik ook betaald. Het onderzoek is ook uitgevoerd maar het lek is later niet meer hersteld; men wist niet waar dit lek zich bevond. Ik had weer warm water en het was weer warm in huis, dus ik was tevreden. De werkbon van 5 oktober 2006 heb ik getekend dus die zal ik wel gezien hebben. Hetgeen op de bon van 6 oktober vermeld staat bij de avond, dat klopt, ik was er bij toen de loodgieter er s’-avonds was. Hij heeft toen ook met mij over de lekkage gesproken. Ook wat op de bon van 11 oktober staat, klopt’
5.1.3. [V] heeft verklaard: ‘Ik had destijds bijna geen contact met mevrouw [L]. Ze heeft vóór verkoop van de woning naar mij gebeld en gaf aan dat de verwarming een storing had. Omdat er destijds al een bemiddelaar was aangesteld, heb ik daarop geen acties genomen en ik ben daar ook niet echt op ingegaan. Ik wilde in die tijd niet met mevrouw [L] spreken. Ik weet dus ook niet precies wat er mis was. Ik sluit niet uit dat ik tegen mevrouw [L] heb gezegd dat ze contact moest opnemen met de verzekeraar. Na dit telefoontje heb ik overigens nooit meer iets gehoord van mevrouw [L] over een lekkage noch heb ik daarover documentatie ontvangen’
5.1.4. Uit de door [B] c.s. overgelegde werkbonnen blijkt dat Otten er al vóór het onderzoek door Von der Lieck van uit ging dat sprake was van een (‘flinke’) lekkage in de grond of aan de (weggewerkte) koppelingen, dat deze situatie met [L] is besproken en dat er voor gekozen is om de automatische vulinstallatie te handhaven.
5.1.5. Tenslotte geeft ook de door de rechtbank geconsulteerde deskundige in zijn rapportage aan dat de beschreven symptomen (drukverlies, vulmiddelen, bijvulinrichting) overtuigend in de richting wijzen van lekkages.
De suggestie van [L], dat geen sprake is van lekkage en dat de drukverliezen wellicht het gevolg zijn van verdamping in verband met een defect aan de ketel dient in het licht van het voorgaande bij gebreke van enige onderbouwing te worden gepasseerd. Datzelfde geldt voor het verwijt van [V], inhoudende dat de deskundige heeft nagelaten om onderzoek te verrichten naar alternatieve oorzaken voor het geconstateerde drukverlies. [V] geeft geen plausibele alternatieve verklaringen voor het opgetreden drukverlies en de conclusie van de deskundige sluit aan bij de (onweersproken) resultaten van het eerder door Von Der Lieck uitgevoerde onderzoek.
5.2. [L] en [V] betwisten – subsidiair - dat de lekkage aan een normaal gebruik van het gekochte als woning in de weg staat en menen dat de woning (dus) aan de overeenkomst beantwoordt.
Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Lid 2 vult dit aldus in dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt ‘indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (…)’.
