Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 162510 / HA ZA 07-1523
Vonnis van 7 mei 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. W.A. Braams,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. R.F.W. van Seumeren.
Partijen zullen hierna [eisers en [gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 november 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 27 januari 2006 heeft [eisers] een woonhuis met aanbouw, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden te Boekel gekocht van [gedaagden] voor een koopsom van EUR 540.000,- k.k., te leveren op 7 juli 2007 of zoveel eerder dan wel later als partijen nader overeenkomen. De overeenkomst is vastgelegd in een standaard NVM-koopakte1 waarin de navolgende bepalingen zijn opgenomen:
‘artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.2. (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met garage, hobby- en atelierruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’
2.2. Voorafgaand aan het tot stand komen van de overeenkomst is aan [eisers] een verkoopbrochure2 ter hand gesteld, opgesteld door de verkopend makelaar [L]. Uit deze brochure blijkt de woning is gebouwd in 1936. De aangebouwde bedrijfsruimte is oorspronkelijk als garage gebouwd in 1983 en is in 1988 uitgebreid met een werkplaats, showroom en atelier en (gedeeltelijk) van bitumineuze dakbedekking voorzien in 1991 3. [eisers] heeft de woning twee maal bezichtigd: de eerste keer in augustus 2005 en de tweede keer enkele weken daarna, in september 2005. Bij gelegenheid van deze bezichtigingen is over het (bitumineus bedekte) dak boven de bedrijfsruimte gesproken aangezien aldaar (sporen van) waterlekkage zichtbaar waren.
2.3. Nadat aanvankelijk de onderhandelingen niet leidden tot een oveenkomst heeft [eiserrs] in januari 2006 wederom (rechtstreeks) contact gezocht met [gedaagden]. Partijen zijn het toen eens geworden over verkoop van de woning voor een prijs van EUR 540.000,- k.k.
2.4. Daags voor levering vond een lekkage plaats in de bedrijfsruimte; [gedaagden heeft [eisers] hiervan bij gelegenheid van de gezamenlijke inspectie voorafgaand aan de levering op 7 juli 2006 in kennis gesteld en daarbij medegedeeld dat de lekkage was hersteld.
2.5. Daags na de levering heeft een loodgieter op verzoek van [eisers] een inspectie uitgevoerd aan het dak. In een brief aan [eisers ] van 9 juli 2006 verklaart hij:
‘Na telefonisch overleg heb ik uw dak geïnspecteerd over de staat van uw platdak op bovengenoemd adres.
Het platdak is in zeer slechte staat. Op alle naden zijn smalle stukken dakbedekking gebrand, waarvan div. lappen loszitten. Op het dak zitten nog diverse scheuren in de E.P.D.M. folie, waardoor er veel water onder de dakbedekking zit. De dakplaten zijn door veel lekkage doorgezakt waardoor alle dakbedekking en dakplaten vervangen moeten worden. Op het voorste dak is een laag dakbedekking over het oude materiaal gebrand. De onderliggende dakbedekking en dakplaten zijn vochtig en aan het rotten, waardoor de dakplaten aan het doorzakken zijn. (…). De bestaande dakbedekking is niet meer te repareren’
3. Het geschil
3.1. Eisers vordert -samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van EUR 13.461,00 vermeerderd met rente en kosten.
Hij voert daartoe aan dat het gekochte op het moment van levering niet de eigenschappen bezat die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hij mocht verwachten dat het dak in een dermate goede staat verkeerde dat het een normaal gebruik niet in de weg zou staan, terwijl dit feitelijk wel het geval blijkt te zijn. Als gevolg van de gebleken (ernstige) gebreken dient het dak geheel vervangen te worden; er is derhalve sprake van non-conformiteit. Subsidiair leveren de gebreken aan het dak een tekortkoming op die gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt en vermindering van de koopsom met het bedrag dat nodig is om het dak te herstellen. Meer subsidiair beroept [eisers] zich op dwaling, hetzij wederzijdse dwaling, hetzij dwaling veroorzaakt door onjuiste mededelingen van [gedaagden] omtrent de staat van het dak. In verband hiernee vordert [eisers] op voet van artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) dat de gevolgen van de overeenkomst worden aangepast ter opheffing van het door hem geleden nadeel ten bedrag van EUR 13.461,00.
