Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Zaaknummer : 532084
Rolnummer : 07/8449
Uitspraak : 21 februari 2008
In de zaak van:
[h[huurder],
wonende te [p[plaats], gemeente [gemeente],
eiser,
gemachtigde: [gemachtigde], werkzaam bij de Stichting Achmea Rechtsbijstand te Apeldoorn ([adres]),
t e g e n :
[verhuurder],
wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
gedaagde,
gemachtigde: [gemachtigde], advocate te Eindhoven ([adres]),
heeft de kantonrechter te Eindhoven het navolgende vonnis gewezen.
1. De procedure
1.1. Deze blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 oktober 2007 met negen producties;
- de conclusie van antwoord van 6 december 2007 met twaalf producties;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de comparitie van partijen d.d. 22 januari 2008, alwaar namens eiser verschenen [huurder] voornoemd en zijn gemachtigde voornoemd en namens gedaagde verschenen [verhuurder] voornoemd en zijn gemachtigde voornoemd.
1.2. Partijen zullen worden aangeduid met “[huurder]” en “[verhuurder]”.
1.3. De uitspraak is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. Op 2 november 2001 heeft [huurder] een appartement gehuurd van [verhuurder] (hierna het appartement). De huur is ingegaan op 1 maart 2002. De huurovereenkomst was gesloten voor bepaalde tijd en wel voor vijf jaar, derhalve tot 1 maart 2007 (zie productie 1 bij conclusie van antwoord).
2.2. Met ingang van 1 mei 2004 heeft [verhuurder] de huur bevroren en tot en met 30 april 2010 vastgezet op € 960,= (zie productie 5 bij conclusie van antwoord).
2.3.[huurder] heeft de tegels als in het appartement door [verhuurder] althans zijn aannemer geplaatst in 2002, betaald. Hiermee was een bedrag gemoeid geweest van € 3.407,= (productie 6 bij dagvaarding).
2.4. Artikel 2.2. van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna artikel 2.2. AV), waarnaar in artikel 2.2 van de tussen partijen op 3 november 2001 gesloten huurovereenkomst wordt verwezen, bepaalt onder meer:”Voor niet verwijderde zaken is de verhuurder geen vergoeding aan de huurder verschuldigd”.
2.5. Op 15 april 2002 heeft [verhuurder] aan [huurder] onder meer het volgende geschreven (productie 1 bij dagvaarding):
“(…) Naar aanleiding van uw mondelinge aanvraag wat betreft het realiseren van enige aanpassingen in het pand Pr. Margrietstraat 106a, deel ik u mede dat ik geen bezwaar heb tegen:
* het uitbreiden van de keuken,
* het aanbrengen van een spiegelwand in de keuken,
* het aanbrengen van een tegelvloer op de begane grond en eerste verdieping,
* het aanbrengen van stucwerk in de gehele woning,
* het plaatsen van diverse spots in het badkamerplafond.
De kosten (door u opgegeven van 8350,-- Euro) en het realiseren van de aanpassingen zijn voor Uw rekening.
Ik wens U veel succes met het realiseren van Uw plannen (….)”
2.6. [huurder] heeft feitelijk in 2005 het appartement verlaten. Hij heeft af en toe het appartement onderverhuurd. Per 1 februari 2007, derhalve een maand voor afloop van de bepaalde tijd, is in onderling overleg de huurovereenkomst beëindigd. Op dat moment had [huurder] geen onderhuurder, althans was deze met onbekende bestemming vertrokken.
2.7. [huurder] heeft bij het beëindigen van de huurovereenkomst geen van de door hem gestelde door hem aangebrachte of betaalde aanpassingen verwijderd.
3. Het geschil
3.1. [huurder] vordert primair veroordeling van [verhuurder] tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, gelijk aan de objectieve waardevermeerdering van het appartement tengevolge van de in onderdeel 2.5. vermelde aanpassingen, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding; althans subsidiair veroordeling van [verhuurder] mee te werken aan een deskundigenonderzoek, waarbij vastgesteld wordt in hoeverre het appartement als gevolg van de in onderdeel 2.5. genoemde aanpassingen in waarde is gestegen.
