Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 30 augustus 2006
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 122601 / HA ZA 05-449 van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats] (België),
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] (België),
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. M.P.A. Senders,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RAVENSBURGH BOUW & ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. M.T.C.A. Smets,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 128413 / HA ZA 05-1456 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RAVENSBURGH BOUW & ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
procureur mr. M.T.C.A. Smets,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE BERGEIJK,
zetelende te Bergeijk,
gedaagde,
procureur mr. J.A.M. van Heijningen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eisers]., Ravensburgh, en de gemeente.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 september 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 5 december 2005.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 september 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 5 december 2005.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3 De feiten in de hoofdzaak
3.1. Ravensburgh heeft - via bemiddeling van Duterloo Makelaardij te Helmond - op 12 maart 2001 van [eisers]. gekocht de vrijstaande villa met bijgebouwen aan het adres [plaatsnaam] (hierna ook: villa [B] voor een koopsom van ƒ 4.200.000,00
(€ 1.905.876,90). De schriftelijk koopakte is door Ravensburgh en [eisers] respectievelijk op 28 maart en 3 april 2001 ondertekend. De akte van levering zou gepasseerd worden uiterlijk 1 mei 2002 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zouden komen.
3.2. In artikel 17 van voornoemde overeenkomst is de navolgende bepaling opgenomen:
"Deze overeenkomst wordt door partijen aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat koper een ontwikkeling kan uitvoeren, dus onvoorwaardelijke toestemming krijgt van het bevoegd gezag voor de ontwikkeling van circa 40 appartementen op het onderhavige perceel. Deze toestemming dient onvoorwaardelijk te zijn. Indien deze toestemming niet wordt verkregen voor de datum van eigendomsoverdracht kunnen partijen in onderling overleg de datum van eigendomsoverdracht verschuiven. Echter beide partijen hebben het recht indien de benodigde toestemming niet is verkregen 10 werkdagen voor de datum van eigendomsoverdracht, deze overeenkomst te ontbinden. Ontbinding dient schriftelijk te geschieden per aangetekend schrijven aan de wederpartij. Indien deze ontbinding wordt ingeroepen zijn beide partijen gekweten van deze overeenkomst en heeft geen der partijen enig recht op (schade)-vergoedingen in deze. Indien de datum van eigendomsoverdracht wordt verschoven blijft dit voorbehoud onder de zelfde condities als genoemd van kracht incluis het recht van opzegging door beide partijen van deze overeenkomst".
3.3. Ten behoeve van de uitvoering van de door Ravensburgh beoogde bouw van veertig luxe appartementen op de onbebouwde grond rondom villa [B] heeft Ravensburgh op 31 mei 2001 een schetsplan ingediend bij de gemeente. Het vigerende bestemmingsplan bood geen mogelijkheid om de voorgenomen bouwplannen te realiseren.
3.4. Op 17 december 2001 hebben partijen een nieuwe koopovereenkomst gesloten ter zake villa [B], welke door [eisers] en Ravensburgh respectievelijk op 19 en 20 december 2001 is ondertekend. In deze koopovereenkomst is het hiervoor onder 3.2. genoemde artikel 17 niet opgenomen. Voorts hebben zij op laatstgenoemde data een "verklaring tot ontbinding" ondertekend, welke luidt als volgt:
"Kopers en verkopers verklaren over en weer, zonder enkele vorm van schadevergoeding, dat de koopovereenkomst betreffende Het adres [plaatsnaam] van 12 maart j.l. vervalt en de nieuwe koopovereenkomst gedateerd 17 december 2001 de vorige koopovereenkomst vervangt".
3.5. In artikel 3 van laatstgenoemde koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering uiterlijk op 1 januari 2004 zal worden gepasseerd of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. Ten aanzien van ontbinding van de overeenkomst zijn partijen in artikel 10.2 als volgt overeengekomen:
"Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van f 420.000,-- zegge VIERHONDERDTWINTIG-DUIZEND GULDEN verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende vergoeding van kosten van verhaal."
3.6. In artikel 10.3 van de koopovereenkomst is het navolgende boetebeding opgenomen:
"Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is".
