Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 319004 / HA ZA 08-2992
Vonnis van 7 juli 2010
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A.] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats]
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B.] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. J.P. van Ginkel te 's-Gravenhage,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MIDDEN-DELFLAND,
zetelend te Schipluiden, gemeente Midden-Delfland,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.J. van der Gouw te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna '[eiser]', '[B.] Vastgoed' (gezamenlijk: '[eiser] c.s.') en 'de gemeente' genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 juli 2008 en het herstelexploot van 25 augustus 2008;
- de akte houdende overlegging producties van [eiser] c.s., met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 19 november 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de bij brief van 28 november 2008 toegezonden beslagstukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte voorwaardelijke vermeerdering van eis in conventie, tevens akte overlegging producties, met producties;
- de akte vermeerdering van eis in reconventie, tevens akte overlegging producties, met producties;
- het proces-verbaal van comparitie van 6 februari 2009, met de daarin genoemde gedingstukken;
- de beschikking van 19 november 2009, waarbij een datum voor voortzetting van de comparitie is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 26 april 2010, met de daarin genoemde gedingstukken.
1.2. Het verloop van de procedure blijkt uit de stukken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 6 maart 2006 hebben de gemeente Delft, de gemeente Midden-Delfland, het Bedrijvenschap Harnaschpolder en VolkerWessels Vastgoed B.V. (hierna: VWV) de "koop- en basisovereenkomst Harnaschpolder" (hierna: 'het Harnaschpoldercontract') ondertekend, met het doel daar een bedrijventerrein en twee woningbouwlocaties te ontwikkelen. Deze overeenkomst voorzag onder meer in de verkoop van gronden door VWV aan de betrokken publieke partijen. Ten behoeve van [eiser] zijn in de artikelen 21.1 en 32.1 derdenbedingen getroffen. Voorts zijn in de artikelen 35.1 en 35.3 de volgende ontbindende en opschortende voorwaarden opgenomen:
"35.1.
Binnen de Gemeente Midden-Delfland speelt ook de (her)ontwikkeling van het centrumplan. VWV treedt terzake van het centrumproject sinds 23 januari 2006 op als procesbegeleider en onderhandelaar, om de door de gemeente Midden-Delfland gewenste grondtransacties in het kader van het centrumplan te bevorderen. Uiterlijk op 31 maart 2006 dient er een voor de Gemeente Midden-Delfland -naar het oordeel van de Gemeente Midden-Delfland - aanvaardbare oplossing voor de (her)ontwikkeling van het centrumplan te zijn. Onderdeel van een mogelijke aanvaardbare oplossing is dat [eiser] en zijn mede eigenaar zullen zorgdragen voor de uitvoering van zowel grond- als bouwexploitatie en hiertoe de gemeentelijke percelen aankopen tegen de werkelijke aankoopwaarde inclusief rente en bijkomende kosten. De voor deze constructie noodzakelijke koopovereenkomst dient dan voor 1 april 2006 ondertekend te worden. Indien op 31 maart 2006 er geen voor de Gemeente Midden-Delfland aanvaardbare oplossing voor de (her)ontwikkeling van het centrumplan is, dan hebben de Publieke Partijen de bevoegdheid deze Overeenkomst te ontbinden. Als [eiser] en zijn mede-eigenaar de grond benodigd voor het centrumplan voor € 835.000,-- kosten koper onvoorwaardelijk aan de Gemeente Midden-Delfland verkoopt vervalt de ontbindende voorwaarde als opgenomen in dit artikel.
[...]
35.3.
Deze Overeenkomst wordt van de zijde van VWV gesloten onder de opschortende voorwaarde dat VWV op 31 maart 2006 overeenstemming heeft bereikt met [eiser], Grondvest Westland BV en Visade Projectontwikkeling BV over de koop van het Verkochte Midden-Delfland, het Verkochte Delft en het Verkochte Bedrijvenschap."
2.2. Tezelfdertijd heeft VWV met hulp van de door haar ingeschakelde architect A. Hoogstad plannen opgesteld voor de ontwikkeling van een locatie die is gelegen in het centrum van de gemeentelijke kern Den Hoorn. De betrokken gronden zijn deels eigendom van de gemeente en deels, sinds 15 juli 2005, gemeenschappelijk eigendom van [eiser] en [B.] Vastgoed. Voor deze locatie is op 19 oktober 2005 een voorontwerp van een bestemmingsplan gepubliceerd.