In beginsel mag de koper van een woning er op vertouwen dat de in de woning aanwezige verwarmings- en warmwaterinstallatie deugdelijk functioneert. Daarbij zal hij wel rekening dienen te houden met de ouderdom van de installatie en de als gevolg daarvan in de loop der tijd opgetreden slijtage van daarvoor gevoelige onderdelen zoals de ketel. De koper hoeft er, bijzondere gestelde noch gebleken omstandigheden daargelaten, evenwel geen rekening mee te houden dat het leidingenstelsel, dat onderdeel uitmaakt van de verwarmingsinstallatie, lekkage vertoond, zeker niet indien deze zich bevindt op een plek die ook bij een nauwgezette bouwkundige inspectie niet aan het licht zou zijn getreden. Dit geldt te meer in het onderhavige geval, waarin de verkopers, gelet op hetgeen onder 5.1 is overwogen, wisten dat sprake was van een dergelijk gebrek, maar zij er voor hebben gekozen om die wetenschap niet met de aspirantkopers te delen en hen aldus de mogelijkheid hebben ontnomen om – al dan niet op basis van de resultaten van nader onderzoek – hun positie in de onderhandelingen omtrent de aankoop op die wetenschap af te stemmen. Door het stilzwijgen van [L] en [V] met betrekking tot de leidinglekkage behoefde [B] c.s. niet te twijfelen dat de deugdelijke staat van het leidingenstelsel. Voor zover [L] en [V] bedoeld hebben hun stilzwijgen te rechtvaardigen door zich te beroepen op het feit dat [B] c.s. geen op de verwarmingsinstallatie toegespitste vragen stelde snijdt dat argument geen hout nu [L] en [V] niet aangeven welke concrete feiten of omstandigheden [B] c.s. aanleiding had moeten geven om te informeren naar de staat van onderhoud van het leidingennet. De enkele aanwezigheid van een automatische vulinstallatie behoefde [B] c.s., als leek op installatietechnisch gebied, geen aanleiding te geven om nader te informeren, mede ook gelet op de omvang van het apparaat en de plaats alwaar deze zich bevond. Tenslotte zal ook de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen verzetten dat verkoper zich ter zake de schending van zijn eigen mededelingsplicht zou kunnen disculperen met een beroep op de (vermeende) schending van een eigen onderzoeksplicht door de koper.
Voor zover [L] en [V] bedoeld hebben te stellen dat ook het leidingenstelsel aan slijtage onderhevig is als gevolg van tijdsverloop en dat [B] c.s., gezien de ouderdom van de installatie (gebouwd in 1963) er niet (althans niet zonder nader onderzoek) op hadden mogen vertrouwen dat het leidingenstelsel nog in goede staat verkeerde miskennen zij dat uit het rapport van de deskundige blijkt dat de dikwandige cv leidingen eigenlijk geen beperking in de levensduur kennen en (dus) in beginsel ook niet aan slijtage als gevolg van veroudering onderhevig zijn. Feiten en omstandigheden die zulks in dit geval anders maken zijn gesteld noch gebleken.
De stelling van [V] dat een enkel defect aan de verwarmingsinstallatie niet met zich brengt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn aangezien een dergelijk defect in zijn algemeenheid vrij eenvoudig is te repareren wordt (wat daar overigens ook van zij) in het onderhavige geval gelogenstraft door de niet door [V] weersproken beschouwing uit het deskundigenbericht omtrent de oorspronkelijk door [B] c.s. voorgestane wijze van herstel, die door de deskundige wordt getypeerd als ‘een zeer ingrijpende en kostbare reparatie, die voor de bewoners veel overlast veroorzaakt’ , terwijl ook de thans door de deskundige voor zijn schaderaming tot uitgangspunt genomen wijze van herstel bezwaarlijk als eenvoudig kan worden gekenschetst. Met het aanbrengen van de automatische vulinstallatie was de problematiek van de lekkage in het leidingenstelsel niet adequaat verholpen, aldus ook de deskundige , zodat [V] en [L] zich er ook niet op kunnen beroepen dat zij door het aanbrengen van die automatische vulinstallatie hebben bewerkstelligd dat de woning weer over een adequaat functionerende verwarmingsinstallatie beschikte en daarmee over de eigenschappen voor normaal gebruik.
5.3. [V] heeft gesteld dat hij pas via de brief van de advocaat van [B] c.s. van 13 maart 2007 voor het eerst op de hoogte raakte van de problematiek rondom de verwarming van de aan [B] c.s. verkochte woning. In dat verband heeft [V] aangevoerd dat, voor zover sprake is van enige tekortkoming, deze tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend.
