Uitspraak
RECHTBANK ’s-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 07/1352
Uitspraak van de meervoudige kamer van 6 oktober 2008
inzake
[besloten vennootschap],
te [plaats],
eiseres,
tegen
de raad van de gemeente Landerd,
verweerder,
gemachtigde J.H. van Alphen.
Procesverloop
Bij besluit van 17 maart 2005, verzonden op 13 april 2005, heeft verweerder eiseres een planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) toegekend van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar is door verweerder bij besluit van 8 februari 2007, verzonden op 6 maart 2007, gegrond verklaard ten aanzien van de onjuist uitgevoerde planvergelijking. De toe te kennen planschadevergoeding is vervolgens verhoogd met € 15.000,00, tot in totaal € 50.000,00. Voor het overige is het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 juli 2008, waar eiseres is vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger eiseres]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Aansluitend aan de behandeling van de zaak ter zitting, is het onderzoek geschorst, waarbij verweerder in de gelegenheid is gesteld om de rechtbank door haar gevraagde nadere informatie toe te zenden.
Op 28 juli 2008 heeft verweerder de gevraagde nadere informatie toegezonden.
Eiseres heeft hierop bij schrijven van 27 augustus 2008 gereageerd.
Partijen hebben de rechtbank vervolgens toestemming gegeven, als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), om zonder nader onderzoek ter zitting uitspraak te doen.
Overwegingen
1. Aan de orde is of verweerder het bestreden besluit terecht en op goede gronden heeft genomen. Dit spitst zich toe op de vraag of verweerder de planschade naar billijkheid op € 50.000,00 heeft begroot.
Feiten
2. Eiseres heeft in 1987 het pand aan de [adres] te [plaats] gekocht. Dit pand grensde aan de tuin van het toen nagenoeg nieuwe gemeentehuis.
In 1999 is een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd, die de bouw van woningen op de eerste en tweede verdieping op het perceel achter dat van eiseres mogelijk maakte. Er is een bouwvergunning afgegeven voor een bouwwerk met een hoogte van ongeveer 11 meter, waartegen door eiseres rechtsmiddelen zijn aangewend.
Op 6 februari 2004 heeft eiseres verzocht om planschadevergoeding. Op 6 april 2004 heeft zij het door de gemeente verstrekte aanvraagformulier ingevuld en aangegeven dat de planschade, naar eigen begroting, € 250.000,00 bedraagt.
3. Het verzoek om planschadevergoeding is door verweerder voorgelegd aan de Commissie van Deskundigen Van Heesbeen-Jacobs (hierna: Commissie van Deskundigen). Deze Commissie van Deskundigen is blijkens het advies van 13 januari 2005 tot de conclusie gekomen dat sprake is van een planologische verslechtering, waaruit schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid die in principe op voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking komt. Deze waardevermindering is door de Commissie van Deskundigen bepaald op een bedrag van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4. In het advies van de Commissie van Deskundigen zijn twee planvergelijkingen uitgewerkt. Enerzijds is het uitbreidingsplan “gemeente Schaijk” van 1959 vergeleken met het bestemmingsplan “Centrum Schaijk”, dat in augustus 1997 onherroepelijk is geworden, anderzijds is dit laatstgenoemde bestemmingsplan vergeleken met het bestemmingsplan “Herzieningen kern Schaijk, centrum 1999”, dat op 27 juni 2000 in werking is getreden.
5. Ten aanzien van de eerste vergelijking stelt de Commissie van Deskundigen zich op het standpunt dat sprake is van een planologische verbetering, omdat er in het bestemmingsplan “Centrum Schaijk” ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden wel grenzen zijn aangegeven, die ontbraken in het uitbreidingsplan “gemeente Schaijk” van 1959.
6. Ten aanzien van de vergelijking tussen het bestemmingsplan “Centrum Schaijk” en het bestemmingsplan “Herzieningen kern Schaijk, centrum 1999” heeft de Commissie van Deskundigen opgemerkt dat zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan voorzien in de mogelijkheid een aanbouw te realiseren aan het voormalige gemeentehuis, maar dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt een grotere aantasting van de privacy voor eiseres betekenen, aangezien het nieuwe bestemmingsplan appartementen toelaat op de eerste en tweede verdieping van de aanbouw. De maximale hoogte van de aanbouw is met 3,4 meter verruimd. Het uitzicht vanuit de tuin van eiseres zal daardoor meer worden belemmerd en de inkijk vanuit de nieuwe appartementen in de tuin en daarmee de aantasting van de privacy zal worden vergroot. Deze factoren resulteren volgens de Commissie van Deskundigen in een planologische verslechtering c.q. waardevermindering van het object [adres] te [plaats].
