Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
MB
Rolnr.: 1005897/10-8532
Datum: 13 april 2011
Vonnis in de zaak van:
[verhuurder],
gevestigd te [vestigingsplaats], kantoorhoudende te [kantoorplaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.J.M. de Bruijn,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats], zaakdoende te [zaakadres],
gedaagde partij,
gemachtigde: eerst mr. P.J. van der Putt, thans mr. M. Evers.
Partijen worden aangeduid als “[verhuurder]” en “[huurder]”.
1 Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 11 oktober 2010 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 16 maart 2011; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie hebben beide partijen nog een productie overgelegd en heeft [huurder] stukken, waaronder foto’s, ter griffie afgegeven.
De gemachtigde van [verhuurder] heeft ter comparitie “aantekeningen” overgelegd.
2 Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
2.1 [verhuurder] is belegger in winkelvastgoed. In haar vastgoedportefeuille bevindt zich [het buurtwinkelcentrum] in [gemeente]. Dat winkelcentrum is gesitueerd op de begane grond (de verdiepingen daarboven bestaan uit woonappartementen waarvan [verhuurder] geen eigenaar is) en bestaat uit twee delen, die van elkaar zijn gescheiden door een weg. Het winkelcentrum omvat een [door verhuurder geëxploiteerde] supermarkt, een aantal winkels voor dagelijkse goederen (bloemen, slagerij), een aantal dienstfuncties, een fietsenwinkel en een aantal horecazaken.
2.2 Het winkelcentrum is verouderd en er is overlast van hangjongeren. Dat uit zich in leegstand oplopend tot circa 22% van het gehele plan en 42% voor het noordelijk deel waarin de zaak van [huurder] zit.
2.3 Tussen [verhuurder] en [huurder] bestaat een huurovereenkomst ter zake van een in het winkelcentrum gelegen bedrijfsruimte (kiosk) van ca. 79 m2, met bestemming pizzeria. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2007. Per 15 januari 2008 is [huurder] in de plaats gesteld van de oorspronkelijke huurder. De huurprijs bedraagt thans € 3.000,95 exclusief BTW per kwartaal.
2.4 De huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar (1 januari 2007 tot en met 31 december 2008) en vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot en met 31 december 2011. Volgens artikel 3.2. van de huurovereenkomst wordt de overeenkomst vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van 5 jaar.
2.5 [verhuurder] heeft in 2008 besloten het grootste deel van het winkelcentrum te renoveren en een kleiner deel te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Zij heeft daartoe [naam bedrijf] (de heer [naam], verder: [de ontwikkelaar]) als ontwikkelaar ingeschakeld, die in deze samenwerkt met [naam ander bedrijf] (de heer [naam], verder: [de ander]). In oktober 2008 heeft Centrum Projecten een ontwikkelingsplan gemaakt. Dat plan voorziet er onder meer in dat de drie kiosken, waarvan [huurder] er één huurt, zullen verdwijnen en plaatsmaken voor nieuwe winkelruimte.
2.6 Eind 2008 hebben [de ontwikkelaar] en [de ander] alle winkeliers in het winkelcentrum benaderd en hebben zij hen verzocht om medewerking. Inmiddels is met alle winkeliers, behalve [huurder], overeenstemming bereikt.
2.7 In september en oktober 2009 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen [de ander] enerzijds en [huurder] en zijn adviseur anderzijds over het voorgenomen ontwikkelingsplan. Bij brief van 2 november 2009 heeft [de ander] namens [verhuurder] aan [huurder] een voorstel gedaan. [huurder] heeft daarop niet gereageerd, waarna hij bij aangetekende brief is verzocht alsnog te reageren. [huurder] heeft het voorstel niet aanvaard.
2.8 Er heeft op 5 januari 2010 een nieuwe bespreking plaatsgehad, die heeft geresulteerd in een tweede voorstel van [verhuurder] aan [huurder]. Op 18 januari 2010 heeft [huurder] [verhuurder] laten weten niet akkoord te gaan met dit voorstel. [huurder] maakte aanspraak op een vergoeding van € 350.000,00.