Dit verweer wordt verworpen; uit het hiervoor onder 5.1.3. aangehaalde citaat uit de verklaring van [V] zoals ter comparitie afgelegd blijkt dat [V] nog voor de verkoop aan [B] c.s. door [L] op de hoogte is gebracht van de storing in de verwarmingsinstallatie. [V] sluit niet uit dat hij [L] in verband hiermee zelfs heeft geadviseerd ter zake de verzekeraar in te schakelen. Dat [V] dit ook daadwerkelijk heeft geadviseerd lijkt te volgen uit de door [V] overgelegde – aan hem gerichte - brieven van de assurantietussenpersoon van 2 en 17 april 2007. De omstandigheid dat [V] zich om hem moverende redenen niet in de storingsklachten heeft verdiept en hij dus ook niet precies wist wat er aan de hand was laat onverlet dat het, als één van de twee verkopende partijen, op zijn weg had gelegen om er op toe te zien dat alle relevante informatie, waartoe in ieder geval de lekkageproblematiek van de verwarmingsinstallatie moet worden gerekend, aan de kopers ter beschikking werd gesteld. Dit gold te meer nu [L] de Vries immers ter zake de verkoop aan [B] c.s. uitdrukkelijk niet vertegenwoordigde, aldus [V] , en de [V] er derhalve uit dien hoofde ook niet op heeft mogen rekenen dat [L] deze informatie mede te zijnen behoeve aan de aspirant-kopers zou verstrekken. Gesteld noch gebleken is dat [V] anderszins maatregelen heeft getroffen teneinde te waarborgen dat bedoelde informatie vóór de totstandkoming van de overeenkomst onder de aandacht van [B] c.s. werd gebracht. [V] heeft - net als [L] overigens - zijn mededelingsplicht geschonden zodat de tekortkoming op grond van schuld aan hem kan worden toegerekend.
5.4. [V] beroept zich op artikel 5.1 van de koopakte. Deze bepaling luidt als volgt:
‘5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)’.
[V] ziet er met zijn beroep aan voorbij dat de werking van artikel 5.1 van de koopakte in vergaande mate wordt ingeperkt door artikel 5.3 van de akte dat, voor zoveel hier van belang, als volgt luidt:
‘5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebrui belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst’.
In het licht van hetgeen de rechtbank hiervoor onder 5.1 en 5.2 heeft overwogen staat vast dat de woning zoals door [L] en [V] aan [B] c.s. geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt vanwege de na de levering aan het licht getreden gebreken aan de verwarmingsinstallatie, welke gebreken voor [B] c.s. op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst niet kenbaar waren. Aan de door artikel 5.3 in het leven geroepen verplichting van de verkoper, inhoudende dat hij er voor in staat dat de koper een zaak wordt geleverd die de feitelijke eigenschappen bezit welke nodig zijn voor een normaal gebruik (en die dus aan de overeenkomst beantwoordt) kan [V] zich niet onttrekken met een beroep op artikel 5.1. Dit geldt te meer nu het een gebrek betreft dat hij kende doch waarvan hij de koper niet van in kennis heeft gesteld of doen stellen.
5.5. Gelet op al het vorenoverwogene concludeert de rechtbank dat de vordering van [B] c.s. in beginsel toewijsbaar is nu vast is komen te staan dat de door [L] en [V] geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en de gevolgen daarvan aan hen kunnen worden toegerekend. Door [B] c.s. is onweersproken gesteld (en zulks volgt ook uit artikel 8 van de koopovereenkomst) dat [L] en [V] hoofdelijk voor de als gevolg hiervan door [B] c.s. geleden schade aansprakelijk zijn.
5.6. De deskundige heeft in zijn rapport de kosten van herstel geraamd op EUR 15.000,- inclusief BTW. EUR 7.700,- heeft betrekking op de door A. Hendriks Installaties te Helmond uitgebrachte offerte ten behoeve van de installatietechnische werkzaamheden terwijl de rest betrekking heeft op het verwijderen en vervangen van de tegelvloer in de keuken (EUR 1.100,-), het open en weer dicht maken van sleuven, gaten en de schacht (EUR 2.400,-), schilderwerk (EUR 1.200,-), het verwijderen en vervangen van vloerbedekking magazijn en slaapkamer (EUR 2.300,-) alsmede het afvoeren van materiaal
(EUR 300,-). Van de door [B] c.s. gevorderde kosten van Hendriks, zoals in rekening gebracht bij factuur van 1 maart 2007 ad EUR 2.255,41 heeft volgens de deskundige een bedrag ad EUR 1.700,- betrekking op de lekkageproblematiek.
