Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/8857
uitspraak van de meervoudige kamer van 4 juli 2012 in de zaak tussen
Stichting Kasteel Keukenhof, te Lisse, eiseres
(gemachtigde: mr.ir. J.M.M. Kroon),
en
het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland, verweerder,
(gemachtigde: mr. C. J. M. Daniels)
Procesverloop
Op 3 januari 2011 heeft eiseres een aanvraag ingediend voor subsidie functieverandering.
Bij besluit van 9 juni 2011 heeft verweerder aan eiseres subsidie functieverandering verleend ad € 1.982.370,--.
Tegen dit besluit heeft eiseres op 8 juli 2011 een bezwaarschrift ingediend.
Op 4 oktober 2011 is eiseres op het bezwaarschrift gehoord.
Bij besluit van 10 oktober 2011 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft bij brief van 17 november 2011 hiertegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft bij brief van 6 juni 2012 een reactie op het verweerschrift ingediend en nadere stukken overgelegd.
Het beroep is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer op 19 juni 2011. Eiseres is verschenen, vertegenwoordigd door [A], bijgestaan door mr. M.J.H. van Balen. Eiseres werd voorts bijgestaan door haar deskundigen A.S. Dijkstra, ing. J.J.H. Oostdam en Y.A.C.N. Schoonis. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. C.J.M. Daniels en J. Blok. Tevens was van de zijde van verweerder als deskundige aanwezig ir. C.A.G. Kea.
Overwegingen
1.1 De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.2 Eiseres heeft op 3 januari 2011 op grond van de Subsidieregeling kwaliteitsimpuls natuur en landschap Zuid-Holland (hierna: de Subsidieregeling) een aanvraag subsidie functieverandering ingediend voor de omvorming van 42,9 ha landbouwgrond tot natuurterrein.
1.3 De Dienst Landelijk Gebied (DLG) heeft de heer ir. C.A.G. Kea opdracht gegeven de betreffende percelen te taxeren. De heer Kea heeft op 30 mei 2011 een taxatierapport uitgebracht. De beheereenheden 1 tot en met 5 (kavel I) zijn gewaardeerd op € 50.000,-- per ha en de beheereenheden 6 tot en met 8 (kavel II) op € 60.000,-- per ha. Dit is de waarde in het economische verkeer, bij levering vrij van huur en gebruik, uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik.
1.4 Bij besluit van 9 juni 2011 heeft verweerder op basis van voormeld taxatierapport aan eiseres subsidie functieverandering verleend ad € 1.982.370,--. De waarde van de grond na de omvorming (de restwaarde van de grond) is conform de Subsidieregeling bepaald op 15% van de waarde van de landbouwgrond. Als peildatum is 1 januari 2011 gehanteerd.
1.5 Eiseres heeft in bezwaar gesteld dat voor alle percelen uitgegaan dient te worden van een waarde van € 65.000,-- per ha.
1.6 Verweerder heeft in het bestreden besluit het primaire besluit en de daarin vervatte waardebepaling gehandhaafd.
1.7 Eiseres heeft in beroep een taxatierapport van 6 december 2011 overgelegd, opgesteld door de heer ing. J.J.H. Oostdam van kantoor Groenoord en mevrouw Y.A.C.N. Schoonis van Delta Rentmeesterskantoor, beiden werkzaam als zelfstandig rentmeester, grondzakenadviseur en registertaxateur. Ook in dit rapport wordt onderscheid gemaakt tussen kavel I en II, zij het dat de onderverdeling in kavel I en II afwijkt van die gehanteerd in het taxatierapport van DLG. Kavel I is gewaardeerd op € 57.500,-- per ha en kavel II op
€ 65.000,-- per ha.
2 De Subsidieregeling bepaalt in artikel 15 dat Gedeputeerde Staten op aanvraag subsidie kunnen verstrekken voor de waardedaling van grond ten gevolge van de omzetting van de grond in natuurterrein.
Artikel 20, eerste lid, van de Subsidieregeling bepaalt dat de subsidie functieverandering wordt bepaald aan de hand van het bedrag waarmee het terrein als gevolg van de omzetting van landbouwgrond in natuurterrein in waarde daalt.
Ingevolge het tweede lid bepalen Gedeputeerde Staten dit bedrag aan de hand van een taxatie. Ingevolge het derde lid wordt de waarde van de landbouwgrond als bedoeld in het eerste lid bepaald op basis van een taxatie uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied. Bij de taxatie wordt uitgegaan van de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming en wordt als peildatum gehanteerd de eerste dag van de maand waarin de aanvraag is ontvangen.
