Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 408512 / HA ZA 11-2783
Vonnis van 18 april 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LEIDERDORP
gevestigd te Leiderdorp,
eiseres in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. R. van der Zwan te 's-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
advocaat: mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
en tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LEIDERDORP,
gevestigd te Leiderdorp,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
advocaat: mr. A.P. van Delden te 's-Gravenhage,
en tegen
1. de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK LEIDEN, LEIDERDORP EN OEGSTGEEST U.A.,
gevestigd te Leiden,
2. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEK-BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisers in het incident,
advocaat: mr. L.Ph.J. Baron van Utenhove te 's-Gravenhage,
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PANNENKOEKENBOERDERIJ DE HOOIBERG LEIDERDORP B.V.,
gevestigd te Leiderdorp,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. B.S. ten Kate te Arnhem.
Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagde], Rabobank c.s. en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg worden genoemd.
1.De procedure
1.1.De procedure blijkt uit:
- de door de gemeente aan [gedaagde] uitgebrachte dagvaarding van 23 november 2011;
- de akte overleggen producties van de zijde van de gemeente;
- de conclusie houdende verzoek tot interventie tevens van eis in interventie van de zijde van Rabobank c.s., met producties;
- de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde], met producties;
- de conclusie houdende verzoek tot interventie van de zijde van Pannenkoekenboerderij De Hooiberg, met productie;
- de conclusie van antwoord in het incident van Rabobank c.s. van de zijde van de gemeente;
- de conclusie van antwoord in het incident van Pannenkoekenboerderij De Hooiberg van de zijde van de gemeente;
- de conclusie van antwoord in de incidenten van Rabobank c.s. en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg van de zijde van [gedaagde];
- de akte overlegging exploot van oproeping van de gemeente als mede-gedaagde;
- de pleitnotities van mr. Van der Zwan;
- de pleitnotities van mr. Ten Kate en de aantekeningen van [gedaagde].
1.2.Op 28 november 2011 heeft de gemeente de in artikel 80 juncto artikel 23 van de Onteigeningswet (Ow) bedoelde stukken ter griffie van de rechtbank gedeponeerd, te weten een kopie van de Staatscourant van 8 juli 2010, nummer 10742, waarin het Koninklijk Besluit van 24 juni 2010 (nr. 10.001769) bekend is gemaakt, met rectificatie in de Staatscourant van 28 juli 2010, nummer 10742, en een verklaring van de burgemeester van Leiderdorp dat de uitgewerkte plannen met de daarbij behorende kaarten en grondtekeningen binnen de betrokken gemeente ter inzage hebben gelegen.
1.3.Partijen hebben hun standpunten toegelicht bij pleidooi van 19 maart 2012. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.Bij voornoemd Koninklijk Besluit (hierna: KB) zijn op grond van artikel 77 Ow de volgende percelen ter onteigening aangewezen ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan 'Bospoort':
- het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], ter grootte van 00.16.00 hectare (grondplannummer [nummer]);
- een gedeelte ter grootte van (circa) 00.13.80 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], totaal groot 00.14.60 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], ter grootte van 00.06.00 hectare (grondplannummer [nummer]);
- een gedeelte ter grootte van (circa) 00.28.57 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], totaal groot 00.52.45 hectare,
alle gelegen nabij de [A-straat te plaats A].
2.2.Het bestemmingsplan 'Bospoort' is op 9 maart 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en op 20 oktober 2009 gedeeltelijk goedgekeurd door het college van gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland. Op 15 juni 2011 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden door een uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
2.3.[gedaagde] is eigenaar van de percelen [nummer] en [nummer]. Perceel [nummer] behoort in mandelig eigendom toe aan de gemeente en [gedaagde]. De gemeente is zelf eigenaar van perceel [nummer].
2.4.Op perceel [nummer] is een opstalrecht nutsvoorzieningen gevestigd ten behoeve van [gedaagde]. Pannenkoekenboerderij De Hooiberg is huurder van de ter onteigening aangewezen onroerende zaken [nummer] en [nummer].
