Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 321547 / HA ZA 08-3348
Vonnis van 27 januari 2010
in de zaak van
[eiseres],
[woonplaats A], [gemeente A],
eiseres,
advocaat mr. M. Wierenga te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
[woonplaats B],
gedaagde,
advocaat mr. R.M. Hensen te Leersum,
2. [gedaagde sub 2],
[woonplaats B],
gedaagde,
advocaat mr. R.M. Hensen te Leersum,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3] MAKELAARDIJ EN CONSULTANCY B.V.,
[vestigingsplaats A],
gedaagde,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal te 's-Gravenhage, voorheen mr. G.I. Beij te 's-Gravenhage.
Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna [verkopers] (in mannelijk enkelvoud) genoemd worden en gedaagde sub 3 [makelaar].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende exploten van dagvaarding van 2 en 3 oktober 2008;
- de conclusie van antwoord van de zijde van [makelaar];
- de conclusie van antwoord van de zijde van [verkopers];
- het tussenvonnis van 25 februari 2009 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2009 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst, ondertekend op 11 en 21 december 2006, heeft [verkopers] aan [eiseres] het woonhuis (met schuur en tuin) aan de [straat] [huisnummer] te [plaats], [gemeente A], verkocht. Het woonhuis (hierna: de woning) is in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd. De koopprijs bedroeg € 527.500,- kosten koper. [makelaar] is opgetreden als makelaar aan koperszijde.
2.2. [eiseres] heeft de woning tevoren tweemaal bezichtigd met de heer [A], werkzaam bij [makelaar]. Zij heeft geen bouwkundig rapport van de woning laten maken.
2.3. In de verkoopbrochure die aan [eiseres] ter hand is gesteld, is onder meer het volgende vermeld:
'(...) In gewilde lommerrijke villawijk "[park Z]" gelegen subliem onderhouden recent gerenoveerd halfvrijstaand jaren '30 herenhuis met zonnige voor-, zij- en achtertuin.
Recent (2002) zeer smaakvol verbouwd met behoud van sfeerbepalende oude stijlelementen, oog voor detail, echter voorzien van hedendaags comfort (...).
(...)
Bijzonderheden:
(...)
- Nieuwe centrale verwarming.
EEN ECHT UNIEK VERRASSEND TOTAAL GERENOVEERD HERENHUIS.'
2.4. In de bij deze verkoopbrochure gevoegde "Vragenlijst bij verkoop van uw woning" is onder meer het volgende vermeld (waarbij de antwoorden van de hand van [verkopers] zijn):
'(...)
16. Gebruik
Hoe gebruikt u het huis nu (...)?
Woning
(...)
17. Gebreken, bezwaren
Zijn er aan uw huis gebreken of bezwaren bekend die van doorslaggevend belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van een koopbeslissing (denk bijvoorbeeld aan: verzakking, de rookkanalen, water onder de kruipruimte van de vloer enz.)?
Nee
(...)
Is het u bekend hoe de conditie van de riolering is, alsmede of er werkzaamheden aan de riolering zijn verricht dan wel noodzakelijk zijn?
ja
2005 nieuw stuk riolering naar de weg.
Waar is de toegang om de toestand onder de woning te inspecteren?
In woonkamer.
Hoe is de toestand onder de vloer?
droog
(...)
19. Vloeren
Beschrijf hieronder de kwaliteit van de vloer (niet de vloerbedekking) op de begane grond:
Goede staat.
(...)
21. Verontreinigingen
Is het pand aangetast door zwammen, schimmels, houtworm, boktor of ander ongedierte?
Nee
(...)'
2.5. De koopovereenkomst bevatte onder meer de volgende voorwaarden:
'(...)
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...).
(...)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(...)
5.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
(...)
Artikel 19 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn de dat de hierbij door koper gekochte onroerende zaak geruime tijd geleden werd gebouwd, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden naar huidige maatstaven, lager liggen dan die van nieuwe woningen.
(...)'
2.6. De overdracht van de woning, op grond van de onder 2.1 en 2.5 vermelde overeenkomst, heeft plaatsgevonden op 20 juli 2007. De notariële akte van levering vermeldt onder het kopje "Garanties door verkoper" onder meer het volgende:
'Verkoper garandeert het volgende:
(...)
h. Verkoper staat er voor in dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als hiervoor vermeld nodig zijn. (...)
i. Verkoper heeft overigens aan koper over het verkochte al die inlichtingen verschaft, die koper niet uit eigen hoofde of onderzoek bekend zijn of hadden behoren te zijn.
(...)'
Onder het kopje "Onderzoek koper" is het volgende vermeld:
'Koper heeft voor het sluiten van de koop onderzoek verricht naar de feitelijke eigenschappen van het verkochte zodat alle hem kenbare gebreken voor zijn rekening komen.'
Onder het kopje "Aanvullende bepalingen" is vermeld:
'Voorts wordt ten deze verwezen naar gemelde overeenkomst van koop en verkoop, waarin ondermeer woordelijk het navolgende voorkomt:
"Artikel 19.
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de hierbij door koper gekochte onroerende zaak geruime tijd geleden werd gebouwd, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden naar huidige maatstaven, lagen liggen dan die van nieuwe woningen."
(...)'
2.7. Op 15 januari 2008 heeft de heer [S] van Rentokil Initial B.V, Property Care Division (hierna: Rentokil) de woning bezocht. In de brief van 16 januari 2008 van Rentokil aan [eiseres] is onder meer het volgende vermeld:
'(...)
Rapport:
Tijdens de inspectie in constateerde onze adviseur aantasting door kelderzwam (Voniophora puteana) en door houtworm (Anobium punctatum) in de vloer en balklaag van de voor en achterkamer. Op de grondslag is een doek als bodemafsluiter aangebracht. De balklaag wordt op diverse punten ondersteund door poeren van hout en steen. Op de bodemafsluiter ligt op enkele plaatsen puin en bouwafval. De ruimte tussen de onderzijde van de balklaag en de bodemafsluiter bedraagt circa 40 cm. Aan de achterzijde in de achterkamer is een convectorput geplaatst die de ventilatie van de kruipruimte belemmerd. Vanaf de voorgevel tot aan de convectorput ondersteunt een houten onderslag de vloer en balklaag.
De kruipruimte van de gang en keuken konden niet worden geïnspecteerd vanwege het ontbreken van een kruipluik.
(...)
De inspectie heeft betrekking op datgene dat visueel waarneembaar was tijdens de op dat moment aangetroffen situatie.
(...)
Kelderzwam komt tot ontwikkeling bij een hoog vochtgehalte en geen of onvoldoende ventilatie. De zwam is in staat om in betrekkelijk korte tijd grote schade aan houtconstructies aan te brengen. De schimmeldraden kunnen zich over en door metselwerk verspreiden om in de omgeving hout aan te tasten.
Advies:
(...)
Offerte A:
(...)
De prijs voor genoemde werkzaamheden bedraagt € 1.085,- exclusief b.t.w.
2.8. Op 23 januari 2008 heeft [G] van B.V. Timmer- en aannemingsbedrijf Lintvelt (hierna: Lintvelt) een bezoek aan de woning gebracht. Bij brief van 24 januari 2008 heeft Lintvelt aan [eiseres] het volgende bericht:
'(...)
Rapport:
(...)
De beganegrond balklaag van de woonkamer is opgebouwd uit een houten onderslagbalk waarop de vloerbalken rusten.
De onderslagbalk loopt van af de voorgevel en is bij de convectorput onderbroken.
De onderslagbalk wordt op de originele punten ondersteund door gemetselde poeren en ertussen nog verder met samengestelde poeren bestaande uit houten en stenen materialen. De vloerbalken vertonen bij de oplegging met de gang bouwmuur ernstige verrottings verschijnselen.
Dit is in het verleden al door derden onderkend, dit uit zich in het feit dat de genoemde vloerbalken bij de gangbouwmuur op onprofessionele wijze is ondersteund door middel van houten en stenen opvulmaterialen welke direct op de uit plastic- doek en los zand bestaande bodemafsluiter zijn aangebracht.
De toegepaste uitvul materialen bestaan onder andere uit vurenhout waarvan enkele dusdanig weinig zijn verkleurd dat deze niet langer dan ca 2 jaar onder de vloer aanwezig kunnen zijn. Verder zijn de verrotte vloerbalkkoppen in de bouwmuur met Pur-schuim volgespoten wat het verrottingsproces zal hebben bespoedigd.
De ventilatie in de kruipruimte bestaat uit 2 stuks in de zijgevel aanwezige openingen, dit is niet voldoende, waarschijnlijk belemmerd de convectorput bij de achtergevel de nodige ventilatie.
Verder ligt op enkele plaatsen in de kruipruimte puin en bouwafval.
(...)
Advies:
Door de ondeskundige aangebrachte ondersteuningen van de balklaag is de verwachting dat zelfs door minimale verzakking van de aangebrachte ondersteuningen en verdere verrotting van de balklaag deze niet meer draagkrachtig genoeg zal zijn om de houtenvloer constructie te dragen.
Voortkomend uit het feit dat er door derden tevens kelderzwam is geconstateerd adviseren wij u de gehele houten begane grondvloer en constructie te vervangen.
Het onderliggende metselwerk, wanden voor- en achterkamer behandelen tegen de geconstateerde zwamvorming volgens deskundige opgave derden.
Verdere inspectie zwamvorming na verwijdering houten beganegrond vloer.
Het optrekkend vocht in de bouwkundige gangmuur tegengaan.
De ventilatie van de kruipruimte te optimaliseren.
Indien mogelijk (afhankelijk van de grondwaterstand ) het vergroten van de vrije hoogte van de kruipruimte.
Het puin en bouwafval uit de kruipruimte verwijderen.
(...)'
2.9. Bij brief van 5 februari 2008 heeft Lintvelt aan [eiseres] bericht dat de prijs voor het vervangen van de door kelderzwam en houtrot aangetaste vloerconstructie van de begane grond van de woning € 29.912,67 exclusief BTW bedraagt.
2.10. In een offerte van 29 februari 2008 van Van der Velde 't Veentje B.V. is het volgende vermeld:
'(...) Betreft het verhuizen van uw inboedel mevrouw [eiseres]
Van: [straat] [huisnummer], [plaats]
Naar: onze Opslag, Delfgauw en
Retour: [straat] [huisnummer], [plaats]
(...)
De verhuizing kunnen wij uitvoeren voor de volgende prijs:
* Verhuisprijs volgens bovenstaande: € 240,00
* Opslagkosten per maand inclusief 4 weken opslagverzekering gratis: € 60,00
* All-Risk transportverzekering tot een maximum van € 100.000 met
een eigen risico van € 150,00 inclusief garantiecertificaat bedraagt per verhuizing € 40,00
* Na 4 weken opslag kunnen wij u een verzekering aanbieden per 30 dagen
Per € 10.000,00 voor een bedrag van : € 8,50
Bovengenoemde bedragen zijn inclusief BTW
(...)'
2.11. Bij brief van 29 februari 2008 heeft mr. R.M. van Opstal namens [eiseres] [verkopers] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.
2.12. Op 17 juni 2008 heeft Derk Stoel Bouwkundige keuringen (hierna: Derk Stoel) op verzoek en in aanwezigheid van [eiseres] een inspectie uitgevoerd in de woning. In het naar aanleiding hiervan opgemaakte rapport is het volgende vermeld:
'(...)
Bevindingen
Er is een folie op de grondslag aanwezig, welke als bodemafsluiting fungeert. Het gemeten vochtpercentage in de houten vloerconstructie bedraagt ca. 12-14% (acceptabele waarde).
De opleggingen van de vloerbalken bij de gang-keukenzijde zijn sterk aangetast. Deze vloerbalken zijn ondeskundig ondersteund door losse, gestapelde stenen en houten klossen.
Gezien het feit dat deze ondersteuningen niet zijn verkleurd of door vocht zijn aangetast duidt op het feit dat deze "ondersteuningen" vrij recent zijn aangebracht. Er is plaatselijk purschuim aangebracht, dit zal het aantastingsproces versnellen.
Er zijn sporen van houtaantastende schimmels (bruinrot en kelderzwam) aangetroffen op respectievelijk een vloerbalk in de woonkamer (achter) en de strijkbalk bij de voorgevel. Ook zijn er sporen van houtvernielende insecten (houtworm) in diverse vloerbalken aanwezig.
Diverse vloerbalken zijn door houtrot aangetast.
De onderslagbalk is getordeerd; wordt door ondeskundig uitgevoerde " poeren" ondersteund en is onderbroken bij de achtergevel (ten gevolge van plaatsing convectorput).
Bij de voorgevel is de onderslagbalk aangetast door houtrot.
Er is geen ventilatiemogelijkheid aanwezig voor de kruipruimte in de achtergevel.
Er is tijdens de inspectie geen optrekkend vocht (oorzaak aantasting balkkoppen) waargenomen (met behulp van een geijkte vochtmeter) op plinthoogte in de woonkamer.
Conclusie.
Gezien bovengenoemde ernstige gebreken kan worden geconcludeerd dat de houten vloer een beoordeling " slecht tot zeer slecht" kan worden toegekend.
Het omslagpunt voor een totale vloerrenovatie is zeker bereikt, de gehele houten vloer dient te worden vervangen. Ook dienen de bouwmuren waar nodig te worden behandeld tegen optrekkend vocht en houtaantastende schimmels.
De ventilatie van de kruipruimte dient te worden geoptimaliseerd (achtergevel).
Het aanbrengen van een vochtregulerende bodemafsluiting (bijv. schelpen) is aan te bevelen. Hiervoor dient echter de vrije ruimte in de kruipruimte te worden vergroot. Dit hangt mede af van de keuze van het toe te passen systeem (schelpen, Hydro-korrels, folie of gasbeton).
De herstel/vervangingskosten dienen door een erkend bouwbedrijf nader te worden vastgesteld.
(...)'
2.13. Bij brief van 9 juli 2008 heeft mr. C.J. Hoiting namens [eiseres] [makelaar] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de tussen [eiseres] en [makelaar] bestaande overeenkomst van opdracht. [makelaar] heeft bij brieven van 23 juli 2008 en 26 september 2008 aan mr. Hoiting gereageerd.
2.14. Op 6 november 2008 heeft Bouwkundig adviesburo Huiskeur Zorgeloos Wonen BV (hierna: Huiskeur) de woning geïnspecteerd. Huiskeur heeft hierover het volgende bericht:
'(...)
Vloerinspectie
Vloerconstructie is ondervangen met hout en stenen, vloerconstructie is in de gevel aangetast door houtrot.
Ondiepe kruipruimte is mede de oorzaak van houtrot in de vloer constructie.
Funderingsmuren kunnen door ondiepe kruipruimte niet uitwasemen, hierdoor ontstaat er optrekken vocht, dit is de oorzaak van de houtrot in de vloerbalken.
Grondslag is afgesloten met worteldoek, worteldoek is niet dampremmend en niet geschikt als bodem afsluiting.
Houtworm in de vloerconstructie geconstateerd. Begin stadium van zwam in de houtenkoppen van de vloerconstructie aanwezig.
Terrasvloer aan de achtergevel is verhoogt, hierdoor kan er geen goede ventilatie doorstroming van voor naar achtergevel plaats vinden.
Conclusie
Vloerconstructie is na ons inzien recentelijk ondervangen met houten blokken en stenen. Stenen en blokken zijn niet verkleurt door de vochtige kruipruimte.
Renovatie van gehele vloerconstructie is noodzakelijk indien het gedeeltelijk uitgraven van de kruipruimte, funderingsmuren behoren circa 60 cm diep te zijn om het vocht uit te wasemen.
Kosten indicatie begint vanaf € 25.000.- Vervolgschade is afhankelijk van braakschade en sporen van zwam.'
2.15. Bij brief van 14 oktober 2009 heeft L. van der Vliet van Huis Keur, zorgelooswonen BV, het volgende bericht aan - naar de rechtbank aanneemt - [eiseres]:
'(...) Op 06-11-2008 heeft er een vloerinspectie bij u plaats gevonden in opdracht van [gedaagde sub 1] op uw woning door Huis Keur, zorgelooswonen BV.
Het rapport kunnen wij niet vrijgeven zonder toestemming van [gedaagde sub 1] of een verzoek van de rechtbank inzake de privacywetgeving.
Het volgende kan u uw wel vermelden, de vloeren zijn recentelijk ondervangen, de materialen die hiervoor gebruikt waren vrij nieuw.
(...)'
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, samengevat:
- primair:
veroordeling van [verkopers] en/of [makelaar] tot betaling aan [eiseres] van € 37.227,22 inclusief BTW;
- subsidiair:
gedeeltelijke ontbinding dan wel gedeeltelijke vernietiging van de tussen [eiseres] en [verkopers] gesloten koopovereenkomst tot een bedrag van € 37.227,22 inclusief BTW en [verkopers] te veroordelen tot terugbetaling van dit bedrag aan [eiseres]; en/of
(gedeeltelijke) ontbinding dan wel (gedeeltelijke) vernietiging van de tussen [eiseres] en [makelaar] gesloten overeenkomst van opdracht tot de hoogte van de door [eiseres] betaalde courtage ad € 7.846,56 en [makelaar] te veroordelen tot terugbetaling van dit bedrag aan [eiseres];
- meer subsidiair:
de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [verkopers] te wijzigen in die zin dat het nadeel voor [eiseres] wordt opgeheven en [verkopers] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 37.227,22 inclusief BTW ter zake van herstelkosten;
een en ander vermeerderd met rente en kosten, waaronder kosten van expertise.
3.2. [eiseres] voert daartoe - verkort weergegeven - het volgende aan.
Blijkens de rapporten van Rentokil en Derk Stoel kleven aan de woning zodanige gebreken dat deze een belemmering opleveren voor normaal gebruik als woonhuis, nu de houten vloer is aangetast door zwam, houtworm en houtrot, het houtwerk bij de watermeter in het voorportaal verrot is en er bij bepaalde windrichtingen sprake is van hemelwaterinslag door de mantelpijp van de schoorsteen. De gebreken waren al aanwezig ten tijde van de koop en dus ook de levering. Er is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), nu de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eiseres] heeft de gebreken voorafgaand aan de koop niet geconstateerd en hoefde deze ook niet te constateren. Gelet op de mededelingen van [verkopers] hoefde [eiseres] geen nader onderzoek te verrichten. [verkopers] kende de gebreken of behoorde deze te kennen en heeft zijn mededelingsplicht in deze geschonden.
[makelaar] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de overeenkomst van opdracht, nu zij niet op de gebreken heeft gewezen en [eiseres] ook niet heeft gewaarschuwd voor de mogelijke risico's. Er is ten aanzien van [makelaar] geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:89 BW Pro.
De schade bestaat uit de kosten van herstel (€ 35.596,07 inclusief BTW), de kosten van bestrijding van de zwam (€ 1.291,15 inclusief BTW) en de kosten van de opslag van de huisraad (€ 340,- inclusief BTW).
3.3. [verkopers] en [makelaar] voeren verweer.
3.4. [verkopers] stelt - samengevat - primair dat [eiseres] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd en dat zij ingevolge artikel 7:23 BW Pro geen beroep meer kan doen op eventuele non-conformiteit.
Subsidiair stelt [verkopers] dat er geen sprake is van non-conformiteit. De gebreken zijn immers niet bij normaal gebruik van de woning ontdekt. Bovendien is niet komen vast te staan dat de gebreken ten tijde van de koopovereenkomst of de levering van de woning al bestonden. Gelet op de omstandigheid dat [verkopers] de gebreken niet kende en er voor hem ook geen aanwijzingen kenbaar waren voor de gebreken, rustte op hem geen mededelingsplicht. Op [eiseres] rustte daarentegen wel een onderzoeksplicht, gelet op de leeftijd van de woning. [eiseres] heeft haar onderzoeksplicht geschonden door geen bouwkundig onderzoek te laten doen. De van de zijde van [verkopers] gedane aanprijzingen van de woning in de verkoopbrochure kunnen niet worden aangemerkt als een onvoorwaardelijke garantie, zodat die de onderzoeksplicht van [eiseres] niet opheffen. Hetzelfde geldt voor de antwoorden die [verkopers] op de bij de verkoopbrochure gevoegde vragenlijst heeft ingevuld. Deze lijst heeft hij immers naar beste weten ingevuld.
Meer subsidiair stelt [verkopers] dat voor zover er wel sprake zou zijn van non-conformiteit, deze non-conformiteit niet aan hem toerekenbaar is. De garantiebepaling in artikel 5.3 van de koopovereenkomst geldt immers niet voor gebreken als hier aan de orde, die het normaal gebruik niet verhinderen. Ook kan de eventuele tekortkoming niet aan [verkopers] worden toegerekend, nu er geen sprake is van schuld aan zijn zijde en de tekortkoming evenmin krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.
3.5. [makelaar] stelt - kort samengevat - primair dat [eiseres] niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, zodat zij, [eiseres], gelet op artikel 6:89 BW Pro geen beroep meer kan doen op een gebrek in de prestatie van [makelaar]. Het contact in januari 2008 tussen [eiseres] en [makelaar] kan niet worden aangemerkt als het indienen van een klacht, maar moet worden aangemerkt om een verzoek om advies. Subsidiair stelt [makelaar] dat zij is opgetreden als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Een makelaar is niet zonder meer gehouden nader onderzoek te doen naar een woning. Deze gehoudenheid bestaat alleen als daarvoor aanleiding bestaat. Ten tijde van de bezichtiging van de woning en het sluiten van de koopovereenkomst bestond die aanleiding niet, gelet op de verklaringen van [verkopers] over de woning en de verdere zichtbare staat van de woning. Niet is gesteld of bewezen dat ten tijde van de bezichtiging van de woning kelderzwam en houtworm zichtbaar en actief waren. Ondanks advies van [makelaar] heeft [eiseres] microbiologisch onderzoek om vast te stellen wanneer de gebreken zijn ontstaan achterwege gelaten. Meer subsidiair betwist [makelaar] de hoogte van de gestelde schade.
4. De beoordeling
4.1. [verkopers] en [makelaar] hebben het bestaan van de door [eiseres] gestelde gebreken niet - en in elk geval niet voldoende gemotiveerd - betwist. De bedoelde gebreken staan op zichzelf dus vast.
4.2. De rechtbank zal voorbijgaan aan de stelling van [eiseres] dat het houtwerk bij de watermeter in het voorportaal van de woning verrot is en dat er bij bepaalde windrichtingen sprake is van hemelwaterinslag door de mantelpijp van de schoorsteen. [eiseres] heeft immers niet gesteld dat, en zo ja welke, schade zij lijdt als gevolg van deze gebreken en zij heeft hiermee niet voldaan aan haar stelplicht.
Vordering tegen [verkopers]
4.3. De kern van het geschil wordt gevormd door de vraag of [verkopers] ten aanzien van de overige gebreken (dus: de aantasting van de houten vloer door zwam, houtworm en houtrot) is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verkoper.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] tijdig bij [verkopers] heeft geklaagd over de gebreken aan de woning. Hierbij is van belang dat [verkopers] in de vragenlijst bij de verkoopbrochure expliciet heeft verklaard dat de toestand onder de vloer droog is, dat de vloer op de begane grond in goede staat is en dat het pand niet is aangetast door zwammen, schimmels, houtworm, boktor of ander ongedierte. Onder deze omstandigheid moet de kennisgeving van de gebreken door de koper binnen bekwame tijd na de ontdekking van die gebreken aan de verkoper geschieden. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij enkele maanden na de levering door een verwarmingsmonteur erop werd gewezen dat er een probleem met de houten vloer zou kunnen zijn. Zij heeft zich vervolgens door derden laten informeren over het eventuele probleem, de mogelijke oplossingen hiervoor en de kosten van deze oplossingen. Zo heeft Rentokil op 15 januari 2008 de woning bezocht en Lintvelt op 23 januari 2008. Hun bevindingen zijn op 16 januari 2008 respectievelijk 24 januari 2008 aan [eiseres] gezonden. Bij brief van 5 februari 2008 heeft Lintvelt aan [eiseres] bericht wat de prijs voor het vervangen van de vloerconstructie bedroeg en op 29 februari 2008 is aan [eiseres] een offerte over verhuis- en opslagkosten gezonden. [eiseres] heeft [verkopers] bij brief van 29 februari 2008 op de hoogte gebracht van de gebreken en aansprakelijk gesteld voor haar schade. [eiseres] heeft aldus voldoende voortvarend gehandeld.
4.5. Anders dan [verkopers] stelt, staan de gebreken aan de vloer een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg. Uit de bevindingen van de verschillende door [eiseres] ingeschakelde derden blijkt dat de gebreken aan de vloer zeer ernstig zijn. Derk Stoel concludeert dat aan de houten vloer een beoordeling slecht tot zeer slecht kan worden toegekend en dat het omslagpunt voor een totale vloerrenovatie is bereikt, waarbij de gehele houten vloer moet worden vervangen. Ook Lintvelt adviseert de gehele houten vloer en de constructie te vervangen en spreekt de verwachting uit dat zelfs door minimale verzakking van de aangebrachte ondersteuningen en verdere verrotting van de balklaag deze niet meer draagkrachtig genoeg zal zijn om de houten vloerconstructie te dragen. [verkopers] heeft de bevindingen van deze derden niet betwist, zodat die vaststaan. Indien een vloer zodanig aangetast is door zwam, houtworm en houtrot dat deze (grotendeels) vervangen moet worden, dan is de woning als regel niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. Dat de gebreken tot januari 2008 niet tijdens normaal gebruik van de woning zijn ontdekt, maar door een verwarmingsmonteur die voor werkzaamheden onder de vloer was, doet hieraan niet af.
4.6. Ingevolge artikel 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, heeft [verkopers] aan [eiseres] gegarandeerd dat de woning bij de levering de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Ook in de notariële akte van levering van 20 juli 2007 is vermeld dat [verkopers] ervoor instaat dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Deze garantie van [verkopers] geldt ongeacht het antwoord op de vragen (i) of [verkopers] de gebreken ten tijde van de levering van de woning kende en (ii) of de gebreken bij een onderzoek in opdracht van of door [eiseres] aan het licht zouden zijn gekomen. Indien en voor zover vaststaat dat de gebreken aan de vloer ten tijde van de levering al bestonden en op dat moment aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg stonden, is [verkopers] dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
4.7. [eiseres] stelt dat de gebreken aan de vloer ten tijde van de levering al bestonden, [verkopers] betwist dit. Uit de diverse verklaringen van de door [eiseres] ingeschakelde derden blijkt niet of de gebreken ten tijde van de levering al bestonden. Rentokil heeft weliswaar opgemerkt dat kelderzwam in staat is om in betrekkelijk korte tijd grote schade aan houtconstructies aan te brengen, maar onbekend is wat Rentokil onder 'betrekkelijk korte tijd verstaat'. Het door [verkopers] ingeschakelde adviesbureau Huiskeur vermeldt dat het beginstadium van zwam in de houten koppen van de vloerconstructie aanwezig is, maar ook hieruit blijkt niet of de gebreken ten tijde van de levering al bestonden.
4.8. De rechtbank kan op dit punt niet vaststellen wie van partijen gelijk heeft. De bewijslast inzake de door [eiseres] ingenomen en door [verkopers] betwiste stelling dat de gebreken aan de houten vloer ten tijde van de levering van de woning reeds bestonden, rust op [eiseres] nu zij aan deze stelling rechtsgevolgen wil verbinden. De rechtbank zal [eiseres] daarom, op de wijze zoals hierna vermeld, toelaten tot bewijslevering.
Vordering tegen [makelaar]
4.9. De kern van het geschil tussen [eiseres] en [makelaar] wordt gevormd door de vraag of [makelaar], gegeven de gebleken gebreken aan de woning, tegenover [eiseres] heeft voldaan aan haar zorgplicht als adviseur. Maatstaf hierbij is het optreden van een redelijk en bekwaam handelende makelaar (aan koperszijde).
4.10. Ook bij [makelaar] heeft [eiseres] tijdig geklaagd over de gebreken aan de houten vloer. Tussen partijen staat vast dat [eiseres] de eerste helft van januari 2008 telefonisch contact heeft opgenomen met [makelaar] over de vermoedens van de verwarmingsmonteur ten aanzien van de vloer. Nu niet in geschil is dat genoemd telefoongesprek kort na de werkzaamheden van de verwarmingsmonteur heeft plaatsgevonden, heeft [eiseres] [makelaar] tijdig geïnformeerd over een en ander. [makelaar] heeft [eiseres] vervolgens geadviseerd over de in te schakelen derden. Of [eiseres] in genoemd telefoongesprek heeft verklaard dat zij [makelaar] aansprakelijk houdt voor haar schade is niet relevant. Van belang is dat [makelaar] op dat moment op de hoogte was van (mogelijke) gebreken aan de vloer en dat zij acties heeft kunnen ondernemen om een eventuele vordering tot vergoeding van de schade van [eiseres] te betwisten.
4.11. Of [makelaar] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met [eiseres], hangt onder meer af van het antwoord op de vraag of de gebreken aan de houten vloer ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al bestonden. Ook hierover verschillen partijen van mening en de rechtbank kan op dit punt evenmin vaststellen wie van beide partijen gelijk heeft. De bewijslast inzake de door [eiseres] ingenomen en door [makelaar] betwiste stelling dat de gebreken aan de houten vloer ten tijde van de koop van de woning reeds bestonden, rust op [eiseres] nu zij aan deze stelling rechtsgevolgen wil verbinden. De rechtbank zal [eiseres] daarom, op de wijze zoals hierna vermeld, toelaten tot bewijslevering.
4.12. Indien en voor zover komt vast te staan dat de gebreken aan de houten vloer ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al bestonden, dient vervolgens te worden beoordeeld of [makelaar] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht door bijvoorbeeld niet zelf de kruipruimte van de woning te bezichtigen en/of [eiseres] niet te adviseren een bouwkundig rapport op te laten maken. Niet in geschil is dat [makelaar] dit niet heeft gedaan. Vraag is echter of [makelaar] onder de gegeven omstandigheden (woning uit de jaren dertig van de vorige eeuw die werd aangeprezen als subliem onderhouden en recent gerenoveerd en die ten tijde van de bezichtiging in ieder geval voor wat betreft de zichtbare elementen in goede staat verkeerde) gehouden was (een van) deze of andere acties te ondernemen. Partijen verschillen hierover van mening en de rechtbank kan niet zonder nader onderzoek vaststellen wie van partijen hierin gelijk heeft.
Gelet hierop zal zij, ná de eventuele bewijslevering als bedoeld onder 4.11, opnieuw een comparitie van partijen bevelen, waarbij naast hetgeen hiervoor vermeld is tevens de mogelijkheid van een minnelijke regeling in deze stand van de procedure aan de orde kan komen.
4.13. Verhinderingen van een van de partijen voor de nader te bepalen zitting dienen binnen veertien dagen na de dag waarop de zittingsdatum is bepaald te worden opgegeven aan de griffie van de rechtbank (met vermelding van het zaak- en rolnummer van deze zaak), met gelijktijdige opgave van de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden na de datum waarop de zitting aanvankelijk was bepaald. [eiseres] en [makelaar] wordt verzocht om uiterlijk veertien dagen voor de datum van de comparitie aan de rechtbank en de andere partij schriftelijk en voorzien van relevante documenten te berichten wat hun standpunten zijn over hetgeen onder 4.12 is verwoord.
4.14. Aan [verkopers] wordt overgelaten of hij de comparitie wil bijwonen.
4.15. Indien en voor zover komt vast te staan dat [makelaar] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht met [eiseres], kan die tekortkoming aan [makelaar] worden toegerekend en is zij gehouden de daaruit voortvloeiende schade aan [eiseres] te vergoeden.
Vorderingen tegen beide gedaagden
4.16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] tot bewijslevering zal worden toegelaten. [eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld om de rechtbank binnen drie weken na heden te berichten of, en zo ja op welke wijze, zij het bewijs wil leveren.
4.17. Voor zover zij het bewijs door middel van een deskundigenbericht wil leveren, geeft de rechtbank haar in overweging de rechtbank te verzoeken een of meer deskundigen te benoemen. In dat geval kan zij suggesties doen voor de persoon/personen van de deskundige(n) en voor de vragen aan de deskundige(n). [verkopers] en [makelaar] krijgen de gelegenheid daarop te reageren en evenzo suggesties te doen.
4.18. Voor zover [eiseres] het bewijs door middel van getuigen wil leveren, zal het getuigenverhoor op het hierna vermelde tijdstip plaatsvinden. In geval van verhindering op dit tijdstip voor het getuigenverhoor dienen partijen hiervan binnen drie weken na heden melding te maken onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van alle partijen over de maand april 2010. [eiseres] wordt verzocht om uiterlijk tien dagen vóór het tijdstip van het getuigenverhoor opgave te doen van de getuige(n) aan haar zijde.
4.19. Voor zover [eiseres] het bewijs door middel van overlegging van schriftelijke stukken wil leveren, dient zij afschriften hiervan uiterlijk op de hierna te melden datum aan de rechtbank en de wederpartijen toe te zenden.
4.20. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1. laat [eiseres] toe het onder 4.8 en 4.11 bedoelde bewijs te leveren ten aanzien van haar vordering tegen [verkopers] respectievelijk [makelaar];
5.2. bepaalt dat [eiseres] binnen drie weken na heden schriftelijk aan de rechtbank - ter attentie van de sector civiel recht met vermelding van het zaak- en rolnummer van deze zaak - en aan de wederpartijen opgeeft of, en zo ja op welke wijze(n), zij het bewijs wil leveren;
5.3. bepaalt dat, indien [eiseres] het bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. H.F.M. Hofhuis in één van de zalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage op dinsdag 30 maart 2010 om 13.00 uur;
5.4. bepaalt dat [eiseres], indien zij het bewijs wil leveren door overlegging van schriftelijke stukken, afschriften hiervan uiterlijk op 20 maart 2010 aan de griffie van de sector civiel recht (onder vermelding van het zaak- en rolnummer) en aan haar wederpartijen dient toe te zenden;
5.5. beveelt de persoonlijke verschijning van [eiseres] en van [makelaar] (met inachtneming van het onder 4.14 vermelde), met hun advocaten, ter zitting van mr. H.F.M. Hofhuis op een nader door hem te bepalen datum ná de eventuele bewijslevering, in het gebouw van de rechtbank aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage, met de onder 4.12 vermelde doeleinden;
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2010.