3 Eiseres heeft in beroep, verkort en zakelijk weergegeven, gesteld dat in het bestreden besluit in strijd met artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen integrale heroverweging heeft plaatsgevonden. Verweerder had een andere taxateur een nieuwe taxatie moeten laten uitvoeren om tot een integrale heroverweging te komen. Voorts is eiseres van mening dat het bestreden besluit niet zorgvuldig tot stand is gekomen en niet berust op een deugdelijke motivering. Eiseres voert hiertoe aan dat zij in het bezwaarschrift gemotiveerd heeft aangegeven waarom de getaxeerde waarde - en daarmee het subsidiebedrag- niet juist is. In het bestreden besluit is verwezen naar referentietransacties die niet als referentie kunnen dienen en is tegelijkertijd verzuimd om een vergelijking te maken met de enige referentietransactie, te weten de transactie tussen [B] en de Stichting Zuid-Hollands Landschap (ZHL).
4 Verweerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat voor zover nodig hieronder nader zal worden besproken.
5 De rechtbank overweegt als volgt.
5.1 Met betrekking tot de beroepsgrond dat in bezwaar ten onrechte geen integrale heroverweging heeft plaatsgevonden overweegt de rechtbank dat verweerder naar aanleiding van het bezwaarschrift vragen heeft gesteld aan DLG, die DLG bij memo van 27 september 2011 heeft beantwoord. In het bestreden besluit is verweerder op alle bezwaargronden ingegaan en heeft deze, mede op basis van voormeld memo, gemotiveerd weerlegd. Gelet hierop heeft er een heroverweging van het primaire besluit plaatsgevonden. Anders dan eiseres betoogt is hiertoe niet noodzakelijk dat er een nieuwe taxatie wordt uitgevoerd.
5.2 Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder in het verweerschrift, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 januari 2012 (kenmerk 201102754/1/H2) ten onrechte als uitgangspunt heeft gehanteerd dat nu verweerder zich ervan heeft vergewist dat het taxatierapport van DLG op zorgvuldige wijze tot stand was gekomen, verweerder de beslissing over de hoogte van de subsidie functieverandering op het taxatierapport van DLG heeft mogen baseren, en dat indien eiseres het niet eens is met deze waarde, het op de weg van eiseres ligt om door middel van een contra-expertise aan te tonen dat het rapport van DLG onjuist is. Verweerder heeft zich volgens eiseres ten onrechte op het standpunt gesteld dat het door eiseres (in beroep) overgelegde taxatierapport van Groenoord en Delta Rentmeesterskantoor van 6 december 2011 dit niet aantoont. Eiseres stelt in dit verband voorts dat verweerder het door eiseres overgelegde taxatierapport had moeten weerleggen.
De rechtbank stelt voorop dat het door verweerder gehanteerde uitgangspunt in overeenstemming is met bovengenoemde Afdelingsuitspraak. Derhalve dient te worden beoordeeld of verweerder er van heeft kunnen uitgaan dat het taxatierapport van DLG op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, en of verweerder op goede gronden tot de conclusie is gekomen dat eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport niet heeft aangetoond dat het taxatierapport van DLG onjuist is, noch met deze taxatie zodanige twijfel over de juistheid van het DLG-rapport heeft gezaaid dat verweerder de waardebepaling (en daarmee de subsidie) niet op het DLG-rapport heeft kunnen baseren. De rechtbank zal dit in het hierna volgende beoordelen. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder het door eiseres overgelegde taxatierapport had moeten weerleggen overweegt de rechtbank dat verweerder in het verweerschrift en ter zitting inhoudelijk op het door eiseres overgelegde taxatierapport is ingegaan en dit gemotiveerd heeft weerlegd.
