Uitspraak
R E C H T B A N K 's - H E R T O G E N B O S C H
KANTONRECHTER te 's-HERTOGENBOSCH
Zaaknummer: 312445.
EJ verzoek: 03-4566.
Uitspraak : 24 oktober 2003.
BESCHIKKING
in de zaak van:
[verzoeker],
wonende te Schaijk,
verzoeker,
gemachtigde: mr J.P.J.M. Rouwet ([adres]),
t e g e n :
[verweerder],
wonende te Schaijk,
verweerder,
gemachtigde: mr P.J.M. Mommers ([adres]).
1. DE PROCEDURE
Het op 10 september 2003 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie 's-Her-togenbosch, ingekomen verzoekschrift ex artikel 27 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte (oud), strekt tot vaststelling van de huurprijs van de woonruimte, gelegen aan de [adres] te Schaijk op 805,-- euro per maand dan wel op een in goede justitie te bepalen huurprijs. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2003. Beide partijen hebben hun standpunten doen toelichten. Na gevoerd debat is de beschikking bepaald op heden.
2. INLEIDING
Tussen partijen kan voorshands van de navolgende vaststaande feiten worden uitgegaan:
1. [verweerder] huurt van [verzoeker] de woning, staande en gelegen te Schaijk aan de [adres];
2. [verweerder] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [verzoeker] voorgestelde huurverhoging per 1 juni 2002;
3. De Huurcommissie in het resort 's-Hertogenbosch heeft naar aanleiding van het bezwaar van [verweerder] bij uitspraak d.d. 7 mei 2003 het navolgende beslist:
"De met ingang van 01/06/2002 voorgestelde wijziging van de huurprijs van 317,65 euro tot 410,-- euro per maand is niet redelijk, nu verhuurder de voorschriften zoals genoemd in artikel 19 van Pro de Hpw niet in acht heeft genomen. Wel redelijk is een verhoging van de huurprijs van 317,65 euro met 2,60% tot 325,91 euro per maand met ingang van 01/06/2002.
De voorgestelde wijziging van de huurprijs van 520,-- euro met ingang van 01/01/2003 is op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 1 sub a en b van de Hpw niet redelijk."
4. Deze uitspraak is door de Huurcommissie op 11 juli 2003 per aangetekende post aan partijen toegezonden.
[verzoeker] is het met deze uitspraak niet eens en verzoekt de kantonrechter de huurprijs van het pand gelegen aan de [adres] te Schaijk vast te stellen op 850,-- euro per maand dan wel op een in goede justitie te bepalen huurprijs.
Hij voert daartoe, kort weergegeven, het volgende aan.
[verweerder] heeft in juli 1992 met de toenmalige eigenaar van het onderhavige pand een huurovereenkomst gesloten, waarbij de huurprijs is vastgesteld op ƒ. 700,-- per maand. Vanaf 1992 is deze huurprijs ongewijzigd gebleven. De thans geldende huurprijs van 317,65 euro staat in geen verhouding met de marktontwikkelingen, hetgeen aanpassing van de huurprijs geïndiceerd maakt. [verzoeker] kan niet instemmen met de uitspraak van de Huurcommissie. De woonwaardering betreffende de onderhavige woning komt uit op een puntentotaal van 189, waarmee een kale huurprijs samenhangt van 800,67 euro.
Er komt wel verkeer langs de door [verweerder] bewoonde woning. Uit de opgemaakte rapportage blijkt dat hiervoor een puntenaftrek van 10 heeft plaatsgevonden [verweerder] heeft nimmer bij [verzoeker] geklaagd omtrent lekkages en het slechte schilderwerk. Het dak is in orde, de goten zijn enkele jaren geleden vervangen en onlangs is een schilder aan de slag gegaan ter zake het buitenschilderwerk. [verweerder] leeft beneden waardoor op de verdiepingen van de woning niet wordt gestookt. Hierdoor treedt condensvorming op.
[verweerder] verweert zich tegen het verzochte door - zakelijk samengevat - aan te voeren.
