Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 09/6101 WOZ
Uitspraakdatum: 7 juli 2010
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
In het geding tussen
[A], wonende te [plaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [...], verweerder.
I PROCESVERLOOP
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2009 vastgesteld op € 181.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 23 juli 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 24 augustus 2009, ontvangen bij de rechtbank op 27 augustus 2009, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft voor de eerste keer plaatsgevonden op 16 februari 2010 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [B] en [C]. Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is gezonden.
1.8. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen de rechtbank en partijen een briefwisseling plaatsgevonden. Een nadere zitting van de zaak heeft plaatsgehad op 26 mei 2010 te 's-Gravenhage. Eiser is aldaar verschenen, en namens verweerder zijn [C] en [B] verschenen.
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.9. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met dakkapel en met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 280 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 88 m².
Geschil
1.10. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 120.000.
1.11. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Zijn woning is identiek aan de buurwoning [a-straat 2], die in juli 2008 is verkocht voor € 120.000.
Eiser heeft met nadruk de veronderstelling van verweerder van de hand gewezen, als zou bij de verkoop van die woning sprake zou zijn van een tussen koper en verkoper bestaande familieband. Daarbij heeft hij een op 6 oktober 2009 gedateerde en ondertekende verklaring overgelegd van [D], koper van de woning, waarin deze aangeeft dat van familiebanden met de vorige eigenaar, [E], geen sprake is. Van laatstgenoemde heeft eiser vervolgens een verklaring gedateerd 20 maart 2010 in het geding gebracht, welke dezelfde strekking heeft. De buurwoning is gedurende een lange tijd via een makelaarskantoor in de verkoop geweest (vraagprijs: € 125.000) en is uiteindelijk voor een € 5.000 lagere prijs verkocht, omstandigheden die er ook al niet op wijzen dat sprake is van een niet marktconforme verkoopprijs, aldus eiser.
Eiser heeft erop gewezen dat de lage verkoopprijs van de woning [a-straat 2] wordt verklaard door de zorgwekkende toestand waarin de woning zich bevindt, veroorzaakt door de gebrekkige fundering. Ter staving hiervan heeft hij een funderingsrapport van 6 juni 2007 overgelegd. Hieruit valt op te maken dat de fundering van de buurwoning bestaat uit een (gelijk met het grondwater staande) houtenplaat van matige kwaliteit en twee grenen palen van slechte kwaliteit. De zichtbare verzakking van de woning bedraagt 27 cm.Verder is in beide panden sprake van door de verzakking veroorzaakte scheurvorming in gevels. Uit het rapport valt op te maken dat met het funderingsherstel, b.t.w. en aanhelingskosten niet meegerekend, € 35.000 per woning is gemoeid. De aanhelingskosten zijn door eiser becijferd op € 20.000. Zijnerzijds is verder opgemerkt dat de funderingsproblematiek van zijn woning en van het met gespiegelde plattegrond gebouwde buurpand dezelfde is en dat funderingsherstel slechts mogelijk is door de daartoe vereiste maatregelen voor beide panden tegelijk uit te voeren.
Tenslotte heeft eiser de vakbekwaamheid in twijfel getrokken van de door verweerder in deze zaak ingeschakelde taxateur [C].
1.12. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft verweerder verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 november 2009 door [C], gediplomeerd WOZ-taxateur onroerende zaken te Soest. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 181.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft zich gedistantieerd van de door eiser geuite twijfel over de deskundigheid van de taxateur.
1.13. Verweerder heeft (eerst) ter zitting van 16 februari 2010 als productie overgelegd een door de koper van de woning [a-straat 2] ingevuld en ondertekend PMA formulier, gedateerd 2 september 2008, waarin deze bij de vraag "Waren er mbt de verkoop waardebeïnvloedende omstandigheden?" de optie "familietransactie" heeft onderstreept. Na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft verweerder nader onderzoek gedaan en is daarbij tot de conclusie gekomen dat de koper naar elders is vertrokken, en dat hij (verweerder) zijn veronderstelling dat sprake is geweest van een familieverkoop, niet langer kan handhaven.
Verweerder heeft vervolgens eiser bij wijze van compromis voorgesteld in te stemmen met een verlaging van de WOZ-waarde van zijn woning tot € 145.000. Dit voorstel, gebaseerd op 50 % van de door verweerder op € 72.000 becijferde kosten van funderingsherstel en aanhelingskosten, is door eiser afgewezen op de grond dat het niet aangaat om de noodzakelijk kosten als zo-even bedoeld tot 50 % te korten. Verweerder, die stelt bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet bekend te zijn geweest met de funderingsproblematiek van de woning en daarmee dus ook geen rekening te hebben gehouden, bepleit thans een WOZ-waarde gelijk aan die van zijn compromisvoorstel.
II OVERWEGINGEN
2.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.2. Vooropgesteld moet worden dat nu verweerder zijn uitspraak op bezwaar niet handhaaft maar een waarde van € 145.000 bepleit, het ingestelde beroep hetwelk zich tegen de oorspronkelijke WOZ-waarde van € 181.000 keert, gegrond is.
