Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 1, enkelvoudige kamer
Reg.nr.: AWB 10/5941 GEMWT en 10/5947 GEMWT
UITSPRAAK ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
In het geding tussen
[A], wonende te [plaats], eiser,
gemachtigde mr.drs. S.A.P. van den Berg, advocaat te Den Haag,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag, verweerder.
I PROCESVERLOOP
Bij besluit van 16 januari 2009 heeft verweerder eiser en de andere eigenaren van het gebouw Zuiderparklaan 434 t/m 444 en Velpsestraat 259, aangeschreven om de in de bij het besluit gevoegde bijlage I genoemde maatregelen vóór 9 maart 2009 te treffen en daarbij bepaald dat, indien hij op die datum daaraan niet heeft voldaan, bestuursdwang zal worden toegepast.
AWB 10/5941
Bij besluit van 1 februari 2010 heeft verweerder het besluit van 16 januari 2009 ingetrokken.
Bij besluit van 7 juli 2010 heeft verweerder het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft een beroepschrift ingediend. De gronden zijn naderhand aangevuld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
AWB 10/5947
Bij besluit van 9 februari 2010 heeft verweerder de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het gebouw Zuiderparklaan 434 t/m 444 en de Velpsestraat aangeschreven om de in de bij het besluit gevoegde bijlage I genoemde maatregelen aan het gebouw Zuiderparklaan 434 t/m 444, Velpsestraat 259 vóór 1 april 2010 te treffen en daarbij bepaald dat, indien zij op die datum daaraan niet hebben voldaan, bestuursdwang zal worden toegepast.
Bij besluit van 7 juli 2010 heeft verweerder het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft een beroepschrift ingediend. De gronden zijn naderhand aangevuld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Beide zaken
De beroepen zijn op 28 januari 2011 ter zitting behandeld.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P. Yildirim.
II OVERWEGINGEN
Relevante feiten en omstandigheden.
Eiser is eigenaar van het appartementsrecht Zuiderparklaan 434 te Den Haag, welke woning deel uitmaakt van het gebouw Zuiderparklaan 434 t/m 444 en de Velpsestraat 259 (verder: het gebouw).
Het gebouw is op 16 maart 1972 in zes appartementen gesplitst. Bij de notariële akte van splitsing is bepaald dat als reglement van splitsing zullen gelden de bepalingen die zijn opgenomen in het "Algemeen Reglement", dat is vastgesteld bij notariële akte van 26 april 1961 (hierna: het Algemeen Reglement).
Op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Algemeen Reglement wordt met "flat" bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Op grond van artikel 1, aanhef en onder d, van het Algemeen Reglement worden met "gemeenschappelijke gedeelten" bedoeld de gedeelten van het gebouw die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.
Op 20 oktober 2008 heeft een inspecteur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) geconstateerd dat de staat van onderhoud van het gebouw gebreken vertoont. Concreet gaat het om een lijst met negen gebreken die volgens verweerder hersteld dienen te worden (verder: de voorzieningenlijst).
Bij het besluit van 16 januari 2009 zijn de eigenaren van de appartementen aangeschreven om de in de voorzieningenlijst genoemde gebreken te herstellen, met aanzegging van bestuursdwang.
Bij een controle op 2 oktober 2010 door de inspecteur van de DSO, [B], is gebleken dat de in het besluit van 16 januari 2009 genoemde werkzaamheden nog niet aan alle appartementen in het gebouw zijn uitgevoerd. De eigenaar van het appartement Zuiderparklaan 438, gelegen boven dat van eiser heeft in het geheel nog geen gevolg gegeven aan het besluit. De herstelwerkzaamheden aan de overige woningen zijn naar aanleiding van genoemd besluit nagenoeg allemaal uitgevoerd. Eiser heeft onweersproken gesteld dat hij ernstige overlast ondervindt in de vorm van water- en vochthinder omdat de eigenaar van het appartement 438 zijn balkon niet herstelt.
Bij het besluit van 1 februari 2010 is het besluit van 16 januari 2009 ingetrokken, met als motivering dat in de bij dat besluit behorende voorzieningenlijst is aangegeven dat de werkzaamheden betreffende de punten 1 tot en met 5, die betrekking hebben op de balkons, ten laste komen voor de appartementseigenaren. Volgens verweerder komen de punten 1 tot en met 5 echter ten laste van de VvE. Daarom heeft verweerder vervolgens de aanschrijving bij het besluit van 9 februari 2010 tot de VvE gericht.
Bestreden besluiten en beroepsgronden
AWB 10/5941
Verweerder heeft eisers bezwaar tegen het besluit van 1 februari 2010 ongegrond verklaard onder verwijzing naar het advies van de Commissie voor de bezwaar- en beroepschriften van 6 juli 2010. De Commissie heeft verweerder geadviseerd het bezwaar niet-ontvankelijk te verklaren wegens gebrek aan procesbelang. Volgens de Commissie heeft eiser geen belang meer bij de behandeling van zijn bezwaarschrift, omdat het om een begunstigend intrekkingsbesluit gaat.
