Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 373346 / HA ZA 10-2967
Vonnis van 13 juli 2011 (bij vervroeging)
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
advocaat : mr. M.J. Goedhart,
tegen
de besloten vennootschap B.V. ARCHOS P.M.T.,
gevestigd te Delft,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
advocaat : mr. E. Lolcama.
De procedure
1. De rechtbank zal de procespartijen in dit burengeschil hierna aanduiden als [eiser 1], [eiseres 2] en Archos BV. De rechtbank heeft bij dit vonnis rekening gehouden met de volgende processtukken, waaruit ook het procesverloop blijkt:
- de dagvaarding van 9 augustus 2010 tegen de eerste rolzitting van 18 augustus 2010, met 10 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 29 september 2010, met 7 producties;
- het tussenvonnis van 13 oktober 2010, de beschikking van 2 december 2010 en het instructieformulier van 8 december 2010 van de rechtbank;
- de bij brief van 12 januari 2011 ingezonden conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van donderdagochtend 27 januari 2011 en van de descente van donderdagmiddag 27 januari 2011, met 6 kleurenfoto's;
- de faxbrief van beide advocaten van 24 februari 2011 en de beschikking van 2 maart 2011 van de rechtbank;
- de nadere conclusie van partij [eisers] van 25 mei 2011;
- de conclusie na comparitie en na descente van partij Archos BV van 25 mei 2011, met producties 8 en 9a t/m 9c.
2. Ter rolzitting van 8 juni 2011 hebben beide partijen vonnis gevraagd, dat vandaag bij vervroeging door de rechtbank wordt gewezen.
De vaststaande feiten
3. Partijen zijn achterburen in de historische binnenstad van [woonplaats]. [eisers] zijn sinds april 1998 eigenaren en bewoners van de onroerende zaak met woonhuis, achterhuis en tuin aan de [A-straat te plaats A], kadastraal perceel [nummer]. Archos BV is sinds december 2007 eigenaar van de onroerende zaak met woning aan de [B-straat te plaats A], kadastraal perceel [nummer]. Archos BV verhuurt haar woning aan 3 Delftse studenten en 2 andere kamerbewoners. Sindsdien ervaren [eisers] naar zij stellen overlast van de huurders van Archos BV.
De geschillen
4. In conventie vorderen [eisers] dat de rechtbank met nevenvorderingen Archos BV veroordeelt om:
a) alle ramen en deuren aan de achterzijde van haar pand aan de [B-straat te plaats A] ondoorzichtig en vaststaand te maken en te houden;
b) een eigen hemelwaterafvoer te realiseren waarbij zij voortaan afwatert op haar eigen riolering, althans zodanige maatregelen neemt dat het hemelwater van haar perceel niet meer wordt afgevoerd door de riolering van [eisers];
c) de overbouw aan (het dakbestek van) haar pand aan de [B-straat] over het perceel van [eisers] primair te verwijderen en verwijderd te houden, subsidiair ter compensatie van die overbouw een schadeloosstelling van € 25.000,- te betalen.
5. In reconventie vordert Archos BV dat de rechtbank met nevenvorderingen:
d) verklaart voor recht dat de erfgrens tussen het perceel [nummer] en het perceel [nummer] primair is gelegen op 70 centimeter uit de achtergevel van het pand aan de [B-straat], dan wel subsidiair wordt gevormd door de buitenkant van de achtergevel van dat pand aan de [B-straat];
e) [eisers] veroordeelt om de door hen op 70 centimeter van de achtergevel aan de [B-straat] geplaatste bomen te verwijderen en verwijderd te houden.
6. Voor de standpunten van beide partijen, de onderbouwing daarvan en de vele details van dit burengeschil volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de aan partijen en hun advocaten bekende inhoud van alle gedingstukken met alle producties, hiervoor door de rechtbank opgesomd in rov. 1.
De beoordeling
7. Ook in deze burenzaak bleek ter descente dat de feitelijke situatie ter plaatse toch weer iets afweek van hetgeen men vooraf bij alleen een "papieren" beoordeling op basis van de schriftelijke stukken - waaronder foto's, situatietekeningen en kadastrale kaarten en bouwtekeningen - zou menen. Hierna zal de rechtbank de vijf geschilpunten, hiervoor opgesomd onder a) t/m e), per stuk met behulp van cursieve tussenkopjes beoordelen.