5.3 Ten aanzien van de vraag of het taxatierapport van DLG op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen overweegt de rechtbank als volgt. Uit het taxatierapport van DLG blijkt dat bij de waardering onder meer rekening is gehouden met de door verweerder als opdrachtgever verstrekte prijsanalyses voor het gebied Bollenstreek van 3 september 2010, 6 oktober 2010 en 25 mei 2011, alsmede met de transactie tussen [C] en [D] op 18 augustus 2010 betreffende 5.15.94 ha weiland in de Hellegatspolder te Lisse voor een prijs van € 5,06 per m2. Ten aanzien van de prijsanalyse van 3 september 2010 is opgemerkt dat de transactie [E]/gemeente Teylingen als niet representatief wordt beschouwd nu de grond is aangekocht met het oog op de aanleg van een ontsluitingsweg. De transacties [F]/[G] en [H]/Mode Beheer BV worden eveneens als niet representatief beoordeeld, nu dit geen agrarische transacties zijn, maar transacties met een speculatief karakter. Ten aanzien van de prijsanalyse van 25 mei 2011 wordt opgemerkt dat er bij de transactie [I]/[J] rekening mee moet worden gehouden dat dit de aankoop van "buurmans grond" betreft. Tevens is in het rapport vermeld dat er een koop tot stand zou zijn gekomen tussen [B] en ZHL voor een prijs van € 7,--- per m2. Indien en voor zover dit juist zou zijn en de transactie doorgang zou vinden wordt deze prijs beoordeeld als een prijs boven de markt en als niet representatief beoordeeld.
Voorts blijkt uit het rapport dat de percelen behorend tot kavel II ten opzichte van kavel I wat hoger zijn gelegen, gemiddeld wat groter en couranter van vorm zijn en een ontsluiting hebben naar de [a-straat].
De rechtbank concludeert dat gelet op het bovenstaande inzichtelijk is gemaakt hoe de taxateur tot zijn waardebepaling is gekomen en welke in de prijsanalyses genoemde transacties wel en niet representatief zijn geacht. Voorts is inzichtelijk gemaakt waarom kavel II hoger is gewaardeerd dan kavel I.
5.4 Zoals uit het eerdergenoemde memo van 27 september 2011 van DLG aan verweerder blijkt is een conceptversie van het taxatierapport op 24 november 2010 door de heer Kea besproken met de heer Dijkstra. Vervolgens heeft -eveneens blijkens het memo- de heer Kea op 3 december 2010 nog een bespreking gehad met een collega-taxateur, de heer J. Willemink, hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de taxatie, namelijk een hogere waardering van kavel II. In voornoemd memo is voorts een overzicht opgenomen van de referentietransacties. Blijkens het memo is dit overzicht door de heer Kea opgesteld voor en ingebracht in de bespreking met de heer Dijkstra.
De rechtbank is, gelet op de inhoud van het memo en de nadere toelichting die daarin wordt gegeven op de referentietransacties alsmede gelet op de onderbouwing die daarin wordt gegeven waarom bepaalde transacties nu juist wel of niet representatief zijn geacht, van oordeel dat verweerder (ook) in bezwaar de waardebepaling op het taxatierapport van DLG heeft kunnen baseren. Uit het voorgaande blijkt tevens dat ook jegens eiseres zorgvuldig is gehandeld, nu eiseres beschikte over een overzicht en onderbouwing van de gehanteerde referentietransacties en gelegenheid heeft gehad om te reageren op het concept-rapport. De rechtbank merkt in dit verband op dat eiseres eerst in beroep een tegenrapport heeft overgelegd.
5.5 De kern van het beroep van eiseres is dat verweerder ten onrechte de enige echte vergelijkingstransactie buiten beschouwing heeft gelaten, en wel de transactie tussen [B] en ZHL, betreffende circa 19 ha grond, waarbij een waarde van € 70.000,-- per ha is gehanteerd. De rechtbank merkt in dit verband op dat in het door eiseres overgelegde taxatierapport nog twee transacties worden genoemd die relevant worden geacht als vergelijkingsmateriaal, en wel de transacties [G]/ [J] ( d.d. 2 december 2010; circa 4.34.71 ha à € 63.800,-- per ha) en [K]/[L] (d.d. 7 juli 2010; circa 9.19.92 ha à € 62.500 per ha).
Eiseres heeft ter zake van de transactie [B]/ ZHL aangevoerd dat de verkochte gronden pal naast de gronden van eiseres liggen, met slechts een bosschage ertussen, en ook overigens zeer vergelijkbaar zijn, omdat deze gronden net als de gronden van eiseres weiland betreffen dat deel uitmaakt van een enclave weidegronden met bosschages binnen een gebied van bollenvelden. Alle overige in het rapport van DLG genoemde transacties liggen verder weg en zijn minder goed vergelijkbaar. De betaalde prijs van € 70.000,-- per ha is wellicht bovengemiddeld in vergelijking met de andere transacties, maar niet boven de marktwaarde: dit is kennelijk de prijs die de markt voor deze gronden over heeft. Deze transactie moet derhalve naar de mening van eiseres wel degelijk bij de taxatie worden betrokken.