2.5.Op de percelen [nummer], [nummer] en [nummer] rusten een aantal rechten van hypotheek. Hypotheekhoudsters zijn Rabobank c.s. ([nummer] en [nummer]) en Ikea Beheer BV te Amsterdam ([nummer] en [nummer]).
2.6.De gemeente heeft de dagvaarding aan de hiervoor genoemde derdebelanghebbenden (over)betekend. Van het bestaan van andere gerechtigden in de zin van artikel 3 en 4 Ow is de gemeente niet gebleken.
2.7.De gemeente biedt [gedaagde] een schadeloosstelling voor onteigening aan van € 2.037.500,--. Daarvan ziet een bedrag van € 1.640.000,-- op vermogensschade en een bedrag van € 407.500,-- op bijkomende schade. Aan Pannenkoekenboerderij De Hooiberg biedt de gemeente als schadeloosstelling voor de onteigening een bedrag van € 244.500,-- aan.
2.8.De gemeente heeft met het Zweedse woonwarenhuis IKEA een realisatieovereenkomst gesloten waarmee de gemeente zich jegens IKEA heeft verplicht tot uitgifte van de ter onteigening aangewezen gronden aan IKEA. In artikel 6 van deze realisatieovereenkomst is het volgende opgenomen:
"1.De Gemeente zal tijdig alle ter zake noodzakelijke medewerking verlenen en (publiekrechtelijke) inspanningen verrichten om alle noodzakelijke bestuursrechtelijke procedures, die voorwaarde zijn voor de realisatie van het project, tijdig af te ronden, opdat het realisatieproces doorgang zal kunnen vinden, voorzover de realisatie door IKEA geschiedt conform het DSO, de ontwikkelvisie en de Definitieve Planning.
2.De in lid 1. van dit artikel benoemde inspanning wordt geleverd met inachtneming van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheden van de Gemeente en zonder daarbij op enigerlei wijze vooruit te lopen op de publiekrechtelijke besluitvorming en de in het kader daarvan in acht te nemen beginselen van behoorlijk bestuur."
2.9.In artikel 7 van voornoemde realisatieovereenkomst staat het volgende:
"7.6Indien de kosten voor minnelijke verwerving naar oordeel van de Gemeente meer bedragen dan [onleesbaar gemaakt, toevoeging Rb] dan wordt door de Gemeente een onteigeningstraject opgestart, tenzij IKEA schriftelijk aan de Gemeente kenbaar maakt dat ook deze meerkosten in het kader van het minnelijke verwervingstraject voor rekening en risico zijn van IKEA. (...)"
2.10.In het onderzoeksrapport van 1 maart 2010 van [A] (hierna: [A]), onderzoeker onteigening van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, is ten aanzien van de bedenking van [gedaagde] dat de onteigening alleen een particulier belang dient en geen algemeen belang, het volgende opgenomen:
" Onder deze omstandigheden is er mijns inziens in de eerste plaats geen sprake van een onteigening om een bestemmingsplan te kunnen realiseren maar is er in de eerste plaats sprake van een onteigening om een privaatrechtelijke overeenkomst te effectueren die is gericht op privaatrechtelijke belangen met bestuursrechtelijke gevolgen."
3.Het geschil
3.1.De gemeente vordert - samengevat - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. ten name van de gemeente bij vervroeging de onteigening uit te spreken, vrij van alle lasten en rechten, en van het zakelijk recht van opstal van:
- het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], ter grootte van 00.16.00 hectare (grondplannummer [nummer]);
- een gedeelte ter grootte van 00.13.80 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], totaal groot 00.14.60 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], ter grootte van 00.06.00 hectare (grondplannummer [nummer]);
- een gedeelte ter grootte van 00.28.57 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Leiderdorp, [sectie, nummer], totaal groot 00.52.45 hectare;
b. indien en voor zover de aanbieding niet alsnog door [gedaagde] wordt aanvaard het voorschot te bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, te weten € 1.833.750,--;
c. het voorschot op de schadeloosstelling voor Pannenkoekenboerderij De Hooiberg vast te stellen op 90% van het aanbod, te weten € 220.050,--;
d. te bepalen dat geen zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling nodig is, tenzij deze wordt verlangd en in dat laatste geval de wijze waarop zekerheid zal worden gesteld aan te geven;
e. een rechter-commissaris en deskundigen te benoemen en een datum voor descente te bepalen, alvorens na vervulling van de voorgeschreven procesgang bij later vonnis de schadeloosstelling voor de te onteigenen onroerende zaken vast te stellen volgens de wet, zo nodig met veroordeling van de gemeente tot betaling van het bedrag waarmee de vastgestelde schadeloosstelling het eerder betaalde voorschot te boven gaat, dan wel met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling aan de gemeente van het gedeelte van het voorschot dat de vastgestelde schadeloosstelling te boven gaat,
alles met kostenveroordeling rechtens.