a) ramen en deuren
8. [eisers] doen bij deze vordering een beroep op de wetsartikelen 5:50 en 5:51 BW. Deze wetartikelen strekken ter bescherming van de visuele privacy, zie nader ook de uitspraken van deze rechtbank in twee vergelijkbare zaken uit 2007, die zijn gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN nummers BB4542 en BC0640.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze procedure op basis van de door Archos BV geproduceerde bouwvergunningen met bouwtekeningen uit 1923 en 1996 in combinatie met hetgeen de huidige feitelijke situatie ter descente in januari 2011 liet zien voldoende komen vast te staan, dat er aan weerszijden sprake is van verjaring van de vorderingen tot opheffing van de in beginsel onrechtmatige doorzichtige en niet-vaststaande deuren en ramen, zowel die in de achtergevel van het pand van Archos BV al die in de gevel van het achterhuis/schuurtje van [eisers]. Al deze doorzichtige en niet vaststaande vensters zijn immers naar moet worden aangenomen al veel meer dan 20 jaar ter plaatse aanwezig. Daardoor zijn de rechtsvorderingen tot opheffing van deze in beginsel met de wetsartikelen 5:50 en 5:51 BW strijdige toestand verjaard. Bovendien is er aan weerszijden aldus sprake van door verkrijgende verjaring ontstane erfdienstbaarheden tot het hebben en dulden van alle niet vaststaande ramen en deuren met doorzichtig glas. Deze erfdienstbaarheden zijn inschrijfbaar in de registers.
10. [eisers] hebben ter comparitie en ter descente ook toegegeven dat sinds hun bewoning van de [A-straat] vanaf april 1998 de ramen en deuren in de achtergevel van de [B-straat] geopend konden worden en waren voorzien van doorzichtig glas. [eisers] hadden tot 2007 echter veel minder last van de vroegere huurders van de vorige eigenaar [A], omdat die huurders hun ramen, deuren, zonweringen en gordijnen meestal gesloten hielden, dit in tegenstelling tot de huurders van Archos BV vanaf 2007. Deze voor [eisers] ongelukkige verandering in 2007 betekent niet dat Archos BV nu haar ramen en deuren vaststaand zou moeten maken en zou moeten voorzien van ondoorzichtig glas. Een dergelijke vergaande maatregel zou de kamers van Archos BV feitelijk ook onverhuurbaar maken. In zoverre zou deze vordering van [eisers] - indien toewijsbaar, wat dus wegens verjaring niet het geval is - wegens misbruik van recht naar het oordeel van de rechtbank hoe dan ook moeten worden afgewezen.
11. Het voorgaande neemt niet weg dat [eisers] van Archos BV en haar huurders mogen verwachten dat zij gegeven de feitelijke situatie en de te respecteren belangen van [eisers] zo min mogelijk inbreuk maken op de privacy van hun achterburen [eisers] en deze ook niet onrechtmatig hinderen in hun woongenot (art. 5:37 BW). Daarbij geldt wel dat deze bewoners in de historische binnenstad van [woonplaats] binnen de grenzen van het betamelijke over en weer wel het een ander van elkaars nabijheid behoren te verdragen. Naar de rechtbank uit de laatste productie van Archos BV begrijpt, is de situatie inmiddels enigszins verbeterd door gesprekken in mei 2011 tussen [eisers] en de huurders van Archos BV.
12. Het voorgaande betekent dat de rechtbank vordering a) van [eisers] over de ramen en deuren van Archos BV zal afwijzen.
b) hemelwaterafvoer
13. [eisers] baseren deze vordering op de wetsartikelen 5:52 en 5:53 BW. Archos BV heeft aangevoerd dat ook deze feitelijke situatie al sinds in ieder geval 1923 bestaat, toen ene [B] eigenaar was van zowel de [B-straat] als de [A-straat te plaats A] en zijn pakhuis op nr. [nummer] liet verbouwen tot een werkplaats.
14. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze procedure op basis van de door Archos BV geproduceerde bouwtekening uit 1923 in combinatie met de op de aanvraag bij de bouwvergunning in 1923 met de hand geschreven tekst dat de afvoer van hemelwater zal geschieden "over het aanwezig zijnde riool" komen vast staan dat de desbetreffende hemelwaterafvoer van de [B-straat] al sinds en ook al vóór 1923 aansloot op het grondriool van de [A-straat]. Een dergelijke afwatering over naburige percelen is overigens ook niet ongebruikelijk in oude historische binnensteden. Daar komt bij dat ter descente niet is gesteld of gebleken dat er tegen acceptabele kosten alternatieven bestaan voor de afwatering van Archos BV op een eigen grondriool, en dat de directeur van Archos BV ter comparitie aan [eisers] heeft toegezegd dat hij uiteraard bereid is om indien nodig proportioneel bij te dragen aan de kosten van onderhoud en eventuele vervanging van het grondriool van [eisers].