5.7. [L] en [V] hebben op verschillende onderdelen van de schaderaming van de deskundige kritiek. [B] c.s. is het niet eens met het oordeel van de deskundige over de door Hendriks bij factuur van 1 maart 2007 aan [B] c.s. in rekening gebrachte kosten. De betreffende onderdelen zullen hierna successievelijk worden besproken.
5.7.1. [V] beklaagt zich er over [B] c.s. kennelijk inmiddels herstelwerkzaamheden hebben uitgevoerd maar heeft nagelaten om een overzicht van de daadwerkelijke kosten in het geding te brengen. Daardoor kan de kostenraming van de deskundige niet worden getoetst aan de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Dit bezwaar wordt verworpen. Aan de orde is de vraag welke kosten objectief (dus onafhankelijk van de subjectieve keuzes van de gelaedeerde) gemoeid zijn met herstel.
5.7.2. [V] en [L] merken op dat zij de offerte van Hendriks ad EUR 7.700,- inclusief BTW waaraan de deskundige refereert en welke hij redelijk acht gelet op de te verrichten installatiewerkzaamheden niet bij het definitieve rapport hebben aangetroffen. Zij verbinden aan deze constatering evenwel geen gevolgtrekkingen zodat de rechtbank reeds om die reden daaraan voorbij zal gaan, te meer nu gesteld noch gebleken is dat [V] en [L] ook in de concept-fase van het rapport geen kennis hebben genomen van meerbedoelde offerte en de rechtbank uit het door de deskundige beschreven verloop van het onderzoek afleidt dat partijen gelegenheid hebben gehad (en genomen) om te reageren op het concept-rapport met inbegrip van de offerte van Hendriks. Bovendien ligt het door de deskundige redelijk geoordeelde bedrag in lijn met het door Kuijpers Installaties in opdracht van (de advocaat van) [L] geraamde bedrag . De rechtbank ziet mede hierom geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het – mede op ervaring en intuïtie gebaseerde – oordeel van de deskundige met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van de installatietechnische kosten van herstel.
5.7.3. Zowel [V] als [L] maken bezwaar tegen het feit dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met de als gevolg van de herstelwerkzaamheden opgetreden voordelen aan de zijde van [B] c.s..
De deskundige heeft naar aanleiding van de dienaangaande op zijn conceptrapport geformuleerde kritiek aangegeven dat er geen waardevermeerdering optreedt als gevolg van het vervangen van (een deel van) het leidingennet nu dit netwerk nagenoeg geen beperkingen qua levensduur kent. Normaliter is het leidingenwerk niet aan slijtage onderhevig en behoeft dus niet periodiek vervangen te worden. Datzelfde geldt voor de dikwandige radiatoren; deze zouden in beginsel gewoon kunnen worden hergebruikt. De reden waarom de deskundige het desondanks redelijk acht dat enkele radiatoren in de hal worden vervangen door iets grotere exemplaren houdt verband met het feit dat als gevolg van het verleggen van (een deel van) het leidingenwerk de oude (afgekoppelde) leidinguiteinden die uit de vloer komen niet geheel onzichtbaar kunnen worden weggewerkt. Als (goedkoper) alternatief voor het vervangen van de volledige tegelvloer in de hal (de huidige tegels zijn immers niet meer leverbaar) is er voor gekozen om deze uiteinden goeddeels aan het zicht te onttrekken door iets grotere radiatoren te gebruiken waardoor een esthetisch aanvaardbaar resultaat wordt bereikt en veel hogere herstelkosten worden voorkomen. Ook ten aanzien van de nieuwe tegelvloer in de keuken merkt de deskundige op dat er op zichzelf, objectief gezien, geen enkele noodzaak bestond om deze te vervangen. Het betreft vloertegels die goed passen bij de (vrij nieuwe) keuken. Omdat de tegelvloer van de keuken geopend moet worden ontstaat de noodzaak om de gehele tegelvloer te vervangen omdat de huidige tegels niet meer in de handel zijn. Voor zover al sprake is van geringe voordelen (enkele nieuwe radiatoren en een nieuwe tegelvloer) vallen deze in de visie van de deskundige weg tegen de geringe nadelen (beschadigingen aan de tegelvloer in de hal die niet volledig onzichtbaar kunnen worden weggewerkt).
