Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 365823 / HA ZA 10-1705
Vonnis van 9 februari 2011
in de zaak van
1. de besloten vennootschap ISLANTILLA BV,
gevestigd te Leusden,
2. de coöperatieve vereniging COOPERATIE RESIDENCIA LA CIGUENA UA,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseressen in conventie, verweersters in voorwaardelijk reconventie,
advocaat : mr. T.F.J. van Oorschot,
tegen
mevrouw [A],
wonende te [woonplaats], gemeente [naam gemeente],
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijk reconventie,
advocaat : mr. C.W. Reintjes.
Het procesverloop
1. De rechtbank zal de procespartijen hierna ook wel aanduiden als Islantilla BV, La Ciguena UA en [gedaagde]. De rechtbank heeft kennis genomen van de navolgende processtukken, waaruit ook het procesverloop blijkt:
- de dagvaarding van 28 april 2010 met 13 producties tegen de eerste rolzitting van 12 mei 2010;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie van 23 juni 2010, met 9 producties;
- het vonnis van 7 juli 2010, de beschikking datumbepaling van 9 september 2010 en het instructieformulier van 13 oktober 2010 van de rechtbank;
- de bij brief van 23 november 2010 door mr. Van Oorschot ingezonden conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met zijn producties nrs. 14 t/m 17;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 7 december 2010;
- de faxbrieven van mr. Van Oorschot van 27 december 2010 en van mr. Reintjes van 28 december 2010.
De feiten
2. Bij overeenkomst van 20 maart 2006 hebben [gedaagde] en haar echtgenoot [B] van de besloten vennootschap Andalucia Projects BV gekocht een lidmaatschaprecht van La Ciguena UA dat recht zou geven op het uitsluitend gebruik van een nog te bouwen appartement met bouwnummer [nummer] en op het medegebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen van het in augustus 2007 op te leveren luxe resort La Ciguena te Zuid-Spanje. [gedaagde] en [B] hadden in december 2005 al € 40.000,- aanbetaald aan Andalucia Projects BV voornoemd. Te betalen door het echtpaar [B] en [gedaagde] resteerde daarna nog € 512.240,68, op de wijze zoals vermeld in de overeenkomst en de daarbij behorende samenvatting.
3. Vervolgens is op 4 juni 2006 [B] overleden. Op 4 juli 2006 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen zijn weduwe [gedaagde] en de heer [C] deze laatste klaarblijkelijk namens de verkoper Andalucia Projects BV en/of namens La Ciguena UA. [gedaagde] heeft daarbij gezegd af te willen zien van "het voorlopig koopcontract" en [C] heeft daarbij gezegd het appartement in de "wederverkoop" te zullen nemen. Op 19 juli 2006 heeft [gedaagde] aan [C] een kort bevestigingsbriefje van het gesprek gestuurd met de volgende tekst:
Geachte heer [C] beste [voornaam],
Allereerst mijn hartelijke dank voor je bezoek op 4 Juli j.l. waar de herinneringen aan [B] en het bezoek aan La Ciguena het middelpunt waren.
In verband met zijn overlijden heb ik geen plezier meer deel te nemen aan dit prachtige project in Spanje.
Daarom wil ik ons appartement terug in de verkoop geven en zoals gezegd is daar geen haast mee.
Een Verklaring van Erfrecht is hierbij ingesloten.
Met vriendelijke groet,
[gedaagde].
4. Op 12 december 2007 is Andalucia Projects BV failliet verklaard. Onder meer daardoor heeft de bouw en oplevering van resort La Ciguena grote vertraging opgelopen. [gedaagde] ontving in de tussentijd enige algemene nieuwsbrieven van La Ciguena UA en twee emails van de heer [C] voornoemd. Daarop heeft zij niet gereageerd.
5. [C] heeft daarna bij brief van 4 juni 2009 op briefpapier van "La Ciguena" het volgende aan [gedaagde] geschreven:
Geachte mevrouw [gedaagde],
Daar het La Ciguena resort definitief op 1 juli 2009 zal worden opgeleverd en onze inspanningen tot wederverkoop van het appartement [nummer] tot op heden nog niets hebben opgeleverd, zullen wij tot uitvoering moeten overgaan van de door u getekende koopovereenkomst van 20 maart 2006.