2.9 Op 28 april 2010 heeft de advocaat van [verhuurder] [huurder] uitgenodigd voor een derde bespreking, die plaatsvond op 12 mei 2010. Partijen hebben toen overeenstemming bereikt, behalve ten aanzien van de financiële tegemoetkoming aan [huurder]. Afgesproken is dat [huurder] binnen twee weken bekend zou maken welk bedrag hij wilde ontvangen, met daarbij een duidelijke motivering en onderbouwing. Omdat [huurder] niets meer liet horen heeft [de ander] hem bij brief van 21 mei 2010 een bevestiging van de bespreking op 12 mei gezonden in de vorm van een derde voorstel. [huurder] werd verzocht uiterlijk 28 mei 2010 een nadere toelichting en onderbouwing te geven van de door hem gewenste vergoeding.
2.10 Op 31 mei 2010 ontving [de ander] een kennelijk door [huurder] opgevraagde offerte met een opsomming van apparaten, machines etc. voor een bedrag van bijna € 89.000,- en een offerte voor een pui, tegelvloer, plafond, toiletten en dergelijke ad € 72.100,-.
Omdat een toelichting en onderbouwing ontbrak heeft [de ander] [huurder] op 2 juni 2010 bezocht. [huurder] heeft toen toegezegd de week daarop alles in orde te zullen maken.
2.11 Bij e-mail van 13 juni 2010 heeft [huurder] een toelichting gegeven, maar een
(financiële) onderbouwing ontbrak. [huurder] vroeg in deze e-mail om een vergoeding van
€ 423.054,00, te vermeerderen met verdere doorlopende vaste lasten en winst- en inkomstenderving.
2.12 Op 23 juni 2010 zond [huurder] aan [de ander] een offerte die betrekking had op ruwbouw en inbouw/inrichting van € 115.783,00.
2.13 [verhuurder] heeft daarop op 10 juli 2010 een vierde renovatievoorstel aan [huurder] gedaan. Daarop is geen reactie ontvangen.
2.14 Bij een op 14 september 2010 aan [huurder] betekende brief heeft [verhuurder] aangekondigd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen en heeft zij de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2011 met als grond dat [huurder] het gehuurde niet op een goede en deugdelijke wijze exploiteert en dat [verhuurder] het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen voor herontwikkeling/renovatie en het daartoe dringend nodig heeft.
3 Vordering
3.1 [verhuurder] vordert
Primair
1 de huurovereenkomst tussen partijen met onmiddellijke ingang, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden,
2 [huurder] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen,
3 [huurder] te veroordelen om zich tot de datum van ontbinding strikt aan zijn betalingsverplichtingen jegens [verhuurder] te houden,
4 [huurder] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor elke maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst van een bedrag gelijk aan het op dat moment geldende maandelijkse huurbedrag met BTW, met dien verstande dat deze plicht eindigt op de datum waarop een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met een andere huurder wordt aangegaan, subsidiair tot de datum van ontruiming, althans een door de kantonrechter te bepalen datum,
5 [huurder] te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,00 per dag conform artikel 7.1 van de algemene bepalingen te berekenen vanaf 2 november 2009, althans een nader door de kantonrechter te bepalen dag,
Subsidiair
6 [huurder] te veroordelen om mee te werken aan de herontwikkeling/renovatie opdat deze doorgang kan vinden zoals is vastgelegd in het vierde voorstel d.d. 10 juli 2010, althans op een nader in goede justitie te bepalen wijze, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 ineens indien [huurder] daarmee in gebreke blijft en € 1.000,- per dag dat hij daarmee in gebreke blijft,
7 [huurder] te veroordelen tot betaling van de boete, zoals genoemd onder 5,
zowel primair als subsidiair met veroordeling van [huurder] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.2 [verhuurder] baseert haar vorderingen op de feiten en voorts op de volgende stellingen.
[verhuurder] heeft [huurder] veel, vaak en grondig geïnformeerd over de herontwikkeling, de noodzaak van zijn medewerking en de (financiële) gevolgen van zijn handelen voor hemzelf en voor [verhuurder]. [huurder] weet dat hij in zijn eentje de herontwikkeling ophoudt en dat de omringende winkeliers daarvan hinder en overlast ondervinden. [huurder] houdt desondanks zijn poot stijf. Dat is niet alleen onrechtmatig, maar ook in strijd met artikel 14 van Pro de algemene bepalingen, behorende bij de huurovereenkomst.
[huurder] hoort een renovatie, waaronder ook sloop en nieuwbouw wordt verstaan, te gedogen als hij van [verhuurder] een renovatievoorstel heeft gehad. Dat heeft hij tot vier keer toe ontvangen.