3.7. Bij allonge op de koopovereenkomst van 17 december 2001, welke door Ravensburgh en [eisers] respectievelijk op 24 en 25 september 2003 is ondertekend, zijn partijen in aanvulling op voornoemde koopovereenkomst het navolgende overeengekomen:
"De transportdatum wordt uitgesteld tot uiterlijk 31 december 2004 of zoveel eerder als partijen overeenkomen. Als vergoeding voor dit uitstel betaalt koper een vergoeding aan de verkoper van
€ 7.000,-- per maand, waarvan € 6.250,-- elke 1e van de maand wordt uitgekeerd en € 750,-- per uitgestelde maand bij de koopsom wordt opgeteld"(...).
3.8. Na een voorstel daartoe van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente van 9 november 2004 heeft de gemeenteraad op 25 november 2004 het besluit genomen dat op het perceel [B] geen bebouwing mag plaatsvinden. Het door Ravensburgh gedane verzoek tot bestemmingswijziging is derhalve afgewezen.
3.9. Op 7 december 2004 hebben [eisers] ten laste van Ravensburgh conservatoir beslag doen leggen op diverse onroerende zaken, alsmede conservatoir derdenbeslag onder de ING Bank. Na overleg tussen partijen is het beslag onder de ING Bank op verzoek van Ravensburgh opgeheven en zijn de beslagen op de registergoederen deels opgeheven. Enkel de conservatoire beslagen op de aan Ravensburgh in eigendom toebehorende appartementsrechten op twee commerciële ruimtes, gelegen aan de [adres], zijn gehandhaafd.
3.10 Op 31 december 2004 zijn [eisers] bij de notaris verschenen teneinde uitvoering te geven aan de koopovereenkomst. Ravensburgh is niet verschenen, waarna de notaris een akte van non-comparitie heeft verleden.
3.11. Bij brief van 5 januari 2005 hebben [eisers] Ravensburgh erop gewezen dat zij nakoming van de koopovereenkomst verlangen en dat zij aanspraak maken op de contractuele boete van € 5.717,63 per dag.
3.12. Op 1 februari 2005 heeft Ravensburgh een bedrag van EUR 10.000,-- overgemaakt op de derdengeldrekening van de raadsman van [eisers].
3.13. Tot op heden is villa [B] niet in eigendom overgedragen aan Ravensburgh.
In opdracht van Ravensburgh wordt de villa momenteel wel te koop aangeboden door [H.K.] Makelaardij te [plaatsnaam].
3.14. In verband met de tussen [eisers] en Ravensburgh gerezen geschillen hebben [eisers] Ravensburgh gedagvaard om te verschijnen voor de voorzieningenrechter bij deze rechtbank. Deze heeft Ravensburgh bij (inmiddels in kracht van gewijsde gegaan) vonnis van 22 november 2005 veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 114.000,-- ten titel van een voorschot op schadevergoeding, welk bedrag door de voorzieningenrechter klaarblijkelijk is begroot op basis van 3/5 deel van de in artikel 10.2 van de koopovereenkomst omschreven boete.
4. Het geschil in conventie en in reconventie
in de hoofdzaak
4.1. [eisers] vordert in conventie, kort samengevat:
a. te verklaren voor recht dat Ravensburgh verplicht is villa [B] af te nemen en de overeengekomen koopsom aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de contractuele boete van drie promille over de koopprijs te rekenen vanaf 31 december 2004;
b. Ravensburgh te veroordelen om de door [eisers] geleden schade te vergoeden, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
c. Ravensburgh te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de overeengekomen vertragingsvergoeding van EUR 9.000,-- voor de vertraging tot 31 december 2004, te vermeerderen met wettelijke rente;
d. Ravensburgh te veroordelen in de kosten van de procedure, de kosten van de gelegde beslagen daaronder begrepen.
4.2. Ravensburgh voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.3. Ravensburgh vordert in reconventie vernietiging althans ontbinding van de overeenkomst van 17 december 2001, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
in de vrijwaringszaak
4.4. Ravensburgh vordert - samengevat - dat de gemeente wordt veroordeeld om aan Ravensburgh te betalen al hetgeen waartoe Ravensburgh in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de vrijwaring.
4.5. De gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
in conventie en in reconventie
5.1. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of Ravensburgh al dan niet gehouden is tot afname van villa [B] en tot betaling van de tussen partijen overeengekomen koopprijs aan [eisers]. Zij leggen aan hun daartoe strekkende vordering ten grondslag dat Ravensburgh de tussen hen gesloten overeenkomst van 17 december 2001 dient na te komen.