AWB 10/5947
Verweerder heeft aan het besluit van 9 februari 2010 ten grondslag gelegd dat het appartement van eiser deel uitmaakt van een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten. Bij de aankoop van het appartement is eiser derhalve van rechtswege lid geworden van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De taak van de VvE is onder meer de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw te onderhouden. Welke delen van het gebouw gemeenschappelijke onderdelen zijn, is terug te vinden in de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Volgens verweerder is bij het opstellen van de aanschrijving het splitsingsreglement gevolgd, waaruit volgt dat de balkons gemeenschappelijk zijn.
Verweerder heeft eisers bezwaar tegen het besluit van 9 februari 2010 ongegrond verklaard onder verwijzing naar het advies van de Commissie voor de bezwaar- en beroepschriften van 6 juli 2010. De Commissie heeft verweerder geadviseerd het bezwaar ongegrond te verklaren. De Commissie heeft hiertoe overwogen dat uit de splitsingsakte en -reglement niet volgt dat de balkons voor rekening van de appartementseigenaren komen. De gebreken betreffen de draagconstructie, het beton- en metselwerk. Deze zijn onderdeel van de bouwconstructie van de balkons, welke weer onderdeel uitmaken van het gehele pand. Aangezien constructieve bouwdelen van het gebouw voor alle appartementen van belang zijn, is de VvE volgens de Commissie verantwoordelijk voor de constructieve veiligheid van deze bouwdelen. Onderhoud komt dus niet voor rekening van de individuele eigenaren, maar van de VvE, waardoor deze op goede gronden is aangeschreven, aldus de Commissie.
De beroepsgronden tegen beide besluiten worden hierna besproken.
Wettelijk kader
Artikel 1b, tweede lid, van de Woningwet (Wow) luidt - voor zover van belang - als volgt:
Het is verboden:
a. een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid.
Ingevolge artikel 13 van de Wow kunnen burgemeester en wethouders, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is, degene die als eigenaar van een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige voorzieningen, dat de staat van dat gebouw, dat bouwwerk of die standplaats nadien komt te liggen op een niveau dat hoger is dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, tweede lid, onderdeel a, b, respectievelijk c, zonder dat deze hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, eerste lid, onderdeel a, b, respectievelijk c.
Ingevolge artikel 15, eerste lid, van de Wow kunnen burgemeester en wethouders gelijktijdig met een besluit als bedoeld in artikel 13, 13a of 14, eerste lid, besluiten tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom, gericht op naleving van het eerstgenoemde besluit. In dat geval worden beide besluiten gelijktijdig bekendgemaakt.
In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat indien toepassing wordt gegeven aan het eerste lid het besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom, wat betreft de mogelijkheid van bezwaar en beroep, deel uitmaakt van het in artikel 13, 13a of 14, eerste lid, bedoelde besluit.
Ingevolge artikel 125, eerste lid, van de Gemeentewet is het gemeentebestuur bevoegd tot toepassing van bestuursdwang. Het tweede lid bepaalt dat de bevoegdheid tot toepassing van bestuursdwang wordt uitgeoefend door het college van burgemeester en wethouders, indien de toepassing van bestuursdwang dient tot handhaving van regels die het gemeentebestuur uitvoert.
Beoordeling
Afbakening geding
De voorzieningenlijst omvat negen punten. Ter zitting is gebleken dat het eiser te doen is om de vijf punten (1 tot en met 5) die betrekking hebben op de balkons.
Verantwoordelijkheid voor de balkons
Materieel draait het geschil om de vraag of de balkons tot de verantwoordelijkheid van de VvE behoren of tot de individuele appartementsrechten. Voor eiser is dit met name relevant om twee redenen, zo is ter zitting duidelijk geworden. Ten eerste ondervindt hij zoals al vermeld overlast als gevolg van de gebreken aan het balkon van zijn bovenbuurman. Deze is weigerachtig om mee te werken het herstel van dat balkon c.q. mee te betalen aan het uitvoeren van de voorzieningenlijst door de VvE. Dat is de reden dat eigenlijk alleen de gebreken aan dat balkon nog niet zijn hersteld. Indien de last met betrekking tot de balkons aan de eigenaren is gericht kan deze ten laste van de bovenbuurman worden geëffectueerd. Indien de balkons voor rekening van de VvE moeten worden hersteld zit deze vereniging en dus ook eiser met de nadelige gevolgen van een mede-eigenaar die niet meewerkt en niet meebetaalt. Ten tweede heeft eiser zelf geen balkon, zodat hij nu moet meebetalen aan het herstel van elementen van het gebouw waarbij hij zelf geen belang heeft.
Eiser heeft hierover aangevoerd dat ten onrechte de leden van de VvE zijn aangeschreven om de bedoelde maatregelen te treffen. Volgens eiser blijkt uit de splitsingsakte dat de balkons tot de flats behoren. De kosten van het onderhoud van het balkon komen daarom voor rekening van de betreffende appartementseigenaar. De werkzaamheden genoemd onder 1 tot en met 5 komen dus wel voor rekening van de appartementseigenaren met een balkon en dus niet voor rekening van de VvE, aldus eiser. Subsidiair heeft eiser aangevoerd dat de punten 3 tot en met 5 niet onder de constructieve delen van de balkons vallen.
