Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 402064 / KG ZA 11-1029
Vonnis in kort geding van 6 oktober 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING STAEDION WONEN,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat mr. E. van Engelen te 's-Gravenhage,
tegen:
[gedaagde],
wonende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. J-F. Grégoire te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als "Staedion" en "[gedaagde]".
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 22 september 2011 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Vanaf 29 oktober 2008 huurt [gedaagde] van Staedion het appartement, bestaande uit drie kamers, aan de [adres] te 's-Gravenhage (hierna "de woning"). De schriftelijke huurovereenkomst van 17 november 2008 vermeldt onder meer:
"Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin)."
1.2. De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalen, voor zover hier van belang:
"6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(.....)
6.7.
Het is huurder verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijke toestemming van verhuurder heeft verkregen. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Tevens dient een afschrift van een geldig identiteitsbewijs van onderhuurder aan verhuurder verstrekt te worden.
6.8.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(.....)
6.13.
Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, evenals gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden."
1.3. In de loop van 2011 heeft [gedaagde] - zonder toestemming van Staedion - onderdak verschaft aan [X] en diens vriendin [Y] (hierna "[X] cs"). Zij namen een aantal honden en verschillende katten mee en lieten zich in de Gemeentelijke Basisadministratie inschrijven op het adres van de woning.
1.4. Na de intrek van [X] cs bij [gedaagde] is bij de politie verschillende keren geklaagd over (geluids)overlast vanuit de woning. Voorts zijn bij de politie en de gemeente Den Haag meldingen binnengekomen waarbij zorgen werden geuit over de leefomstandigheden in de woning. Naar aanleiding daarvan vonden huisbezoeken plaats. Daarbij bleek dat de woning ernstig was vervuild, onder meer door urine en uitwerpselen van de in de woning aanwezige huisdieren.
1.5. Bij brief van 1 augustus 2011 heeft Staedion [gedaagde] "voor een laatste maal in de gelegenheid (gesteld) de woning schoon te maken en op te ruimen, alsmede de illegale bewoners de toegang te ontzeggen" en wel vóór 8 augustus 2011.
1.6. Onlangs hebben [X] cs de woning vrijwillig verlaten, onder inlevering van de sleutel(s) en met medeneming van de huisdieren.
2. Het geschil
2.1. Na intrekking van de vordering tegen de aanvankelijke mede-gedaagden ([X] cs) vordert Staedion zakelijk weergegeven de ontruiming van de woning door [gedaagde], onder afgifte van de sleutels en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2. Samengevat voert Staedion daartoe het volgende aan.
Door de woning ernstig te (laten) vervuilen en in gebruik te hebben gegeven aan [X] cs is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en wel zodanig dat te verwachten valt dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Gelet op de mate en de ernst van de wanprestatie heeft Staedion er belang bij dat - vooruitlopend op de afloop van een bodemprocedure - de woning nu al wordt ontruimd. Dat klemt te meer nu [gedaagde] - ondanks de hulp die hem van alle kanten wordt geboden - niet in staat is zelfstandig te wonen. Daar komt bij dat de vervuiling leidt tot gevaarlijke situaties en stank en Staedion jegens de huurders van de omliggende woningen gehouden is zorg te dragen voor een rustige woonomgeving.
2.3. [gedaagde] heeft de vordering van Staedion gemotiveerd weersproken. Voor zover nodig zal zijn verweer hierna worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. [gedaagde] heeft aangevoerd dat Staedion geen spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering. Dat verweer wordt verworpen. Reeds uit de stellingen die Staedion aan haar vordering ten grondslag legt - zoals hiervoor onder 2.2. beknopt weergegeven - volgt dat het vereiste spoedeisende belang aanwezig is. Voor de goede orde wordt daarbij opgemerkt dat in het kader van het onderhavige verweer de juistheid van die stellingen niet van belang is.
3.2. Alvorens tot de inhoudelijke beoordeling van het onderhavige geschil over te gaan wordt voorop gesteld dat een vordering zoals hier aan de orde - waarbij aan de voorzieningenrechter wordt gevraagd een voorschot te nemen op hetgeen de rechter in een bodemprocedure (waarin onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd) zal beslissen - slechts kan worden toegewezen indien vaststaat dat van een verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Bovendien moet boven redelijke twijfel verheven zijn, dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en - voor zover aan de orde - in het verlengde daarvan de ontruiming van de woning zal bevelen.
3.3. Aan één van de eisen die Staedion steeds aan [gedaagde] heeft gesteld is inmiddels voldaan, te weten het - definitieve - vertrek van [X] cs uit de woning.