Ten aanzien van de kritiek op de overige schadeposten heeft de deskundige aangegeven dat hij in zijn ramingen rekening heeft gehouden met bij dit soort werkzaamheden doorgaans optredende tegenvallers teneinde te voorkomen dat het risico daarvan voor rekening komt van [B] c.s.. De deskundige heeft overwogen om als alternatief in de ramingen een post ‘onvoorzien’ op te nemen hetgeen evenwel niet tot een wijziging van het totaal van de in aanmerking te nemen herstelkosten zou hebben geleid.
De rechtbank acht de reactie van de deskundige op de kritiek overtuigend en afdoende en verwerpt op dezelfde gronden de door [L] en [V] in hun conclusies naar voren gebrachte kritiek.
5.7.4. De deskundige is in zijn reactie op de kanttekeningen bij zijn concept-rapport niet ingegaan op de opmerkingen van [L] met betrekking tot de voordeelstoerekening in verband met de vervanging van de vloerbedekking in het magazijn op de begane grond en de slaapkamer met garderobe op de eerste verdieping. De rechtbank ziet in het commentaar van [L] op dit onderdeel evenwel geen aanleiding om de schadebegroting van de deskundige neerwaarts bij te stellen. [L] heeft niet gesteld dat de vloerbedekking in het magazijn en op de slaapkamer daar reeds aanwezig was toen zij in de woning kwam wonen in oktober 2004. Zij heeft evenmin gesteld dat de betreffende vloerbedekking door haar zelf is aangebracht in de periode vanaf oktober 2004 tot februari 2007. Aldus kan ook niet worden beoordeeld of aan te nemen valt dat de betreffende vloerbedekking inmiddels door tijdsverloop dusdanig aan slijtage onderhevig is geweest dat de vervanging ervan in het kader van de herstelwerkzaamheden voordelen met zich bracht waarmee bij het vaststellen van de schade rekening dient te worden gehouden. [L] heeft derhalve haar stellingen met betrekking tot het verrekenen van voordelen onvoldoende feitelijk onderbouwd zodat de rechtbank zich geen oordeel kan vormen over de vraag of en in hoeverre het redelijk is om daar bij de vaststelling van de schade rekening mee te houden.
5.7.5. [B] c.s. stelt dat de volledige nota van Hendriks van 1 maart 2007 voor vergoeding in aanmerking komt. Indien [L] en [V] open kaart hadden gespeeld dan waren deze kosten vermeden. Voor zover deze kosten onnodig zijn gemaakt behoren deze op grond van artikel 6:96 BW voor rekening te komen van [L] en [V], nu het immers kosten betreft ter voorkoming , beperking en vaststelling van schade en aansprakelijkheid.
De rechtbank gaat aan deze kritiek voorbij, nu [B] c.s. op zichzelf niet tegenspreekt dat van de factuur van Hendriks van 1 maart 2007 slechts een bedrag van EUR 1.700,- rechtstreeks betrekking heeft op de lekkageklachten. De omstandigheid dat Hendriks werkzaamheden heeft verricht die – achteraf bezien, gelet op hetgeen nader bekend werd omtrent de oorzaken van de problematiek – voor een deel niet effectief zijn gebleken kan niet als een gevolg worden gezien van leidinglekkage waarvoor [L] en [V] aansprakelijk zijn, doch vloeit voort uit de aanvankelijk onjuiste diagnose van Hendriks en de op die onjuiste diagnose gestoelde maatregelen. Dit dient voor rekening van [B] c.s. te blijven.