2.3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de laatstelijk door hem bepleite waarde van de woning niet te hoog is. Het antwoord op deze vraag wordt beheerst door en valt samen met het antwoord op een andere vraag, namelijk of eiser het gelijk aan zijn zijde heeft als hij stelt dat verweerder ten onrechte aanleiding heeft gezien om niet meer dan de helft van de geschatte kosten van funderingsherstel van de woning in zijn hernieuwde berekening van de WOZ-waarde te betrekken.
2.4. De rechtbank merkt daarbij allereerst op dat de door verweerder in de beroepsprocedure bepleite correctie van de WOZ-waarde, een correctie is op de WOZ-waarde zoals die blijkens pagina 2 van het verweerschrift opnieuw in de beroepsfase door verweerder was bepaald aan de hand van drie met name genoemde vergelijkingsobjecten, waarbij de woning [a-straat 2] buiten aanmerking is gelaten. Bij de referentieobjecten zijn geen funderingsproblemen bekend.
Gelet op zojuist genoemde omstandigheden en in aanmerking genomen dat tussen partijen, wat de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aangaat, uitsluitend de waardedruk ten gevolge van de funderingsproblemen punt van geschil is, behoeft de rechtbank niet te treden in de vraag of en in hoeverre de koper van de woning [a-straat 2] ten tijde van de aankoop weet had van de ernst van de funderingsproblemen en de aan het herstel daarvan geschatte kosten. De door verweerder ter zitting beproefde maar door eiser weersproken stelling dat de buurwoning ten tijde van de verkoop in vergelijking met eisers woning in een mindere staat van onderhoud verkeerde, kan om dezelfde reden buiten beschouwing blijven.
2.5. Verweerder heeft - door zijn taxateur te volgen in diens redenering dat in een geval als het onderhavige niet van de werkelijke of geschatte herstelkosten behoeft uit te gaan maar met de helft daarvan kan worden volstaan - zich gebaseerd op de stelling van de taxateur dat zulks "in taxatieland" de gebruikelijke werkwijze is. Namens verweerder is daarbij uiteengezet dat het hier om een ongeschreven regel gaat. Dienaangaande overweegt de rechtbank dat een dergelijke regel haar niet bekend is. Weliswaar kan grond bestaan in een situatie als de onderhavige van een vermindering van de waarde van de woning met de volledig geschatte herstelkosten af te zien, maar dan moet aannemelijk zijn dat een (denkbeeldige) koper van de woning, die bekend is met de noodzaak tot en de geschatte kosten van herstel van de fundering van de woning, bereid zou zijn een prijs voor de woning te betalen waarin die kosten slechts ten dele zijn verdisconteerd. Verweerder heeft niet aan de hand van concrete marktgegevens of daarop gebaseerde marktervaring aannemelijk gemaakt dat hiervan in de gegeven omstandigheden gevoeglijk mag worden uitgegaan. Voor zover verweerder in zijn standpunt geïnspireerd mocht zijn door de bestuurspraktijk om slechts met een beperkte waardedruk rekening te houden als het gaat om woningen die (in tegenstelling tot de referentieobjecten) van een gedateerde keuken en/of badkamer zijn voorzien, moet worden bedacht dat deze benadering doorgaans wordt ingegeven door het argument van de smaakgevoeligheid die aan de keuze van de wijze van inrichting van keuken of sanitaire voorzieningen eigen is, almede door de omstandigheid dat ook de optie bestaat om vervanging van de betreffende voorzieningen desgewenst uit te stellen.
In een situatie als thans aan de orde, waarin de noodzaak tot het treffen van de litigieuze herstelmaatregelen aan de fundering van de woning niet wordt betwist, en evenmin dat uitstel daarvan risico's in zich draagt die de bestaande situatie (versneld) kunnen doen verslechteren, ligt dat alles anders. Verweerder heeft ook overigens geen inhoudelijke argumenten aangevoerd die halvering van het door hem berekende bedrag zou billijken.
Aan een en ander moet de gevolgtrekking worden verbonden dat de verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.6. De stelling van eiser dat de WOZ-waarde niet hoger behoort te liggen dan € 120.000 acht de rechtbank wel aannemelijk. Daarbij neemt zij in aanmerking dat bij dit bedrag de door verweerder becijferde herstelkosten niet volledig zijn meegenomen en dat daarbij evenmin rekening is gehouden met de zogeheten rompslompfactor. De rechtbank ziet derhalve termen aanwezig de WOZ-waarde tot € 120.000 te verlagen.
2.7. Bij het vorenstaande is mede in beschouwing genomen dat de rechtbank in het optreden van de taxateur in deze zaak geen genoegzame grond aanwezig acht diens vakbekwaamheid in twijfel te trekken. De grief van eiser treft wat dit aspect betreft geen doel.
Proceskosten
2.8. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor wat betref de reiskosten vastgesteld op € 10 per zitting, derhalve tezamen € 20, en voor wat betreft de verletkosten voor beide zittingen tezamen op € 400 (voor elke zitting 4 uur à € 50). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
III BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 120.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 120.000
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 420, en wijst verweerder als de rechtspersoon aan die dit bedrag aan eiser moet voldoen;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.M. van Duijvendijk.
Uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2010.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.