15. Ter descente is gebleken dat sinds kort na een verbouwing ook de [B-straat] via de hemelwaterafvoer van nr. [B-straat] afwatert op het grondriool van [eisers]. Het is aan [eiser 1], [eiseres 2] en Archos BV gezamenlijk om de eigenaar van de [B-straat] aan te spreken op deze in beginsel onrechtmatige nieuwe afwatering en om op dat punt goede afspraken te maken. Deze omstandigheid leidt echter niet tot een andere beslissing dan afwijzing van de vordering b) van [eisers]. Ook op dit punt is het recht om opheffing te vorderen van deze naar de letter van de wet onrechtmatige toestand verjaard en is een erfdienstbaarheid ontstaan tot het hebben en dulden van de onderhavige afwatering op het grondriool van [eisers].
d) erfgrens
16. Het is doelmatig vordering d) van Archos BV over de erfgrens nu eerst te beoordelen vóór vordering c) van [eisers] over de overbouw door het dakbestek. Nu de locatie van de erfgrens tussen partijen omstreden is, moet de rechtbank de erfgrens vaststellen op de voet van art. 5:47 BW. Anders dan partijen en vooral [eisers] menen, zijn daarbij niet doorslaggevend administratieve kadastrale veldwerken en overige kadastrale gegevens. Bepalend zijn volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad in de eerste plaats de uit de notariële leveringsakten blijkende partijbedoelingen. Voorts heeft te gelden dat de juridische situatie na verloop van lange tijd zo veel mogelijk behoort aan te sluiten bij de feitelijke situatie.
17. Partijen hebben in deze procedure echter geen notariële leveringsakten en/of notariële splitsingsakten geproduceerd, zodat de rechtbank het bij de bepaling van de erfgrens nu zal moeten doen met de geproduceerde kadastrale en overige bewijsstukken en met de waarnemingen ter descente. Alle feiten en omstandigheden afwegende en met inachtneming van de in rov. 16 geschetste uitgangspunten oordeelt de rechtbank op dit geschilpunt als volgt.
18. Naar het oordeel van de rechtbank moet de erfgrens tussen partijen alles afwegende worden bepaald op 1 centimeter uit de buitenzijde van de achtergevel en deels uit de zijgevel van het gebouw aan de [B-straat]. De rechtbank concludeert uit de geproduceerde bouwtekeningen uit 1923 en 1996 en uit hetgeen ter descente aan deels nog oude gevelstenen zichtbaar was dat de achtergevel en deels de zijgevel van dat gebouw van Archos BV al sinds 1923 en vermoedelijk al eerder op exact dezelfde locatie heeft gestaan als dat nu in 2011 nog steeds het geval is.
19. Blijkbaar bevat het geproduceerde kadastraal veldwerk uit 2007 gelet op de gemotiveerde berekeningen van de advocaat van Archos BV een historische meetfout die stamt uit vermoedelijk 1876. Ook hebben [eisers] feitelijk sinds april 1998 door de aanleg van hun tuin en door het niet reclameren jegens Archos BV en haar rechtsvoorganger de erfgrens ingeschat op de buitengevel van het gebouw van nu Archos BV. Indien en voor zover de voorgaande conclusie van de rechtbank onjuist zou zijn, heeft ten slotte te gelden dat de juridische situatie thans behoort aan te sluiten bij de feitelijke situatie vanaf 1923. Al hetgeen partijen overigens nog hebben betoogd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel bij de erfgrensbepaling. Voor het vroegere kleine bijgebouwtje uit 1923 van de [B-straat] dat bij de verbouwing in 1996 is gesloopt, heeft te gelden dat dit blijkbaar door [B] in 1923 (zie rov. 13) was bedoeld als buitenplee, kolenhok of berging voor zijn werkplaats op nr. [nummer], hetgeen echter zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet betekent dat de erfgrens wegens de vroegere aanwezigheid van dat bijgebouwtje nu zou moeten worden bepaald op 70 centimeter uit de achtergevel zoals Archos BV primair heeft gevorderd.
c) Overbouw dakbestek
20. Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist ten aanzien van vordering d) van Archos BV volgt dat de erfgrens met de [A-straat] door de rechtbank wordt vastgesteld op 1 centimeter uit de buitengevel en deels uit de zijgevel van de [B-straat]. Dat heeft gevolgen voor de daarmee samenhangende vordering c) van [eisers], die strekt tot verwijdering van de overbouw van het dakbestek van Archos BV bij die achtergevel en vooral zijgevel ten opzichte van het huidige vervallen achterhuis/schuurtje van [eisers]. Die overbouw van naar schatting 10 centimeter breed is zichtbaar op de geproduceerde foto's en op foto 2 bij het proces-verbaal van descente. Het belang van deze vordering c) van [eisers] bestaat daaruit, dat zij van plan zijn hun vervallen oude bijgebouw in de nabije toekomst volgens de geproduceerde bouwtekeningen (zie hun productie 10) te laten verbouwen en renoveren tot een gastenverblijf van de ter plaatse maximaal mogelijke afmetingen.