3.2.De gemeente heeft (als gedaagde) geen verweer gevoerd tegen de gevorderde vervroegde onteigening en heeft de haar aangeboden schadeloosstelling geaccepteerd. [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg hebben wel verweer gevoerd tegen de gevorderde onteigening.
4.De vordering en de beoordeling in de incidenten
4.1.Rabobank c.s. hebben gevorderd in de onderhavige procedure te mogen tussenkomen. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij een eerste recht van hypotheek houden op de percelen [nummer] en [nummer].
4.2.Ook Pannenkoekenboerderij De Hooiberg heeft gevorderd in de onderhavige procedure te mogen tussenkomen, omdat zij huurster is van een aantal van de ter onteigening aangewezen percelen.
4.3.De gemeente en [gedaagde] hebben zich ten aanzien van de gevorderde tussenkomst
gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
4.4.Gelet op artikel 3 lid 2 Ow oordeelt de rechtbank dat Rabobank c.s. en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg genoegzaam hebben aangetoond dat zij er belang bij hebben om in de onderhavige procedure tussen te komen, waartegen de gemeente en [gedaagde] zich niet hebben verzet. Nu de incidentele vorderingen bovendien zijn ingesteld met inachtneming van hetgeen in artikel 218 en 219 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is voorgeschreven, zal de rechtbank de verzoeken tot tussenkomst toewijzen.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
5.1.De rechtbank begrijpt de vorderingen van de gemeente aldus dat zij de onteigening vordert van het bloot eigendom van alle hiervoor genoemde percelen en zij aldus niet afzonderlijke onteigening van het recht van opstal van [gedaagde] vordert. In eerste instantie was alleen [gedaagde] als gedaagde in het geding opgeroepen, maar de gemeente heeft op 29 februari 2012 een exploot uitgebracht aan zichzelf. Nu de gemeente als gedaagde in het geding is verschenen en geen bezwaar heeft gemaakt tegen de wijze waarop zij is gedagvaard, houdt de rechtbank het ervoor dat de gemeente zichzelf op juiste wijze als gedaagde in het geding heeft betrokken. Het verweer van [gedaagde] dat niet alle eigenaren van de ter onteigening aangewezen percelen zijn gedagvaard, gaat dan ook niet op.
5.2.Gelet op het feit dat mr. Ten Kate zowel namens [gedaagde] als namens Pannenkoekenboerderij De Hooiberg heeft gepleit, heeft de rechtbank begrepen dat Pannenkoekenboerderij De Hooiberg bij pleidooi haar eis na tussenkomst kenbaar heeft gemaakt en zich daarbij heeft aangesloten bij het door [gedaagde] gevoerde verweer tegen de gevorderde vervroegde onteigening. Blijkens haar stellingen heeft de gemeente dit ook zo begrepen. Pannenkoekenboerderij De Hooiberg heeft aldus voldoende gelegenheid gehad haar standpunt kenbaar te maken en de gemeente heeft op dit standpunt naar behoren kunnen reageren.
5.3.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg hebben diverse verweren gevoerd tegen de gevorderde vervroegde onteigening. Ten aanzien van het toetsingskader overweegt de rechtbank als volgt.