3.2. [verhuurder] heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
Inegvolge artikel 2.2. AV –als in onderdeel 2.4 weergegeven – bestaat er geen aanspraak van [huurder] op een vergoeding. Ook op grond van artikel 6:212 BW komt, gezien de door [verhuurder] uitgebreid besproken criteria als neergelegd in HR 25 juni 2004, RvdW 2004,89, [huurder] geen enkele aanspraak toe. Een groot deel van de door [huurder] gestelde aanpassingen zijn niet door [huurder] betaald maar door [verhuurder] bekostigd.
3.3. Tijdens de comparitie van partijen hebben partijen bij hun respectieve standpunt volhard. Een schikking is vergeefs beproefd. Op de diverse argumenten als zowel in de processtukken als tijdens de comparitie over en weer nader aangevoerd zal de kantonrechter, voorzover voor de beoordeling van belang, hieronder terugkomen.
4. De beoordeling
4.1. In de procedure staat primair de vraag centraal of [huurder], indien en voorzover blijkt van door hem bekostigde aanpassingen aan het appartement, op grond van de wettelijke regeling van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 Burgerlijk Wetboek, hierna BW), waarnaar ook artikel 7:216 lid 3 BW verwijst, een nader te begroten vergoeding toekomt.
4.2. Tijdens de comparitie van partijen heeft de gemachtigde van [huurder] desgevraagd verklaard dat de toepasselijkheid van artikel 2.2 AV als hierboven in onderdeel 2.4. geciteerd, voor [huurder] een gegeven is. Dit punt is door de kantonrechter aan de orde gesteld, omdat [huurder] bij dagvaarding onder verwijzing naar een niet bestaande wetsbepaling heeft betoogd dat de vordering van artikel 7:216 lid 3 BW niet in de huurovereenkomst kan worden uitgesloten. Zijdens [verhuurder] is echter betoogd dat contractuele uitsluiting van artikel 7:216 lid 3 BW wel mogelijk is terwijl artikel 7:216 BW in casu niet van toepassing is, zodat nader debat tussen partijen ter zake geïndiceerd was.
4.3. Uitgaande van artikel 2.2 AV, dat inderdaad geacht moet worden een vordering ex artikel 6:212 BW uit te sluiten, is [verhuurder] in beginsel niet gehouden tot het vergoeding van niet verwijderde zaken. Een redelijke uitleg – conform de Halviltexdoctrine – brengt met zich dat [verhuurder] daarmee evenmin is gehouden tot vergoeding van een mogelijke waardevermeerdering van het appartement door het niet verwijderen van bedoelde zaken.
4.4. In het kader van artikel 2.2 AV is echter mogelijk de Europese Richtlijn 93/13/EG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten relevant. Dat [huurder] als particulier de huurovereenkomst is aangegaan lijkt zeer waarschijnlijk. Dat voorts [verhuurder] het appartement als ‘verkoper’ als bedoeld in genoemde richtlijn heeft verhuurd is nog niet komen vast te staan, maar lijkt evenzeer waarschijnlijk. [verhuurder] heeft in het kader van de plaatsing van de tegels gerept van door hem in aftrek gebrachte BTW ter zake deze door [huurder] gekochte zaken. Consumenten zijn hiertoe – helaas – niet in staat.
4.5. Uit HvJ EG 26 oktober 2006, C-168/05, NJ 2007,201, LJN AZ 3959 inzake Mostaza Claro blijkt dat de rechter ambtshalve moet toetsen of een overeenkomst ten nadele van de consument een oneerlijk beding bevat. In HvJ EG 4 oktober 2007, C-429/05, Celexnummer ZS7770 inzake Rampion is, onder verwijzing naar de jurisprudentie betreffende Richtlijn 93/13/EG, waaronder het arrest Mostaza Claro, beslist dat Richtlijn 87/102 (betreffende de harmonisatie van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen der Lidstaten inzake het consumentenkrediet) de nationale rechter in staat stelt om de bepalingen ter omzetting van een bepaald artikel van die richtlijn ambtshalve toe te passen, ook als de consument – zonder zich op de bescherming te beroepen – in de procedure wordt bijgestaan door een advocaat. Het ligt in de rede deze laatste regel onverkort op door Richtlijn 93/13/EG bestreken gevallen toe te passen, gezien de door het Hof van Justitie voor de Europese gemeenschappen zelve getrokken parallel tussen beide richtlijnen die allebei bescherming van de consument beogen.