5.8. Resumerend komt de rechtbank tot het oordeel dat aan [B] c.s. kan worden toegewezen de reparatiekosten conform het deskundigenrapport ad EUR 15.000,- alsmede een bedrag ad EUR 1.700,- ter zake de kosten zoals door Hendriks bij factuur van 1 maart 2007 bij [B] c.s. in rekening gebracht. De wettelijke rente over deze bedragen vanaf de dagvaarding kan als onweersproken worden toegewezen. [L] en [V] hebben in deze te gelden als de in het ongelijk gestelde partijen en dienen de kosten te dragen. Zij dienen eveneens de kosten te dragen van het door de rechtbank ingewonnen en door [B] c.s. voorgefinancierde deskundigenbericht. De kosten worden aan de zijde van [B] c.s. met inbegrip van de beslagkosten en het voorschot deskundigenbericht aldus begroot;
- kosten deurwaarder EUR 84,31
- vast recht 654,-
- salaris advocaat (2,5 pnt à EUR 894,-) 2.235,-
- voorschot deskundigenbericht 2.951,20
- beslagkosten (1.135,26 kosten deurw; 196 vast recht ; 894 salaris advocaat) 2.225,26
8.149,77
De wettelijke rente over de beslagkosten kan als onweersproken eveneens worden toegewezen. [B] c.s. voert als grondslag aan dat deze kosten als door [V] en [L] veroorzaakte schade voor vergoeding in aanmerking komen. Het feit dat [B] c.s. beslag heeft doen leggen alvorens [V] en [L] in de gelegenheid te stellen vrijwillig hun verplichting tot het vergoeden van de schade na te komen, althans daarover met [B] c.s. in overleg te treden staat, gelet op doel en karakter van de gelegde beslagen, aan vergoeding van deze kosten niet in de weg. De gevorderde wettelijke rente over de door [B] c.s. bevoorschotte deskundigenkosten wordt afgewezen nu [B] c.s. deze kosten pas geruime tijd na het uitbrengen van de dagvaarding heeft gemaakt en bij gebreke van enige toelichting niet valt in te zien op welke rechtsgrond de verplichting van [L] en [V] kan worden gestoeld om over die kosten vanaf de datum van dagvaarding de wettelijke rente te vergoeden.
in de vrijwaringszaak
5.9. In de hoofdzaak is komen vast te staan dat [L] en [V] hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens [B] c.s. ter zake de door laatstgenoemde geleden schade in verband met het feit dat [L] en [V] hem een onroerende zaak hebben geleverd die niet aan de overeenkomst beantwoordt.
[V] legt aan zijn vordering tot vrijwaring ten grondslag dat niet hij doch [L] is tekortgeschoten, aangezien [L] wist, althans behoorde te weten, van de problemen met de verwarming. Het lag op haar weg om de aspirant-kopers daarop te wijzen.
5.10. De vordering van [V] stuit af op hetgeen de rechtbank in de hoofdzaak onder 5.1.3. en 5.3. heeft overwogen. De rechtbank volstaat kortheidshalve hier met te verwijzen naar de aangehaalde overwegingen. [V] is door [L] nog vóór de verkoop aan de woning op de hoogte gesteld van het feit dat er problemen waren met de verwarming. De omstandigheid dat [V] om hem moverende redenen ervoor heeft gekozen om zich daar verder niet in te verdiepen noch er op toe te zien dat deze informatie bij de aspirant-kopers terecht kwam dient voor zijn rekening te blijven. [V] stelt weliswaar dat het op de weg van [L] had gelegen om de storingsklachten bij de aspirant-kopers te melden maar laat na om toe te lichten waarom dit op de weg van [L] en niet (ook) op zijn weg had gelegen, in aanmerking nemende dat [L] én [V] partij zijn bij de koopovereenkomst.
5.11. [V] stelt voorts dat [L] de problemen met de verwarming nog vóór de verkoop integraal had moeten laten oplossen, hetgeen dan tegen aanmerkelijk lagere kosten zou hebben gekund dan thans als schade door [B] c.s. wordt gevorderd.