5.4.De toetsing van het besluit tot onteigening, voor zover het betreft de afweging van de belangen van [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg bij de onteigening enerzijds en die van de gemeente anderzijds, is beperkt tot de vraag of de Kroon bij die afweging in redelijkheid tot goedkeuring van het onteigeningsbesluit heeft kunnen komen. De goedkeuring van het onteigeningsbesluit dient te worden getoetst naar de situatie ten tijde van dit goedkeuringsbesluit en daarbij dienen alleen de bezwaren te worden betrokken welke reeds bij de Kroon naar voren zijn gebracht (onder meer HR 25 mei 1988, NJ 1988/928, Van der Sloot/Boxtel). Er is dan ook geen sprake van een beoordeling van nieuwe bezwaren tegen de onteigening dan wel van beoordeling van nieuwe feiten, welke worden aangevoerd ter ondersteuning van reeds door de Kroon verworpen bezwaren.
5.5.In tegenstelling tot het voorgaande is voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter wel plaats indien hetgeen wordt aangevoerd, zo dat juist wordt bevonden, meebrengt dat de onteigening in het licht van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden niet (meer) geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend wordt (HR 10 augustus 1994, NJ 1996, 35) of omdat ten gevolge van gewijzigde inzichten met betrekking tot de uitvoering van een bestemmingsplan of enig ander aan de onteigeningswet ten grondslag liggend besluit of plan niet (meer) kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat plan (HR 25 mei 1988, NJ 1988, 927). Bovendien behoort de onteigeningsrechter na te gaan of het besluit niet in strijd met de wet is genomen.
5.6.Met inachtneming van dit toetsingskader zal de rechtbank de verweren van [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg beoordelen.
De voorbereidingsprocedure
5.7.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg voeren aan dat ingevolge artikel 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht het ontwerpraadsvoorstel en -besluit met bijbehorend onteigeningsplan door of in opdracht van de gemeenteraad ter inzage hadden moeten worden gelegd. Nu dit echter niet door de gemeenteraad, maar door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente is gedaan, voldoet de gevolgde procedure niet aan de wettelijke vereisten, aldus [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg.
5.8.De rechtbank is met [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg van oordeel dat de voorbereidingsprocedure van het onteigeningsbesluit in beginsel niet aan de wettelijke vereisten voldoet. In gevolge artikel 3:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient immers de gemeenteraad, als bestuursorgaan dat het besluit tot onteigening neemt, de op dit besluit betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp ter inzage te leggen. Vast staat dat niet de raad, maar het college van burgemeester en wethouders deze terinzagelegging heeft verricht, zonder dat de raad daartoe opdracht heeft verleend. Gesteld noch gebleken is echter dat door het college van burgemeester en wethouders inhoudelijk onjuiste informatie ter inzage is gelegd (anders dan het inhoudelijke gebrek ten aanzien waarvan de Kroon gedeeltelijk de goedkeuring aan het raadsbesluit tot onteigening heeft onthouden - hetgeen in deze procedure niet meer relevant is). Bovendien zijn de publicaties tijdig gedaan en voldoen zij overigens aan de formele eisen. [gedaagde] heeft ook tijdig zienswijzen en bedenkingen ingediend. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg niet in hun belangen zijn geschaad door niet-naleving van artikel 3:11 Awb. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om hier sancties aan te verbinden.
De door de Kroon gevolgde procedure
5.9.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg voeren aan dat zij op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) bij brief van 2 oktober 2011 diverse stukken hebben opgevraagd bij de Kroon ten aanzien van de gedeeltelijke goedkeuring van het bovengenoemde raadsbesluit tot onteigening. Aan dit verzoek is de Kroon bij brief van 13 oktober 2011 gedeeltelijk tegemoet gekomen. [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg is vervolgens gebleken dat de Kroon kennis heeft genomen van informatie die destijds niet bekend was bij [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg en dat de Kroon op basis van die informatie een beslissing heeft genomen. Dit is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, aldus [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg.
