Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 422123 / HA ZA 12-773
Vonnis van 31 oktober 2012
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. drs. S.A.P. van den Berg te 's-Gravenhage,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn.
Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagden c.s.], en afzonderlijk [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 juni 2012, met producties;
- de beslissing van de rechtbank van 4 juli 2012, waarin partijen is medegedeeld dat deze zaak is geselecteerd voor het project civiele procesinnovatie;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens voorwaardelijke eis in reconventie van 15 augustus 2012;
- het tussenvonnis van 15 augustus 2012, waarin de eerder bij brief van de rechtbank aangekondigde comparitie van partijen is gelast;
- de conclusie van antwoord op de voorwaardelijke eis reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 27 september 2012.
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.[eiseres] is sinds 1 mei 2003 eigenares van het perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer], gelegen aan de [A-straat te plaats A]. Op het perceel bevindt zich het woonhuis (met toebehoren) van [eiseres] en haar echtgenoot.
2.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gezamenlijk eigenaar van het nabijgelegen perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer]. [gedaagde sub 1] heeft het perceel verworven in 1991; later is [gedaagde sub 2] mede-eigenaar geworden.
2.3. Op het perceel van [eiseres] bevindt zich een pad of weg (verder: weg) waarover de achterliggende stroken grond kunnen worden bereikt. Tot die stroken behoort het perceel dat in eigendom toebehoort aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Er is geen alternatieve toegang over land tot het perceel van gedaagden, gerekend vanaf de openbare weg.
2.4. In 1917 is ten laste van het perceel van [eiseres] en ten gunste van (mede) het perceel van gedaagden een erfdienstbaarheid van weg gevestigd. Dat gebeurde als vervolg op een openbare aanbiedingsprocedure waarbij tien percelen grond werden verkocht aan verschillende personen. Deze percelen werden destijds als volgt beschreven:
"De aan te bieden onroerende goederen bestaan in: zomerhuis, boenhuis, stalling varkensschuur grond en erf, waarop vroeger de afgebrande bouwmanswoning "Arensberg" benevens verschillende perceelen land en bijbehorend water, alles nabij den weg van Leiderdorp naar Hoogmade, onder de gemeenten Woubrugge en Leiderdorp."
2.5. Vanaf 1974 werd op het aan gedaagden toebehorende perceel een kampeerterrein geëxploiteerd, aanvankelijk door toenmalig eigenaar [A], vanaf 1991 door [gedaagde sub 1].
2.6. Bij besluit van 17 juni 2002 heeft het perceel van gedaagden de bestemming Kampeer- en zomerhuizenterrein" gekregen door wijziging in het bestemmingsplan "Alkemade bestemmingsplan landelijk gebied West".
2.7. Het perceel van gedaagden is in 2006 ontruimd. Dat was nodig omdat vanuit de aanwezige tent-/zomerhuisjes of andere aanwezige onderkomens niet langer geloosd zou mogen worden op het oppervlaktewater en daarom aansluiting op het riool moest worden gerealiseerd. Daarvoor was een ingrijpende en kostbare operatie noodzakelijk. De toen aanwezige zomerhuisjes zijn verwijderd.
2.8. Gedaagden streven ernaar op hun perceel het maximaal toegestane aantal van 26 vakantiehuisjes te plaatsen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.[eiseres] vordert - samengevat - een verklaring van recht dat de erfdienstbaarheid ten laste van haar perceel niet inhoudt een recht van weg ten behoeve van de exploitatie van het heersende erf als opslagterrein en/of als kampeer- dan wel zomerhuizenterrein. Verder vordert [eiseres] in samenhang daarmee een verbod om de erfdienstbaarheid te gebruiken ten behoeve van een opslagterrein en/of als kampeer- dan wel zomerhuizenterrein, versterkt met een dwangsom.
Tot slot vordert [eiseres] de veroordeling van gedaagden in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten.
3.2.[gedaagden c.s.] voeren verweer.
3.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen onder de voorwaarde dat de vorderingen van [eiseres] in conventie worden toegewezen - naar de rechtbank, mede uit de toelichting ter comparitie, begrijpt - veroordeling van [eiseres] om medewerking te verlenen aan de aanwijzing van de weg over haar perceel als noodweg, opdat gedaagden voor hun opslagterrein en/of kampeer- dan wel zomerhuizenterrein aansluiting hebben op de openbare weg.
3.5.[eiseres] voert tegen deze voorwaardelijke vordering verweer.
3.6.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1. Het debat van partijen spitst zich toe op de uitleg van de in 1917 gevestigde erfdienstbaarheid en de vraag welke belasting van de weg [eiseres], als eigenares van het dienende erf, nu te dulden heeft. De rechtbank tekent daarbij aan dat [gedaagden c.s.] ter comparitie hebben verklaard dat zij hun perceel niet zullen gebruiken voor opslagactiviteiten, maar uitsluitend als kampeer- dan wel zomerhuizenterrein. Opslag in containers vond, zo verklaarden zij, slechts tijdelijk plaats in het kader van de werkzaamheden ter verbetering van hun perceel in (of: vanaf) 2006. De rechtbank gaat er daarom in het navolgende van uit dat [gedaagden c.s.] zich op het standpunt stellen dat [eiseres] verkeer over de weg behoort te dulden voor zover dat past in de bestemming als kampeer- dan wel zomerhuizenterrein.