4.6. Artikel 2.2. AV is sinds 1 augustus 2003, nu het erop gericht is van artikel 7:216 lid 3 BW ten nadele van de huurder van woonruimte af te wijken, jegens een consument/huurder een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13/EG vanwege de werking van artikel 7:242 lid 2 BW. Ingevolge artikel 68a Overgangswet NBW I heeft deze laatste bepaling – net zoals 7:216 lid 3 BW – onmiddellijke werking en ziet derhalve ook meteen op vóór 1 augustus 2003 gesloten huurovereenkomsten.
4.7. Uit bovengenoemde arresten blijkt dat de (kanton)rechter als nationale rechter in beginsel het karakter van een oneerlijk beding ambtshalve dient vast te stellen en vervolgens ambtshalve op grond van artikel 6:233 a BW jo 7:242 lid 2 BW dit beding moet vernietigen.
4.8. Voor de kantonrechter is het echter de vraag of deze ambtshalve plicht, als blijkens het Rampionarrest ook toe te passen in gevallen waarbij de consument – anders dan in eerdere gevallen zoals HvJ EG 27 juni 2000, C-240/98 e.v., NJ 2000,730 inzake Océano en HvJ EG 21 november 2002, C-473/00, NJ 2003,703, LJN AO0256, inzake Cofidis – door een rechtshulpverlener wordt bijgestaan, ook geldt indien door of namens de consument een beroep op ongeldigheid of vernietiging van het beding is ingetrokken of de geldigheid van het beding uitdrukkelijk is erkend.
4.9. Het is denkbaar hierover een prejudiciële vraag te stellen, na eerst met partijen over de reikwijdte van de ambtshalve toetsing nader te hebben gesproken als ook te hebben gesproken over de nog openstaande vraagpunten rond de hoedanigheid waarin respectievelijk [huurder] en [verhuurder] de huurovereenkomst hebben gesloten.
De kantonrechter achtte zich immers tijdens de comparitie niet vrij deze vragen al aan te snijden, om te voorkomen dat dit de processuele posities van partijen al meteen zou beïnvloeden.
4.10. De vraag is echter of het in deze – naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter – appellabele zaak opportuun is voor die aanpak te kiezen, nu mogelijk per saldo zal moeten worden vastgesteld dat het beroep van [huurder] op artikel 6:212 BW niet kan slagen.
4.11. De kantonrechter zal derhalve eerst bezien of, indien artikel 2.2. AV als vernietigd moet worden aangemerkt, en vervolgens de vordering van [huurder] wel kan worden getoetst aan artikel 6:212 BW, de vordering van [huurder] toewijsbaar zou kunnen zijn.
4.12. Tijdens de comparitie van partijen is immers met partijen al uitvoerig gesproken over de aspecten die met betrekking tot een dergelijke aanspraak krachtens artikel 6:212 BW ten gevolge van HR 25 juni 2004, NJ 2005,338, LJN AP 4373 inzake Dupomex, moeten worden meegewogen.
4.13. Bij zijn beoordeling zal de kantonrechter tevens veronderstellenderwijs ervan uit gaan dat tevens al vaststaat dat door [huurder] alle kosten zijn gemaakt als door hem gesteld. Dit ondanks het feit dat door [verhuurder] is ontkend dat door [huurder] aan hem in contanten vergoedingen zijn betaald voor diverse veranderingen als gesteld.
4.14. Allereerst moet worden gekeken wat partijen ten tijde van het aanbrengen van de veranderingen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Blijkens productie 10 bij conclusie van antwoord is de orderbevestiging voor de keuken afgegeven op 6 oktober 2001, derhalve vóór ondertekening van de huurovereenkomst op 2 november 2001. De andere wijzigingen hebben zich klaarblijkelijk voorgedaan na deze ondertekening.
Artikel 2.2. AV, dat in bij de huurovereenkomst gevoegde en door [huurder] geparafeerde algemene voorwaarden staat, was ten tijde van sluiting van de huurovereenkomst en ook in de periode erna, toen het appartement verder verbouwd en gebouwd werd, een rechtsgeldig overeengekomen afspraak. Eerst per 1 augustus 2003 is dit – ten gevolge van wijziging van de wet – veranderd.