Derhalve zullen wij onze notaris verzoeken u een concept levering lidmaatschap te doen toekomen met een nota van afrekening.
Ik vertrouw erop u hiermee op passende wijze te hebben geïnformeerd.
Hoogachtend,
[C] Sales Manager.
6. Bij email van 12 augustus 2009 heeft een notariskantoor aan [gedaagde] een concept van een akte van levering en een concept eindafrekening gezonden, met onder meer het verzoek een bedrag van € 472.340,68 op de derdenrekening te betalen en een afspraak te maken voor het tekenen van de leveringakte. Correspondentie tussen advocaten en een gesprek heeft vervolgens niet tot een minnelijke regeling geleid, waarna is afgesproken het geschil voor te leggen aan deze rechtbank, bevoegd ex art. 10 van Pro de overeenkomst.
De geschillen
7. Islantilla BV en La Ciguena UA vorderen in conventie dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan hen van € 522.816,92 in hoofdsom en tot medewerking aan de levering van het Spaanse lidmaatschapsrecht zoals in de dagvaarding bedoeld, met nevenvorderingen. [gedaagde] voert gemotiveerde formele en materiële verweren.
8. [gedaagde] vordert in voorwaardelijk reconventie - "indien en voorzover aangenomen zou moeten worden dat de op 20 maart 2006 gesloten overeenkomst (...) nog immer in stand is" - dat de rechtbank de op 20 maart 2006 gesloten overeenkomst ontbindt en Islantilla BV en La Ciguena UA hoofdelijk zal veroordelen tot terugbetaling van
€ 40.000,- in hoofdsom, met nevenvorderingen. Daartegen voeren Islantilla BV en La Ciguena UA op hun beurt gemotiveerde formele en materiële verweren.
9. Voor de weergave van de onderbouwing van de standpunten van beide partijen en de vele details van de zaak volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de aan partijen en hun advocaten bekende inhoud van alle processtukken met alle producties, hiervoor door de rechtbank opgesomd in rov. 1. Wel merkt de rechtbank nog op dat Islantilla BV een 100% dochtervennootschap is van SNS PF (de financier van het Spaanse bouwproject La Ciguena) en zich in deze procedure presenteert als rechtsopvolger onder bijzondere titel van de failliete verkoper Andalucia Projects BV.
De beoordeling in conventie
10. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de vorderingen in conventie om inhoudelijke redenen worden afgewezen, zodat de rechtbank de formele verweren van [gedaagde] als zijnde zonder belang buiten beoordeling kan laten. Daartoe overweegt de rechtbank het hierna volgende.
11. Naar het oordeel van de rechtbank betoogt [gedaagde] in de gegeven feitelijke omstandigheden van dit bijzondere geval terecht dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de koopovereenkomst met Andalucia Projects BV en voorzover relevant met La Ciguena UA na het overlijden van haar echtgenoot en na het gesprek met [C] een maand daarna met wederzijds goedvinden is beëindigd (art. 3:35 BW Pro).
12. Bij het gesprek op 4 juli 2006 moest de professionele vertegenwoordiger van La Ciguena UA en Andalucia Projects BV (de heer [C]) naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs begrijpen dat de weduwe [gedaagde] als juridische leek beoogde definitief af te zien van en dus een einde te maken aan het (in haar woorden ter comparitie) "voorlopig koopcontract" van (volgens haar brief van 19 juli 2006) "ons appartement" en "dit prachtige project in Spanje" na en door het overlijden van haar man. Zij stelde ter comparitie onweersproken dat [C] in dat gesprek haar wens begreep en accepteerde, dat er verder niet meer over financiële verplichtingen en overige details van de koopovereenkomst is gesproken en dat [C] het appartement in de wederverkoop zou nemen, waartoe zij nog een kort briefje aan hem moest schrijven waarna voor [gedaagde] de overeenkomst was "ontbonden of beëindigd".