5.6 De rechtbank stelt voorop dat partijen niet langer van mening verschillen dat voor de gronden in eigendom van ZHL ten opzichte van de gronden van eiseres geldt, dat de vorm van de percelen van ZHL meer courant is, de gemiddelde perceelsgrootte groter is en de ontsluiting beter. Ten aanzien van de landbouwkundige kwaliteit verschillen partijen nog wel van mening. In het taxatierapport van eiseres wordt gesteld dat de landbouwkundige kwaliteit van de gronden van ZHL vergelijkbaar is met de percelen van eiseres die behoren tot kavel II; de gronden van eiseres behorend tot kavel I zijn grotendeels lager gelegen en natter dan deze referentiegronden. Verweerder heeft onder verwijzing naar de Stiboka-kaart het standpunt ingenomen dat van alle percelen van eiseres de landbouwkundige kwaliteit minder is dan van de percelen van ZHL, hetgeen door Groenoord en Delta Rentmeesterskantoor bij brief van 6 juni 2012 weer is bestreden. Zij hebben gesteld dat de Stiboka kaart verouderd is en dat de percelen van eiseres door de pachter zijn verbeterd.
Ten aanzien van het aspect van de bodemkwaliteit overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de gronden van eiseres weliswaar door de pachter zijn verbeterd door middel van egaliseren, rondleggen en herinzaaien, maar dat ten aanzien van de bodemsamenstelling niet aannemelijk is dat deze is gewijzigd ten opzichte van de informatie die volgt uit de Stiboka kaart. Ten gevolge van de door de pachter uitgevoerde verbeteringswerkzaamheden worden weliswaar de gebruikseigenschappen van de grond verbeterd, maar aangezien er slechts sprake is van een verplaatsing van de vruchtbare grond wijzigt de bodemsamenstelling en daarmee de kwaliteit van de grond niet. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder er bij de waardebepaling van uit heeft mogen gaan dat alle percelen van eiseres landbouwkundig van mindere kwaliteit zijn dan de percelen van ZHL.
5.7 De rechtbank is anders dan eiseres van oordeel dat verweerder de transactie [B]/ZHL niet marktconform en derhalve niet representatief heeft kunnen achten. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Uit de stukken blijkt dat eiseres zelf opdracht heeft gegeven tot waardering van de gronden betrokken in de overdracht [B]/ZHL; dit omdat eiseres op dat moment overwoog deze gronden zelf van [B] te kopen. Dit heeft blijkens het rapport van de heer ing. J.A.F. van den Hout van 9 augustus 2010 geleid tot een waarde-indicatie van € 65.000,-- per ha. De rechtbank merkt op dat dit slechts een indicatie van de waarde betrof, en geen (onderbouwde) taxatie. Voorts blijkt uit de door verweerder als bijlage 10 overgelegde e-mail van 27 september 2011 van de heer Kea aan verweerder dat de heer Kea bij de heer Naus, die in het kader van de verkoop van de gronden door [B] de gronden heeft getaxeerd, navraag heeft gedaan hoe deze tot zijn waardering van € 70.000,-- per ha is gekomen. Uit de e-mail blijkt dat de heer Naus heeft aangegeven dat hij aanvankelijk tot een waarde van € 60.000,-- per ha is gekomen. Uit de e-mail blijkt voorts dat de heer Naus naar aanleiding van reacties van onder meer ZHL hierop en het verzoek een en ander nog eens te bezien de waarde heeft aangepast en heeft gesteld dat goed ontsloten, goede percelen weiland een waarde hebben van € 60.000,-- per ha. Vervolgens heeft hij "opgeplust" en aan de huiskavel een toeslag van € 0,75 per m2 toegekend vanwege de ligging direct aangrenzend aan het erf. Aan de huis- en veldkavel heeft hij bovendien een toeslag van € 0,55 per m2 toegekend vanwege de geschiktheid voor een nieuw landgoed. Daarmee is hij in totaal gekomen op een waarde van € 1.336.000,-- voor 19.07.10 ha of wel gemiddeld € 7,00 per m2. De rechtbank stelt vast dat de hogere waarde, gelet op het voorgaande, (deels) voortkomt uit een waardering op basis van de geschiktheid als landgoed. Dit vindt ook steun in de verklaringen van de heer Dijkstra ter zitting. Deze heeft verklaard dat niet alleen eiseres en ZHL gegadigden waren voor de gronden van [B], maar dat er meer gegadigden waren, waaronder een partij die
- anders dan eiseres en ZHL- bereid was het gehele complex inclusief de gebouwen te kopen met het oog op de ontwikkeling tot een landgoed. Dit heeft volgens de heer Dijkstra geleid tot de aangepaste taxatie. De rechtbank is van oordeel dat aannemelijk is dat de waarde van € 70.000,-- is gebaseerd op de geschiktheid als landgoed. De waardering dient echter gelet op artikel 20 lid 3 van de Subsidieregeling te worden gebaseerd op de waarde in het economische verkeer bij agrarisch gebruik. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de transactie [B]/ZHl om die reden niet representatief kan worden geacht en de gehanteerde prijs niet marktconform is, nu deze niet is gebaseerd op voortgezet agrarisch gebruik. Verweerder heeft derhalve deze transactie als niet representatief kunnen aanmerken.
