Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 4 augustus 2010,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer 371478 / KG ZA 10-903 van:
1. de vereniging
Vereniging van Eigenaars Mezenlaan 45/47 te ’s-Gravenhage,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
2. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Mezenlaan nummers 49, 51 en 53 te ’s-Gravenhage,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
3. [eiseres sub 3],
wonende te ’s-Gravenhage,
4. [eiser sub 4],
wonende te ’s-Gravenhage,
5. [eiseres sub 5],
wonende te ’s-Gravenhage,
eisers,
advocaat mr. A.G.A. van Rappard te ’s-Gravenhage,
tegen:
[gedaagde],
wonende te ’s-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. M.A. Koot te ’s-Gravenhage.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 28 juli 2010 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Gedaagde is rechthebbende op de appartementsrechten van twee naast elkaar gelegen panden aan de Mezenlaan 47 en 53 te ’s-Gravenhage (hierna gezamenlijk: ‘de appartementen’). Eisers sub 1 en 2 zijn de Verenigingen van Eigenaren van de appartementen. Eisers sub 3 t/m 5 en gedaagde zijn de leden van deze verenigingen.
1.2. Op 1 juli 1971 is een akte verleden betreffende de splitsing in appartementsrechten ten aanzien van de Mezenlaan 49, 51 en 53 (hierna: ‘splitsingsakte 49/51/53’). In deze akte staat onder meer vermeld:
“het recht van appartement, omvattende het recht op uitsluitend gebruik van de winkel annex keuken, dagverblijf en garage met achterplaats en verder toebehoren te
’s-Gravenhage, plaatselijk bekend Mezenlaan 53 (…)
De bestemming van de appartementen is die van winkel annex woning en garage, respectievelijk bovenwoning; (…)”
1.3. Op 26 augustus 1994 is een akte verleden betreffende de splitsing in appartementsrechten ten aanzien van de Mezenlaan 45 en 47 (hierna: ‘splitsingsakte 45/47’). In deze akte staat onder meer vermeld:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (winkel) op de begane grond met magazijn, kamer, keuken, tuin en verder toebehoren, aan de Mezenlaan nummer 47 te ’s-GRAVENHAGE (…)
De bestemming van de appartementsrechten is die van bedrijfsruimte (winkel) waar het de index A-1 betreft en die van woning waar het de index A-2 betreft. Deze bestemming mag – onverminderd de wettelijke voorschriften terzake – zonder de toestemming van de vergadering van eigenaren niet worden gewijzigd.”
1.4. Op de splitsingsakte 49/51/53 en de splitsingsakte 45/47 (hierna gezamenlijk: ‘de splitsingsakten’) zijn de modelreglementen van 3 juni 1966 respectievelijk van 2 januari 1992 van toepassing verklaard. Artikel 9 lid 1 van het modelreglement van 3 juni 1966 luidt:
“De bestemming van de flats wordt geregeld in het Bijzonder Reglement. De eigenaren en gebruikers mogen deze bestemming niet wijzigen zonder toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan deze toestemming bepaalde voorwaarden verbinden.”
Artikel 17 lid 4 van het Modelreglement van 2 januari 1992 luidt:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”
1.5. Gedaagde heeft in maart 2010 een bouwvergunning aangevraagd teneinde de appartementen geschikt te maken voor de opening van een kinderdagverblijf.
1.6. De advocaat van eisers heeft gedaagde per brief van 27 april 2010 bericht:
“Van cliënten vernam ik dat u voornemens bent de panden aan de Mezenlaan 47 en 53 te Den Haag te verbouwen om daarin een kinderdagverblijf te openen. Zoals u weet schrijven de splitsingsakten van beide appartementen een gebruik van het appartement als winkel voor.
(…)
Namens mevrouw [eiseres sub 3] [eiseres sub 3] en de VvE Mezenlaan 45/47 [eiseres sub 1] waarin zij tweederde van de stemmen heeft, bericht ik u nu reeds dat de toestemming om de bestemming van uw appartement te wijzigen, wordt geweigerd. Aangezien dit een VvE met slechts twee leden betreft, is een officieel vergaderbesluit niet vereist. (Zie Hoge Raad 25 juni 1993, NJ 1993/627). Ook de VvE Mezenlaan 49/51/53 is voornemens u de benodigde toestemming te weigeren. Hieromtrent zal nog een vergaderbesluit worden genomen.”