Daargelaten dat [V] niet aangeeft op welke rechtsgrond [L] jegens hem gehouden was om de verwarmingsproblematiek nog vóór de verkoop op te lossen ([V] stelt overigens ook niet dat hij daar op heeft aangedrongen toen [L] deze problematiek bij hem meldde) laat [V] na zijn stellingen feitelijk te onderbouwen. Zo gaat [V] niet in op de vraag of en zo ja welke invloed een (goedkopere) reparatie vóór de verkoop zou hebben gehad op de het aanzien van (het interieur van) de woning en daarmee de verkoopopbrengst. Evenmin gaat [V] in op de herstelwerkzaamheden die [L] volgens hem had dienen uit te voeren noch op de daarmee gemoeide kosten. Door het ontbreken van feitelijke onderbouwing kan niet worden beoordeeld of en in hoeverre [V] per saldo thans onvoordeliger uit is ten opzichte van de situatie waarin vóór de verkoop reparatiewerkzaamheden zouden zijn uitgevoerd. De kosten daarvan alsmede een eventuele minderopbrengst als gevolg van negatieve esthetische neveneffecten zouden immers ook voor de helft ten laste van [V] zijn gekomen.
5.12. Artikel 6:10 lid 1 BW bepaalt dat hoofdelijke schuldenaren ieder voor het gedeelte van de schuld dat hem in hun onderlinge verhouding aangaat, verplicht zijn in de schuld en de kosten bij te dragen. Lid 2 bepaalt dat voor zover een hoofdelijke schuldenaar méér heeft betaald dan waartoe hij op grond van de interne draagplicht gehouden was, de overige hoofdelijke schuldenaren gehouden zijn dit meerdere aan de betrokken schuldenaar te vergoeden. Op grond van artikel 6:102 lid 1 jo artikel 6:101 lid 1 BW wordt de (interne) verplichting tot bijdragen in de schade waarvoor (externe) hoofdelijke aansprakelijkheid bestaat bepaald door de mate waarin een ieder van de hoofdelijk verbonden schuldenaren tot de schade heeft bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.
Indien het hiervoor omschreven wettelijk kader wordt toegepast op de verhouding tussen [V] en [L], in aanmerking nemende de feiten en omstandigheden zoals deze zijn komen vast te staan, dan komt de rechtbank tot het oordeel dat [L] en [V] in gelijke mate in het ontstaan van de schade van [B] hebben bijgedragen zodat ieder van hen ook voor de helft in de schade zal hebben bij te dragen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken (naast die welke hiervoor reeds zijn besproken) die, zo deze zouden komen vast te staan, billijkheidshalve nopen tot een afwijkende verdeling.
Dit betekent dat de vordering van [V], voor zover deze er toe strekt te bewerkstelligen dat [L] aan [V] zal vergoeden alle uit hoofde van de veroordeling in de hoofdzaak verschuldigde bedragen terzake hoofdsom, rente en kosten, slechts zal worden toegewezen voor zover de door [V] uit dien hoofde betaalde bedragen zijn eigen bijdrageplicht ad 50% te boven gaan.
5.13. Nu [V] in slechts beperkte mate in het gelijk wordt gesteld ziet de rechtbank aanleiding de kosten tussen partijen te compenseren.
6. De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak met rolnummer 07-764:
veroordeelt [V] en [L] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [B] c.s. te betalen:
a. een bedrag van EUR 16.700,- vermeerderd met de wettelijke rente ingaande de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
b. de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het deskundigenbericht alsmede de beslagkosten, alles bijeengenomen aan de zijde van [B] c.s. tot heden begroot op EUR 8.149,77, te vermeerderen met de wettelijke rente over de beslagkosten ad 2.225,26 ingaande de dag der dagvaarding tot de dag er algehele voldoening;
verklaart dit vonnis in de hoofdzaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in de vrijwaringszaak met rolnummer 07-1612:
veroordeelt [L] om aan [V] te betalen al hetgeen [V] uit hoofde van de veroordeling in de hoofdzaak aan [B] c.s. heeft betaald voor zover dit méér is dan de helft van de ingevolge het dictum in de hoofdzaak onder a en b verschuldigde bedragen, met dien verstande dat [L] nimmer méér aan [V] verschuldigd zal zijn dan de helft van hetgeen zij uit hoofde van de veroordeling in de hoofdzaak sub a en b aan [B] c.s. verschuldigd zal zijn;
verklaart dit vonnis in de vrijwaringszaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2009.