5.2. Ravensburgh is evenwel van mening dat zij daartoe niet gehouden is. Allereerst heeft zij naar voren gebracht dat de overeenkomst van 17 december 2001 onder dwaling tot stand is gekomen. Zij stelt dat zij nimmer ten faveure van [eisers] zou hebben meegewerkt aan het sluiten van die overeenkomst, indien zij wist, althans redelijkerwijs had kunnen weten, dat [eisers] haar aan die overeenkomst zou houden indien het bestemmingsplan niet zou worden gewijzigd. Om die reden is Ravensburgh van mening dat de overeenkomst van 17 december 2001 dient te worden vernietigd (zoals zij ook in reconventie vordert) zodat zij de daaruit voortvloeiende verbintenissen ook niet meer behoeft na te komen. In aanvulling op dat verweer stelt zij dat als gevolg van de vernietiging van de overeenkomst van 17 december 2001, de eerdere overeenkomst van 12 maart 2001 (mét artikel 17) herleeft. Daar vanuit gaande stelt zij dat zij tijdig de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen door in december 2004 mondeling aan [eisers]. mede te delen dat zij de benodigde financiering niet rond kon krijgen als gevolg van het besluit van de gemeente, zodat zij niet in staat zou zijn om villa [B] af te nemen.
5.3. Vast staat dat partijen na maart 2001 opnieuw met elkaar in onderhandeling zijn getreden, (mede) omdat de eerder overeengekomen leveringsdatum van 1 mei 2002 voor Ravensburgh niet haalbaar bleek. Dit heeft ertoe geleid dat partijen op 17 december 2001 een nieuwe koopovereenkomst hebben gesloten. Vast staat tevens dat partijen voorafgaande aan het sluiten van de nieuwe overeenkomst uitdrukkelijk hebben gesproken over het al dan niet handhaven van de ontbindende voorwaarde van artikel 17 en dat zij vervolgens zijn overeengekomen artikel 17 niet te handhaven in de nieuwe overeenkomst van 17 december 2001. [eisers] stellen dat de ontbindende voorwaarde is geschrapt omdat zij niet langer afhankelijk wilden zijn van (de besluitvorming van) de gemeente. Ravensburgh stelt dat de ontbindende voorwaarde is weggelaten op uitdrukkelijk verzoek van [eisers], omdat zij anders geen financiering kregen voor de aankoop van een onroerende zaak in België. Volgens Ravensburgh was het laten vervallen van de betreffende ontbindende voorwaarde dan ook enkel een gebaar van goede wil richting [eisers], maar heeft zij nooit daadwerkelijk de bedoeling gehad om de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst te halen en heeft zij het vervallen van die voorwaarde nimmer aanvaard.
5.4. Ravensburgh heeft ter comparitie, bij monde van één van haar directeuren, de heer [S], in tegenstelling tot haar eerder ingenomen standpunt evenwel verklaard dat Ravensburgh een bewuste keuze heeft gemaakt toen zij akkoord ging met het verzoek van [eisers] om artikel 17 niet in de latere overeenkomst op te nemen, en wel omdat zij op dat moment al zo ver was met de gemeente dat zij dacht dat het risico dat zij niet zou kunnen bouwen toen vrij klein was. Daarmee heeft Ravensburgh het risico genomen dat, in het geval haar ontwikkelingsplannen onverhoopt de eindstreep niet zouden halen, zij wel haar verplichtingen uit de overeenkomst van 17 december 2001 diende na te komen. Indien Ravensburgh in dat geval niet langer aan de overeenkomst gebonden had wilde zijn, had het bepaaldelijk op haar weg gelegen zulks voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst van 17 december 2001 aan [eisers] kenbaar te maken, hetgeen zij heeft nagelaten. Het lag in elk geval niet op de weg van [eisers], die er na het vervallen van artikel 17 vanuit mochten gaan dat zij een onvoorwaardelijke overeenkomst hadden gesloten, Ravensburgh preventief mede te delen dat zij te allen tijde nakoming van de koop-overeenkomst zouden verlangen. Uit het voorgaande volgt dat voor zover in het onderhavige geval aan de zijde van Ravensburgh bij het aangaan van de koopovereenkomst al sprake is geweest van dwaling, zulks een dwaling betreft, die gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval, voor rekening van Ravensburgh zelf moet blijven.
5.5. Gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen acht de rechtbank het evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dat [eisers] nakoming van de koopovereenkomst verlangen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, had het immers op de weg van Ravensburgh gelegen om zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst van 17 december 2001 te vergewissen van de consequenties van haar keuze om de ontbindende voorwaarde niet langer op te nemen, temeer nu zij wist dat een afwijzend besluit van de gemeente haar in financiële problemen zou brengen omdat zij de overeengekomen koopsom kennelijk niet uit eigen middelen kon financieren.
5.6. Daarnaast heeft Ravensburgh als verweer aangevoerd dat de onroerende zaak niet beantwoordt aan hetgeen partijen zijn overeengekomen, omdat de ontwikkeling van de onroerende zaak tot bouwterrein niet mogelijk blijkt. Daarbij heeft zij verwezen naar het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst, luidende:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwterrein voor te realiseren bouwontwikkeling".
5.7. Partijen verschillen van mening over de uitleg van die bepaling. Deze uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf, inhoudende dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals vorenomschreven artikel 5.3. van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat "normaal gebruik" betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Daaronder valt in beginsel niet het gebruik als bouwterrein voor te realiseren bouwontwikkeling, meer in het bijzonder de bouw van tientallen appartementen. Dit betekent dat het enkele feit dat in een dergelijk beding naast die voorgedrukte tekst door partijen specifiek is opgenomen dat koper voornemens is van de onroerende zaak gebruik te maken als bouwterrein voor te realiseren bouwontwikkeling, niet zonder meer en ook niet in beginsel meebrengt dat de overeenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat de verkoper ervoor instaat dat bebouwing in de door koper gewenste zin mogelijk en geoorloofd zal zijn (HR 23-12-2005, LJN AU2414). Nu Ravensburgh geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat [eisers] in het gegeven geval de hiervoor bedoelde eigenschap van de onroerende zaak wel degelijk hebben willen garanderen, of dat Ravensburgh daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen, leidt zulks tot het oordeel dat de betreffende bepaling in de koopovereenkomst derhalve niet kan worden beschouwd als een door [eisers] gegeven garantie, zodat het beroep op non-conformiteit eveneens wordt verworpen.
5.8. Verder heeft Ravensburgh als verweer naar voren gebracht dat, nu zij de financiering van de koopsom niet rond kon krijgen, haar een beroep toekwam op een financieringsvoorbehoud. De overeenkomst dient, aldus Ravensburgh, te worden ontbonden, zodat zij is bevrijd van haar verplichting tot nakoming van de koopovereenkomst.
5.9. In de tussen partijen, op basis van het door de NVM gehanteerde model, gesloten koopovereenkomst is in het voorgedrukte artikel 16 (onder meer) een algemeen nog nader door partijen in te vullen financieringsvoorbehoud opgenomen. Blijkens de in kopie overgelegde overeenkomsten hebben partijen daar echter noch op 12 maart 2001, noch op 17 december 2001 nadere invulling aan gegeven. Zo is op generlei wijze geconcretiseerd onder welke omstandigheden Ravensburgh een geslaagd beroep op een dergelijk ontbindingsrecht zou kunnen doen: niet is aangegeven vóór welke datum financiering zou moeten zijn verkregen en ook de hoogte van het te financieren bedrag is niet genoemd. Ravensburgh heeft toegegeven dat geen financieringsvoorbehoud is gemaakt. Zij stelt echter dat het vanwege het zwaarwegende financiële belang bij een koopovereenkomst als de onderhavige een algemeen gangbare gewoonte is om een financieringsvoorbehoud te maken, zodat dit moet worden gezien als een rechtsgevolg dat uit gewoonte en redelijkheid en billijkheid voortvloeit.
5.10. Wanneer geen expliciete voorwaarde van financiering is opgenomen in de koopovereenkomst mag er niet zonder meer van worden uitgegaan dat uit de gewoonte of redelijkheid en billijkheid zo'n financieringsvoorbehoud impliciet voortvloeit. Zelfs indien zou vaststaan dat een financieringsvoorbehoud regelmatig wordt gemaakt bij transacties als de onderhavige, brengt dat nog niet mee dat een financieringsvoorbehoud geacht moet worden te gelden indien het niet uitdrukkelijk is overeengekomen (Hof 's-Hertogenbosch, 24 mei 2005, rolnr. C0500300, Asser-Hijma, 5-I, 2001, nr. 145). In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een projectontwikkelaar, die geacht moet worden zeer ervaren te zijn met de koop van onroerende zaken en (tot tweemaal toe) bedacht moet zijn geweest op de mogelijkheid van het opnemen van een financieringsclausule, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om de door Ravensburgh gestelde financieringsclausule onderdeel van de koopovereenkomst te achten. Het verweer wordt aldus verworpen.
5.11. Nu alle gevoerde verweren falen, leidt zulks tot de conclusie dat de in conventie gevorderde verklaring voor recht dat Ravensburgh verplicht is om villa [B] af te nemen en de overeengekomen koopsom aan [eisers] te betalen voor toewijzing gereed ligt. Hieruit volgt tevens dat de in reconventie gevorderde vernietiging respectievelijk ontbinding van de koopovereenkomst van 17 december 2001 wordt afgewezen.
5.12. [eisers] hebben voorts gevorderd voor recht te verklaren dat Ravensburgh verplicht is om naast de overeengekomen koopprijs de in artikel 10.3 weergegeven (zie r.o. 3.6) contractuele boete van drie promille over de koopprijs per dag te betalen.
5.13. Bij allonge op de koopovereenkomst van 17 december 2001 zijn partijen nader overeengekomen dat de akte van levering uiterlijk op 31 december 2004 diende te worden gepasseerd. [eisers] hebben Ravensburgh bij brief van 5 januari 2005 in gebreke gesteld en daarbij te kennen hebben gegeven dat zij nakoming verlangen. Ravensburgh is desondanks nalatig gebleven in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van 17 december 2001. Dit betekent dat Ravensburgh in beginsel vanaf de in artikel 10.1. van de koopovereenkomst vermelde termijn van acht dagen (13 januari 2005) voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van de nakoming de in artikel 10.3 bedongen boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopsom van ƒ 4.200.000,--, zijnde ƒ12.600 ,--ofwel EUR 5.717,63 per dag. De verschuldigdheid van deze dagelijks te verbeuren boete is echter blijkens de tekst van de bepaling niet in duur beperkt. Dit betekent dat inmiddels reeds een boete van ruim EUR 3.000.000,-- verbeurd zou zijn. Ravensburgh stelt dat een dergelijke boete in geen verhouding staat tot het met de boete beoogde doel, te weten aansporing tot nakoming van de overeenkomst enerzijds en anderzijds voldoening van eventueel geleden schade en beroept zich aldus op matiging.
5.14. [eisers] hebben evenwel geen veroordeling tot betaling van de verbeurde boetes gevorderd, doch slechts een verklaring voor recht dat Ravensburgh de bedongen boete is verschuldigd. Deze gevorderde verklaring voor recht kan niet worden toegewezen. Ravensburgh is ingevolge artikel 10.3 van de koopovereenkomst van 17 december 2001 weliswaar de bedongen boete verschuldigd omdat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit die overeenkomst. Echter, het ligt alleszins in de rede dat (ook) in een nieuwe procedure waarin [eisers] de betaling van de verbeurde boetes zal vorderen, door Ravensburgh een beroep op matiging zal worden gedaan en dat dit beroep door de rechtbank zal worden gehonoreerd.