3.2. [gedaagden] voert verweer, stellende dat hij [eisers] volledig en naar waarheid heeft geïnformeerd omtrent de staat van onderhoud van het dak. Zo heeft hij verteld dat zich in het verleden lekkages hadden voorgedaan, doch dat deze telkens waren gerepareerd. Ook is er op gewezen dat de dakbedekking in slechte staat verkeerde, dat een deel van het dak van een nieuwe laag bitumen was voorzien en dat het dak te zijner tijd vervangen zou dienen te worden. [eisers] heeft de woning gekocht in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van het sluiten van de overeeneenkomst. [gedaagden] heeft het lage bod van [eisers] aanvaard op voorwaarde dat elke aansprakelijkheid omtrent het dak wordt uitgesloten. De lekkage die daags voor levering optrad is verholpen; dit is bij de inspectie voorafgaand aan de levering medegedeeld en zulks is door [eisers] zonder enig voorbehoud aanvaard. Uit artikel 5.1 van de koopakte vloeit voort dat [eisers] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst, inclusief alle op dat moment bestaande – zichtbare en onzichtbare - gebreken. De uitzondering die artikel 5.3 hierop maakt voor gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan gaat niet op nu de slechte staat van de dakbedekking, gelet op de te dier zake door [gedaagden] en diens makelaar verstrekte inlichtingen, aan [eisers] bekend was en aanleiding had behoren te geven nader onderzoek daarnaar te verrichten. Er is tegen die achtergrond geen sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De verkochte zaak beantwoordt aan de overeenkomst, in aanmerking nemende de inlichtingen die [gedaagden) ter zake de onderhoudstoestand van het dak heeft verstrekt.[eisers] wist dat hij een pand kocht met een dakbedekking dat in een slechte staat van onderhoud verkeerde, waaraan reparaties hadden plaatsgevonden en dat te zijner tijd vervangen diende te worden. Dat pand heeft hij geleverd gekregen.
Voor zover sprake is van non-conformiteit betwist [gedaagden] dat hij aansprakelijk is voor de dientengevolge opgetreden schade nu deze niet aan hem kan worden toegerekend. Nu [eisers ] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt kan geen sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van verbintenissen uit de koopovereenkomst. Voor zover al sprake is van een tekortkoming is deze niet ernstig genoeg om (gedeeltelijke) ontbinding te rechtvaardigen. Evenmin is er sprake van dat [gedaagden] onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt als gevolg waarvan [eiser sub 1] onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehandeld. De door [gedaagden] verstrekte inlichtingen hadden [eisers] moeten nopen nader onderzoek te verrichten naar de staat van onderhoud van het dak teneinde te voorkomen dat hij onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken zijn toestemming zou geven. Nu hij dat niet heeft gedaan moeten de gevolgen daarvan voor zijn rekening blijven. Daarop stuit ook het beroep op wederzijdse dwaling af. Tenslotte betwist gedaagden] de buitengerechtelijke kosten, nu deze niet van enige specificatie zijn voorzien.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In deze stelt de rechtbank voorop dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoord volgens het tweede lid van deze bepaling niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag, aldus nog steeds lid 2, verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.2. In artikel 5.3 van de overeenkomst verklaart [gedaagden] er voor in te staan dat de zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, doch niet voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar waren op het moment waarop de overeenkomst tot stand kwam. Onweersproken is door [eisers] gesteld dat de gebreken aan het bitumineuze dak van de bedrijfsruimte op zichzelf een belemmering opleveren voor het normale gebruik van de zaak als woonhuis, zodat de rechtbank daar bij de verdere beoordeling van uit zal gaan.
4.3. Op grond van de stukken en de eigen stellingen van [eisers] staat vast dat hem ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de navolgende informatie bekend was aangaande de staat van onderhoud van het bitumineuze dak van de bedrijfsruimte:
* De woning stamt uit 1936. De garage is aangebouwd in 1983; deze is verbouwd tot bedrijfsruimte in 1991 en is in dat jaar voorzien van bitumineuze dakbedekking.
* Bij de bezichtiging valt [eiser sub 1] op dat het schrootjesplafond is uitgezakt, hetgeen naar zijn oordeel duidt op lekkageproblemen.
* [gedaagde sub 2] bevestigt dat sprake is geweest van lekkage maar dat het probleem is opgelost.
* Tijdens de bezichtiging vertelt [gedaagde sub 2] verder dat het dak te zijner tijd vervangen moet worden. Op de vraag of dit al volgend jaar moet gebeuren antwoordt [gedaagde sub 2] dat zij denkt dat het dak nog wel een jaar of 5/6 mee zou kunnen.
* Tijdens de tweede bezichtiging, waarbij ook de vader van [eiser sub 2] aanwezig is, komt het dak opnieuw, zij het terloops, aan de orde. Daarbij wordt geen andere informatie verstrekt dan bij de eerste bezichtiging.
* Vóór het sluiten van de overeenkomst is verder nog medegedeeld dat een gedeelte van het dak van een nieuwe laag bitumen is voorzien.
* [eiser sub 1] verklaart voorts dat hij niet heeft geïnformeerd naar de ouderdom van het dak, maar dat hij te dier zake is afgegaan op de informatie uit de verkoopbrochure.
