Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 139126 / HA ZA 06-465
Vonnis van 4 oktober 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ SPAANS B.V.,
gevestigd te Goes,
eiseres,
procureur mr. P.C.M. van der Ven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
procureur mr. N.J.M. Broers.
Partijen zullen hierna Spaans en Dela genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 mei 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 19 juni 2006
- de akte van Spaans
- de akte van Dela.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Spaans, althans haar rechtsvoorgangster, is sinds 1 mei 1987 in opdracht van Dela beheerder van een complex winkels, woningen en kantoorruimte te Goes, genaamd de Kolveniershof (voorheen De Wijngaard). De schriftelijke beheersovereenkomst d.d. 13 mei 1987 die partijen in verband daarmee hebben gesloten (hierna: de overeenkomst), bepaalt onder meer het volgende:
"1. DELA heeft opgedragen aan de beheerder die deze opdracht heeft aanvaard, het beheer over het complex winkels, woningen en kantoorruimte De Wijngaard te Goes
Dit beheer omvat:
a. het bevorderen van de verhuur der onroerende goederen;
(...)
2. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 01-05-1987 en mitsdien eindigende op 30-04-1988.
Indien niet uiterlijk drie maanden voor het einde van de overeenkomst één der partijen haar schriftelijk zal hebben opgezegd, zal zij geacht worden op dezelfde voorwaarden telkens voor één jaar te zijn verlengd.
3a. Als vergoeding voor het bij deze overeenkomst opgedragen beheer zal de beheerder van DELA ontvangen 3% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten voor de woningen en garages en 2% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten ex. B.T.W. voor de bedrijfspanden.
b. Aan de huurder zal bij iedere verhuur in rekening mogen worden gebracht een bedrag, dat volgens de N.V.M.-tarieven en voorwaarden is berekend.
c. Hierbij wordt tevens overeengekomen dat de werkzaamheden door de beheerder verricht voor en in verband met de eerste en volgende verhuren van de woningen, garages en bedrijfsruimten voor DELA geen kosten medebrengen."
2.2. Dela heeft bij brief van 29 september 2005 aan Spaans geschreven de overeenkomst op te zeggen per 1 januari 2006. Na overleg tussen partijen heeft Dela bij brief van 23 december 2005 aangegeven de overeenkomst tegen 30 april 2006 op te zeggen. Dela heeft de ingevolge artikel 3a van de overeenkomst tot 1 mei 2006 verschuldigde beheersvergoeding aan Spaans voldaan.
3. Het geschil
3.1. Spaans vordert - samengevat - veroordeling van Dela tot betaling van EUR 36.787,50 terzake van schadevergoeding alsmede EUR 8.525,00 terzake van gederfde verhuurprovisie, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2006, althans de dag van dagvaarding, met veroordeling van Dela in de proceskosten. Zij stelt dat een overeenkomst als de onderhavige, die volgens haar 22 jaar heeft geduurd, niet zonder deugdelijke grond dan wel zonder het betalen van schadevergoeding kan worden opgezegd, omdat dergelijk handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering is. Een schadevergoeding van 11/2 keer de jaaromzet acht Spaans redelijk: een bedrag van
EUR 36.787,50. Voorts dient Dela EUR 8.525,00 te betalen, zijnde de gederfde bemiddelingsprovisie die Spaans niet heeft ontvangen omdat Dela die werkzaamheden in 2005, die normaal gesproken aan Spaans werden uitbesteed, aan een ander partij heeft gegund.
