Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/4013
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 december 2012 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [B] (hierna: het pand), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 vastgesteld op € 20.110.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 april 2012 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van het pand nader vastgesteld op € 14.533.000, alsmede de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2012.
Namens eiseres zijn verschenen [C] en haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [D], [E] en [F].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het pand. Het betreft een kantoorpand uit 1982 met een bruto vloeroppervlak van circa 15.421 m2 en een kavel van 15.880 m2. Er zijn in totaal 225 parkeerplaatsen, waarvan 99 overdekt en 126 niet overdekt.
2. Het pand staat op 1 januari 2011 grotendeels leeg. Om te voorkomen dat het pand wordt gekraakt, heeft eiseres de firma [G] ingeschakeld, die aan eigenaren van leegstaande panden bewaringsdiensten aanbiedt. [G] geeft delen van het pand in gebruik aan drie kleine ondernemers en ontvangt daarvoor van deze ondernemers een vergoeding.
Geschil
3. In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum en de vraag of de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen wegens het gebruik van het pand terecht aan eiseres is opgelegd.
4. Eiseres bepleit een waarde van € 4.400.000. Zij voert daartoe aan dat de volledige vastgoedportefeuille van [H], waartoe ook dit pand behoorde, inmiddels is verkocht. Alle panden die onderdeel uitmaakten van deze portefeuille zijn verkocht voor een prijs van gemiddeld € 300 à € 400 per m2. De prijs van het onderhavige pand zal gelet op de omvang, ligging en kwaliteit niet meer dan € 300 per m2 bedragen. Eiseres wijst hierbij op het betreffende onderdeel in het waardeadvies van [I], waarin de waarde van het pand wordt geraamd op € 4.390.000. Verder wijst eiseres op een taxatierapport van [J] waarin de waarde van het pand per 1 augustus 2009 is vastgesteld op € 7.760.000 en voert eiseres - kort samengevat – aan dat het pand niet goed is onderhouden, dat het pand een gedateerd voorkomen heeft, dat de bouwmaterialen niet van deze tijd zijn, dat de locatie problematisch is en dat het pand al geruime tijd leegstaat, zoals 27% van alle kantoorpanden in [B] in 2011. Voorts stelt eiseres zich op het standpunt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen wegens het gebruik van het pand ten onrechte aan haar is opgelegd. Zij voert daartoe aan dat het pand in afwachting van mogelijke verhuur leegstaat en dus niet in gebruik is. Dat er door [G] bruikleenovereenkomsten zijn gesloten met een aantal beginnende ondernemers om kraken tegen te gaan, maakt niet dat sprake is van gebruik van het pand. Eiseres ontvangt hiervoor geen huurpenningen.
5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 augustus 2012 door [E], woz-taxateur te [K]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 14.750.000. Voorts stelt verweerder zich op het standpunt dat de aanslag onroerende-zaaksbelastingen wegens het gebruik van het pand terecht aan eiseres is opgelegd aangezien het pand niet geheel leeg staat.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het pand bepaald op de waarde die aan het pand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin niet geslaagd. Daarbij is het volgende overwogen. Blijkens het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft de taxateur voor de waardebepaling van het pand de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het pand vast te stellen. De taxateur heeft bij de waardebepaling van het pand een huurwaarde gehanteerd van € 100 per m2. De taxateur heeft deze huurwaarde onderbouwd met marktgegevens van het object [b-straat 1] te [L], waarvoor hij uit een verkoop op 18 oktober 2010 een huurwaarde heeft berekend van € 125 per m2 en met marktgegevens van het object [c-straat 1] te [L], waaraan hij op grond van een verkoop op 6 oktober 2010 een huurwaarde heeft toegekend van € 190 per m2. Verweerder heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de in het taxatierapport genoemde objecten voldoende vergelijkbaar zijn met het pand qua bouwjaar, grootte, ligging en courantheid. Ook is niet inzichtelijk gemaakt waarom een huurwaarde van € 100 per m2 redelijk is ten opzichte van de huurwaarden van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. Voorts heeft de taxateur bij het vaststellen van de waarde van het pand een bruto kapitalisatiefactor toegepast van 9,1. De kapitalisatiefactor is niet onderbouwd met marktgegevens, noch heeft de taxateur enig inzicht gegeven in de door hem gehanteerde percentages bij de berekening van de kapitalisatiefactor.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiseres bepleite waarde is met name gebaseerd op het door haar overgelegde uittreksel uit het waardeadvies van [I]. Dit uittreksel is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende bruikbaar aangezien enige toelichting ontbreekt. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, kan de door haar bepleite waarde evenmin dragen.
10. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het pand mede gelet op het door eiseres overgelegde taxatierapport van [J] op de waardepeildatum in goede justitie op € 8.000.000.
11. Met betrekking tot de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen wegens gebruik overweegt de rechtbank het volgende. Vaststaat dat eiseres het pand aan [G] in bewaring heeft gegeven, dat [G] delen van het pand in gebruik heeft gegeven aan beginnende ondernemers en dat het bedingen en innen van de daarmee samenhangende vergoedingen bij [G] ligt. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [G] voor eigen rekening en risico delen van het pand in gebruik heeft gegeven aan derden. Ingevolge artikel 220b, eerste lid, aanhef en letter a, van de Gemeentewet dient het gebruik van delen van het pand door die derden dan te worden aangemerkt als gebruik door [G]. Aan eiseres is derhalve ten onrechte een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2011 wegens het gebruik van het pand opgelegd.
Proceskosten
12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 8.000.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor de eigendom van het pand tot een berekend naar een waarde van € 8.000.000;
- vernietigt de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor gebruik;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 874, te betalen aan eiseres;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, voorzitter, en mr. T. van Rij en
mr. S.E. Postema, leden, in aanwezigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2012.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.