21. De directeur van Archos BV heeft ter comparitie en ter descente echter aan [eisers] toegezegd dat [eisers] tezijnertijd de overbouw van het dakbestek door hun aannemer mogen laten verwijderen voor zover die overbouw bij renovatie in de weg zit, alles op bouwtechnisch verantwoorde wijze en op eigen kosten inclusief eventuele herstelkosten aan het gebouw van Archos BV. Zie ook de toezegging in de laatste conclusie van de advocaat van Archos BV, bladzijde 3, alinea 3. De rechtbank zal Archos BV in de toekomst indien nodig aan deze toezegging houden. Daarmee ontvalt naar het oordeel van de rechtbank al geheel of gedeeltelijk het door art. 3:303 BW vereiste belang van [eisers] bij hun vordering c).
22. Voor zover na rov. 21 nog nodig ten aanzien van de kosten van verwijdering en herstel, overweegt de rechtbank nog dat uit de al eerder genoemde geproduceerde bouwtekeningen uit 1923 en 1996 en uit hetgeen ter descente is waargenomen voldoende is gebleken dat deze overbouw van het dakbestek van naar schatting 10 centimeter breed al sinds in ieder geval 1923 bestaat, zodat ook op dit geschilpunt het recht om verwijdering te vorderen is verjaard en een erfdienstbaarheid is ontstaan.
e) bomen
23. [eisers] hebben in 2004 in hun tuin twee leilinden geplaatst nabij de achtergevel van de [B-straat] om hun privacy tegenover de huurders van de rechtsvoorganger van Archos BV te waarborgen. Die rechtsvoorganger [A] heeft daartegen in 2004 schriftelijk geprotesteerd, zoals blijkt uit productie 5 van [eisers]. Dat protest is zonder gevolg gebleven, want in 2011 staan de leilinden er nog steeds, zoals bleek ter descente en zoals ook te zien is op de geproduceerde foto's in dit procesdossier. De rechtbank heeft de in art. 5:42 BW bedoelde afstand ter descente gemeten op ongeveer 80 centimeter vanaf de buitengevel en dus de erfgrens van Archos BV, gemeten vanaf het midden van de voet van de twee bomen.
24. Ook deze feitelijke toestand is in beginsel strijdig met het burenrecht, in dit geval art. 5:42 BW. Op dit geschilpunt is geen sprake van verjaring van een rechtsvordering en verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid, omdat de twee bomen pas in 2004 zijn geplaatst. De rechtbank is echter van oordeel dat deze vordering e) van Archos BV zoals [eisers] bij antwoord in reconventie in alinea 15 subsidiair ook hebben aangevoerd in dit specifieke geval moet worden afgewezen op grond van het bepaalde in de wetartikelen 3:303 BW (onvoldoende belang) en 3:13 BW (misbruik van recht).
25. Uit al het voorgaande volgt immers dat het hier gaat om de tuin van [eisers] en om een te respecteren tegenmaatregel van [eisers] tegen de niet meer te voorkomen feitelijke schending van hun privacy door de huurders van Archos BV. Ook deze huurders en Archos BV hebben immers in een historische binnenstad binnen de grenzen van het betamelijke het nodige te dulden en te respecteren van hun achterburen [eisers]. Ter descente is bovendien uit de verklaringen van partijen gebleken dat de schilder van Archos BV of van haar rechtsvoorganger [A] enkele jaren ngeleden zonder praktische problemen met een ladder en/of met een steigertje de kozijnen, deuren en dakrand in/van de achtergevel van Archos BV heeft weten te schilderen vanuit de tuin van [eisers] toen de twee leilinden daar al stonden. Ter descente bleek ook dat er ondanks de twee bomen nog voldoende licht en lucht in de kamers aan de [B-straat] binnenkomt, indien [eisers] hun twee bomen voldoende gesnoeid houden hetgeen van hen mag worden verwacht. Bij gebreke van andere gestelde of gebleken te respecteren belangen van Archos BV moet deze vordering e) dan ook worden afgewezen.
Slotsom en proceskosten
26. Al de voorgaande rechtsoverwegingen brengen de rechtbank tot de navolgende beslissingen op de vorderingen in conventie en in reconventie. Omdat beide partijen per saldo over en weer op relevante geschilpunten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren.
De beslissingen
De rechtbank in conventie en in reconventie:
- bepaalt de erfgrens tussen de kadastrale percelen van enerzijds [eisers] aan de [A-straat te plaats A] met kadastraal nummer [nummer] en van anderzijds Archos BV aan de [B-straat te plaats A] met kadastraal nummer [nummer] op 1 centimeter uit de huidige achtergevel en deels uit de huidige zijgevel van het gebouw van Archos BV aan de [B-straat te plaats A];
- compenseert de proceskosten in conventie en in reconventie per saldo aldus, dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
- wijst af al hetgeen partijen in conventie en in reconventie meer of anders hebben gevorderd.
Dit vonnis is bij vervroeging gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 13 juli 2011