2.3. Bij brief van 30 maart 2006 heeft VWV zich in de volgende bewoordingen tot de gemeente gewend:
"Het verheugt ons dat u enthousiast bent over de door ons aangedragen oplossing voor het Centrumplan fase 1 Den Hoorn.
Ook [A.] kan zich vinden in de door ons voorgestelde planvisie.
Naar onze mening is hierdoor de impasse omtrent dit plan doorbroken en kan nu gewerkt worden aan de voortvarende ontwikkeling van het centrumplan. Ontbinding van de gesloten koop-/basisovereenkomst is volgens ons hiermede niet meer aan de orde.
In uw faxbericht van 29 maart 2006 stelt u echter voor dat [A.] B.V. de koopovereenkomst, waarin de aankoop van de door de gemeente aangebracht percelen door de ontwikkelingscombinatie wordt geregeld, ondertekent.
Deze overeenkomst kennen wij tot op heden niet en wij noch de heer [eiser] kunnen hier dus iets over zeggen.
Inzake uw 'side-letter' hebben wij overleg gehad met de heer [eiser] en stellen wij voor deze side-letter om te bouwen naar een koopbereidverklaring. Deze koopbereidverklaring is als bijlage bij deze brief gevoegd. Wij zullen trachten deze heden door [A.] ondertekend te krijgen."
2.4. Op 31 maart 2006 hebben [eiser] en de gemeente een verklaring getekend met het opschrift "koopbereidverklaring" (hierna: 'de koopbereidverklaring'), met het doel dat [eiser] de locatie in het centrum van Den Hoorn zou ontwikkelen. De koopbereidverklaring luidt als volgt:
"1. GAM [waarmee [eiser] bedoeld wordt; toevoeging rechtbank] heeft kennis genomen van het door Volker Wessels Vastgoed aan de Gemeente gepresenteerde Plan: Alternatief Variant 2 d.d. 28 maart 2006 zoals opgenomen in bijlage 1. De Gemeente en GAM zijn het eens over alle hoofduitgangspunten van dit Plan. Partijen zijn er mee bekend dat dit plan een stedenbouwkundige situering is die nader gedetailleerd en uitgewerkt moet worden.
2. Het plan omvat circa 2.600 m2 bvo [= bruto vloeroppervlak; toevoeging rechtbank] detailhandel, w.o. supermarkt van circa 1.800 m2 bvo, 74 koopappartementen en 143 parkeerplaatsen.
3. GAM zal binnen twee maanden na de ondertekening van deze koopbereidverklaring een overeenkomst te tekenen inzake de integrale grond- en bouwexploitatie van bovengenoemd plan op basis van bijgevoegde kaart op hoofdlijnen door GAM. GAM zal zich maximaal inspannen voor de instemming van [B.] Vastgoed BV.
4. Deze koopbereidverklaring hangt onlosmakelijk samen met de levering van de gronden Harnaschpolder op 31 maart 2006.
In deze overeenkomst zullen in ieder geval zijn opgenomen de volgende uitgangspunten:
- GAM koopt de voor het plan binnen de plangrens benodigde gemeentelijke gronden t.b.v. het plan voor een maximum bedrag groot € 4.0 mln, prijspeil 31 maart 2006. GAM is bereid gedurende maximaal twee jaar een rentevergoeding te betalen groot 3,75% over de door de Gemeente gedane voorinvesteringen van € 3,4 mln.
- Betaling van dit bedrag en afname gronden zal plaats vinden zodra er een onherroepelijke bouwvergunning is afgegeven of zoveel eerder als met de bouw is gestart.
- GAM verplicht zich om uiterlijk binnen 1 jaar na ondertekening van de overeenkomst de benodigde bouwvergunning aan te vragen.
- De Gemeente zal al het mogelijke doen om deze plantontwikkeling te bevorderen en zal daartoe het bestemmingsplan aanpassen.
- Verwerving van de voor de realisering van het plan benodigde gronden geschiedt door de Gemeente, waaronder in ieder geval de Hof van Delftstraat 4 en 8.
- GAM zal bij de ondertekening van de overeenkomst adequate zekerheid stellen ten behoeve van de Gemeente zoals bijvoorbeeld een bankgarantie gebruikelijk binnen de gemeente Midden Delfland.