In het rapport van de Commissie van Deskundigen is aangegeven dat de waarde van het object, zonder rekening te houden met het bestemmingsplan “Herziening kern Schaijk, centrum 1999", is getaxeerd op € 1.075.000,00. De waardevermindering en daarmee de planschade wordt begroot op € 35.000,00. Aangegeven is dat de planologische wijziging niet op alle onderdelen, zoals het kantoorgedeelte en de verkoopruimte, een negatieve invloed heeft op de verkoopwaarde.
7. Omdat bij de behandeling van het bezwaarschrift aan het licht kwam dat een gedeelte van de tuin van het perceel [adres] was begrepen in het bestemmingsplan “Molengraaf” uit 1974, welk bestemmingsplan niet ter kennis van de Commissie van Deskundigen was gebracht, heeft verweerder op 20 september 2005 de Commissie van Deskundigen verzocht nader advies uit te brengen over het verzoek om planschade.
8. In het deskundigenadvies van 25 oktober 2005 is een planvergelijking opgenomen tussen het bestemmingsplan “Molengraaf” uit 1974 en het bestemmingsplan “Centrum Schaijk”. Door de Commissie van Deskundigen is aangegeven dat deze planwijziging een verslechtering voor eiseres heeft betekend omdat de bebouwing op een kortere afstand dan voorheen, te weten tot op circa 25 meter, mogelijk wordt gemaakt en er een toename van de te realiseren bouwmassa ontstaat. De Commissie van Deskundigen heeft geadviseerd om, in verband hiermee, een planschadevergoeding toe te kennen van € 15.000,00, waarmee de totaal toe te kennen planschadevergoeding komt op € 50.000,00.
9. Verweerder heeft in het bestreden besluit eiseres overeenkomstig het advies van de Commissie van Deskundigen een planschadevergoeding toegekend van € 50.000,00.
Standpunten partijen
10. Eiseres voert in beroep - kort gezegd - aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de door hem ingebrachte argumenten met betrekking tot de hoogte van de planschade. Het toe te kennen bedrag aan planschadevergoeding is te laag vastgesteld.
Op 24 januari 2008 heeft Cheizoo makelaardij/taxatie (hierna: Cheizoo) de planschade, in opdracht van eiseres, getaxeerd op € 105.000,00. Aangegeven is dat de waardevermindering bestaat uit privacyaantasting en horizonvervuiling. Deze waardevermindering valt tussen de categorieën midden en zwaar, mede vanwege de tot op heden zeer vrije ligging van de achtertuin, in combinatie met het karaktervolle pand en de combinatie wonen en werken. In tegenstelling tot wat in het rapport van de Commissie van Deskundigen staat vermeld, viel het grootste gedeelte van het te bebouwen perceel volgens Cheizoo onder het bestemmingsplan “Molengraaf” uit 1974. Eiseres heeft niet op het concept van het tweede advies van de Commissie van Deskundigen kunnen reageren, omdat hij dat niet heeft ontvangen. Eiseres wijst op de tussenstrook van ongeveer tien meter tussen het perceel van eiseres en het gemeentehuis met de bestemming “tuin”, welke later is gewijzigd in gemeentehuis/maatschappelijke doeleinden en weer later in wonen/zakelijke dienstverlening.
11. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat verweerder mogelijk de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) om een contra-expertise heeft gevraagd. Omdat verweerder hieromtrent geen duidelijkheid kon verschaffen is het onderzoek ter zitting geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen alle stukken die betrekking hebben op de advisering door de SAOZ aan de rechtbank te zenden.
12. Verweerder heeft in de brief van 28 juli 2008 aangegeven dat de SAOZ niet bij deze zaak betrokken is geweest. Aangegeven is dat destijds mondeling overleg is geweest met het Juridisch en Bestuurlijk Adviescentrum Klaassen te Boekel, welk overleg niet heeft geleid tot een schriftelijke rapportage.