5.8 Ten aanzien van de twee andere in het rapport van eiseres genoemde referentietransacties is de rechtbank van oordeel dat verweerder op goede gronden het standpunt heeft kunnen innemen dat deze transacties niet representatief zijn. Ten aanzien van de transactie [G]/[J] heeft verweerder de koopsom van € 65.000,-- per ha gecorrigeerd voor de twee opstallen en voorts overwogen dat het object tevens aantrekkelijk is als paardenwei/hobbywei. Op basis van de ter zitting getoonde foto's en de luchtfoto is de rechtbank van oordeel dat, anders dan door de deskundigen van eiseres is gesteld, op het perceel inderdaad twee opstallen staan en dat het perceel in gebruik is als paardenwei. Ten aanzien van de transactie [K]/[L] heeft verweerder belang kunnen toekennen aan het feit dat de in deze transactie betrokken gronden gewilde gronden zijn. Immers, het betreft een min of meer afgesloten gebied waar een paar bedrijven zijn gevestigd die ter plaatse gevestigd willen blijven en door willen groeien, met als gevolg dat er veel vraag is naar een kavel courant weiland, hetgeen gevolgen heeft voor de prijs. In de directe omgeving van de gronden van eiseres doet zich deze situatie niet voor.
5.9 De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder gevolgd kan worden in de onderverdeling van de gronden in kavel I en II. De heer Kea heeft ter zitting toegelicht, aan de hand van kaarten en foto's, dat deze onderverdeling is gebaseerd op de omvang van de percelen, de lengte-breedteverhouding van de percelen en het schaduweffect op de percelen van de aanwezige bomen, alsmede op de ontsluiting van de percelen. De door eiseres aangevoerde redenen om van de door haar bepleite onderverdeling uit te gaan zijn niet van dien aard dat verweerder niet van de in het taxatierapport gehanteerde onderverdeling had mogen uitgaan.
5.10 Gelet op de in het taxatierapport van DLG aangehaalde referentietransacties en de daarop in het memo gegeven toelichting, en gelet op het feit dat de heer Naus in zijn aanvankelijke taxatie van de gronden van ZHL uitkwam op een waarde van € 60.000,-- per ha voor goede en goed ontsloten percelen weiland, waarbij de rechtbank in acht neemt dat uit rechtsoverweging 5.6 volgt dat de gronden van eiseres een lagere waarde hebben dan die van ZHL, en gelet op het feit dat de gronden behorend tot kavel I een lagere waarde hebben en minder goed ontsloten zijn dan kavel II, heeft verweerder het taxatierapport van DLG kunnen volgen en tot een waarde van € 60.000,-- per ha voor kavel II en € 50.000,-- per ha voor kavel I kunnen komen. De hogere door eiseres in haar taxatierapport genoemde referentietransacties zijn, zoals hierboven is overwogen, niet representatief te achten en leiden derhalve niet tot een ander oordeel.
5.11 Gelet op het voorgaande kunnen de beroepsgronden van eiseres niet slagen. Er is ook geen aanleiding om, zoals door eiseres is bepleit, zelf een commissie van deskundigen te benoemen ten behoeve van een hertaxatie van de gronden van eiseres.
6. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank 's-Gravenhage
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Meijer, mr. G.P. Kleijn en mr. F. Arichi, rechters, in aanwezigheid van mr. J.A. Leijten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.