Voorts gelden de volgende uitgangspunten:
1. De gemeente en GAM stemmen af over de noodzaak van verwerving van de schuur op het achterliggende gedeelte van het perceel Arkestein aan de Dijkhoornseweg 47.
2. Partijen zullen binnen twee maanden na heden de aanwezige grondrapporten analyseren
3. In het plan is niet voorzien in een bijdrage voor het groenfonds.
4. In het plan zijn geen sociale woningen opgenomen.
5. Planschade is gemaximaliseerd op € 50.000,--.
6. GAM is vrij in de keuze van een stedenbouwkundige en architect.
7. Openbare infrastructuur zal aan de Gemeente worden geleverd (blijft bij de Gemeente) voor € 1,--.
8. De Gemeente zal alle medewerking verlenen aan het (doen) realiseren van de ingediende en goedgekeurde plannen en zal daarvoor alle publiekrechtelijke procedures naar behoren uitvoeren.
9. Door GAM zijn aan de Gemeente geen bijdragen verschuldigd zoals exploitatiebijdrage cq Fonds bovenwijkse voorzieningen.
10. GAM is vrij in de herbestemming van de eigen bestaande supermarkt e.e.a. onder voorbehoud goedkeuring door de Gemeenteraad. Het College zal zich daarvoor inspannen.
11. De gemeente zorgt voor een positieve publicatie in de pers dat [eiser] de ontwikkelende partij is."
2.5. Op de ontbindende voorwaarde in artikel 35.1 van het Harnaschpoldercontract is geen beroep gedaan.
2.6. Bij de uitwerking van het in de koopbereidverklaring onder 1 genoemde plan is medio 2006 tussen partijen een geschil ontstaan over de vereisten (hoofduitgangspunten) waaraan het definitief ontwerp precies zou moeten voldoen. Ook over de door [eiser] voor de gemeentelijke gronden te betalen koopprijs (al of niet met bijkomende kosten) konden zij het niet eens worden.
2.7. In opdracht van [eiser] heeft architectenbureau Van der Goes te Hilversum (hierna: VDG) een ontwerp van een uitgewerkt centrumplan voor Den Hoorn gemaakt (VDG I), dat in januari 2007 aan de gemeente is gepresenteerd.
2.8. Bij vonnis van 4 oktober 2007 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op vordering in kort geding van [eiser], de gemeente verboden om binnen een half jaar na vonnisdatum (1) met anderen dan [eiser] direct of indirect (verder) te onderhandelen over de beoogde ontwikkeling van het onderhavige project en over de verkoop en/of levering van de betrokken gemeentelijke percelen aan anderen dan [eiser] en (2) die percelen te verkopen en/of te leveren aan anderen dan [eiser].
2.9. Op 5 november 2007 hebben partijen opnieuw overleg gevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft VDG het plan VDG I aangepast. Op 29 november 2007 heeft [eiser] het plan VDG II (na enkele latere verbeteringen aangeduid als VDG II+) aan de gemeente gepresenteerd.
2.10. Partijen hebben op enig moment de door de voorzieningenrechter bevolen (door)onderhandelingsperiode verlengd tot en met 4 mei 2008.
2.11. In de periode van december 2007 tot en met 15 mei 2008 hebben partijen regelmatig overleg gevoerd. [eiser] heeft op 16 april 2008 de plannen VDG III en VDG IV en vervolgens op 25 april 2008 het plan VDG V aan de gemeente aangeboden.