Hij is van mening dat enige verhoging van de huurprijs wel redelijk is. De door de Huurcommissie gedane uitspraak daaromtrent is acceptabel. De thans door [verzoeker] voorgestelde huurprijs is niet aanvaardbaar omdat dit meer dan het dubbele is van hetgeen [verweerder] thans verschuldigd is. De woning verkeert in slechte staat van onderhoud. Deuren en ramen vertonen kieren, waardoor het tocht. Het buitenschilderwerk verkeert in slechte staat en wel zodanig dat ook binnen niet geschilderd kan worden. Ook zijn er lekkages aanwezig.
De voor de onderhavige woning opgemaakte puntenwaardering is correct, zij het dat er wel sprake is van een hinderlijke situatie, waarvoor een puntenaftrek van 20 redelijk is. De onderhavige woning is gelegen vlak langs een weg waarover in de vroege morgenuren zwaar verkeer rijdt.
[verweerder] heeft bij [verzoeker] nimmer gereclameerd omtrent de slechte staat van het onderhoud. Hij heeft dit altijd zelf trachten op te lossen.
3. DE BEOORDELING
Uit het stelsel van de Huurprijzenwet Woonruimte volgt, dat de kantonrechter niet in hoger beroep over de uitspraak van de Huurcommissie en de daaraan ten grondslag gelegde redengeving heeft te oordelen: niet de juistheid van de uitspraak of de innerlijke waarde van de overwegingen waarop deze berust ligt thans ter toetsing voor, maar uitsluitend de gegrondheid van het aanvankelijk gedane verzoek tot huurprijsvaststelling.
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd is komen vast te staan dat [verweerder] de onderhavige woning huurt sedert 1992 voor een huurprijs van ƒ. 700,-- (317,65 euro) als ook dat deze huurprijs tot op heden nog geldt.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [verweerder] de voor de onderhavige woning vastgestelde puntenwaardering van 189 niet weersproken met dien verstande dat hij voor de geluidshinder van het verkeer een puntenaftrek van 20 redelijk acht.
[verweerder] heeft echter in onvoldoende mate bijzondere feiten en/of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de bij de puntenwaardering toegepaste puntenaftrek van 10 ter zake geluidsoverlast zou moeten worden verhoogd tot 20. Dit onderdeel van het verweer dient dan ook te worden gepasseerd. Dat betekent dat de maximale huurprijs voor de onderhavige woning thans 805,67 euro bedraagt.
De door [verzoeker] verzochte huurverhoging van 317,65 euro tot 805,-- euro per maand, zijnde ruim 250%, is wettelijk niet toelaatbaar. De huurprijs kan slechts gefaseerd worden verhoogd met de jaarlijkse wettelijke toegestane maximale huurverhoging. De wettelijk maximaal toegestane huurverhoging, ter zake huurprijzen welke minder dan 50% van de maximale huurprijs bedragen, is per 1 juli 2001 vastgesteld op 3,8%, per 1 juli 2002 op 4,7% en per 1 juli 2003 op 5%. Per 1 juni 2002 mag de huurprijs derhalve met 3,8% worden verhoogd en vervolgens eerst 12 maanden daarna, met 4,7% en dan 12 maanden later met 5%.
Het verweer van [verweerder] dat de onderhavige woning in een slechte staat van onderhoud verkeert, en wel zodanig dat deze een huurverhoging in de weg staat, dient te worden verworpen. De ter gelegenheid van de mondelinge behandeling getoonde foto's van de woning tonen weliswaar aan dat het buitenschilderwerk in slechte staat verkeert maar [verzoeker] heeft daarop - onweersproken - aangegeven dat een schilder thans doende is dit in goede staat te brengen als ook dat de woning geen lekkages vertoont althans dat hij hierover van [verweerder] nimmer klachten heeft vernomen.
De door [verweerder] aangevoerde onderhoudklachten zijn bovendien, naar het oordeel van de kantonrechter, niet zodanig ernstig dat de huurprijs minder zou dienen te bedragen dan 50% van de maximale huurprijs.
Uit het vorenstaande vloeit voort dat als volgt dient te worden beslist.
4. DE BESLISSING
De kantonrechter:
Stelt de huurprijs van de woning, gelegen aan de [adres] te Schaijk, per 1 juni 2002 vast op 329,72 euro per maand en per 1 juni 2003 op 345,22 euro per maand.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Aldus gegeven en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2003 door mr J.H. Wiggers, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.