4.4. [eisers] mocht gezien de hem ter beschikking staande gegevens zoals hiervoor kort weergegeven niet verwachten dat het dak van de bedrijfruimte in goede staat verkeerde. Hij diende op grond van de ouderdom van de bitumineuze dakbedekking (15 jaar) rekening te houden met de mogelijkheid dat het dak op korte termijn aan vervanging toe was, mede in aanmerking nemende het door hemzelf waargenomen doorzakkende schrotenplafond, de bevestiging dat dit inderdaad verband hield met lekkageproblemen uit het verleden, de mededeling dat een deel van het dak van een nieuwe laag bitumen was voorzien alsmede het – niet-deskundige – oordeel van de verkoper dat het dak te zijner tijd aan vervanging toe was. Indien [eisers] zekerheid had willen verkrijgen omtrent de technische staat van onderhoud had het in het licht van de hem gebleken staat van onderhoud alsook de verstrekte inlichtingen van de verkoper, waarvan gesteld noch gebleken is dat deze op onwaarheid berust, op zijn weg gelegen om te dien aanzien nader onderzoek te (doen) verrichten. Dat zo’n onderzoek op betrekkelijk eenvoudige had kunnen geschieden blijkt reeds uit het verslag van de daags na levering van de woning uitgevoerde inspectie. [eisers] heeft geleverd gekregen hetgeen hij mocht verwachten, gelet op de aard van de zaak, de door de verkoper verstrekte inlichtingen alsmede de -voor [eisers] kenbare - staat waarin het gekochte zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Hoewel [gedaagden] er ingevolge artikel 5.3 van de overeenkomst voor in staat dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woning strekt die verplichting er niet toe tevens de afwezigheid te garanderen van eigenschappen die aan normaal gebruik in de weg staan voor zover die eigenschappen voor [eisers] kenbaar waren. De gebrekkige staat van onderhoud van het dak was kenbaar voor [eisers) , althans had hem bekend kunnen zijn indien hij nader onderzoek had verricht naar de technische staat van onderhoud van het dak, waartoe de door [gedaagden] verstrekte inlichtingen alsmede de waarneembare staat van onderhoud van het dak aanleiding gaf. [eisers] heeft uit de mededelingen van [gedaagden], inhoudende dat eerdere lekkages waren hersteld en dat een deel van het dak voorzien was van en nieuwe laag bitumen niet mogen begrijpen dat [gedaagden] daarmee instond voor de goede staat van het dak, gegeven het feit dat het dak 15 jaar oud was en volgens [gedaagde sub 2] te zijner tijd aan vervanging toe was. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] daarbij een termijn van 5 – 6 jaar heeft genoemd komt naar het oordeel van de rechtbank geen betekenis toe, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] te dier zake beschikte over bijzondere deskundigheid die meebrengt dat op die inschatting mocht worden vertrouwd.
Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat geen sprake is van non-conformiteit zodat de vorderingen, voor zover gebaseerd op die grondslag, dienen te worden afgewezen.
4.5. Gezien hetgeen onder 4.4. is overwogen is evenmin sprake van dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst, nu [eisers] aan die tekortkoming dezelfde feiten ten grondslag legt als aan de non-conformiteit. [gedaagden] heeft geleverd hetgeen hij op grond van de overeenkomst moest leveren; van een tekortkoming is geen sprake. De vordering tot partiele ontbinding met nevenvorderingen moet daarom worden afgewezen.
4.6. Ook het beroep op dwaling faalt, reeds omdat, gezien hetgeen hiervoor onder 4.4. is overwogen, vast staat dat [eisers] zijn eigen onderzoeksplicht heeft veronachtzaamd. Zoals [gedaagden] terecht opmerkt 4 rustte op [eisers], in aanmerking nemende de beschikbare informatie en de door of vanwege [gedaagden) gedane mededelingen omtrent de staat van onderhoud van de dakbedekking, de verplichting om maatregelen te treffen teneinde te voorkomen dat hij onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken handelde. Op grond van die verplichting was [eisers] gehouden nader onderzoek te verrichten naar de technische staat van onderhoud van het dak hetgeen hij evenwel heeft nagelaten en waarvan de gevolgen om die reden voor zijn rekening dienen te blijven.
4.7. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen dienen de vorderingen van [eisers] integraal te worden afgewezen. Hetgeen [eisers] overigens nog heeft aangevoerd kan, voor zover de rechtbank daar in het voorgaande niet reeds op is ingegaan, niet tot een ander oordeel leiden. De overige weren van [gedaagden] kunnen onbesproken blijven. [eisers] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten te worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vastrecht EUR 315,-
- salaris procureur 2 pnt à EUR 452,- 904,-
1.219,-
5. De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen [eisers] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot heden begroot op EUR 1.219,-
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2008.
1 Productie 1 bij dagvaarding
2 Overgelegd[eiser sub 1] als productie 11
3 P. 7 van de brochure
4 Cva nr 32