2.12. Op 28 april 2008 heeft [eiser] conservatoir beslag doen leggen op de betrokken gemeentelijke gronden.
2.13. Na de comparitie van partijen van 6 februari 2009 hebben partijen nog vele malen met elkaar overleg gevoerd.
3. Het geschil
in conventie en reconventie
3.1. [eiser] c.s. vorderen in conventie, na vermeerdering van eis en zakelijk weergegeven:
primair:
A) te verklaren voor recht dat [eiser] c.s. met het plan VDG I en/of VDG II en/of VDG II+ het bepaalde in de koopbereidverklaring over de planontwikkeling zijn nagekomen en voorts de gemeente te gebieden:
i) het ((voor)ontwerp-)bestemmingsplan binnen twee maanden aan deze planontwikkeling aan te passen (inclusief een genoegzame regeling voor de ontbrekende parkeerplaatsen) en binnen vier maanden conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in procedure te brengen en voortvarend te doorlopen, alsmede
ii) op eerste verzoek van [eiser] c.s. een toereikend projectbesluit op grond van de artikelen 3.10 tot en met 3.15 Wro te nemen;
B) de gemeente te gebieden de voor de planontwikkeling nodige gemeentelijke gronden binnen vier weken aan [eiser] c.s. te verkopen middels een door notaris Dröge te Delft op te stellen koopakte, waarin in ieder geval is bepaald dat:
i) [eiser] c.s. voor de levering van deze gronden (zonder opstallen) maximaal € 4.000.000 verschuldigd zijn, waarbij de gemeente de BTW en overdrachtsbelasting en notariële kosten zal voldoen;
ii) levering van de gronden uiterlijk na onherroepelijk worden van de bouwvergunning of start van de bouw zal geschieden;
iii) bodemsanering op basis van doelmatigheid en/of geschiktheid zal plaatsvinden en de gemeente van de saneringskosten boven € 350.000 de helft zal dragen;
iv) op de rentevergoeding als bedoeld in artikel 4 van de koopbereidverklaring € 150.000 in mindering gebracht zal worden;
v) de gronden op verzoek van [eiser] c.s. middels een ABC-transactie rechtstreeks aan de eindgebruiker zullen worden geleverd;
vi) aan de zijde van de gemeente geen opschortende en/of ontbindende voorwaarden zullen gelden;
vii) de landelijke EPC-norm van 0,8 voor het op basis van de planontwikkeling te realiseren complex zal gelden;
C) te verklaren voor recht dat hetgeen is weergegeven in de als productie 41 overgelegde matrix onder het kopje "Overeengekomen", een juiste weergave vormt van de tussen partijen geldende voorwaarden voor de overeenkomst inzake de integrale grond- en bouwexploitatie als bedoeld in artikel 3 van de koopbereidverklaring en voorts te bepalen dat de gemeente op basis daarvan in overleg dient te treden en zo nodig dient (door) te onderhandelen totdat tot ondertekening van die overeenkomst kan worden overgegaan;
D) de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade, die tot en met juni 2008 wordt begroot op € 4.814.000, althans € 3.626.000 en nadien op € 1.851.500 per jaar, deze bedragen telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid;
E) de gemeente te verbieden haar bevoegdheden uit hoofde van de Onteigeningswet ten nadele van [eiser] c.s. te gebruiken met betrekking tot de bij de koopbereidverklaring betrokken gronden;
subsidiair:
A) de gemeente te gebieden binnen veertien dagen de onderhandelingen over de uit de koopbereidverklaring voortvloeiende verplichtingen te hervatten c.q. voort te zetten, met inachtneming van de navolgende door de rechtbank te nemen beslissingen;
B) te verklaren voor recht dat de voor de planontwikkeling nodige gemeentelijke gronden onder de voorwaarden als omschreven bij het primair gevorderde onder B sub i tot en met vii aan [eiser] c.s. dienen te worden verkocht en geleverd;
C) te verklaren voor recht als primair onder A gevorderd en voorts de gemeente te gebieden het bestemmingsplan dienovereenkomstig aan te passen (inclusief een genoegzame regeling voor de ontbrekende parkeerplaatsen) en op eerste verzoek van [eiser] c.s. een toereikend projectbesluit op grond van de artikelen 3.10 tot en met 3.15 Wro in te leiden;
D) als primair onder C gevorderd;
E) als primair onder D gevorderd;
F) als primair onder E gevorderd;
voorwaardelijk, meer subsidiair:
A) als subsidiair onder A tot en met F gevorderd;
B) voor recht te verklaren dat de dwarsdoorsnede geen onderdeel uitmaakt van de koopbereidverklaring;
voorwaardelijk, uiterst subsidiair:
A) als subsidiair onder A tot en met F gevorderd;
B) vaststelling van het financiële nadeel dat [eiser] c.s. lijden doordat de dwarsdoorsnede minder of minder grote appartementen toelaat dan haar op grond van het programmastaatje was voorgehouden en veroordeling van de gemeente tot vergoeding van dit nadeel;
primair en (meer of uiterst) subsidiair:
een en ander met bepaling dat het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad zal zijn en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten, waaronder de kosten van de gelegde conservatoire beslagen, met bepaling dat daarover vanaf veertien dagen na vonnisdatum de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2. Aan deze vorderingen leggen [eiser] c.s. ten grondslag dat partijen met de koopbereidverklaring een perfecte koop- annex ontwikkelingsovereenkomst hebben gesloten, althans dat de gemeente verplicht is door te onderhandelen totdat volledige overeenstemming is bereikt. Volgens hen komt de gemeente haar verplichtingen onder de koopbereidverklaring niet na. Zij stelt achteraf onredelijke aanvullende eisen, legt zaken ten onrechte in haar voordeel uit en treedt niet als een redelijk handelend contractspartner op. De plannen VDG I, VDG II en VDG II+ voldoen aan de vereisten. [eiser] c.s. hebben recht op en belang bij nakoming van de op de gemeente rustende verplichting tot het verlenen van alle medewerking aan de verdere ontwikkeling en verwezenlijking van deze plannen. Doordat zij ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van de gemeente deze plannen nog niet hebben kunnen verwezenlijken, lijden zij schade.