13. Eiseres heeft, in haar reactie van 27 augustus 2008, verklaard dat nu blijkt dat er geen contra-expertise door SAOZ is aangevraagd of uitgevoerd. Zij vestigt in dit verband nog eens de aandacht op het door haar ingebrachte rapport van Cheizoo waarin de planschade is getaxeerd op € 105.000,00
Wettelijk kader
14. Ingevolge artikel 49 van de WRO - zoals dat gold ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang - kent de gemeenteraad een belanghebbende op diens verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
15. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Wat betreft de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van beide regimes maximaal aan bebouwing of anderszins kon/kan worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Oordeel van de rechtbank
16. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres ten gevolge van wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, daardoor schade heeft geleden en deswege voor toekenning van planschadevergoeding in aanmerking komt.
Gelet op eiseres' reactie van 27 augustus 2008 op de na de schorsing van het onderzoek ter zitting door verweerder aan de rechtbank toegezonden nadere informatie, is evenmin - nog langer - in geschil dat er door de SAOZ geen advies is uitgebracht met betrekking tot het verzoek om planschadevergoeding.
Wat partijen verdeeld houdt, is de hoogte van de toe te kennen planschadevergoeding.
17. Verweerder baseert zich op twee door de Commissie van Deskundigen uitgebrachte adviezen, waarin de toe te kennen planschadevergoeding op in totaal € 50.000,00 is begroot.
18. De rechtbank stelt vast dat eiseres' grieven niet zien op de vraag of de Commissie van Deskundigen bij de planvergelijking wel van de juiste gegevens is uitgegaan en evenmin op de planvergelijking, maar betrekking hebben op de waardering van de planologische verslechtering die in de omvang van de schadevergoeding tot uitdrukking dient te komen.
19. Op 3 juni 2008 heeft eiseres een planschadetaxatie van Cheizoo - opgemaakt op 24 januari 2008 - overgelegd, waarin de planschade is begroot op € 105.000,00. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met dit ingebrachte rapport niet aannemelijk gemaakt dat de schade, in afwijking van de adviezen van de Commissie van Deskundigen, € 105.000,00 bedraagt. De rechtbank overweegt in dit verband dat in het rapport van Cheizoo geen expliciete planvergelijking tussen de opeenvolgende bestemmingsplannen is opgenomen. Het rapport van Cheizoo gaat veeleer uit van de feitelijke situatie ter plaatse dan van de maximale invulling op grond van de opeenvolgende bestemmingsplannen. Bovendien wordt in het rapport rekening gehouden met te maken kosten voor het realiseren van enige privacy door middel van aanplant over een diepte van ongeveer 10 meter en het onderhoud daarvan gedurende een langere periode. Hierdoor is dit rapport minder geschikt om als basis te dienen voor de vaststelling van de toe te kennen planschadevergoeding dan de door verweerder ingebrachte adviezen van de Commissie van Deskundigen die uitgaan van een correcte wijze van planvergelijking.
De rechtbank ziet dan ook geen grond voor het oordeel dat verweerder de adviezen van de Commissie van Deskundigen niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
20. De omstandigheid dat eiseres niet in de gelegenheid is gesteld om te reageren op een conceptversie van het tweede advies van de Commissie van Deskundigen, vermag niet tot een ander oordeel te leiden. Eiseres is voldoende in de gelegenheid geweest om haar visie naar aanleiding van de definitieve versie van het advies naar voren te brengen.
21. De rechtbank is tot slot niet gebleken dat verweerder bij de vaststelling van de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding onzorgvuldig dan wel anderszins in strijd met het recht heeft gehandeld.
Conclusie
22. Op grond van vorenstaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit in rechte kan worden gehandhaafd. Het beroep is dan ook ongegrond.
23. De rechtbank acht geen termen aanwezig één van de partijen te veroordelen in de door de andere partij gemaakte proceskosten.
24. Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. D.J. de Lange als voorzitter en mr. J.H.G van den Broek en mr. M.L.P. van Cruchten als leden, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Vermunt als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2008.
?
Partijen kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending
van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van
de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.
Afschriften verzonden: