Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 137649 / KG ZA 06-58
Vonnis in kort geding van 28 februari 2006
in de zaak van
de gemeente
GEMEENTE BLADEL,
zetelende te Bladel,
eiseres,
procureur mr. J.P.F.W. van Eijck,
advocaat mr. C.J.M. de Keijzer te Breda,
tegen
de stichting
STICHTING AKTIEF BUITEN SPORTEN,
gevestigd te Hulsel,
gedaagde,
procureur mr. J.W. Aardema,
Partijen zullen hierna de gemeente en de stichting genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota met producties van de gemeente
- de pleitnota met producties van de stichting.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij overeenkomst van 26 april 1995 heeft de gemeente aan de stichting verhuurd het gemeentelijk openluchtzwembad "De Smagtenbocht" te Bladel. Deze overeenkomst heeft de gemeente opgezegd per 1 januari 2000, waarna partijen met betrekking tot het zwembad nog tweemaal een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten. De laatste overeenkomst betrof het tijdvak tot 1 januari 2003.
2.2. Op 12 december 2002 heeft de gemeenteraad van de gemeente besloten het zwembad te sluiten. Vervolgens heeft de gemeente op 21 mei 2003 aan de stichting de ontruiming van het zwembad aangezegd tegen 2 juni 2003.
2.3. De stichting heeft hierop een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming (vgl. artikel 7:230a BW) ingediend bij de kantonrechter te Eindhoven. Bij beschikking van 29 oktober 2003 heeft de kantonrechter de ontruimingsbescherming verlengd tot 1 januari 2004. Tegen het oordeel van de kantonrechter in deze beschikking dat sprake is van een onvoorwaardelijke opzegging door ABS van de huurovereenkomst van 26 april 1995 en dat gesproken kan worden van een beëindiging van die overeenkomst met wederzijds goedvinden per 1 januari 2000, heeft de stichting hoger beroep ingesteld. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad bij beschikking van
23 september 2005 de stichting op dat punt in het ongelijk gesteld.
2.4. Bij beschikkingen van 17 februari 2004 en 1 maart 2005 heeft de kantonrechter te Eindhoven op verzoek van de stichting de ontruimingsbescherming wederom verlengd, laatstelijk tot 1 januari 2006. Ondanks daartoe te zijn gesommeerd, weigert de stichting thans het zwembadterrein te ontruimen en aan de gemeente op te leveren.
3. Het geschil
3.1. De gemeente vordert - samengevat - ontruiming door de stichting van het openluchtzwembadcomplex "De Smagtenbocht".
3.2. Aan deze vordering legt de gemeente het navolgende ten grondslag.
Met ingang van 1 januari 2006 bevindt de stichting zich zonder recht of titel in/op het gehuurde. De huurovereenkomsten zijn geëindigd en de stichting heeft inmiddels de maximale ontruimingsbescherming van drie jaren genoten.
Het beroep van de stichting op het bepaalde in artikel 10, lid 2, van de huurovereenkomst van 26 april 1995, waarin is bepaald dat de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ook na beëindiging van de overeenkomst van kracht blijven, kan niet slagen. Tot in hoogste instantie is immers geoordeeld dat deze overeenkomst is geëindigd. Bovendien ziet dat artikel niet op het gebruiksrecht van het zwembad en de plicht het terrein te ontruimen, maar op de afwikkeling van bijkomende verplichtingen als het afrekenen van gas, water en licht.
Aan de stichting komt geen retentierecht toe. De gemeente heeft het bestaan van de door de stichting gepretendeerde opeisbare (geld-) vorderingen, in totaal een bedrag van ruim
€ 20.000,-, uitdrukkelijk betwist. Voor zover de stichting wel een beroep op opschorting toe zou komen, dan is de uitoefening daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Indien de stichting zich met succes op een retentierecht kan beroepen, is de gemeente bereid zekerheid te bieden, in de vorm van een bankgarantie tot het bedrag van de door de stichting gepretendeerde vorderingen.
Het spoedeisend belang van de gemeente is daarin gelegen dat zij eerst na de ontruiming van het zwembad vervolgacties kan nemen om tot de verdere ontwikkeling van het terrein te komen. Bij besluit van de raad van de gemeente Bladel van 10 november 2005, heeft de raad besloten in te stemmen met de planontwikkeling voor het realiseren van een hotelfaciliteit, een wellness-center, een overdekte sportaccomodatie en het renoveren van het huidige binnenbad. Het huidige, door de stichting gehuurde buitenbad zal daarvoor moeten worden gesloopt.
3.3. Het verweer van de stichting tegen de vordering komt zakelijk weergegeven op het volgende neer.
- De rechter is onbevoegd over dit geschil te oordelen.
- Op basis van artikel 10, lid 2, van de huurovereenkomsten, heeft de stichting nog steeds een recht op gebruik van het zwembad.
- De stichting heeft een aantal geldvorderingen op de gemeente, in verband waarmee de stichting zich met betrekking tot het zwembad kan beroepen op een retentierecht.
- Aan de zijde van de gemeente ontbreekt het spoedeisend belang.
3.4. Op de overige stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ten aanzien van de bevoegdheid van de rechter in kort geding, heeft de stichting erop gewezen dat partijen in artikel 9 van Pro de huurovereenkomst van 26 april 1995 zijn overeengekomen hun geschillen aan arbitrage te onderwerpen. In beginsel laat een dergelijk arbitrage-beding partijen de vrijheid om de voorzieningenrechter in kort geding te adiëren. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval, kan van dat beginsel worden afgeweken en kan de rechter zich onbevoegd verklaren, door de zaak te verwijzen naar de overeengekomen arbitrale procedure (vgl. artikel 1051 Rv Pro). Hiervoor ziet de rechter in casu echter geen aanleiding. De overeenkomst voorziet niet uitdrukkelijk in een arbitraal kort geding. Weliswaar zijn in het tussen partijen gesloten arbitrage-beding relatief korte termijnen opgenomen, maar het is een feit van algemene bekendheid dat de praktijk rond de uitvoering van dergelijke bedingen anders is. Er is voor de gemeente dan ook onvoldoende garantie dat zij in een arbitrage-procedure spoedig genoeg een oordeel zal kunnen verkrijgen.
4.2. De gemeente heeft de rechter verzocht de producties van de stichting niet in zijn beoordeling te betrekken, aangezien de gemeente die producties eerst op 9 en 10 februari 2006 heeft ontvangen. In dit standpunt wordt de gemeente echter niet gevolgd. De aard van de kort gedingprocedure brengt immers met zich dat - zeker voor wat betreft de gedaagde partij - gedingstukken op relatief korte termijn voor de terechtzitting worden ingebracht. In het onderhavige geval is de gemeente naar het oordeel van de rechter door het tijdstip van indiening van de producties van haar wederpartij, niet in haar belangen geschaad.
4.3. Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is tot in hoogste instantie geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen van 26 april 1995 is beëindigd per 1 januari 2000. Vervolgens heeft de stichting tot en met 31 december 2005 haar huur- en dus gebruiksrecht van het zwembad kunnen ontlenen aan twee huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, waarna de stichting de maximale termijn van ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW heeft genoten. Naar het voorlopig oordeel van de rechter volgt hieruit dat het gebruiksrecht van de stichting met betrekking tot het zwembad (-terrein) per 1 januari 2006 is geëindigd. Het beroep van de stichting op het bepaalde in artikel 10, lid 2 van de oorspronkelijke huurovereenkomst, leidt niet tot een ander oordeel. Een redelijke uitleg van dat artikel, met inachtneming van voormelde omstandigheden, kan voorshands niet met zich brengen dat het gebruiksrecht van de stichting is aan te merken als een recht dat niet alleen na beëindiging van de overeenkomst, maar ook na het na die beëindiging genoten hebben van maximale huurbescherming, onverkort van kracht blijft. In dat kader moet eerder worden gedacht aan bijkomende rechten en plichten als bijvoorbeeld de afrekening van gas, water en licht.
4.4. Ook kan de stichting zich voorshands in redelijkheid niet met succes op een retentierecht beroepen. Daargelaten de aannemelijkheid van de door de stichting op de gemeente gepretendeerde vordering - een oordeel daarover vereist overigens een (feiten-) onderzoek waarvoor dit geding zich niet leent -, moet er van worden uitgegaan dat de betaling door de overheid van aanspraken in de omvang als door de stichting gesteld, is gegarandeerd.
Ten overvloede merkt de rechter hierbij nog dat de vraag of de stichting zich met succes op een retentierecht kan beroepen, in principe volledig los staat van de vraag of zij vervolgens als retentor ook is gerechtigd om het komende zomerseizoen het zwembad voor het publiek open te stellen en van de gemeente de daarmee samenhangende exploitatievergoeding te eisen.
4.5. Gezien het voorgaande is de stichting gehouden het zwembadterrein te ontruimen. Bij haar in dat kader ingestelde vordering, heeft de gemeente voorts een spoedeisend belang. Gezien het oordeel van de Hoge Raad in dezen en de omstandigheid dat de ontruimingsbescherming reeds de maximale termijn van drie jaren heeft geduurd, heeft de gemeente thans een rechtens te respecteren belang om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen omtrent het zwembadterrein, zodat zij verder kan gaan met de uitvoering van de ontwikkelingsplannen voor dat terrein. Dat er, zoals door de stichting gesteld, op dit moment nog geen koopovereenkomst is gesloten met de project-ontwikkelaar die de plannen feitelijk moet gaan uitvoeren en er voor de gemeente dus kennelijk nog geen leveringsplicht bestaat, doet aan het belang van de gemeente onvoldoende af. Het is alleszins voorstelbaar dat de weigering van de stichting om het zwembad te ontruimen, de ontwikkelingsplannen in andere opzichten in onacceptabele mate belemmert.
De door de stichting gemaakte vergelijking met krakers-zaken, waarbij - kort en zakelijk samengevat - de spoedeisendheid moet zijn gelegen in een dringend eigen gebruik, gaat niet zonder meer op, nu het in casu immers geen woonruimte betreft.
4.6. Dat de kantonrechter in zijn beschikking van 1 maart 2005 niet overeenkomstig het zevende lid van artikel 7:230a BW de stichting heeft veroordeeld tot ontruiming tegen het einde van de laatste termijn van ontruimingsbescherming, maakt het voorgaande niet anders. Op dat moment moest de Hoge Raad zich immers nog uitlaten over de vraag of de overeenkomst van 26 april 1995 was geëindigd. De kantonrechter heeft in zijn beschikking ook overwogen dat de omstandigheid dat de kwestie van het al dan niet beëindigd zijn van die huurovereenkomst nog niet definitief vaststaat, een belangrijke grond is voor het voorlopig handhaven van de feitelijke status quo. Het niet geven van een ontruimingsbevel past naar het voorlopig oordeel van de rechter in dat kader. Het tot dusver op die goede grond ontbroken hebben van een ontruimingsbevel maakt, nu die grond is weggevallen, een voorziening in kort geding des te noodzakelijker.
4.7. In het kader van de spoedeisendheid heeft de stichting nog aangevoerd dat de in maart 2006 nieuw te kiezen gemeenteraad en het nieuw te vormen college van burgemeester en wethouders de gelegenheid moet krijgen om zich over de onderhavige kwestie te buigen. De rechter kan de stichting in dit standpunt niet volgen. De sluiting van het zwembad is het gevolg van een democratisch genomen besluit van de gemeenteraad van Bladel. De rechter oordeelt slechts over de gevolgen rechtens van dát besluit en past daarbij het recht toe. Speculaties over politieke besluitvorming in de toekomst behoren voor de rechter bij zijn beoordeling geen enkele rol te spelen.
4.8. De ontruimingsvordering van de gemeente zal derhalve op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en Pro art. 557 Rv Pro overbodig is.
4.9. De stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 244,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.131,32
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de stichting om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde, openluchtzwembadcomplex `De Smagtenbocht`, met al het hare en al de haren te ontruimen en ontruimd te houden en het terrein in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen,
5.2. veroordeelt de stichting in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.131,32,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.W. Rullmann en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2006.