Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Delft
vR
Rolnr.: 975658 \ CV EXPL 10-6679
25 november 2010
Vonnis in de zaak van:
de stichting Stichting Wonen Wateringen,
gevestigd te Wateringen,
eisende partij,
gemachtigde: mr.drs. B.J.P.M. Zwinkels,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. Biemond.
Partijen worden aangeduid als SWW enerzijds en [gedaagde] anderzijds.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 24 juni 2010, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de comparitie van partijen na antwoord en de ter voorbereiding daarvan door partijen ingezonden producties.
1 Feiten
De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
1.1 Tussen SWW en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak aan de [adres] te Wateringen, hierna: de woning.
1.2 Ingevolge die huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan SWW ter zake van huur te betalen een bedrag van laatstelijk € 370,10.
1.3 [gedaagde] bewoont de woning samen met [A] en hun beider zoon [B]. [A] en [B] zijn geen medehuurder van de woning.
1.4 Op [2009] heeft de politie een inval in de woning gedaan. Deze inval had ten doel om [B] aan te houden. De kosten van het herstel van de bij de inval beschadigde deur van de woning ad € 305,84 zijn door SWW aan [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft toegezegd die schade aan SWW te zullen vergoeden. [gedaagde] is die toezegging niet nagekomen.
1.5 Op [2010] heeft politie Haaglanden (opnieuw) een inval gedaan in de woning. Dit was naar aanleiding van inbraken waarvan [B] werd verdacht. Bij de doorzoeking van de woning is ook de achter de woning gebouwde schuur doorzocht. De politie heeft daarbij toen een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 155 hennepplanten, 9 assimilatielampen, 6 TL-lampen, 9 transformatoren en een tijdklok. Verder waren in de schuur aanwezig een afzuiginstallatie met koolstoffilter, een waterpomp, een elektrisch verwarmingselement, 2 thermostaten en 2 ventilatoren. Ook zijn een digitale Ph-meter, 2 regelkasten en een schakelkast in de schuur aangetroffen. Tot slot waren in de schuur groeibevorderende middelen aanwezig.
1.6 De politie heeft geconcludeerd, dat voor de inval eerdere oogsten uit de schuur hebben plaats gevonden. De politie heeft dat afgeleid uit het feit dat er dik stof lag op de kappen van de armaturen van de assimilatielampen, uit het stoffilter van de koolstofcilinder en uit de aanwezige elektra. Er was hennepafval aangetroffen in de schuur zowel op de grond als in zakken als op de in de schuur aangetroffen schaartjes. Verder is er in de schuur gedroogde hennep aangetroffen.
2 Vordering
SWW vordert, na vermindering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a de ontbinding van de huurovereenkomst;
b veroordeling van [gedaagde] tot:
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van een bedrag van € 305,84;
- betaling van een bedrag van € 370,10 voor elke ingegane maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming;
- betaling van de proceskosten.
SWW legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen.
2.1 Ingevolge de bepalingen van de huurovereenkomst is [gedaagde] als huurder gehouden het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van de woonruimte te gebruiken. Verder is daarbij bepaald dat [gedaagde] als huurder er voor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door haarzelf, door haar huisgenoten, dan wel door personen die zich met haar goedvinden in of op de woning bevinden.
2.2 De woning is gelegen aan de [adres] te Wateringen. Deze straat maakt deel uit van de [wijk] te Wateringen. SWW is doende met het opknappen van de woningen door middel van grootschalige renovatie, gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. Om de leefbaarheid van de wijk te bevorderen voert SWW bij de ontdekking van hennepkwekerijen een lik-op-stuk-beleid. Dit beleid is bij alle huurders bekend.
2.3 [gedaagde] heeft in strijd met de huurbepalingen en in strijd met voormeld ook bij [gedaagde] bekende beleid van SWW gehandeld door een hennepkwekerij te (laten) installeren in of bij de woning en hierdoor gevaar te zetten en overlast te veroorzaken. Een (illegale) hennepkwekerij levert brandgevaar op en overlast voor omwonenden. Gelet op de plaats van de woning in een blok van woningen, kan een brand die ontstaat in of bij de woning van [gedaagde] gemakkelijk overslaan naar de belendende woningen, zodat een groot risico voor omwonenden is ontstaan.
2.4 [gedaagde] heeft verder de woning gebruikt in strijd met de overeengekomen bestemming. De schuur waar de hennepkwekerij is aangetroffen behoort tot het gehuurde.
2.5 Voormeld handelen van [gedaagde] levert een tekortkoming in de nakomingsverplichting van de huurovereenkomst op en rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst.
3 Verweer
[gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe -zakelijk weergegeven- het navolgende aan.
3.1 Eerder heeft SWW door tussenkomst van de kort gedingrechter geprobeerd [gedaagde] de woning te laten ontruimen. De kort gedingrechter heeft die vordering afgewezen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang, maar ook omdat de betrokkenheid van [gedaagde] bij de aangetroffen hennepkwekerij voor de kort gedingrechter niet onomstotelijk is gebleken en omdat van gevaarzetting niet was gebleken. SWW is van dat vonnis van de kort gedingrechter niet in hoger beroep gekomen.