5.15. [eisers] vorderen voorts Ravensburgh te veroordelen om aan hen te vergoeden de schade die zij hebben geleden als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Ravensburgh, welke schade volgens [eisers] dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet. Tussen partijen is niet in geschil dat de betreffende schade (onder meer) bestaat in rentederving, onderhoudskosten en energiekosten. Ravensburgh heeft naar voren gebracht dat dergelijke schadeposten uitsluitend in aanmerking kunnen worden genomen indien het totale schadebedrag hoger is dan het bedrag van de verschuldigde boete. Blijkens de tekst van artikel 10.3 is de daarin omschreven boete verschuldigd "onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal". Uit deze zinsnede volgt niet zonder meer dat partijen hebben beoogd af te wijken van het wettelijk uitgangspunt van art. 6:92 BW. Daarbij komt dat de ratio van voornoemd artikel in beginsel voor een restrictieve uitleg van de reikwijdte van een boetebeding pleit. Mede gelet op die omstandigheden mocht van [eisers] worden gevergd dat zij ter onderbouwing van hun vordering feiten en omstandigheden hadden gesteld waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat naast een boete tevens schadevergoeding verschuldigd is, ook indien de schade minder bedraagt dan de boete. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn door [eisers]. niet gesteld. Daarom volgt de rechtbank de door Ravensburgh voorgestane uitleg van het boetebeding, zodat de door [eisers] gestelde schadeposten enkel in aanmerking kunnen worden genomen voor zover deze meer bedragen dan de uit hoofde van het boetebeding verschuldigde boete.
5.16. De rechtbank acht de mogelijkheid dat de schade, die [eisers] als gevolg van de niet (tijdige) nakoming door Ravensburgh hebben geleden en zullen lijden, meer zal bedragen dan de bedongen boete van EUR 5.717,63 per dag geenszins aannemelijk. [eisers] hebben zulks ook overigens niet gesteld. Daarbij komt dat de bedongen boete ingevolge artikel 6: 94 lid 1 BW in elk geval nooit verder kan worden gematigd dan tot het bedrag van de schadevergoeding die Ravensburgh zal zijn verschuldigd op grond van haar wanprestatie. Dit betekent dat de vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat zal worden afgewezen.
5.17. Tussen partijen is niet in geschil dat Ravensburgh uit hoofde van de afspraken die zijn vastgelegd in genoemde allonge een vertragingsvergoeding van EUR 9.000,-- aan [eisers] verschuldigd is, alsmede de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 31 december 2004. Ravensburgh heeft onweersproken gesteld dat de door haar over de vertragingsvergoeding verschuldigde wettelijke rente over de periode vanaf 31 december 2004 tot 14 februari 2005 EUR 102,19 bedraagt. Ravensburgh heeft voorts onweersproken gesteld dat zij begin februari 2005, althans zo begrijpt de rechtbank de stellingen van Ravensburgh, ter voldoening van die vertragingsvergoeding en de wettelijke rente een bedrag van EUR 10.000,-- aan [eisers] heeft betaald. Uit het vorenstaande volgt voorts dat Ravensburgh reeds aan haar verplichtingen uit de allonge heeft voldaan, zodat de vordering ter zake wordt afgewezen.
5.18. Bij gelegenheid van de comparitie hebben van [eisers]. hun vordering terzake buitengerechtelijke kosten verminderd tot een bedrag van EUR 3.500,--. Deze kosten zijn door Ravensburgh erkend tot een bedrag van EUR 3.000,--, inclusief btw.
Bij gebrek aan enige specificatie van de betreffende kosten is het de rechtbank niet mogelijk om de gegrondheid van deze vordering te beoordelen. Daarom is deze enkel toewijsbaar tot het door Ravensburgh erkende bedrag van EUR 3.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
5.19. [eisers] vorderen Ravensburgh te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. Uitgaande van de overgelegde stukken (prod. 5 en 6 van [eisers]) worden de beslagkosten begroot op EUR 245,61 voor verschotten en EUR 452,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 452,00).
5.20. Ravensburgh zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden in de hoofdzaak in conventie en in het incident begroot op:
- dagvaarding EUR 85,60
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 236,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.225,60
De proceskosten aan de zijde van [eisers] in de hoofdzaak in reconventie worden begroot op nihil.
in de vrijwaringszaak
5.21. Omdat de vordering van [eisers] in de hoofdzaak jegens Ravensburgh (deels) wordt toegewezen, dient de door Ravensburgh in de vrijwaringszaak ingestelde vordering jegens de gemeente te worden beoordeeld. Ravensburgh vordert - kort gezegd - veroordeling van de gemeente tot vergoeding van de schade die Ravensburgh lijdt omdat [eisers] haar heeft aangesproken tot (onder meer) nakoming van de koopovereenkomst van 17 december 2001.