3.2. Dela voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Bemiddelingsprovisie
4.1. In artikel 3a van de overeenkomst is vastgelegd dat Spaans jaarlijks een beheersvergoeding ontvangt voor de beschreven beheerswerkzaamheden. Volgens Spaans heeft zij daarnaast vanaf de aanvang van de looptijd van de overeenkomst altijd in opdracht van Dela de bemiddeling gedaan van de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Daarvoor ontving Spaans naar eigen zeggen een jaarlijkse bemiddelingsprovisie van 10 á 11% over de huurwaarde op jaarbasis van het verhuurde object. Dat de overeenkomst hierover niets vermeldt, acht Spaans logisch omdat deze over het beheer gaat en de bemiddeling in verhuur niet valt onder het beheer. Nu Dela die bemiddelingsopdrachten in 2005 aan de nieuwe feitelijke beheerder van de Kolveniershof gaf, is Spaans naar eigen zeggen een bemiddelingsprovisie van EUR 8.525,- misgelopen. Dela heeft betwist dat Spaans vanaf 1988 automatisch de opdracht kreeg om te bemiddelen indien een winkel leeg kwam te staan. Zij wijst erop dat de overeenkomst wel degelijk bepalingen bevat over bemiddeling bij verhuur, te weten artikel 1 onder Pro a en artikel 3 onder Pro c. Dela heeft weersproken dat zij Spaans een bemiddelingsprovisie betaalde, nu die provisie blijkens artikel 3c van de overeenkomst was begrepen in de beheersvergoeding. Uitsluitend de advertentiekosten werden separaat vergoed, aldus Dela.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat de tekst van de overeenkomst geen ondersteuning biedt voor de stelling van Spaans. De rechtbank zal in het midden laten of uit de bepalingen van de overeenkomst volgt dat aan Spaans geen separate bemiddelingsprovisie toekomt en slechts vaststellen dat de overeenkomst in ieder geval geen ondersteuning biedt voor de stelling van Spaans. Spaans heeft gemotiveerd gesteld dat zij van 1988 tot 2005 alle bemiddeling heeft gedaan van de verhuur van winkels in Kolveniershof. Zij heeft deze stelling onderbouwd met schriftelijke stukken waaruit blijkt dat Spaans in de genoemde periode in opdracht van Dela meermalen de bemiddeling van een vrijgekomen winkel ter hand heeft genomen. Spaans heeft echter nagelaten te onderbouwen dat zij voor die bemiddeling naast de beheersvergoeding een separate bemiddelingsprovisie ontving conform het LMV-tarief, naar de rechtbank begrijpt 10 á 11% van de huurwaarde. Spaans heeft zulks gesteld, maar Dela heeft dat betwist. Ter comparitie heeft de rechtbank beslist dat Spaans in de gelegenheid zou worden gesteld om bij akte een onderbouwing te geven van haar stelling dat zij van 1988 tot 2005 tegen betaling van courtage (cursivering rb) heeft bemiddeld in de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Het had, gelet op de concrete betwisting van Dela op dit punt, op de weg van Spaans gelegen om niet alleen te onderbouwen dat zij in die periode bemiddeld heeft in de verhuur van winkels, maar ook dat die bemiddeling gebeurde tegen de door haar gestelde provisie. Nu Spaans dit heeft nagelaten en de tekst van de overeenkomst evenmin wijst in de richting van haar stelling, heeft zij - tegenover de gemotiveerde betwisting van Dela - onvoldoende gesteld en zal haar vordering op dit punt worden afgewezen.
Opzegging overeenkomst
4.3. Spaans stelt dat tussen partijen sprake is van een duurovereenkomst en dat zo'n overeenkomst slechts opzegbaar is indien sprake is van zwaarwegende gronden wegens dringende redenen. Nu niet is gebleken van een deugdelijke grond en Dela feitelijk de overeenkomst per medio 2005 heeft beëindigd door de beheerstaken over te dragen aan een andere partij, is sprake van handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering en is Dela schadeplichtig, aldus Spaans. Dela betwist primair dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een duurovereenkomst en stelt dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd die steeds met een beperkte bepaalde tijd is verlengd. Zij stelt voorts dat zij overeenkomstig de afgesproken opzegmogelijkheid heeft opgezegd en dat een redelijke grond daarvoor niet nodig is. Meer subsidiair meent Dela dat zij de opzegging genoegzaam heeft gemotiveerd: zij was niet tevreden over de wijze waarop Spaans haar verplichtingen nakwam. Dela heeft naar haar mening voldoende rekening gehouden met de belangen van Spaans door per saldo een opzegtermijn van zeven maanden in acht te nemen.
