Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Procedure ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
In de zaak van:
de stichting Stichting Spoorweg Pensioenfonds,
gevestigd te Utrecht,
verzoekster sub I,
gemachtigde: [mevrouw x], werkzaam bij Meeús vastgoedmanagement te Rijswijk,
en:
Huis-O-Theek Eindhoven Noord BV,
gevestigd te Eindhoven,
verzoekster sub II,
procederend in persoon middels haar vertegenwoordiger [statutair directeur], statutair directeur van verzoekster sub II,
heeft de kantonrechter te Eindhoven de navolgende beschikking gegeven.
1. De procedure
Verzoekster sub I, hierna Spoorweg Pensioenfonds, heeft tezamen met verzoekster sub II, hierna Huis-O-Theek, een verzoekschrift ex artikel 7:291, derde lid BW ingediend, gedateerd 8 januari 2009 en ter griffie ontvangen op 9 januari 2009. Tevens is de originele huurovereenkomst meegezonden, alsmede de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en een antwoordenvelop om de goedgekeurde huurovereenkomst per ommegaande retour te zenden.
Gezien de taak van de kantonrechter in het kader van behandeling van verzoeken ex artikel 7:291 BW, achtte de kantonrechter het verzoek van Spoorweg pensioenfonds om het beding zonder mondelinge behandeling goed te keuren en met gebruikmaking van de antwoordenvelop te retourneren, niet opportuun. Derhalve heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling van het verzoekschrift bepaald op, aanvankelijk, 10 februari 2009. De kantonrechter heeft de behandeling ambtshalve verzet naar 18 februari 2009. Van deze mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die deel uitmaken van de procedure. Ter zitting is verschenen namens Spoorweg pensioenfonds de heer [werknemer ], werkzaam bij Spoorweg pensioenfonds en [mevrouw x], werkzaam bij Meeús Vastgoedmanagement. Namens Huis-O-Theek is verschenen de heer [statutair directeur], statutair directeur van Huis-O-Theek.
De uitspraak is bepaald op heden.
2. Het verzoek
2.1. Het verzoek ziet op een afwijkend beding als opgenomen in de huurovereenkomst met als ingangsdatum 1 september 2008 tussen Spoorweg pensioenfonds en Huis-O-Theek, als ondertekend op respectievelijk 17 december 2008 door Spoorweg pensioenfonds en op 21 augustus 2008 door Huis-O-Theek en welk beding de goedkeuring behoeft van de kantonrechter.
2.2. Het beding luidt als volgt:
Renovatieclausule
Artikel 18.
Huurder is bekend met het feit dat op termijn renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing zal plaatsvinden van het complex waarin de winkel is gelegen. Hierbij wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat huurder haar volledige medewerking zal verlenen aan de renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing en een eventueel hiermee gepaard gaande verplaatsing e.e.a. tussen partijen in nader overleg te bepalen, Huurder zal, nadat dienaangaande overleg heeft plaatsgevonden, de aanwijzingen van verhuurder opvolgen.
Partijen komen hierbij uitdrukkelijk overeen dat de onderhavige overeenkomst eindigt exact drie maanden nadat verhuurder c.q. haar gemachtigde aan huurder bij aangetekend schrijven is medegedeeld dat renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing ter hand zal worden genomen en het gehuurde object vervalt c.q. wordt gewijzigd c.q. enige verandering ondergaat.
Indien het gehuurde komt te vervallen c.q. het door verhuurder in het belang van het winkelcentrum wenselijk wordt geacht dat na renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing huurder niet in het oorspronkelijk gehuurde terugkeert, verplicht verhuurder zich om aan huurder een ander object in het winkelcentrum te verhuren onder de op dat moment gelden de gebruikelijke voorwaarden. Indien het gehuurde wijzigingen ondergaat en overigens zijdens verhuurder geen bezwaar bestaat tegen het wederverhuren van dit gewijzigde c.q. veranderende object, zal een huurovereenkomst worden gesloten m.b.t. gewijzigde c.q. veranderende object tegen de op dat moment gebruikelijke voorwaarden.
Indien aan huurder een ander object op een andere plaats in het complex wordt aangeboden, gaat huurder bij deze reeds hiermee akkoord. Verhuurder is jegens huurder niet aansprakelijk voor enige schade door deze te lijden, waaronder het teniet gaan van investeringen c.q. het missen van omzet en is voorts niet aansprakelijk voor schade als gevolg van het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst waarbij gedacht wordt aan inrichtingskosten e.d..
Huurder zal het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Verhuurder zal bij het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden zoveel mogelijk rekening houden met de belangen van de huurder.
Huurder en verhuurder zijn zich ervan bewust dat het te dezer zake overeengekomene in strijd is met wettelijke bepalingen. Op grond van artikel 7:291 BW zullen zij deze afwijkende bedingen aan de kantonrechter ter goedkeuring voorleggen. Deze overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarden dat de kantonrechter goedkeuring aan dit artikel en overigens aan deze overeenkomst verleent.