4.2. Welke reikwijdte de erfdienstbaarheid uit 1917 heeft, zal moeten worden vastgesteld aan de hand van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die bedoeling kan worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, die worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 2 december 2005, LJN AU2397). Voor zover er twijfel mocht zijn over de reikwijdte van de erfdienstbaarheid dan is, aldus - het hier toepasselijke - artikel 5:73 lid 1 BW Pro, beslissend de bepaalde wijze waarop de erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak is uitgeoefend. "Te goeder trouw" zal de uitoefening zijn als de gerechtigde heeft mogen menen dat de wijze waarop hij van het recht gebruik (heeft ge-)maakt, geoorloofd is.
4.3. [eiseres] bepleit dat ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid in 1917 de verkochte percelen "weiland althans landbouwgrond" vormden en dat de erfdienstbaarheid - noodzakelijk om het voor deze nieuwe eigenaren mogelijk te maken dat zij zouden kunnen komen van en gaan naar de openbare weg - dan ook alleen zo opgevat kan worden dat het dienende erf doorgang moet bieden aan de nieuwe eigenaars ten behoeve van het gebruik als landbouwgrond. De stelling van [eiseres] is dat het gebruik dat gedaagden wensen te maken van de weg ten behoeve van hun kampeer- dan wel zomerhuizenterrein, veel intensiever is dan het gebruik dat past bij de exploitatie van hun perceel als landbouwgrond.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat uit de formulering van de erfdienstbaarheid in de akte van 1917 en het feit dat de percelen ten behoeve waarvan in 1917 de erfdienstbaarheid werd gevestigd, werden gebruikt als landbouwgrond, niet volgt dat het gebruik van de weg ten behoeve van een kampeer- dan wel zomerhuizenterrein uitgesloten is. De inhoud van het "recht van weg" in de akte is op geen enkele wijze nader omlijnd of in verband gebracht met het verwachte of destijds geoorloofde gebruik van de verkochte percelen. Daarom kan niet worden aangenomen dat destijds is bedoeld de erfdienstbaarheid van weg uitsluitend te vestigen ten behoeve van percelen te gebruiken als landbouwgrond.
Gegeven de onduidelijkheid over de reikwijdte van het recht van erfdienstbaarheid en de daaruit voortvloeiende gebruiksintensiteit van de weg, moet - zoals [gedaagden c.s.] terecht hebben betoogd - het gebruik "te goeder trouw" van de weg in ogenschouw worden genomen. Onweersproken is dat op het perceel van [gedaagden c.s.] al sinds 1974 een camping werd geëxploiteerd en naar uit de stellingen van [gedaagden c.s.] volgt is door de rechtsvoorganger(s) het daaruit voortvloeiende gebruik van de weg ten behoeve van de camping niet "tegengesproken" in de zin van artikel 5:73 lid 1 BW Pro. Het perceel van [gedaagden c.s.] is, vóór de ingrijpende werkzaamheden om het terrein aan te sluiten op de riolering, daardoor circa 30 jaar als camping in gebruik geweest. De wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid door [gedaagden c.s.] en hun rechtsvoorganger(s) is bepalend (geworden) voor de inhoud van de erfdienstbaarheid. Aldus luidt de conclusie dat de erfdienstbaarheid uit 1917 inmiddels die strekking heeft dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van de weg gebruik kunnen maken in een mate en op een wijze die past bij de exploitatie van hun perceel als kampeer- en/of zomerhuizenterrein.
4.5. Aan dit oordeel doet niet af of en in hoeverre de exploitatie van het perceel als kampeerterrein vanaf 1974 geruime tijd heeft plaatsgevonden in strijd met de plaatselijk geldende regels van ruimtelijke ordening, respectievelijk zonder daartoe benodigde vergunning. [eiseres] heeft ter comparitie verklaard dat zij, ten tijde van de verwerving van de grond in 2003, mocht menen dat aan het 'illegaal' gebruik van het perceel van [gedaagden c.s.] als kampeerterrein van overheidswege een einde gemaakt zou worden. Nog daargelaten dat die veronderstelling niet goed te rijmen is met het feit dat al voordien, in 2002, een wijziging van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden waardoor het perceel van [gedaagden c.s.] de bestemming "kampeer- en zomerhuizenterrein" heeft gekregen, brengt één en ander geen verandering in het oordeel van de rechtbank. Zelfs al zou de wijze waarop 'te goeder trouw' door de eigenaar van het heersende erf gebruik is gemaakt van de weg niet of niet geheel stroken met regels van ruimtelijke ordening of andere geldende regels van bestuursrechtelijke aard, dan is dit gebruik 'te goeder trouw' in de relatie tussen de eigenaar van het heersende erf en de eigenaar van het dienende erf niettemin bindend bij de uitleg van de erfdienstbaarheid. Een andere opvatting zou tot het onaanvaardbare resultaat leiden dat het feit dat het gebruik 'te goeder trouw' decennialang gedoogd is door de overheid - waarvan in dit geval in de visie van [eiseres] kennelijk sprake is geweest - aan toepassing van het bepaalde in artikel 5:73 lid Pro 1, tweede volzin, in de weg staat.
Slotsom
4.6. Op grond van het voorgaande zijn de vorderingen van [eiseres] niet voor toewijzing vatbaar. De vordering in reconventie behoeft, gelet op de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, niet door de rechtbank beoordeeld te worden.
4.7. [eiseres] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten bedragen aan de zijde van [gedaagden c.s.]: € 267,- wegens griffierecht en € 904,- (2 punten, tarief II) voor salaris advocaat. De gevorderde veroordeling tot betaling van de wettelijke rente over de kostenveroordeling en de uitvoerbaarheid bij voorraad, zijn toewijsbaar.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af;
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagden c.s.] begroot op € 1.171,-, te verhogen met wettelijke rente indien [eiseres] in gebreke blijft met de voldoening binnen veertien dagen te rekenen vanaf de dag waarop dit vonnis is gewezen.
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2012.