4.4. De rechtbank stelt voorop dat partijen in de tussen hen gesloten overeenkomst de mogelijkheid voor beide partijen hebben opgenomen om de overeenkomst op te zeggen tegen 30 april van een jaar met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Voorts constateert de rechtbank dat de opzegging (uiteindelijk) is gedaan conform deze bepaling van de overeenkomst. Dela heeft de overeenkomst weliswaar aanvankelijk opgezegd tegen 1 januari 2006, maar heeft deze opzegging later gewijzigd en opgezegd tegen 30 april 2006. Feitelijk is daarmee een opzegtermijn van 7 maanden in acht genomen, gerekend vanaf haar initiële opzegging, en een termijn van 4 maanden vanaf de herziene opzegging. Dat Dela de beheerstaken van de Kolveniershof feitelijk al eerder dan 1 mei 2006 heeft overgedragen aan een derde partij, acht de rechtbank daarbij niet relevant. Onweersproken staat immers vast dat Dela tot en met 30 april 2006 de ingevolge de overeenkomst verschuldigde beheersvergoeding aan Spaans heeft voldaan. Spaans heeft niet gesteld dat zij benadeeld is doordat zij de beheerstaken niet heeft mogen uitoefenen na de opzegging door Dela.
4.5. In het onderhavige geval is sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is weliswaar voor één jaar afgesloten, maar wordt steeds (behoudens opzegging) stilzwijgend met een jaar verlengd. Ook als een contractuele opzeggingsmogelijkheid in een dergelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd bestaat, kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een contractspartij niet zonder meer conform die contractuele bepalingen een overeenkomst als de onderhavige kan opzeggen. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat het opzeggen van een overeenkomst slechts kan geschieden met inachtneming van een redelijke termijn, slechts kan geschieden op basis van een zwaarwegende grond of met het aanbieden van een redelijke schadevergoeding. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder de belangen van de wederpartij (i.c. Spaans) en de inhoud van de overeenkomst. Spaans heeft in dat verband gewezen op de lange duur van de overeenkomst. De duur van de overeenkomst is één van de factoren die ertoe kunnen leiden dat de contractuele opzeggingsmogelijkheid niet of niet onverkort kan worden toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele lange duur van de overeenkomst in het onderhavige geval onvoldoende om te concluderen dat de onderhavige opzegging onredelijk of onbillijk is te achten en dat Dela met die opzegging onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Spaans. Zo is bijvoorbeeld niet gesteld of gebleken dat Spaans investeringen heeft gepleegd die niet zijn verdisconteerd in de contractuele opzegtermijn. Evenmin is gesteld of gebleken dat Spaans voor haar bedrijfsvoering in overwegende mate afhankelijk was van de inkomsten uit de overeenkomst en dat het voor haar onmogelijk dan wel zeer moeizaam is om binnen een redelijke termijn andere inkomsten te verwerven. Ter comparitie heeft de directeur van Spaans, desgevraagd, verklaard dat drie personen werkzaam zijn binnen het bedrijf en dat gemiddeld 1 tot 3 mandagen per week werden besteed aan de werkzaamheden uit de beheerovereenkomst. Daaruit leidt de rechtbank af, bij gebreke van andersluidende stellingen van Spaans, dat kennelijk gemiddeld 12 tot 14 mandagen per week aan andere (makelaardij)werkzaamheden werden besteed. Spaans heeft niet aangegeven wat haar jaarlijkse omzet is en welk percentage daarvan afkomstig was van de inkomsten uit de overeenkomst. Voorts heeft de directeur van Spaans ter comparitie, desgevraagd, verklaard dat - nu de werkzaamheden uit de overeenkomst zijn weggevallen - meer tijd wordt besteed aan hypotheken en bemiddeling. Hij heeft daarbij aangegeven dat de markt niet zo goed is, maar niet gesteld of gebleken is dat Spaans het wegvallen van de omzet uit de overeenkomst niet heeft kunnen compenseren. Samenvattend oordeelt de rechtbank dan ook dat Spaans onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de opzegging door Dela, gelet op alle omstandigheden van het geval, onredelijk of onbillijk is te noemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat feitelijk een langere opzegtermijn is gehanteerd (7 maanden) dan de contractuele opzegtermijn (3 maanden), waarmee in voldoende mate rekening is gehouden met de belangen van Spaans. De rechtbank laat in het midden of Dela een redelijke grond ten grondslag heeft gelegd aan haar opzegging, nu die omstandigheid in casu niet aan het bovenstaande afdoet.
4.6. Uit het voorgaande volgt dat geen grondslag bestaat voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding en de gevorderde bemiddelingsprovisie. De gevorderde wettelijke rente wordt dientengevolge ook afgewezen.
4.7. Spaans zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dela worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 995,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 2.235,00 (2,5 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 3.230,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Spaans in de proceskosten, aan de zijde van Dela tot op heden begroot op EUR 3.230,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Brouwer en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2006.