Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3829
Uitspraakdatum: 2 april 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [plaats], eiser,
gemachtigde [gemachtigde eiser],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder,
gemachtigden [gemachtigden verweerder].
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] t/m [adres 7], [adres 8], t/m [adres 10], [adres 11], [adres 12], [adres 13], te [plaats] (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op de in kolom 1 van onderstaande tabel vermelde bedragen.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 juli 2006 de waarde van de onroerende zaken verminderd tot de in kolom 2 van onderstaande tabel vermelde bedragen.
tabel 1
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar bij brief van 31 augustus 2006, ontvangen bij de rechtbank op 1 september 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2008 te ’s-Hertogenbosch. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
De rechtbank heeft het onderzoek met toepassing van artikel 8:68, eerste lid, van de Awb heropend. Vervolgens heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb [taxateur A], taxateur te [plaats], benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek naar de waarde van de woningen.
[taxateur A] heeft een taxatierapport uitgebracht, gedateerd 29 september 2008. Partijen hebben – na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld - geen zienswijzen met betrekking tot het taxatierapport naar voren gebracht.
Partijen hebben vervolgens toestemming verleend de nadere zitting achterwege te laten, waarna de rechtbank op 21 januari 2009 het onderzoek heeft gesloten.
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de woningen. Het gaat om tien tweekamerwoningen en drie driekamerwoningen. Eén woning is in gebruik als kantine van de onderliggende supermarkt. Een deel van de woningen is gebouwd in 1979 en het andere deel in 1994. De woningen worden elk afzonderlijk verhuurd.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum. Eiser bepleit de navolgende waarde voor de woningen.
tabel 2
Eiser wijst voorts op een taxatierapport van taxateur [taxateur B], die de woningen op 23 augustus 2006 gezamenlijk heeft getaxeerd op € 910.000.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
• dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet door verweerder is gehoord;
• dat de inhoud van de woningen onjuist is vastgesteld;
• dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, omdat de referentieobjecten veel jonger zijn dan de woningen. De referentieobjecten zijn koopwoningen. De woningen daarentegen zijn verhuurd en zijn niet gesplitst in appartementsrechten. De referentieobjecten zijn voorts veel ruimer van opzet en hebben – in tegenstelling tot de woningen - een hoog afwerkings- en voorzieningenniveau;
• dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte rekening heeft gehouden met de grondwaarde;
• dat uitgaande van de gerealiseerde huuropbrengst de waarden van de woningen veel te hoog zijn vastgesteld.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 december 2006 door [taxateur C], taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de totale waarde van de woningen getaxeerd op € 1.271.000. In dit rapport zijn de woningen niet afzonderlijk getaxeerd. Naast gegevens van de woningen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
De door de rechtbank als deskundige benoemde taxateur [taxateur A] heeft in het taxatierapport van 29 september 2008 de waarde van de woningen als volgt getaxeerd.
tabel 3
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
De beroepsgrond van eiser, dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord, faalt. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat eiser op enig moment aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildatum de waarden in het economische verkeer hadden zoals hiervoor onder 1 is vermeld. De woningen kunnen voor de toepassing van de Wet WOZ niet als één onroerende zaak worden aangemerkt. In het onderhavige geval is immers geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 16, aanhef, en onder d, van de Wet WOZ. Nu in het taxatierapport van 19 december 2006 enkel de totale waarde van de woningen is getaxeerd en niet de waarde van elke woning afzonderlijk, is dit taxatierapport voor de bewijslast niet bruikbaar.
Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door hem bepleite waarde van de woningen aannemelijk gemaakt. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 23 augustus 2006 is evenmin in dit verband bruikbaar, nu ook hierin uitsluitend de totale waarde van de woningen is vermeld en niet de waarde van elke woning afzonderlijk. Bovendien zijn in het rapport geen referentieobjecten, onderbouwd met verkoopcijfers, vermeld.
Omdat beide taxatierapporten niet bruikbaar zijn gebleken, heeft de rechtbank [taxateur A], taxateur te [plaats], als deskundige in de zin van artikel 8:47 van Pro de Awb benoemd. Uit het rapport van [taxateur A] van 29 september 2008, waartegen geen zienswijzen naar voren zijn gebracht en waarvan de rechtbank niet is gebleken dat het onzorgvuldig tot stand is gekomen, volgt dat de waarde van de woningen [adres 2] tot en met [adres 7], [adres 11], [adres 12] en [adres 13] in de uitspraak op bezwaar niet te hoog zijn vastgesteld. In zoverre zal het beroep ongegrond worden verklaard en blijft de uitspraak in stand.
Uit het taxatierapport van 29 september 2008 volgt voorts dat de waarde van de woningen [adres 1], [adres 8], [adres 9] en [adres10] door verweerder niet juist zijn vastgesteld. In zoverre is het beroep gegrond en wordt de uitspraak op bezwaar vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om ter finale beslechting van het onderhavige geschil met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf te voorzien in de zaak en, het taxatierapport van [taxateur A] van 29 september 2008 in aanmerking nemende, de waarde van de woningen [adres 1], [adres 8], [adres 9] en [adres 10] op de waardepeildatum vast te stellen op respectievelijk € 96.000, € 102.000, € 92.000 en € 100.000.
5. Proceskosten
De rechtbank acht termen aanwezig verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten zijn met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage begroot op in totaal € 644,00 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
• 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift;
• 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
• waarde per punt € 322,00;
• wegingsfactor 1.
Tevens zal de rechtbank bepalen dat de gemeente [gemeente] aan eiser het door hem gestorte griffierecht ten bedrage van € 38,00 dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover gericht tegen de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden van de woningen [adres 1], [adres 8], [adres 9] en [adres 10];
- vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre;
- vermindert de vastgestelde waarden van de woningen [adres 1], [adres 8], [adres 9] en [adres 10] tot respectievelijk € 96.000, € 102.000, € 92.000 en € 100.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 644,00, te vergoeden door verweerders gemeente;
- gelast dat de gemeente [gemeente] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Aldus gedaan door mr. L.C. Michon, rechter, in tegenwoordigheid van de griffier, en uitgesproken in het openbaar op 2 april 2009.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
<small><i>Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.</small></i>