4.15. Gezien het onder 4.14. overwogene mocht [verhuurder] tijdens de verbouwing van het appartement en ook daarna ervan uit gaan dat hij geen vergoeding aan [huurder] verschuldigd zou zijn voor aangebrachte aanpassingen. Dat [verhuurder] voor deze aanpassingen toestemming heeft gegeven, als blijkt uit de in onderdeel 2.5. geciteerde brief van 15 april 2002 maakt dit niet anders. In die brief kan immers niet worden gelezen dat [verhuurder] met de gegeven toestemming ook beoogde af te wijken van artikel 2.2. AV. Evenmin is gebleken van een van artikel 2.2 AV afwijkende afspraak of een voornemen daartoe. De door [huurder] gestelde bemoeienis met de keuzes ter zake de verbouwing en uitvoering ervan is door [verhuurder] op hoofdlijnen erkend, maar speelde zich – naar de kantonrechter begrijpt – vooral af vóór de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts lijkt [huurder] voor deze inspanningen al beloond doordat een eerdere huurder, de heer [huurder A], bereid was terug te treden, zoals blijkt uit de als productie 3 bij conclusie van antwoord overgelegde verklaring van de heer [huurder A]. Tenslotte heeft [huurder] ter comparitie van partijen verklaard dat zijn inspanningen niet ten grondslag liggen aan de onderhavige vordering.
4.16. Tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat [huurder] zelve als huurder is vertrokken, dit omdat zijn fiscaal adviseur had aangegeven dat hij moest gaan investeren (naar de kantonrechter begrijpt door het kopen van een woning). [verhuurder] heeft geen enkele aanleiding gegeven tot de beslissing van [huurder] de huurovereenkomst niet na maart 2007 voort te zetten en feitelijk al het gebruik van het appartement in 2005 te beëindigen.
Voor de vraag welke periode [huurder] als huurder ter beschikking heeft gestaan om zijn kosten terug te verdienen, respectievelijk welke periode voor becijfering van reeds gerealiseerde afschrijving is verstreken, ligt het, gezien het feit dat het hier een contract voor bepaalde tijd, namelijk vijf jaar, heeft betroffen, voor de hand uit te gaan van vijf jaar huur. Daar mocht [verhuurder] immers – gesteld dat hij met een vergoeding rekening moest houden – ook vanuit gaan.
4.17. Tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat [huurder] niet heeft getracht van de opvolgend huurder, [huurder B], een vergoeding te bekomen. [huurder] heeft ter comparitie verklaard dat hij op enig moment bekend geworden is met het feit dat er een opvolgend huurder was. Deze wilde immers eerder de woning kunnen gaan opknappen althans schilderen. [huurder] vond en vindt echter dat het op de weg van [verhuurder] lag bij de door deze ‘gevonden’ huurder het punt van de vergoeding aan te snijden, zodat [huurder] ter zake geen stappen heeft ondernomen.
De kantonrechter begrijpt niet waarom het op de weg van [verhuurder] - die overigens inderdaad al wel bekend was met [huurder]s wens een vergoeding te bekomen middels de als productie 4 bij dagvaarding overgelegde brief van 30 oktober 2004 - zou hebben gelegen voor [huurder] een vergoeding te bedingen bij zijn nieuwe huurder. [huurder] had hierbij immers belang, [verhuurder] niet.
4.18. [huurder] heeft ter comparitie erkend dat het door [verhuurder] vinden van een nieuwe huurder per 1 februari 2007 [huurder] een bedrag van € 960,= heeft bespaard.
4.19. De in onderdeel 2.2. genoemde huurbevriezing zou [huurder] – aldus heeft de kantonrechter over de duim becijferd – in de periode 1 mei 2004 tot en met 30 april 2010, uitgaande van een normaliter door te voeren gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van 2%, een huurvoordeel hebben opgeleverd van ongeveer € 1.200,=.
[verhuurder] heeft ter comparitie verklaard dat hij tot bevriezing heeft besloten omdat [huurder] aangaf de jaarlijkse verhoging van de huurprijs, zeker uitgaande van een lange periode – met naar de kantonrechter begrijpt een cumulatief effect – op den duur bezwaarlijk te vinden. [huurder] heeft dit beaamd en aangegeven dat de bevriezing niets van doen had met de aanpassingen, althans dat hij de aanpassingen in verband met de bevriezing niet heeft aangevoerd.