5.10.De rechtbank overweegt dat [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg inmiddels in het bezit zijn van de hiervoor bedoelde informatie, die hen ten tijde van het formuleren van bedenkingen niet bekend was. In de onderhavige procedure hebben zij echter niet gesteld in welke zin de situatie anders zou (moeten) zijn geweest, indien [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg wel reeds tijdens de procedure bij de Kroon bekend zouden zijn geweest met de inhoud van desbetreffende stukken. Zij hebben immers niet betoogd dat zij dan andere bedenkingen bij de Kroon naar voren zouden hebben gebracht en de Kroon daardoor tot een andere beslissing zou hebben moeten komen. Gelet hierop hebben [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg hun verweer onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat aldus aan dit verweer voorbij.
Het publiek belang bij de onteigening
5.11.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg voeren aan dat de gronden van [gedaagde] pas bij het plangebied zijn betrokken, toen IKEA als serieuze gegadigde in beeld kwam voor het realiseren van één groot woonwarenhuis. Uitsluitend en alleen in verband met door IKEA gestelde eisen hebben de gronden van [gedaagde] bestemmingen gekregen die de oprichting van het door IKEA gewenste warenhuis mogelijk maken. Daarbij verwijzen [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg ook naar het rapport van [A]. De onteigening geschiedt dan ook niet in het publiek belang, maar in een particulier belang, aldus [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg.
5.12.De rechtbank stelt voorop dat het bestemmingsplan 'Bospoort' in deze onteigeningsprocedure niet ter beoordeling staat. Bezwaren tegen het bestemmingsplan konden naar voren worden gebracht in de bestemmingsplanprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan in thans onherroepelijk. In deze procedure dient beoordeeld te worden of de Kroon bij de goedkeuring van het onteigeningsbesluit in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat de onteigening een publiek belang dient. Er zijn immers geen nieuwe feiten gesteld of gebleken op grond waarvan de rechtbank tot een zelfstandige beoordeling dient te komen.
5.13.[gedaagde] heeft het hiervoor geformuleerde verweer ook bij de Kroon naar voren gebracht. De Kroon heeft ter zake overwogen dat uit de voorgeschiedenis blijkt dat vanuit de uitgangspunten en afspraken die (i) voortvloeien uit de tussen de gemeenten Leiderdorp, Zoeterwoude en Leiden, de provincie Zuid-Holland en de departementen van VROM en Verkeer en Waterstaat gesloten 'Overeenkomst W4', en (ii) in de onderliggende stedenbouwkundige documenten nader zijn ingevuld ten aanzien van de gewenste vestiging van een grootschalige perifere detailhandelsvestiging, op een logische wijze is gekomen tot de uiteindelijke vastlegging van een en ander in het bestemmingsplan. De vestiging van een grootschalige perifere detailhandelsvestiging is, naast de ruimtelijke onderbouwing daarvan, mede ingegeven door het financieel-economische beleid van de gemeente. Dit beleid dient volgens de Kroon tevens ter bevordering van het publiek belang van de gemeente.
5.14.De rechtbank is van oordeel dat de Kroon in redelijkheid tot dit oordeel heeft kunnen komen. Aan de percelen is in het bestemmingsplan (onder meer) de bestemming 'Detailhandel (D)' gegeven. Niet in geschil is dat de percelen ter onteigening zijn aangewezen ten behoeve van de uitvoering van dit bestemmingsplan. Voorts is niet betwist dat de vestiging van een grootschalige perifere detailhandelsvestiging in beginsel het publiek belang dient. Dat inmiddels een concrete gegadigde is gevonden voor de uitvoering van het bestemmingsplan, te weten IKEA, op wiens verzoek het uiteindelijke plangebied is gewijzigd, kan niet leiden tot de conclusie dat geen publiek belang meer zou worden gediend. Hetgeen rapporteur [A] vermeldt in zijn onderzoeksrapportage is voorts niet van dien aard dat het bij de marginale toetsing van het Kroonbesluit tot een ander oordeel moet leiden. Het verweer van [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg wordt dan ook verworpen.
De noodzaak tot onteigening ontbreekt
5.15.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg voeren aan dat de onteigening geschiedt op verzoek van IKEA, maar dat IKEA niet zelf onderhandelt over deze aankoop. De gemeente heeft zichzelf hierdoor in de positie gebracht dat zij moet onteigenen om aan haar contractsverplichting jegens haar private wederpartij te voldoen. De gemeente tracht aldus een noodzaak tot onteigening te creëren die in werkelijkheid niet bestaat, aldus [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg.