3.2 [gedaagde] heeft de in deze procedure bedoelde schuur zelf gebouwd. De schuur behoort daarom niet tot het gehuurde.
3.3 [gedaagde] betwist dat op de huurovereenkomst (nieuwe) algemene voorwaarden van toepassing zouden zijn. [gedaagde] heeft dergelijke (nieuwe) voorwaarden nooit ontvangen. In ieder geval heeft [gedaagde] nooit ingestemd met die (nieuwe) voorwaarden.
3.4 [gedaagde] betwist het gestelde lik-op-stuk-beleid en de stelling dat alle huurders van dat beleid op de hoogte zijn. Integendeel: ten tijde van de inval op [2010] gold een "laatste-kans"beleid. Bij ernstige overlast krijgt een huurder een gesprek en een laatste kans.
3.5 De doorzoeking van de woning op [2010] vond niet plaats vanwege een verdenking van hennepteelt. De hennepplanten werden bij toeval ontdekt. Er is niet gebleken van klachten van omwonenden.
3.6 [gedaagde] wist niets van de hennepplanten dan wel een hennepkwekerij in de schuur bij de woning. De schuur werd alleen gebruikt door [B]. [gedaagde] is in jaren niet in de schuur geweest. De schuur beschikt over twee toegangsdeuren. Eén aan de voorzijde (tuinzijde) en één aan de achterzijde (achterom). De voorzijde was op slot en voor [gedaagde] niet toegankelijk. Op [2010] is de politie een half uur bezig geweest om de voordeur te openen. De schuur was via de achterzijde toegankelijk, maar niet voor [gedaagde]. Zij beschikte niet over een sleutel van de achterdeur.
3.7 [gedaagde] heeft niet toegestaan dat de hennepkwekerij in de schuur werd opgezet. Zij wist niets van een kwekerij af. De schuur was uitsluitend in gebruik bij [B]. Uit de waarneming van de politie blijkt dat de kwekerij degelijk was opgezet. Het is daarom niet verwonderlijk dat [gedaagde] niets heeft gemerkt van de kwekerij. Er was geen sprake van stank- of geluidsoverlast. Ook was er maar één klein afgeplakt raampje in de schuur.
3.8 [gedaagde] betwist dat de schuur al langer als kwekerij in gebruik was. [B] was van [2009] tot [2009] gedetineerd. Eerder, bij de inval op [2009], is door de politie geen kwekerij geconstateerd.
3.9 Na [2010] zijn door [A] onder de grond in de schuur twee aggregaten aangetroffen. [gedaagde] heeft niet gemerkt dat die aggregaten in werking waren.
3.10 Er werd door [B] kennelijk gewerkt met tijdklokken. 's-Nachts stond alles "uit". [gedaagde] kon dus niets merken van brandende verlichting. Op de dag stonden de lampen "aan", maar dan kon [gedaagde] vanwege het daglicht niet opmerken dat de lampen aan waren. Bovendien werkt [gedaagde] vaak overdag en was dan dus niet thuis.
3.11 [gedaagde] woont al 19 jaar zonder problemen in de woning. Zij gedraagt zich al 19 jaar als goed huurder.
3.12 [gedaagde] heeft zelf niets illegaals gedaan en/of in strijd met de huurovereenkomst gehandeld.
3.13 Er is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] en/of haar zoon [B] aan omwonenden overlast hebben veroorzaakt, noch aan het gehuurde schade hebben toegebracht.
3.14 Het gedrag van [B] kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. De enkele daad van [B], indien al strijdig met de huurovereenkomst, betekent niet dat [gedaagde] dus in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst. Er moet beoordeeld worden of [gedaagde] zich, in het licht van de gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen, met name als [gedaagde] wist van (aanstaande) gedragingen of daarmee rekening diende te houden. Daarvan is geen sprake geweest. [gedaagde] wist niet van de gedragingen van [B] en had daarvan ook geen vermoeden. In de woning zijn er immers geen voorzieningen getroffen, zoals aftakking van elektriciteit.
3.15 Van brandgevaar is geen sprake (geweest). Er was geen sprake van illegale afname van elektriciteit waardoor -zoals algemeen bekend is- geen sprake was van brandgevaar.
3.16 De door SWW in rekening gebrachte kosten voor de deur is [gedaagde] niet verschuldigd. De deur is geforceerd door de politie. SWW dient de kosten van die deur te verhalen bij de politie.
4 Beoordeling
4.1 In deze procedure dient de kantonrechter te oordelen op basis van de stellingen van partijen. De kantonrechter is daarbij niet gebonden aan de overwegingen en beslissing van de kort gedingrechter die eerder bij wijze van voorlopige voorziening heeft geoordeeld over een door SWW ingestelde vordering tot ontruiming van de woning door [gedaagde].