3. De beoordeling
3.1. Ten aanzien van het verzoek, betrekking hebbend op artikel 18 (hierna het beding) van de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte te Eindhoven aan de Ardechelaan 13, oordeelt de kantonrechter allereerst als volgt.
3.2. Het beding beoogt beperking van het opzeggingstijdstip en de opzeggingsformaliteiten als nader geregeld in artikel 7:293 Burgerlijk Wetboek (BW). Het beding wijkt derhalve inderdaad af van een bepaling van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW bedoeld. Verzoekers zijn ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van het beding.
Ook de beëindigingsgrond, hoewel deze in niet ter discussie staat in deze procedure, als genoemd in het beding, renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, is – zij het onder andere voorwaarden – te vinden in artikel 7:296 lid 1 sub b BW.
3.3. Spoorweg pensioenfonds heeft in het verzoek aangegeven dat mogelijk op korte termijn renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing (hierna de renovatie) van het winkelcentrum plaatsvindt. In verband met een beoogde uniforme uitstraling en een duidelijke routing binnen het aangepaste winkelcentrum is het noodzakelijk dat Huis-O-Theek hieraan medewerking verleent door op voorhand in te stemmen met een mogelijke aanpassing van locatie en/of omvang van zijn winkelruimte in het nieuw te bouwen winkelcentrum. Spoorweg pensioenfonds verzoekt de kantonrechter derhalve goedkeuring te verlenen aan het beding.
3.4. Ten aanzien van de goedkeuring van het beding overweegt de kantonrechter het navolgende.
3.5. De laatste zinsnede van het beding bevat een verzoek van Spoorweg pensioenfonds aan de kantonrechter goedkeuring te verlenen aan de gehele overeenkomst. Spoorweg pensioenfonds licht ter zitting toe dat indien de kantonrechter het beding niet goedkeurt, de gehele overeenkomst niet wordt goedgekeurd. De kantonrechter heeft Spoorweg pensioenfonds voorgehouden dat – de gronden in – het verzoekschrift, in beginsel, enkel is (zijn) gericht op het verkrijgen van goedkeuring van het beding, en niet op het verkrijgen van goedkeuring van de gehele overeenkomst. Desgevraagd geeft Spoorweg pensioenfonds aan dat het haar in wezen enkel draait om goedkeuring van het beding en niet de gehele overeenkomst. Spoorweg pensioenfonds ziet, met instemming van Huis-O-Theek, dan ook af van het verzoek om goedkeuring van de gehele overeenkomst.
3.6. Voorts geeft Spoorweg pensioenfonds een toelichting op alinea twee van het beding. Het ‘ter hand nemen’ van de renovatie betekent, volgens Spoorweg pensioenfonds, dat er een fysieke aanvang wordt genomen van de renovatie. Een deel van het winkelcentrum zal worden gesloopt en verbouwd. Voorts verkeert ook Spoorweg pensioenfonds nog in het ongewisse over de termijn waarop daadwerkelijk met de renovatie kan worden aangevangen. Zij is in overleg met een derde (Wooninc.) en de definitieve plannen dienen vervolgens door de gemeente Eindhoven nog goed te worden gekeurd. Dat kan, in het meest gunstige geval, een jaar duren, maar het kan ook langer duren, aldus Spoorweg pensioenfonds. De renovatie zelf zal ongeveer een periode van één tot anderhalf jaar in beslag nemen. In ieder geval blijft Spoorweg pensioenfonds tussentijds haar huurders op de hoogte houden van de stand van zaken. Gelet op de tweede alinea van het beding wordt de huurovereenkomst ontbonden en zijn partijen, in beginsel, van elkaar af, aldus Spoorweg pensioenfonds. Vervolgens treedt Spoorweg pensioenfonds in overleg met Huis-O-Theek om met haar een oplossing te zoeken voor de transitperiode.
Op het moment dat de renovatie is voltooid maakt Spoorweg pensioenfonds een nieuwe indeling van het winkelcentrum, waarbij met name wordt gekeken naar een goede branchering en een zo functioneel mogelijke inrichting van het winkelcentrum. Vervolgens zal Spoorweg pensioenfonds een individueel overleg houden met haar huurders, zo ook met Huis-O-Theek, omtrent een nieuwe huurovereenkomst, het aantal te huren vierkante meters en de huurprijs. De nieuwe huurovereenkomst zal niet worden gebaseerd op de ‘oude’ huurovereenkomst. Op de nieuwe huurovereenkomst zullen wel de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van het ROZ van toepassing zijn. Daarnaast staat het de huurder ook vrij af te zien van een nieuwe huurovereenkomst, zowel voor de transitperiode als voor de periode na de renovatie.