5.16.De rechtbank overweegt dat [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg geen nieuwe feiten hebben gesteld, zodat op grond van de bij de Kroon bekende feiten beoordeeld dient te worden of de Kroon in redelijkheid heeft kunnen besluiten dat er een noodzaak tot onteigening bestaat. Uitgangspunt is immers dat alleen dan onteigening kan plaatsvinden wanneer de noodzaak daartoe bestaat. [gedaagde] heeft voornoemd verweer ook bij de Kroon naar voren gebracht.
5.17.Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de artikelen 6 en 7 van de realisatieovereenkomst dat de gemeente zich dient in te spannen om de gronden van [gedaagde] te verkrijgen. Dat er een verbod voor IKEA bestaat om daarnaast rechtstreeks met [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg te onderhandelen, kan hieruit niet worden afgeleid. Dat de gemeente door de realisatieovereenkomst in haar eigen onderhandelingsvrijheid onaanvaardbaar zou zijn beperkt, valt evenmin in te zien. Artikel 7.6 van de realisatieovereenkomst staat er naar het oordeel van de rechtbank niet aan in de weg dat de gemeente in het kader van minnelijke verwerving van bedoelde gronden een hoger bedrag betaalt dat het in dit artikel genoemde bedrag. De rechtbank begrijpt de realisatieovereenkomst aldus dat de gemeente de koopsom, voor zover deze koopsom het in artikel 7.6 genoemde bedrag overschrijdt, in dat geval in beginsel niet voor 100% kan doorbelasten aan IKEA bij doorverkoop. De rechtbank verwerpt aldus het verweer dat de gemeente door dit artikel dusdanig in haar onderhandelingsvrijheid is beperkt dat moet worden geoordeeld dat er geen noodzaak tot onteigening bestaat. Dit betekent dat de Kroon in redelijkheid heeft kunnen beslissen dat er een noodzaak tot onteigening bestaat.
Onderhandelingen minnelijke overeenkomst
5.18.[gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg voeren aan dat de gemeente niet aan de in artikel 17 Ow gestelde eisen heeft voldaan. De gemeente heeft namelijk niet serieus geprobeerd hetgeen ter onteigening is aangewezen in der minne ter verkrijgen, nu zij door artikel 7.6 van de realisatieovereenkomst onaanvaardbaar in haar onderhandelingsvrijheid is beperkt en is overgeleverd aan de wensen van IKEA. Voorts heeft de gemeente de dagvaarding uitgebracht, op het moment dat door (de advocaat van) IKEA een poging werd ondernomen om alsnog tot minnelijke overeenstemming te komen. Ten slotte hebben de aanbiedingen die de gemeente aan [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg gedaan heeft niet alleen betrekking op de ter onteigening aangewezen percelen, maar ook op percelen of perceelsgedeelten waaraan de Kroon de goedkeuring tot onteigening heeft onthouden. Ook is er niet over afzonderlijke percelen onderhandeld.
5.19.Het verweer dat de gemeente onaanvaardbaar in haar onderhandelingsvrijheid is beperkt is reeds verworpen onder 5.17. De rechtbank overweegt voorts dat artikel 17 Ow slechts bepaalt dat de gemeente moet proberen de ter onteigening aangewezen gronden minnelijk te verkrijgen. Dat zij niet aan deze verplichting heeft voldaan indien zij tot dagvaarding overgaat op het moment dat een derde nog in onderhandeling is over de minnelijke verkrijging van de onroerende zaken, valt niet in te zien. Uit voornoemd artikel volgt evenmin dat de gemeente in het minnelijk traject beperkt is tot onderhandeling over hetgeen ter onteigening voorligt en niet meer dan dat. Dat de gemeente haar aanbod niet per perceel heeft gespecificeerd en in haar aanbod ook percelen heeft betrokken ten aanzien waarvan het besluit tot onteigening niet is goedgekeurd, is niet - zonder meer - grond voor het oordeel dat de gemeente geen serieuze pogingen heeft gedaan tot minnelijke verkrijging van het ter onteigening aangewezene. Nu gesteld noch gebleken is dat het aanbod dat de gemeente heeft gedaan zo laag is dat dit per definitie niet als een serieus bod is te beschouwen, is de rechtbank van oordeel dat gemeente aan haar onderhandelingsplicht ex artikel 17 Ow heeft voldaan. Hierbij neemt de rechtbank voorts in aanmerking dat, gelet op de samenhang van de betrokken percelen, de gemeente in redelijkheid tot één aanbod kon komen.
