Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 385723 / KG ZA 11-78
Vonnis in kort geding van 15 februari 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats]
eiser,
advocaat mr. drs. E. Tamas te 's-Gravenhage,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. C.P. Zwaanswijk te 's-Gravenhage.
1. Het procesverloop
Eiser heeft gedaagden op 25 januari 2011 om 09.57 uur doen dagvaarden om op 26 januari 2011 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Nadat gedaagden niet waren verschenen en duidelijk werd dat de dagvaarding een gebrek bevatte, heeft de voorzieningenrechter een nieuwe mondelinge behandeling bepaald op 31 januari 2011. Gedaagden zijn daarvoor bij herstelexploot behoorlijk opgeroepen. De zaak is op die datum behandeld en pro forma aangehouden tot 5 februari 2011, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Bij brieven van 4 februari 2011 hebben partijen de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 31 januari 2011 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Eiser is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Tussen eiser als verhuurder en gedaagden als huurders geldt sinds 15 juli 2009 een huurovereenkomst betreffende de woning.
2.2. De eerste huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden en eindigde op 15 januari 2010. Op 16 januari 2010 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar ingaande 16 januari 2010 en (dus) lopend tot 16 januari 2011.
2.3. De huurprijs per maand bedraagt € 700,--. Gedaagden hebben de huurtermijnen tot en met 15 januari 2011 betaald.
2.4. Op 22 september 2010 heeft eiser de woning verkocht aan een derde. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat indien één van de partijen verzuimt mee te werken aan de feitelijke en/of juridische levering van de woning een boete wordt verbeurd van 10% van de totale koopprijs.
2.5. Bij brief van 6 januari 2011 heeft eiser de huurovereenkomst beëindigd met ingang van 17 januari 2011. Gedaagden hebben op 12 januari 2011 schriftelijk aan eiser medegedeeld dat zij niet instemmen met het opzeggen van de huurovereenkomst.
2.6. De levering van de woning was bepaald op 17 januari 2011, maar is niet doorgegaan, omdat gedaagden de woning niet hadden verlaten.
3. Het geschil
3.1. Eiser vordert - zakelijk weergegeven - gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen en ontruimd te houden, zulks met afgifte van de sleutels van de woning. Daarnaast vordert hij, na wijziging van eis op de zitting, gedaagden te veroordelen de huur ten bedrage van € 700,-- te betalen vanaf 16 januari 2011 tot de dag van oplevering.
3.2. Daartoe voert eiser samengevat het volgende aan.
Gedaagden zetten het gebruik van de woning voort ondanks het einde van de in de huurovereenkomst overeengekomen huurperiode en de opzeggingsdatum. De huurovereenkomst is naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Beide partijen wisten immers dat het gebruik van de woning door gedaagden tijdelijk zou zijn. Dit blijkt onder meer uit het feit dat ook de tweede huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en de omstandigheid dat eiser meerdere malen heeft medegedeeld dat hij de woning in de verkoop heeft gezet en dat gedaagden de woning aan het einde van de termijn moeten opleveren. Daar komt bij dat op 12 augustus 2010 door de makelaar een verkoopbord is geplaatst en dat gedaagden hun medewerking hebben verleend aan bezichtigingen en een inspectie van de woning. Eiser heeft de huurovereenkomst bovendien opgezegd, onder meer bij brief van 6 januari 2011. Daarnaast is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 8 BW Pro. Dat gedaagden hebben ingestemd met de beëindiging volgt uit hun mededelingen aan eiser en aan de makelaar dat zij de woning op 15 januari 2011 zullen verlaten, alsmede uit de verrekening van de waarborgsom ad € 700,-- met de verschuldigde huurpenningen over de periode 16 november 2010 tot en met 16 december 2010. Voorts is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat gedaagden zich zouden kunnen beroepen op huurbescherming. Temeer nu eiser voor gedaagden vervangende woonruimte heeft gezocht en gevonden, die zij op onjuiste gronden hebben afgewezen. Ook heeft eiser toegezegd een bedrag van € 3.000,-- te vergoeden in verband met verhuiskosten. Tot slot hebben gedaagden de huur over de periode 16 januari 2011 tot 16 februari 2011 niet voldaan.