5.22. Ravensburgh legt aan haar vordering ten grondslag dat door de gemeente de verwachting is gewekt dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd en Ravensburgh haar bouwplannen zou kunnen realiseren. Ravensburgh stelt dat de gemeente hierdoor onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Zij stelt dat de aankoopprijs van de gekochte onroerende zaak was afgestemd op de verwachting dat Ravensburgh haar plannen met betrekking tot de realisering van woonappartementen met medewerking van de gemeente zou kunnen realiseren. Zij stelt voorts dat, indien de gemeente die verwachting niet bij Ravensburgh zou hebben gewekt, zij niet zou hebben gehandeld zoals zij daadwerkelijk heeft gedaan.
5.23. Vast staat dat Ravensburgh er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [eisers] d.d. 12 maart 2001 van op de hoogte was dat het vigerende bestemmingsplan niet de mogelijkheid bood om hun plannen voor bebouwing van het perceel [B] te realiseren. Desalniettemin zijn zij destijds een koopprijs van NLG 4.200.000,-- overeengekomen. De stelling van Ravensburgh dat zij nimmer was overgegaan tot het sluiten van de vervangende koopovereenkomst van 17 december 2001 dient derhalve niet te worden bezien in het licht van de hoogte van de reeds eerder overeengekomen koopprijs (deze bleef immers gelijk), maar in het licht van het laten vervallen van de ontbindende voorwaarde genoemd in artikel 17 van de eerdere overeenkomst.
Duidelijk is dat het sluiten van die vervangende koopovereenkomst op 17 december 2001 onmogelijk het gevolg kan zijn geweest van eventuele toezeggingen van de gemeente die na 17 december 2001 zijn gedaan; het daartoe vereiste causaal verband tussen de gevorderde schade en de beweerdelijke toezeggingen na 17 december 2001 ontbreekt immers.
5.24. Kern van het geschil betreft derhalve de vraag of de gemeente vóór 17 december 2001 zodanige toezeggingen aan Ravensburgh heeft gedaan dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het vigerende bestemmingsplan met betrekking tot het perceel [B] in die zin zou worden gewijzigd dat Ravensburgh haar plannen voor de bouw van een aantal appartementencomplexen zou kunnen realiseren en dat zij als gevolg van dat gerechtvaardigde vertrouwen eerdergenoemde ontbindende voorwaarde van artikel 17 heeft laten vervallen.
5.25. Vast staat dat Ravensburgh na het sluiten van de eerste koopovereenkomst d.d. 12 maart 2001 op 31 mei 2001 bij de gemeente een schetsplan heeft ingediend. Ravensburgh stelt dat zij vanaf dat moment met grote regelmaat besprekingen heeft gevoerd met de verantwoordelijke wethouder, met overige bestuurders en met verantwoordelijke ambtenaren van de gemeente. Ter comparitie heeft Ravensburgh, bij monde van haar directeur de heer [C.de R.], verklaard dat op 12 juni 2001 een gesprek heeft plaatsgevonden waarbij (toenmalig) wethouder [Van H.] en gemeenteambtenaar [O] aanwezig waren. Tijdens dat gesprek zou volgens [C.de.R.] door [[Van H.] de verwachting zijn gewekt dat gebouwd zou gaan worden en werd door [O] aangekondigd dat na de zomerstop een stedenbouwkundige zou worden benoemd in verband met het ontwikkelen van een wijziging van het bestemmingsplan. [O] zou volgens [C.de.R.] na de zomervakantie aan hem hebben medegedeeld dat er een traject zou worden opgestart om te bekijken wat de bebouwingsmogelijkheden konden zijn. Vervolgens is er in november 2001 nogmaals een gesprek geweest met genoemde [[Van H.] en [O], bij gelegenheid waarvan [[Van H.] positief zou hebben gereageerd op het gewijzigde schetsplan, waardoor, aldus [C.de.R.], bij Ravensburgh de gedachte is ontstaan dat haar bouwplan naar alle waarschijnlijkheid de eindstreep zou halen. [[Van H.] heeft volgens [C.de.R.] in 2001 gezegd dat het blok aan de voorzijde van de [B] niet haalbaar leek. Door die opmerking is bij Ravensburgh de gedachte ontstaan dat het bouwplan verder wél gerealiseerd zou kunnen worden. Verder heeft [C.de.R.] nog verklaard dat de gemeente in 2001 te kennen heeft gegeven dat het noodzakelijk was dat er gebouwd zou worden om de kosten van de restauratie van het hotel te kunnen dekken.