De vorderingen van de gemeente
5.20.Nu de verweren van [gedaagde] en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg tegen de gevorderde vervroegde onteigening zijn verworpen en de rechtbank heeft vastgesteld dat alle op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, ligt de vordering tot vervroegde onteigening voor toewijzing gereed.
Het voorschot en de vordering van Rabobank c.s.
5.21.Aangezien [gedaagde] de aangeboden schadeloosstelling heeft verworpen, zal de rechtbank overeenkomstig het bepaalde in artikel 54i Ow het voorschot op de schadeloosstelling kunnen bepalen op 90% van het hem aangeboden bedrag, derhalve op € 1.833.750,--. De rechtbank zal de som van zekerheidsstelling voor [gedaagde] kunnen bepalen op het verschil tussen aanbod en voorschot, zijnde € 203.750,--.
5.22.Rabobank c.s. vorderen dat de gemeente en/of [gedaagde] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.123.435,-- uit de door de rechtbank vast te stellen (voorschot op de) schadeloosstelling, te vermeerderen met een rente van 3,6 % per jaar over een bedrag van € 775.047,-- vanaf 1 december 2011 en een rente van 3,25 % per jaar over een bedrag van € 348.278,-- vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de proceskosten verbonden aan de interventie.
5.23.[gedaagde] betwist niet dat hij een schuld heeft bij Rabobank c.s., maar betwist de hoogte van het door Rabobank c.s. genoemde bedrag aan restant hoofdsom. Het totaal van de genoemde bedragen van € 775.047,-- en € 348.278,-- is namelijk niet gelijk aan het genoemde bedrag aan restant hoofdsom van € 1.123.435,--. Bovendien verzet [gedaagde] zich tegen de uitbetaling aan Rabobank c.s. van een rentevergoeding, nu [gedaagde] alleen voorafgaand aan de onteigening rente moet betalen conform hetgeen daarover bij het aangaan van de hypothecaire leningen is afgesproken. Na onteigening is echter geen rente meer verschuldigd, aldus [gedaagde].
5.24.Ten aanzien van de restant hoofdsom van de hypothecaire leningen overweegt de rechtbank dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij in ieder geval een bedrag van € 1.123.325,-- (€ 775.047,-- + € 348.278,--) aan Rabobank c.s. is verschuldigd. Rabobank c.s. hebben onvoldoende gesteld dat de resterende hoofdsom meer bedraagt, nu Rabobank c.s. geen stukken hebben overgelegd waaruit kan worden afgeleid hoe hoog het nog door Rabobank c.s. van [gedaagde] te vorderen bedrag is. De vordering kan dan ook worden toegewezen voor zover deze bestaat uit de hoofdsom van € 1.123.325,--.
5.25.Voorts is de rechtbank van oordeel dat de vordering van Rabobank c.s. tot vermeerdering van dit bedrag met een rente van 3,6% althans 3,25 % niet voor toewijzing in aanmerking komt. Ingevolge het bepaalde in artikel 43 Ow hebben Rabobank c.s. geen recht op een afzonderlijke schadeloosstelling, maar zij kunnen, nu zij zijn tussengekomen, hun recht uitoefenen op de som die aan [gedaagde] zal worden toegekend als (voorschot op de) schadeloosstelling. De rechtbank overweegt dat de verschuldigdheid van de contractuele rente los staat van de onteigening en geen schade is die de onteigenaar aan de onteigende moet vergoeden. De vordering tot betaling van € 1.123.325,-- kan dan ook uitsluitend worden toegewezen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van algehele voldoening.