De houding van [huurder] is verder in strijd met de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. Zijn handelwijze staat een behoorlijke uitvoering van de huurovereenkomst, de herontwikkeling en de commerciële samenwerking in de weg. [huurder] handelt aldus ook in strijd met artikel 17 van Pro de huurovereenkomst.
[huurder] handelt voorts in strijd met artikel 6.2 van de algemene bepalingen. Tot slot veroorzaakt [huurder] hinder en overlast jegens de andere winkeliers.
Iedere tekortkoming op zich, maar helemaal alle tekortkomingen tezamen, zijn voldoende ernstig om de gevorderde ontbinding te rechtvaardigen.
Nu [huurder] zich niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt hij een boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat hij in verzuim is.
3.3 Ter comparitie heeft [verhuurder] nader gesteld dat [huurder] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat hij soms eenmaal of twee keer per jaar een maand is gesloten, hij andere winkeliers ophitst om zich ook te verzetten tegen de renovatie of om hun huid duur te verkopen, omdat er klachten zijn over nachtelijke activiteiten en [huurder] structureel te laat de huur betaalt.
4 Verweer
[huurder] voert gemotiveerd verweer, waarop bij de beoordeling zal worden ingegaan.
5 Beoordeling
5.1 [huurder] heeft aangevoerd dat in de aan hem betekende dagvaarding bladzijde 15, waarop het grootste deel van het petitum staat, ontbreekt. Nu de dagvaarding geen of geen volledig petitum bevat, moet [verhuurder] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen, aldus [huurder]. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Het ontbreken van de eis in de dagvaarding leidt tot nietigheid van de dagvaarding, maar nu [huurder] is verschenen en gesteld noch gebleken is dat hij door het ontbreken van bladzijde 15 van de dagvaarding onredelijk in zijn belangen is geschaad, is die nietigheid gedekt. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat uit het lichaam van de dagvaarding duidelijk blijkt, wat [verhuurder] vordert, dat de gemachtigde van [verhuurder] de volgens [huurder] ontbrekende bladzijde onmiddellijk na ontvangst van de conclusie van antwoord alsnog aan [huurder] en diens gemachtigde heeft toegezonden en dat de kantonrechter wel een complete dagvaarding heeft ontvangen.
5.2 [huurder] voert aan dat [verhuurder] ten tijde van de in de plaatsstelling bekend was met de plannen voor herontwikkeling, maar daarover tegenover [huurder] heeft gezwegen. Indien [huurder] op de hoogte was geweest van die plannen, had hij de overeenkomst tot in de plaatsstelling met [verhuurder] nooit gesloten. Hij is er vanuit gegaan dat hij in ieder geval tot 31 december 2016 het genot van het gehuurde zou hebben en heeft aanzienlijke investeringen gedaan.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit beroep op dwaling, nu [huurder] de overeenkomst niet (buitengerechtelijk) heeft vernietigd en evenmin daarvan vernietiging op grond van dwaling vordert in deze procedure.
5.3 [huurder] heeft voorts aangevoerd dat artikel 14 van Pro de algemene bepalingen een onredelijk beding bevat en hij roept dan ook de vernietiging in van die bepaling.
De kantonrechter begrijpt, dat [huurder] uitsluitend lid 4 van artikel 14 van Pro de algemene bepalingen onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar acht. Hij voert immers niets aan dat zou kunnen of moeten leiden tot de gevolgtrekking dat één van de andere leden van dit artikel onredelijk bezwarend zou zijn.
Artikel 14, lid 4 luidt als volgt: “Het gesteld in artikel 7:220 lid Pro 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.”
Artikel 7:220 BW Pro behelst aanvullend recht en het staat partijen dus vrij daarvan af te wijken. Nu deze afwijking is opgenomen in algemene voorwaarden kan deze bepaling getoetst worden aan het bepaalde in artikel 6:233a BW. Dat [huurder] geen consument is, maar het gaat om een bepaling in de algemene voorwaarden tussen zakelijke partijen, maakt dat niet anders.