3.7. In de vierde alinea van het beding staat – kort gezegd – vermeld dat de huurder reeds nu akkoord gaat met een aangeboden object op een andere plaats in het complex. Op de vraag van de kantonrechter ter zitting aan het Spoorweg pensioenfonds of dit ook kan betekenen dat Huis-O-Theek een voor haar ongewenste locatie toebedeeld kan krijgen en dat van haar, bij weigering hiervan, mogelijk een schadeclaim kan worden geëist, antwoordt Spoorweg pensioenfonds dat zij Huis-O-Theek niet kan en niet zal dwingen een pand tegen haar wil te huren. Spoorweg pensioenfonds geeft aan dat deze alinea uit het beding kan worden geschrapt, indien het een belemmering zou vormen voor goedkeuring. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval, zodat het goed te keuren beding niet (langer) de zinsnede omvat “Indien aan huurder een ander object op een andere plaats in het complex wordt aangeboden, gaat huurder bij deze reeds hiermee akkoord” (hierna te noemen de vervallen zinsnede). Spoorweg pensioenfonds zal – aldus heeft de kantonrechter begrepen – in de vrije onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst met Huis-O-Theek verder spreken.
3.8. Huis-O-Theek geeft desgevraagd ter zitting aan dat zij voor het opknappen van het pand ongeveer een bedrag van € 15.000,= heeft geïnvesteerd in schilderen, stofferen en verder opknappen van het pand. Dit zijn investeringen die zich niet laten verplaatsen bij een eventuele verhuizing, aldus Huis-O-Theek. Per 1 september 2008 is Huis-O-Theek in het pand begonnen met haar bedrijfsvoering. Voorts geeft Huis-O-Theek aan dat zij niet zo expliciet op de hoogte is gesteld van de – termijnen in de – renovatieprocedure, als Spoorweg pensioenfonds nu ter zitting nader toelicht. Op de vraag van de kantonrechter of Huis-O-Theek nog immer instemt met het beding, met meeweging van hetgeen ter zitting is besproken, zie overweging 3.5., 3.6. en 3.7., antwoordt Huis-O-Theek dat indien bij het beëindigen van de onderhavige huurovereenkomst onderhandelingen komen ten aanzien van de transithuurovereenkomst en de nieuwe huurovereenkomst zoals door Spoorweg pensioenfonds ter zitting is toegezegd, zij geen problemen ziet in goedkeuring van het beding.
3.9. Naar het oordeel van de kantonrechter tast het afwijkende beding, voor zover ter zitting door Spoorweg pensioenfonds voorwaardelijk (zie overweging 3.7.) gewijzigd, de rechten die Huis-O-Theek aan afdeling 7.4.6. BW ontleent aan, nu immers wordt afgeweken van de wettelijk bepaalde opzeggingstijdstippen en de opzeggingsformaliteiten als bedoeld in artikel 7:293 e.v. BW. Niettemin is de kantonrechter in voldoende mate gebleken uit de nadere toelichting van Spoorweg pensioenfonds en Huis-O-Theek ter zitting dat geen wezenlijke aantasting aan de orde is.
Ter zitting is gebleken dat Huis-O-Theek in het pand een nevenvestiging van haar bedrijf exploiteert. De kosten die zij heeft geïnvesteerd in het opknappen van het pand zijn niet onoverkomelijk hoog en Huis-O-Theek is zich er terdege van bewust dat ook het nieuwe pand een investering voor inrichting behoeft. Deze kosten zijn voor Huis-O-Theek acceptabel, zo stelt zij ter zitting.
De kantonrechter is van oordeel dat Huis-O-Theek is aan te merken als een professionele partij die in staat moet worden geacht haar belangen in de nader te volgen onderhandelingen omtrent de renovatie te kunnen behartigen. Ter zitting heeft Huis-O-Theek blijk gegeven dat zij haar positie als huurder ten opzichte van de verhuurder op juiste wijze weet in te schatten en dat zij voldoende kundig is met Spoorweg pensioenfonds te onderhandelen over een voor haar gunstige positie na renovatie. Ter zitting heeft Spoorweg pensioenfonds herhaaldelijk aangegeven met Huis-O-Theek in onderhandeling te zullen treden over een nieuwe huurovereenkomst, als ook over de transitperiode. De kantonrechter is voorts, alles wegende, voldoende gebleken dat Huis-O-Theek niet in een afhankelijke positie ten opzichte van Spoorweg pensioenfonds verkeert en dat zij voor de exploitatie van haar (gehele) bedrijf ook niet afhankelijk is van een nieuwe huurovereenkomst.
3.10. In het licht van het overwogene in onderdeel 3.9. zal de verzochte goedkeuring worden verleend ten aanzien van artikel 18 (zonder de vervallen zinsnede).
4. De beslissing
De kantonrechter:
verleent op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW goedkeuring aan artikel 18, met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, in het bijzonder ter zake de vervallen zinsnede, van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
weigert het meer of anders verzochte.
Gewezen door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en op 4 maart 2009 uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.