5.26. De gemeente heeft echter uitdrukkelijk betwist dat er in 2001 toezeggingen zijn gedaan en dat door haar de verwachting is gewekt dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd. Zij stelt dat in 2001 enkel verkennende gesprekken hebben plaatsgevonden met Ravensburgh. Daarbij heeft de gemeente erop gewezen dat Ravensburgh als deskundige partij dient te weten dat in de beginfase, nadat een schetsplan is ingediend, nog niet duidelijk is hoe de besluitvorming binnen de gemeente uiteindelijk zal verlopen.
Bovendien stelt zij dat Ravensburgh wist dat niet het college van B & W, maar de gemeenteraad bij uitsluiting bevoegd is tot het nemen van dergelijke besluiten, terwijl zij er als projectontwikkelaar ook van op de hoogte was dan wel behoorde te zijn dat het college van B & W niet de bevoegdheid heeft om de gemeenteraad te binden bij de uitoefening van zijn bevoegdheden op het terrein van de ruimtelijke ordening.
5.27. Uit het feit dat in de eerste koopovereenkomst van 12 maart 2001 op instigatie van Ravensburgh een ontbindende voorwaarde is opgenomen, inhoudende dat de overeenkomst zou kunnen worden ontbonden indien aan haar geen onvoorwaardelijke toestemming zou worden verleend door het bevoegd gezag voor de ontwikkeling van circa veertig appartementen op het perceel [B], kan worden geconcludeerd dat Ravensburgh zich op dat moment wel degelijk bewust was van het risico dat de gemeente de bestemming niet in voor haar gunstige zin zou wijzigen. Uit de door Ravensburgh, bij monde van haar directeur de heer [S], ter comparitie gedane uitlating blijkt tevens dat Ravensburgh zich ook ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst van 17 december 2001 van dit risico bewust is geweest, alhoewel zij dat risico toen als vrij klein inschatte.
5.28. Indien er bij Ravensburgh door beweerdelijke uitlatingen van de wethouder en ambtenaar in 2001 bepaalde verwachtingen zijn gewekt, betekent dat nog niet dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de gemeenteraad het bestemmingsplan zou wijzigen. Ravensburgh was immers bekend met de bestemmingsplanprocedure en wist dat niet de wethouder (en de gemeenteambtenaar) doch uitsluitend de gemeenteraad bevoegd was op het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan te beslissen. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat Ravensburgh, een projectontwikkelaar, als een ter zake kundige partij moet worden aangemerkt, die ermee bekend mag worden verondersteld dat er in het openbare besluitvormingsproces intenties of verwachtingen kunnen worden uitgesproken waaraan later geen gevolg blijkt te (kunnen) worden gegeven. Het kan dan gaan om een intentie die de stand van de meningsvorming op dat ogenblik weerspiegelde, maar die daarna aan de hand van verdere ontwikkelingen in het openbare debat wijziging ondergaat. Daar komt bij dat Ravensburgh blijkens haar brief aan haar raadsman d.d. 12 maart 2004 wist dat het ging om een zeer gevoelige locatie binnen [plaatsnaam]. (prod. 12 van de gemeente). Uit het vorenstaande volgt dat Ravensburgh er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de gemeenteraad het door haar gedane verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan zou toewijzen. De vordering in vrijwaring wordt derhalve afgewezen.
5.29. Ravensburgh zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 330,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.234,00
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
in conventie
6.1. verklaart voor recht dat Ravensburgh verplicht is de vrijstaande villa met bijgebouwen aan Het adres [plaatsnaam] [Villa B], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], [nummer], af te nemen en de overeengekomen koopsom van EUR 1.905.876,91 (NLG 4.200.000,00) aan [eisers] te betalen;
6.2. veroordeelt Ravensburgh om aan [eisers] terzake buitengerechtelijke kosten te betalen een bedrag van EUR 3.000,-- (drieduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
6.3. veroordeelt Ravensburgh in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 697,61;
6.4. veroordeelt Ravensburgh in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [eisers]. tot op heden begroot op EUR 1.225,60;
6.5. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.7. wijst de vorderingen af;
in de zaak in vrijwaring
6.8. wijst de vordering af;
6.9. veroordeelt Ravensburgh in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.234,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Riemens en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2006.