3.3. De gemeente vordert in reconventie, na vermeerdering van eis en zakelijk weergegeven:
I. te verklaren voor recht dat [eiser] en, indien deze als wederpartij heeft te gelden, [B.] Vastgoed, blijvend tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichting om uiterlijk op 4 mei 2008 een nieuw of aangepast plan in te dienen dat voldoet aan de footprint van het stedenbouwkundig plan van Hoogstad van maart 2006 en de hoogtemaxima uit het voorontwerp-bestemmingsplan "Centrum Den Hoorn" d.d. 19 oktober 2005;
II. te verklaren voor recht dat het de gemeente vrij staat om met anderen dan [eiser] en [B.] Vastgoed over de beoogde ontwikkeling van het centrumplan Den Hoorn te onderhandelen en tevens haar percelen binnen dit plangebied aan derden te verkopen en/of te leveren;
III. [eiser] en, indien deze als wederpartij heeft te gelden, [B.] Vastgoed hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van alle schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die de gemeente lijdt ten gevolge van de onder I genoemde tekortkoming;
IV. het op 28 april 2008 op verzoek van [eiser] gelegde beslag op de gemeentelijke gronden op te heffen;
V. bepaling dat het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad zal zijn;
VI. hoofdelijke veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.
3.4. Aan deze vorderingen legt de gemeente ten grondslag dat partijen op 5 november 2007 hebben afgesproken dat [eiser] uiterlijk op 4 mei 2008 het plan VDG I zodanig zou aanpassen, dat het binnen de 'footprint' van het stedenbouwkundig plan van architect Hoogstad en binnen de hoogtemaxima uit het voorontwerp-bestemmingsplan zou vallen.
Dit is echter niet gebeurd, zodat [eiser] sinds 5 mei 2008 in verzuim verkeert. Ten gevolge van de blijvende tekortkoming van [eiser] lijdt de gemeente schade, waaronder renteverlies op de door haar gedane voorinvesteringen.
3.5. Partijen voeren over en weer gemotiveerd verweer.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. De rechtbank zal in de eerste plaats beoordelen of [B.] Vastgoed partij is bij de koopbereidverklaring die aan de onderhavige vorderingen ten grondslag ligt. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat dit niet het geval is. De koopbereidverklaring vermeldt [B.] Vastgoed niet als partij en deze verklaring is niet door haar ondertekend. De koopbereidverklaring vermeldt slechts dat [eiser] "zich maximaal [zal] inspannen voor de instemming van [B.] Vastgoed BV". Gesteld noch gebleken is dat de gemeente anderszins met [B.] Vastgoed afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de onderhavige kwestie. Voor zover de vorderingen zijn ingesteld door [B.] Vastgoed, stuiten zij reeds hierop af.
4.2. De primaire vorderingen van [eiser] zijn gegrond op de stelling dat partijen met de koopbereidverklaring een perfecte koop- annex ontwikkelingsovereenkomst hebben gesloten en dat de gemeente haar verplichtingen onder die overeenkomst niet nakomt. Volgens de gemeente daarentegen is de koopbereidverklaring niet meer dan een voorovereenkomst, waarin alvast een aantal zaken en uitgangspunten is benoemd voor een nog te sluiten koop- annex ontwikkelingsovereenkomst. De gemeente spreekt voorts tegen dat zij haar verplichtingen als bedoeld in de koopbereidverklaring heeft verzaakt.