4.2 SWW heeft in deze procedure onweersproken gesteld, dat [gedaagde] aan SWW de opdracht heeft gegeven de deur te herstellen die als gevolg van de door de politie op [2009] gedane inval in de woning is beschadigd. [gedaagde] is dan ook gehouden de in dat verband door SWW gemaakte herstelkosten aan SWW te vergoeden. Dat SWW, zoals [gedaagde] heeft gesteld, ook bij de politie de herstelkosten kan claimen, ontslaat [gedaagde] niet van haar betalingsverplichting. Nu [gedaagde] de hoogte van het door SWW gestelde herstelbedrag ad € 305,84 niet heeft weersproken is de vordering van SWW in zoverre toewijsbaar.
4.3 Anders dan [gedaagde] stelt is de in deze procedure bedoelde schuur door natrekking gaan behoren tot het gehuurde. Dat [gedaagde] die schuur zelf heeft gebouwd maakt dat oordeel niet anders.
4.4 Ongeacht de vraag of dit is vastgelegd in de huurovereenkomst of daarbij behorende algemene bepalingen en/of voorwaarden vormt het (laten) inrichten van een hennepkwekerij in de omvang zoals deze door de politie in de schuur bij de woning is aangetroffen op [2010] in beginsel een zodanig ernstige tekortkoming in de nakomingsverplichting van de huurder, dat op grond daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Het aanbrengen van de elektrische installaties zoals is gebeurd in combinatie met het in de ruimte aanwezige vocht levert ernstig gevaar op voor kortsluiting en dus ook gevaar voor brand in het gehuurde en belendende percelen. Bovendien handelt de huurder met het (laten) inrichten van een hennepkwekerij in strijd met de bestemmingsbepalingen van het gehuurde zoals omschreven in de huurovereenkomst. Of de door SWW gestelde algemene voorwaarden van toepassing zijn is in dit verband niet relevant.
4.5 Weliswaar heeft [gedaagde] gemotiveerd gesteld er niet van op de hoogte te zijn geweest, dat haar zoon [B] in de schuur een hennepkwekerij had geïnstalleerd, maar dit kan -zo dit al juist is- [gedaagde] niet baten.
Als goed huurder diende [gedaagde] zich er met zekere regelmaat van te vergewissen met welk doel [B] de schuur gebruikte. Aldus zou zij het opzetten en in werking hebben van een hennepkwekerij hebben kunnen voorkomen. Dat [gedaagde] niets heeft gemerkt van de hennepkwekerij komt dan ook voor haar risico nu zij heeft nagelaten die controle uit te oefenen. Dit geldt temeer nu in deze procedure vast staat, dat de politie eerder een inval in de woning heeft gedaan wegens een tegen [B] gerezen verdenking van door hem verrichte strafbare feiten en er daarom voor [gedaagde] aanleiding bestond om met enige regelmaat de schuur te inspecteren, waarvan, zoals zij wel wist, [B] alleen en door middel van afsluiting van de schuur (en uitsluiting van [gedaagde]), het gebruik daarvan had. [gedaagde] had in het licht van het voorgaande terdege rekening moeten houden met gedragingen van [B] waarvoor zij aansprakelijk kon worden gehouden; zij had redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen moeten nemen om die te voorziene gedragingen van [B] te voorkomen.
4.6 Of de elektriciteit voor de hennepkwekerij werd opgewekt door middel van aggregaten dan wel werd "afgetapt" van het openbare elektriciteitsnet en dat [gedaagde] van het een noch van het ander iets heeft gemerkt leidt er niet toe, dat [gedaagde] niet aansprakelijk te houden is. Datzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat door omwonenden (nog) niet was geklaagd. Het aanbrengen van de elektrische installaties zoals is gebeurd in combinatie met het in de ruimte aanwezige vocht levert ernstig gevaar op voor kortsluiting en dus ook gevaar voor brand in het gehuurde en belendende percelen.
4.7 De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, met nevenvorderingen, is dan ook toewijsbaar. De tekortkomingen in de nakomingsverplichtingen van [gedaagde], zoals deze hiervoor zijn komen vast te staan, zijn zo ernstig dat het belang van [gedaagde] bij het voortgezette gebruik van het gehuurde in de gegeven omstandigheden niet opweegt tegen het belang van SWW tegen de beëindiging van de huurovereenkomst. Wel zal aan [gedaagde] na te melden ontruimingstermijn worden gegund.
4.8 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Beslissing
De kantonrechter
1 ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te Wateringen;
2 veroordeelt [gedaagde] voormeld gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk binnen 8 weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en, -indien van toepassing- met overgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van SWW te stellen;
3 veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan SWW te betalen een bedrag van € 305,84 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 december 2010 tot de ontruiming een bedrag van € 370,10;
4 veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van SWW vastgesteld op € 531,89, waaronder begrepen een bedrag van € 300,-, als het aan de gemachtigde van SWW toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
5 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.F. Baaij, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 25 november 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.