3.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Vooropgesteld wordt dat in deze kort geding procedure aan de hand van de door partijen gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de vordering strekkende tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde ontruiming reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van eiser bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bevel tot ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van gedaagden en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
4.2. Eiser heeft gesteld dat de huurovereenkomst valt onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW Pro en dat deze daarom automatisch na verloop van de overeengekomen periode is beëindigd. Om na te gaan of sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, dient te worden gekeken naar de aard van het (gebruik van het) gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Bovendien verdient deze uitzondering zeer restrictieve toepassing blijkens de wetsgeschiedenis (zie Handelingen II 1978/79, 14 175, p. 5026).
4.3. De voorzieningenrechter overweegt dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, die ook nog eens direct werd voorafgegaan door een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden. Deze overeengekomen - in tijd beperkte - duur kan niet als 'korte duur' in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro worden beschouwd. Daarvan is bijvoorbeeld sprake in geval noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop alsmede verhuur met een beperkt en tijdelijk karakter. Dit is hier niet aan de orde. Het voorgaande brengt met zich dat de bepalingen van Boek 7, Titel 4, afdeling 5 op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn.
4.4. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde duur niet door het enkele verloop van de overeengekomen periode. Voor beëindiging van zo'n huurovereenkomst door de verhuurder is, behoudens in geval van instemming van de huurder, een opzegging vereist. De opzegging dient op straffe van nietigheid de gronden, zoals limitatief opgesomd in artikel 7:274 lid 1 BW Pro, te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Eiser heeft als grond voor opzegging aangevoerd dat de overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat deze periode is verlopen. Deze opzeggingsgrond noemt artikel 2:274 lid 1 BW Pro echter niet. Van een geldige opzegging is dus geen sprake.
4.5. Vervolgens dient te worden nagegaan of gedaagden hebben ingestemd met de door eiser gewenste beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 8 BW Pro. Daartoe is vereist dat daarover tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Voor het aannemen van wilsovereenstemming is terughoudendheid gepast. Hiervan is, gelet op de ernstige gevolgen die de beëindiging van een huurovereenkomst kan hebben, pas sprake na een verklaring of gedraging van de huurder, waaruit blijkt dat deze duidelijk en ondubbelzinnig instemt met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. Eiser heeft gesteld dat sprake is van instemming en dat dit mede blijkt uit de mededelingen van gedaagden aan eiser en aan de makelaar. De instemming van gedaagden zou ook blijken uit het feit dat de door hen betaalde waarborgsom is verrekend met de huur over de periode 16 november 2010 tot 16 december 2010. Gedaagden hebben gemotiveerd betwist dat zij hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Dat hebben zij ook nooit aangegeven aan eiser en/of de makelaar. Zij gingen ervan uit dat de huurovereenkomst zou worden verlengd als zij de huur op tijd zouden betalen. Tevens hebben zij aangevoerd dat het feit dat zij wisten dat de woning te koop stond, nog niet meebrengt dat zij hebben ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst.
4.6. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het enkele verrekenen van de waarborgsom bij het vooruitzicht van een eigendomsovergang van de woning, geen verklaring/gedraging is in voormelde zin. Bovendien hebben gedaagden gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van verklaringen/gedragingen van hun kant op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat zij duidelijk en ondubbelzinnig hebben ingestemd met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst, zodat van de juistheid van de stellingen van eiser op dat punt niet kan worden uitgegaan. Te minder nu op de zitting duidelijk is geworden dat gedaagden de Nederlandse taal niet goed machtig zijn. Daar komt bij dat de huurovereenkomst ook eerder een keer is verlengd. Dat gedaagden wisten dat de woning te koop stond doet aan het voorgaande niet af. Een beëindiging met instemming van gedaagden is dan ook niet aannemelijk geworden.
4.7. Bezien in het licht van het voorgaande doen zich, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, geen omstandigheden voor op grond waarvan een beroep op huurbescherming terzijde zou moeten worden gesteld wegens strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
4.8. Gelet op het bovenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de vordering strekkende tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.9. Ten aanzien van de niet betaalde huur vanaf 16 januari 2011 hebben gedaagden aangevoerd dat zij bereid zijn deze te betalen, maar dat eiser de huur niet in ontvangst wil nemen. Eiser heeft dit niet betwist. Onder die omstandigheid is geen aanleiding voor toewijzing van de daarop betrekking hebbende vordering.
4.10. Eiser zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt eiser in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.074,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 258,-- aan griffierecht;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2011.
SB/JvL