De rechtbank oordeelt als volgt, onder verwijzing naar haar uitspraak van 2 februari 2009, AWB 08/2779, waarin hetzelfde splitsingsreglement aan de orde was en eveneens de vraag wie verantwoordelijk is voor de balkons, de VvE of de individuele appartementseigenaren.
Het Algemeen Reglement hanteert als onderscheidend criterium tussen de particuliere en gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw welke gebruiksbestemming het betreffende gedeelte heeft. Uit het Algemeen Reglement blijkt niet duidelijk welke gebruiksbestemming aan de balkonconstructie wordt toegekend, zodat het Algemeen Reglement op dit punt moet worden uitgelegd. De rechtbank overweegt daartoe dat het balkon een onderdeel is van de gehele gevel, dat het een draagconstructie betreft en dat gebreken in het balkon doortrekken in de gevel van het gebouw, zoals ter zitting is komen vast te staan. Daarmee is de balkonconstructie onderdeel van de constructie van het gehele gebouw. De balkonconstructie behoort daardoor tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Nu op grond van artikel 8, derde lid, van het Algemeen Reglement eigenaren en gebruikers verplicht zijn aan de vergadering van eigenaren de beslissing over te laten over het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, heeft verweerder terecht de VvE aangeschreven.
Anders dan eiser stelt, vallen ook de punten 3 tot en met 5 uit de voorzieningenlijst behorende bij het besluit van 9 februari 2010, onder de verantwoordelijkheid van de VvE, nu deze gekoppeld zijn aan het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte. Het schilderwerk valt op grond van artikel 8, derde lid, van het Algemeen Reglement onder de verantwoordelijkheid van de VvE.
Dit leidt tot de volgende uitkomst van de beide beroepen.
AWB 10/5941
Uit het voorgaande volgt dat verweerder terecht de aanschrijving heeft ingetrokken, nu deze ten onrechte tot de individuele appartementseigenaren was gericht.
Niettemin is het beroep gegrond. Eiser heeft namelijk terecht aangevoerd dat het bestreden besluit onjuist gemotiveerd is, omdat verweerder voor de motivering van de ongegrondverklaring van het bezwaar verwijst naar het advies van de Commissie voor de bezwaar- en beroepschriften, welk advies strekt tot niet-ontvankelijkverklaring.
Voorts is de rechtbank met eiser van oordeel dat de motivering waarom eiser geen procesbelang meer zou hebben bij de behandeling van zijn bezwaarschrift tegen het besluit van 1 februari 2010, die verweerder naar uit het verweerschrift en het verhandelde ter zitting is gebleken bedoelt aan het bestreden besluit ten grondslag te leggen, niet juist is. Door het intrekken van het handhavingsbesluit van 16 januari 2009 valt de verplichting voor de individuele eigenaar van het appartement waartoe het betreffende balkon behoort om de gebreken te herstellen weg. In zoverre is het besluit van 1 februari 2010 voor zover het ziet op het balkon van de bovenbuurman voor eiser geen begunstigend besluit maar juist de intrekking van een voor hem als derde-belanghebbende bij een handhavingsbesluit tegen een overtreding waarvan hij nadeel ondervindt, begunstigend besluit en heeft eiser een procesbelang bij het maken van bezwaar daartegen. De rechtbank wijst erop dat het bezwaar van eiser dan ook niet tegen het intrekkingsbesluit van 1 februari 2010 is gericht voor zover daarbij de aan hem gerichte aanschrijving is ingetrokken, maar voor zover bij dat besluit de aanschrijving gericht aan zijn bovenbuurman met betrekking tot diens balkon is ingetrokken. Ter zitting is komen vast te staan dat verweerder in één besluit van 16 januari 2009 de individuele eigenaren heeft aangeschreven en dat besluit ook in één besluit van 1 februari 2010 weer heeft ingetrokken.
Het vorenstaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd en wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voor vernietiging in aanmerking komt.
De rechtbank ziet tevens aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand blijven, omdat verweerder op goede gronden tot de intrekking is overgegaan. Volgens vaste jurisprudentie (Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 02-04-2008, LJN: BC8470) was verweerder daartoe ook bevoegd. Het bezwaar van eiser tegen dit besluit is dan ook terecht ongegrond verklaard.
AWB 10/5947
Verweerder heeft de aanschrijving terecht gericht tot de VvE. De beroepsgronden hiertegen falen. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten
Gelet op het voorgaande wordt verweerder veroordeeld in de proceskosten die eiser heeft gemaakt terzake van het beroep in zaak 10/5941, waarbij met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht het gewicht van de zaak is bepaald op 1 (gemiddeld) en voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (het indienen van een beroepschrift en het verschijnen ter zitting) 2 punten worden toegekend.
III BESLISSING
De rechtbank 's-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
AWB 10/5941
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht, te weten € 150,00 vergoedt;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 874,-, welk bedrag aan eiser moet worden vergoed.
AWB 10/5947
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.L. Verbeek, in tegenwoordigheid van de griffier mr. C. Gijzen.
Uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.