1.7. Eiseres sub 2 heeft op 27 mei 2010 een vergaderbesluit genomen, waarbij de toestemming voor het wijzigen van de bestemming van de Mezenlaan 53 met meerderheid van stemmen is afgewezen.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. Eisers vorderen, zakelijk weergegeven:
I. gedaagde op straffe van een dwangsom te verbieden het pand in strijd met de bestemming in de splitsingsakten 45/47 en 49/51/53 te gebruiken of te laten gebruiken en meer in het bijzonder gedaagde te verbieden om in de appartementen een kinderdagverblijf te (laten) openen, althans te (laten) voeren;
II. gedaagde op straffe van een dwangsom te verbieden om zonder schriftelijke voorafgaande toestemming van de betreffende Verenigingen van Eigenaren Mezenlaan 45/47 en/of Mezenlaan 49/51/53 verbouwingswerkzaamheden uit te voeren en/of wijzigingen aan te brengen aan de gemeenschappelijke delen van deze twee appartementscomplexen.
2.2. Daartoe voeren eisers het volgende aan. De splitsingsakten van het pand geven gedaagde recht op het gebruik van de appartementen als winkel. Een kinderdagverblijf kan niet worden gezien als een winkel. Het is gedaagde daarom niet toegestaan om zonder wijziging van de bestemming het pand als kinderdagverblijf te gebruiken. De bestemming kan slechts met toestemming van de algemene ledenvergadering van de vereniging van eigenaren worden gewijzigd. Die toestemming is geweigerd. Eisers hebben een belang bij een verbod tot exploitatie van een kinderdagverblijf, aangezien een dergelijk gebruik hen zal beperken in hun woongenot. De door gedaagde voorgenomen verbouwingswerkzaamheden hebben mede betrekking op de gemeenschappelijke delen. Daar is geen toestemming voor gevraagd aan de verenigingen van eigenaren.
2.3. Gedaagde voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Gedaagde heeft allereerst het spoedeisend belang van eisers betwist, stellende dat er thans nog geen schade voor eisers is ontstaan en dat hij slechts een bouwvergunning heeft aangevraagd die niet zonder meer verstrekt zal worden. Ook een vordering die enkel beoogt een toekomstige situatie te voorkomen kan evenwel spoedeisend van karakter zijn. In onderhavige zaak doet zich de situatie voor dat de vorderingen beogen om ingrijpende en mogelijk moeilijk omkeerbare gevolgen van handelingen van gedaagde te voorkomen. Gedaagde heeft niet betwist dat wellicht op korte termijn een aanvang zal worden gemaakt met de verbouwingswerkzaamheden. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat eisers het spoedeisend belang bij hun vorderingen voldoende aannemelijk hebben gemaakt.
3.2. De voorzieningenrechter is met eisers van oordeel dat de splitsingsakten leidend zijn voor de bestemming van de appartementen. Niet in geschil tussen partijen is dat de bestemming van de appartementen op grond van de splitsingsakten een bedrijfsruimte (winkel) is. Tevens is niet betwist dat voor een bestemmingswijziging toestemming nodig is van de betrokken vereniging van eigenaren. Gedaagde voert echter aan dat de exploitatie van een kinderdagverblijf onder de in de splitsingsakten genoemde bestemming valt op grond van een ruime en tijdgebonden uitleg.
3.3. Bij beantwoording van de vraag of een kinderdagverblijf onder de bestemming ‘winkel’ valt, komt het aan op de in de splitsingsakten tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akten gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Volgens het Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal luidt de omschrijving van een winkel: ‘gebouw, huis of gedeelte daarvan waar koopwaren in het klein verkocht worden’. Aangezien een kinderdagverblijf beoogt om een bepaalde dienst (de opvang van kinderen) te verlenen en niet om koopwaren te verkopen, valt de exploitatie hiervan niet onder de voornoemde omschrijving. Nu de aard van een kinderdagverblijf ook naar huidige maatstaven niet strookt met de aard van een winkel, kan een ruime of tijdgebonden uitleg van het laatste begrip niet tot een ander oordeel leiden.