De kantonrechter is van oordeel dat de standaardbepaling, dat [huurder] renovatie moet gedogen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding, onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar is. Overigens heeft [verhuurder] in haar voorstellen aan [huurder] in afwijking van het bepaalde in dit artikellid, wel een schadevergoeding aangeboden, namelijk een vergoeding van € 5.000,00 als bijdrage in de nadere verhuis- en inrichtingskosten en daarnaast een vergoeding voor gederfde winst en door te betalen personeelskosten gedurende de periode dat [huurder] zijn bedrijfsvoering als gevolg van de renovatie moet staken. Met inachtneming daarvan acht de kantonrechter de standaardbepaling in de algemene voorwaarden, dat [huurder] renovatie moet gedogen,
niet onredelijk bezwarend en dus ook niet vernietigbaar.
5.4 De vorderingen van [verhuurder] zijn voorts gebaseerd op de stelling, dat [huurder] blijft weigeren mee te werken aan een redelijk renovatievoorstel.
Artikel 14 lid 2 van Pro de algemene bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst, bepaalt, dat indien [verhuurder] wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde, zij huurder een renovatievoorstel zal doen. Voorts bepaalt dit artikellid dat een renovatievoorstel van verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn, indien het de instemming heeft van tenminste 51% van de huurders.
Het door [verhuurder] aan [huurder] gedane renovatievoorstel van 10 juli 2010 moet worden vermoed redelijk te zijn, nu vaststaat dat [verhuurder] met alle huurders, behalve [huurder], daarover overeenstemming heeft bereikt.
5.5 Nu [huurder] medewerking aan dit – vermoedelijk – redelijke voorstel heeft geweigerd, dient beoordeeld te worden of dat een toerekenbare tekortkoming is van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, zoals [verhuurder] heeft gesteld.
De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en zij overweegt daartoe het volgende.
Op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen is [huurder] (slechts) gehouden de renovatie te gedogen. Een daartoe strekkende vordering zou dan ook toegewezen kunnen worden, maar een dergelijke vordering is door [verhuurder] niet ingesteld.
[huurder] is blijkens de wetsgeschiedenis (Kamerstukken 1999-2000, 26089 nr 6, blz. 22, sub 4) in beginsel niet aan een redelijk bevonden voorstel gebonden, in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. [huurder] behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden en zijnerzijds de huurovereenkomst te beëindigen.
Dat betekent dat de weigering van [huurder] om medewerking te verlenen aan het voorstel van 10 juli 2010 geen toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.6 De overige aan [huurder] door [verhuurder] verweten gedragingen, vermeld in rechtsoverweging 3.2, zijn alle terug te voeren op dit gebrek aan medewerking en delen dus hetzelfde lot.
De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden nevenvorderingen zal dan ook worden afgewezen.
5.7 De tekortkomingen die [verhuurder] ter comparitie nog heeft gesteld en die zijn
weergegeven in rechtsoverweging 3.3, zijn door [huurder] betwist. Nu [verhuurder] zelf heeft gesteld – en ook bij de feiten is vastgesteld – dat [verhuurder] inmiddels met alle andere huurders overeenstemming heeft bereikt over de renovatie, valt niet in te zien hoe eventuele uitlatingen van [huurder] tegenover deze medehuurders wanprestatie kunnen opleveren jegens [verhuurder]. Het verwijt dat het bedrijf van [huurder] soms één of twee maanden is gesloten is vaag en niet onderbouwd en kan reeds daarom niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. De klacht dat sprake is van nachtelijke activiteiten is onderbouwd met een fax van 9 december 2008. Als al zou moeten worden aangenomen, dat [huurder] aansprakelijk is voor deze activiteiten en zulks als wanprestatie moet worden aangemerkt, gaat het om activiteiten van meer dan twee jaar geleden en gesteld noch gebleken is dat daarna dergelijke klachten nog zijn geuit. Voor ontbinding van de overeenkomst op die grond is dan ook geen aanleiding.
Uit het door [verhuurder] overgelegde overzicht van huurbetalingen blijkt, dat [huurder] geregeld de per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigde huur één of enkele weken te laat betaalt, maar gesteld noch gebleken is dat [verhuurder] daarover ooit eerder heeft geklaagd en ook deze tekortkoming acht de kantonrechter niet zodanig, dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.8 Nu het [huurder], zoals hiervoor onder 5.6 is overwogen, vrij staat om een (redelijk) voorstel niet te aanvaarden, acht de kantonrechter ook de subsidiaire vordering niet toewijsbaar.
5.9 Dat betekent dat de vorderingen van [verhuurder] zullen worden afgewezen en dat zij, als in het ongelijk gestelde partij, zal worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 400,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.G.L. den Os-Brand en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 april 2011.