4.20. [verhuurder] heeft het appartement voor een periode van 10 jaar verhuurd aan [huurder B] voor een vaste huurprijs van € 925,= per maand. Deze huurprijs is lager dan hetgeen [huurder] – ook vast en wel tot 2010 – betaalde. Van een situatie waarin [verhuurder] dankzij de aanpassingen een hogere huurprijs heeft kunnen bedingen lijkt derhalve geen sprake. Dit klemt temeer nu [verhuurder] onweersproken, althans onvoldoende betwist, heeft gesteld dat [huurder B] over de tegelvloer eiken parket heeft gelegd en opnieuw heeft laten stuccen.
4.21. De door [huurder] genoemde veranderingen zijn op het eerste gezicht verfraaiingen, die – naar de ervaring leert – smaak gebonden zijn. Hoewel zeker niet kan worden uitgesloten dat enige waardestijging het gevolg is van alle aanpassingen tezamen, in het bijzonder die aan de keuken en de tegelvloer, is dat niet beslissend voor de vraag of aan [huurder] enige vergoeding toekomt. Het criterium is immers niet of [verhuurder] enig voordeel heeft genoten van de (gestelde) aanpassingen, maar of hij daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt zodat hij, voorzover dit redelijk is, gehouden is tot vergoeding van die verrijking. Artikel 7:216 lid 3 BW beoogt hierin geen verandering te brengen.
4.22. In het licht van bovengenoemde omstandigheden en gezien hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd kan de kantonrechter niet tot de conclusie komen dat sprake kan zijn van ongerechtvaardigde verrijking, indien en voorzover in deze procedure zou komen vast te staan dat [huurder] onverkort op artikel 7:216 lid 3 BW jo 6:212 BW een beroep zou kunnen doen.
[huurder] mocht allereerst ten tijde van het maken van de gestelde investeringen vanwege de contractuele afspraken niet rekenen op enige vergoeding. Zo [verhuurder] al enig virtueel vermogensrechtelijk voordeel is toegekomen door de aanpassingen - [verhuurder] heeft immers het appartement niet verkocht maar meteen weer verhuurd -, daarbij ook nog rekening houdend met vijf jaar afschrijving, dan is hem dat door [huurder] ‘opgedrongen’.
Voor de aanpassingen bestond geen objectieve noodzaak, althans zulks is de kantonrechter niet gebleken. [huurder] heeft er zelf voor gekozen de gestelde investeringen niet terug te verdienen door niet te blijven huren. [huurder] heeft evenmin bij de nieuwe huurder een vergoeding te (trachten te) bedingen voor de gestelde investeringen.
[huurder] heeft wel € 960,= bespaard door inspanningen van [verhuurder], vanwege het door deze verhuren van het appartement aan [huurder B] per 1 februari 2007. Tenslotte is er geen sprake van dat [verhuurder] dankzij de gestelde investeringen thans meer huur ontvangt. [verhuurder] ontvangt per maand € 35,= minder.
4.23. Gezien het in onderdeel 4.22 overwogene ligt de in onderdeel 4.9 besproken mogelijkheid van het stellen van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie voor de Europese Gemeenschappen niet langer in de rede.
4.24. Evenmin ligt het in de rede [huurder] te belasten met het bewijs van de door [verhuurder] betwiste betalingen die deels aan de door [huurder] gestelde investeringen ten grondslag liggen.
4.25. Het bovenstaande leidt ertoe dat de primaire vordering van [huurder] aanstonds dient te worden afgewezen.
4.26. In het licht van de afwijzing van de primaire vordering heeft [huurder] bij zijn subsidiaire vordering geen voldoende belang als bedoeld in artikel 3:303 BW. Zelfs al zou het deskundigenonderzoek opleveren dat van enige waardestijging sprake is, dan nog kan dat enkele feit niet leiden tot een vergoeding of gunstig resultaat voor [huurder], gezien hetgeen onder meer is overwogen in onderdeel 4.21.
Hierbij heeft de kantonrechter gemakshalve de subsidiaire vordering begrepen als gewenste tussenstap naar een vergoeding. Want indien geen vergoeding wordt beoogd of het uiteindelijke doel is van de subsidiaire vordering, dan vermag de kantonrechter in het geheel niet in te zien welk belang [huurder] heeft bij een deskundigenonderzoek naar de waardevermeerdering van een appartement waarmee hij geen enkele vermogenrechtelijke band heeft.
4.27. Ook de subsidiaire vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.28. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding, aan de zijde van [verhuurder] tot aan deze uitspraak begroot op € 500,= als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met B.T.W. belast.
Aldus gewezen door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.