13. Door vervolgens onder deze feitelijke omstandigheden gedurende bijna drie jaar niet meer inhoudelijk te reageren tot de in rov. 5 geciteerde brief van 4 juni 2009 (op twee korte, te weinigzeggende emails van [C] in juni 2007 en maart 2009 en het verzenden van enkele algemene nieuwsbrieven na) hebben Andalucia Projects BV en La Ciguena UA als contractuele wederpartijen van de leek [gedaagde] bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de overeenkomst over dit in meerdere opzichten dure, complexe en risicovolle Spaanse bouwproject inderdaad conform haar verzoek met wederzijds goedvinden was beëindigd wegens het overlijden van haar echtgenoot. Dat gold te meer na het faillissement van Andalucia Projects BV in december 2007, waarover [gedaagde] slechts vernam via de algemene nieuwsbrieven, terwijl het bouwproject volgens de overeenkomst al opgeleverd had moeten zijn in augustus 2007.
14. Indien de professionele partijen Andalucia Projects BV, La Ciguena UA en Islantilla BV dat anders hadden gewild, had het in de gegeven omstandigheden op hun weg gelegen om de leek [gedaagde] daarover tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig schriftelijk te informeren, waarna [gedaagde] tijdig de nodige maatregelen had kunnen nemen. Dat hebben deze professionele partijen en hun toenmalige vertegenwoordiger [C] echter gedurende bijna drie jaren nagelaten, hetgeen voor hun risico en rekening moet blijven.
15. De vorderingen in conventie zullen dus worden afgewezen, met hoofdelijke veroordeling van Islantilla BV en La Ciguena UA in de proceskosten van [gedaagde] in conventie. De rechtbank begroot deze kosten op € 1.188,- betaald griffierecht plus
€ 5.160,- forfaitair salaris advocaat, dat is in totaal € 6.348,-, zoals verzocht uitvoerbaar bij voorraad.
De beoordeling in reconventie
16. De voorgaande rechtsoverwegingen in conventie betekenen dat de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke eisen in reconventie zijn ingesteld - zie hiervoor rov. 8 - niet in vervulling is gegaan, zodat op deze voorwaardelijke vorderingen in reconventie niet kan en mag worden beslist.
17. Ten overvloede overweegt de rechtbank meer inhoudelijk nog dat er naar haar oordeel geen sprake kan zijn van de in reconventie voorwaardelijk gevorderde ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie, maar dat er sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden in juli 2006. Ook de in reconventie voorwaardelijk teruggevorderde € 40.000,- kan niet worden toegewezen, reeds omdat Islantilla BV en La Ciguena UA terecht betogen dat [gedaagde] die vordering tot terugbetaling ter verificatie behoort in te dienen bij de curator van Andalucia Projects BV.
18. Gelet op deze uitkomst zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen in de proceskosten in voorwaardelijk reconventie van haar wederpartijen als zijnde na het voorgaande achteraf bezien nodeloos veroorzaakt en - ten overvloede - als zijnde de inhoudelijk in het ongelijk te stellen partij. De rechtbank begroot die proceskosten op € 1.788,- forfaitair salaris advocaat, zoals verzocht uitvoerbaar bij voorraad.
De beslissingen
De rechtbank in conventie:
- wijst de vorderingen van Islantilla BV en La Ciguena UA af;
- veroordeelt Islantilla BV en La Ciguena UA hoofdelijk tot betaling aan [gedaagde] van in totaal € 6.348,- aan proceskosten in conventie;
- verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
De rechtbank in reconventie:
- verstaat dat de voorwaarde waaronder [gedaagde] haar vorderingen in voorwaardelijk reconventie heeft ingesteld niet is vervuld, zodat op deze vorderingen door de rechtbank niet kan en mag worden beslist;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Islantilla BV en/of La Ciguena UA van in totaal € 1.788,- aan proceskosten in voorwaardelijk reconventie;
- verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 9 februari 2011.