3.4. Uit de politierapportage, waarop Staedion zich ter onderbouwing van haar vordering beroept, volgt dat de klachten van overlast en de geuite zorgen over de leefomstandigheden (vrijwel) uitsluitend voortvloeien uit het gedrag van [X] cs en de wijze waarop zij hun huisdieren verzorgen. In haar brief van 16 maart 2011 (prod. 5.) geeft Staedion in feite zelf ook aan dat de overlast met name wordt veroorzaakt door [X] cs. Verder is van belang dat Staedion op de zitting heeft erkend dat de eerste klachten en meldingen binnenkwamen nadat [X] cs bij [gedaagde] waren ingetrokken, terwijl recente klachten en/of meldingen (daterend van na het vertrek van [X] cs) zijn gesteld noch gebleken.
3.5. Op grond van het voorgaande moet vooralsnog worden aangenomen dat met het vertrek van [X] cs ook de overlastklachten en de uitingen van zorg over de leefomstandigheden in de woning zullen stoppen, althans aanzienlijk zullen afnemen. Onder die omstandigheden valt vooralsnog niet in te zien dat het verblijf van (alleen) [gedaagde] in de woning een gevaarlijke situatie en/of een verstoring van het woongenot van de omwonenden meebrengt.
3.6. Staedion kan niet worden gevolgd in haar stelling dat [gedaagde] niet in staat is om zelfstandig te wonen. Uit het vorenstaande volgt immers dat moet worden aangenomen dat de problemen veroorzaakt werden door [X] cs. Op zichzelf kan [gedaagde] worden verweten dat hij daartegen niet, althans onvoldoende is opgetreden, maar dat betekent nog niet dat hij onvoldoende bagage heeft om op eigen benen te staan. Te minder nu zich klaarblijkelijk geen problemen hebben voorgedaan gedurende de periode van ongeveer anderhalf jaar voordat hij [X] cs onderdak bood. Klachten over de wijze waarop hij in die tijd invulling gaf aan het huurderschap zijn in ieder geval gesteld noch gebleken. Een en ander wil overigens niet zeggen dat [gedaagde] geen hulp nodig heeft bij het zelfstandig door het leven te gaan. Uit de stukken - in het bijzonder het e-mailbericht van 20 september 2011 van [Z], die [gedaagde] vanuit het Leger des Heils begeleidt - volgt echter dat die hulp zal worden geboden. In dat e-mailbericht verklaart [Z] ook nog eens dat de woning inmiddels aanzienlijk is opgeknapt en dat zij ervan overtuigd is dat [gedaagde] zelfstandig kan wonen. Daar komt bij dat Staedion onweersproken heeft gelaten de stelling van [gedaagde] dat een medewerker van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de Gemeente Den Haag heeft aangegeven dat [gedaagde] wat hem betreft de woning niet hoeft te verlaten, omdat gebleken is dat [X] cs zijn vertrokken en [gedaagde] bovendien flink is gaan schoonmaken en opruimen. Die stelling zal dan ook voor juist worden gehouden.
3.7. Op de zitting heeft Staedion nog aangevoerd dat [gedaagde] de woning hoe dan ook dient te ontruimen omdat, deze bij de huidige stand van zaken niet (meer) verhuurbaar is. Volgens haar is de woning als gevolg van de wijze waarop zij is bewoond zodanig beschadigd dat zij helemaal moet worden gestript en met het oog daarop moet worden leeggeruimd.
3.8. Die omstandigheid vormt echter - wat daar verder ook van zij - geen aanleiding om de ontruiming van de woning te bevelen. Daarvoor is van belang dat voormeld argument [gedaagde] daarvóór nooit is voorgehouden. Zelfs in de laatste sommatie - die van 1 augustus 2011 - is [gedaagde] nog in de gelegenheid gesteld om de woning zelf schoon te maken en op te ruimen. Bovendien valt zonder meer niet in te zien dat - eventueel - herstel van de woning gepaard dient te gaan met ontbinding van de huurovereenkomst, met daaraan gekoppeld een rechterlijk bevel tot ontruiming van de woning. Ook voorstelbaar is dat de woning wordt hersteld terwijl [gedaagde] deze blijft bewonen, alsmede dat [gedaagde] tijdens de herstelwerkzaamheden tijdelijk elders woonruimte wordt aangeboden.
3.9. Zonder afbreuk te willen doen aan de problemen die zich in het verleden hebben voorgedaan, is de slotsom dat de vordering zal worden afgewezen. Onder de gegeven omstandigheden kan er in het bestek van dit kort geding niet van worden uitgegaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
3.10. Staedion zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt Staedion in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 887,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 71,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Th. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2011.
jvl