5.26.Ingevolge artikel 43 lid 1 Ow kunnen Rabobank c.s. hun rechten alleen uitoefenen op het bedrag van de werkelijke waarde van het onteigende en van het overblijvende. De gemeente heeft ten aanzien van haar aanbod betoogd dat een bedrag van € 1.640.000,-- ziet op de vermogensschade van [gedaagde] en een bedrag van € 407.500,-- op de bijkomende schade. Dit aanbod heeft echter betrekking op alle ter onteigening aangewezen percelen gezamenlijk, terwijl Rabobank c.s. alleen rechten van hypotheek hebben gevestigd op de percelen [nummer] en [nummer]. Gelet hierop zal de rechtbank de gemeente in de gelegenheid stellen om binnen een week na heden bij akte het aanbod te specificeren per perceel en daarbij aan te geven welk deel van het aanbod ziet op de vermogensschade. In afwachting hiervan zal de uitspraak omtrent het aan [gedaagde] toekomende voorschot, en het deel daarvan dat aan Rabobank c.s. dient te worden voldaan, worden aangehouden. Gelet op de overzichtelijke materie geeft de rechtbank uit proceseconomische overwegingen de gemeente in overweging in overleg te treden met de raadslieden van gedaagden en Rabobank c.s. en de hiervoor genoemde akte vóór de hieronder genoemde roldatum aan deze toe te zenden. Zij kunnen dan op genoemde roldatum hunnerzijds direct antwoordakte vragen.
5.27.De gemeente heeft aan Pannenkoekenboerderij De Hooiberg een bedrag van € 244.500,-- aangeboden. Aangezien Pannenkoekenboerderij De Hooiberg dit aanbod niet heeft aanvaard, zal de rechtbank overeenkomstig het bepaalde in artikel 54i leden 1 en 2 Ow het voorschot op de schadeloosstelling kunnen vaststellen op 90% van het aangeboden bedrag, te weten € 220.050,--. De rechtbank zal de som van zekerheidsstelling voor Pannenkoekenboerderij De Hooiberg kunnen bepalen op het verschil tussen aanbod en voorschot, zijnde € 24.450,--.
5.28.In afwachting van voornoemde aktewisseling zullen alle beslissingen worden aangehouden. Nu, gelet op hetgeen is overwogen de vervroegde onteigening zoals gevorderd toewijsbaar is, zal de rechtbank bij vonnis na aktewisseling overeenkomstig het bepaalde in artikel 54j lid 1 Ow deskundigen benoemen ter begroting van de schadeloosstelling. Partijen hebben, hoewel zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, geen bezwaar gemaakt tegen de benoeming van mr. H.J.M. van Mierlo en ir. H. Leonard als deskundigen. Partijen hebben voorts gezamenlijk voorgesteld de heer F. Merk te benoemen, vanwege zijn specifieke kennis van onroerend goed voor de horeca. Deze deskundigen zullen dus door de rechtbank worden benoemd. Voorts heeft de rechtbank op basis van de door partijen en de deskundigen opgegeven verhinderdata reeds een datum voor descente gereserveerd, te weten vrijdag 8 juni 2012 om 10:00 uur. Indien een tijdige aktewisseling zal plaatsvinden en daarop uiterlijk 16 mei 2012 vonnis kan worden gewezen, zal bij dat vonnis descente worden bepaald op deze datum.
5.29. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
6.De beslissing
De rechtbank:
in de incidenten
6.1.laat Rabobank c.s. en Pannenkoekenboerderij De Hooiberg toe als tussenkomende partij;
6.2.houdt de beslissing over de kosten van het incident aan tot de einduitspraak in de hoofdzaak;
de hoofdzaak
6.3.verwijst de zaak naar de rol van 25 april 2012 voor een akte met het doel als in 5.26 is overwogen;
6.4.bepaalt dat na het nemen van de akte de zaak wordt verwezen naar de rol van 2 mei 2012 voor het nemen van een antwoordakte door [gedaagde] en Rabobank c.s., waarna de zaak zal worden verwezen naar de rol voor vonnis op een termijn van twee weken;
6.5.houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.M. van Dijk, mr. D.R. Glass en mr. M.E. Honée en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2012.