3.4. Gedaagde voert voorts aan dat het gebruik van de appartementen voor een kinderdagverblijf gelijkgesteld kan worden met de bestemming ‘bedrijfsruimte’ of ‘winkel’ aangezien een kinderdagverblijf een normaal aanvaarde dienstverlening betreft met een hoog publiek belang. Dat een kinderdagverblijf een normaal aanvaarde dienstverlening betreft en een publiek belang dient, is onomstreden. Deze criteria spelen echter geen rol bij beoordeling van de vraag of gedaagde een kinderdagverblijf in de appartementen mag exploiteren. Van belang is of de aard van de activiteiten van een kinderdagverblijf zich verhoudt met de bestemming van de appartementen als omschreven in de splitsingsakten. Zoals hiervoor reeds onder 3.3. overwogen, is dat niet het geval. De omstandigheid dat sprake is van een normaal aanvaarde dienstverlening waarmee een publiek belang wordt gediend, maakt dat niet anders, ook niet in die zin dat op grond daarvan een uitzondering op de bestemming moet worden toegestaan. Dat geldt eveneens voor de omstandigheid dat bepaalde activiteiten die wel onder de omschrijving van het begrip ‘winkel’ vallen, meer overlast dan een kinderdagverblijf kunnen veroorzaken.
3.5 Voor zover gedaagde betoogt dat de weigering van de toestemming door eisers niet redelijk is, slaagt dat verweer niet. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Een kinderdagverblijf kan een positieve invloed hebben op een woonwijk. Dat laat echter onverlet dat de aanwezigheid van een kinderdagverblijf in de appartementen een vermindering van het woongenot of waardevermindering van de omliggende woningen tot gevolg zal kunnen hebben. Daarbij komt dat – hoewel getwist kan worden over de mate van overlast – een kinderdagverblijf met zich brengt dat er meer verkeer in de straat zal zijn bij de opening en sluiting daarvan vanwege het brengen en ophalen van kinderen, er op die tijden minder parkeerplekken beschikbaar zullen zijn en de geluiden in de straat zullen toenemen. Aan het verweer van gedaagde dat de overlast van het kinderdagverblijf verwaarloosbaar zal zijn gelet op de openingstijden daarvan en de leeftijdscategorie waar hij zich op richt, wordt voorbijgegaan aangezien gedaagde – indien hem thans wordt toegestaan een kinderdagverblijf te starten – de mogelijkheid zou hebben zijn activiteiten binnen de kaders van die bestemming uit te breiden. Nu eisers hun belangen bij het voorkomen van het vestigen van een kinderdagverblijf in de appartementen voldoende aannemelijk hebben gemaakt, hebben zij de toestemming daarvoor in redelijkheid kunnen weigeren. Dat een eerdere winkel in de appartementen en/of de aanwezigheid van een school in de omgeving meer overlast zou hebben opgeleverd c.q. opleveren dan een kinderdagverblijf, maakt de keuze van eisers om tegen een nieuwe en/of verdere geluidsoverlast op te komen niet onredelijk. Op grond van het voorgaande zal het onder I gevorderde worden toegewezen.
3.6. Voor zover eisers met hun tweede vordering hebben beoogd een algemeen verbod te vorderen om zonder toestemming van de vereniging van eigenaren verbouwingswerkzaamheden uit te voeren, moet aan gedaagde worden toegegeven dat een dergelijk verbod te ver strekt en niet strookt met de aan gedaagde toekomende rechten. Voor zover de vordering ziet op wijzigingen aan gemeenschappelijke delen, heeft gedaagde betwist dat er bij de uitvoering van zijn bouwplannen voor een kinderdagverblijf gemeenschappelijke delen worden gewijzigd. Dit kort geding leent zich niet voor een nader onderzoek van de stellingen van partijen hieromtrent. Onbetwist is evenwel gebleven dat gedaagde toestemming van de betrokken vereniging van eigenaren behoeft voor het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden of wijzigingen aan gemeenschappelijke delen. Gelet daarop zal het onder II gevorderde worden toegewezen voor zover dat ziet op de gemeenschappelijke delen van de appartementen.
3.7. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
3.8. Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- verbiedt gedaagde om in de appartementen een kinderdagverblijf te (laten) openen, althans te (laten) voeren, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde dit verbod overtreedt, met een maximum van € 75.000,-;
- verbiedt gedaagde om zonder schriftelijke voorafgaande toestemming van de betreffende Verenigingen van Eigenaren Mezenlaan 45/47 en/of Mezenlaan 49/51/53 verbouwingswerkzaamheden uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen van de appartementen, of daaraan wijzigingen aan te brengen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-, met een maximum van € 75.000,-;
- bepaalt dat bovenstaande dwangsommen vatbaar zijn voor matiging op de wijze zoals onder 3.7. is vermeld;
- veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eisers begroot op € 1.170,32, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 263,-- aan griffierecht en € 91,32 aan dagvaardingskosten;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2010.
hvd