4.3. De stellingen en weren van partijen op dit punt nopen tot uitleg van de koopbereidverklaring. Daarbij komt het niet slechts aan op een louter taalkundige uitleg, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopbereidverklaring mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat de koopbereidverklaring moet worden aangemerkt als een voorovereenkomst. De rechtbank betrekt bij haar oordeel het volgende. Uit de beschikbare documentatie en hetgeen partijen hierover tijdens de comparities van partijen hebben verklaard, volgt dat de koopbereidverklaring van 31 maart 2006 de weerslag is van de tot dat moment bereikte overeenstemming tussen [eiser] en de gemeente over de ontwikkeling van een locatie die is gelegen in het centrum van de gemeentelijke kern Den Hoorn. Deze overeenstemming met [eiser] was voor de gemeente een voorwaarde om akkoord te gaan met de ontwikkeling door VWV van een bedrijventerrein en twee woningbouwlocaties in de Harnaschpolder. Daartoe bevat artikel 35.1 van het Harnaschpoldercontract een ontbindende voorwaarde, die inhoudt dat indien er op 31 maart 2006 geen voor de gemeente aanvaardbare oplossing voor de (her)ontwikkeling van het centrumplan is, de betrokken publieke partijen (waaronder de gemeente) de bevoegdheid hebben om het Harnaschpoldercontract te ontbinden. Daarnaast vermeldt onderdeel 4 van de koopbereidverklaring uitdrukkelijk dat deze onlosmakelijk is verbonden met de levering van de gronden Harnaschpolder op 31 maart 2006. De wijze waarop de koopbereidverklaring tot stand is gekomen wordt geïllustreerd door de brief van VWV aan de gemeente van 30 maart 2006: de verklaring is in wezen een op initiatief van VWV 'omgebouwde' side-letter bij het Harnaschpoldercontract, bedoeld om de gemeente met betrekking tot de centrumontwikkeling in Den Hoorn de gevraagde zekerheid te geven.
De titel en inhoud van de koopbereidverklaring (niet: verkoopbereidverklaring!) maken duidelijk dat het gaat om een reeks afspraken over de uitgangspunten van een nog te sluiten (definitieve) overeenkomst. Van de door [eiser] bedoelde (perfecte) koop- annex ontwikkelingsovereenkomst kan hier dus niet worden gesproken. Dit betekent dat haar primaire vorderingen niet kunnen worden toegewezen.
4.5. Voor de beoordeling van de subsidiaire vorderingen van [eiser] moet nader worden bezien, met toepassing van het onder 4.3 weergegeven criterium, welke verplichting in de koopbereidverklaring precies aan de gemeente is opgelegd. De gemeente heeft niet betwist dat de met [eiser] gesloten voorovereenkomst haar verplichtte om een koop- annex ontwikkelingsovereenkomst te sluiten nadat zij volledige overeenstemming zou hebben bereikt over de uitwerking van het in de koopbereidverklaring onder 1 genoemde, door VWV gepresenteerde en als stedenbouwkundige situering aangeduide plan. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of het hier een resultaat- dan wel een inspanningsverbintenis betreft.
4.6. De rechtbank leidt uit de koopbereidverklaring af dat [eiser] het schetsplan zou moeten uitwerken en ter goedkeuring aan de gemeente zou moeten voorleggen. Dit stemt overeen met de gebruikelijke gang van zaken bij vooroverleg over de mogelijke verlening van een (nog niet aangevraagde) bouwvergunning die - zoals in dit geval - in strijd zou zijn met een vigerend bestemmingsplan. Na het bereiken van volledige overeenstemming zou de gemeente in de publiekrechtelijke sfeer alle noodzakelijke medewerking moeten verlenen aan de verwezenlijking van het goedgekeurde plan. In de koopbereidverklaring staat immers als uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente "al het mogelijke [zal] doen om deze planontwikkeling te bevorderen en daartoe het bestemmingsplan [zal] aanpassen"en "alle medewerking [zal] verlenen aan het (doen) realiseren van de ingediende en goedgekeurde plannen en daarvoor alle publiekrechtelijke procedures naar behoren [zal] uitvoeren." Of de toegezegde inspanning tot het beoogde resultaat zou leiden, zou uiteraard mede afhankelijk zijn van de noodzakelijke vaststelling van de planologische randvoorwaarden door de gemeenteraad en van de uitkomst van eventuele toetsing(en) door de bestuursrechter. Tot betaling van de koopsom en afname van de gronden zou [eiser] volgens de koopbereidverklaring dan ook pas gehouden zijn nadat de te verlenen bouwvergunning onherroepelijk zou zijn geworden (of zoveel eerder als zij - voor eigen risico - met de bouw zou zijn begonnen).
4.7. De partijen bij de koopbereidverklaring waren voornemens hun onderhandelingen binnen twee maanden af te ronden, waarna zij - tezamen met of met instemming van [B.] Vastgoed - het (ver)koop- en ontwikkelingscontract zouden hebben moeten ondertekenen. Daarin zijn zij niet geslaagd. Zij hebben hun besprekingen - met onderbrekingen - tot in de loop van 2009 voortgezet. [eiser] heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende gelegenheid gehad een plan in te dienen dat zou voldoen aan de in de koopbereidverklaring genoemde uitgangspunten. Nu deze uitgangspunten onvoldoende concreet waren ingevuld in de koopbereidverklaring was de gemeente niet verplicht om tot overeenstemming te komen op basis van de door [eiser] voorgelegde plannen. De vraag of de gemeente in het overleg over de te sluiten koop- en ontwikkelingsovereenkomst onredelijke eisen heeft gesteld, is dan ook niet aan de orde.
Reeds het tijdverloop sinds 4 oktober 2007 maakt dat thans over het bestaan van een verplichting tot dooronderhandelen anders moet worden geoordeeld dan de voorzieningenrechter heeft gedaan. Anders dan [eiser] c.s. menen, kan uit het ontbreken van een ontbindende voorwaarde in de koopbereidverklaring niet worden afgeleid dat de gemeente niet, zoals zij op enig moment heeft gedaan, aan [eiser] een termijn kon stellen voor het indienen van een voor haar aanvaardbaar plan.
4.8. Het voorgaande betekent dat alle vorderingen van [eiser] c.s. moeten worden afgewezen.
4.9. [eiser] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente begroot op een bedrag van € 16.022,50, waarvan € 4.784,-- aan griffierecht en € 11.238,50 aan salaris advocaat (3,5 punten à € 3.211,--, volgens tarief VIII).
in reconventie
4.10. Gelet op hetgeen in onderdeel 4.1 van dit vonnis is overwogen, moet de (voorwaardelijk ingestelde) vordering van de gemeente tegen [B.] Vastgoed worden afgewezen.
4.11. Niet in geschil is dat de gemeente tot en met 4 mei 2008 [eiser] in de gelegenheid heeft gesteld een aangepast plan in te dienen. Ook nadien hebben partijen nog gepoogd tot overeenstemming te komen. Het enkele feit dat [eiser] binnen de op enig moment gedurende het onderhandelingsproces gestelde termijn geen plan heeft ingediend waaraan de gemeente haar goedkeuring wilde hechten, is onvoldoende om te kunnen spreken van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser]. De in onderdeel 3.3 van dit vonnis onder I en III vermelde vorderingen moeten dan ook bij gebrek aan voldoende onderbouwing worden afgewezen.
4.12. Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat het de gemeente thans vrij staat (ook) met anderen dan [eiser] over de beoogde ontwikkeling in het centrum van Den Hoorn te onderhandelen. In het kader van de onderhandelingen die de gemeente mogelijk met derden wil aanknopen dienen de door [eiser] gelegde beslagen op de betrokken gemeentelijke gronden te worden opgeheven. De in onderdeel 3.3 van dit vonnis onder II, IV en V vermelde vorderingen zijn dan ook toewijsbaar.
4.13. Nu partijen ieder voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen zij de eigen proceskosten moeten dragen.
5. De beslissing
De rechtbank:
in conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 16.022,50;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- verklaart voor recht dat het de gemeente vrij staat om met anderen dan [eiser] over de beoogde ontwikkeling van het centrumplan Den Hoorn te onderhandelen en tevens haar percelen binnen dit plangebied aan derden te verkopen en/of te leveren;
- heft het op 28 april 2008 op verzoek van [eiser] gelegde beslag op de gemeentelijke gronden op;
- verklaart deze opheffing uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten, zodanig dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A. Koppen, mr. J. Mendlik en mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2010.