Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/4366 WOZ
Uitspraakdatum: 14 oktober 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 23 mei 2008 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectie], perceelnummer [perceelnummer], plaatselijk bekend als [a-straat] 51 te [gemeente] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 is gewaardeerd op € 161.000. Met die beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2009. Eiser is ter zitting in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] en mr. [B].
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op de - met toestemming van verweerder ter zitting in het geding gebrachte - nieuwe informatie van eiser. Bij brief van 24 april 2009 heeft verweerder zijn nadere reactie op de ter zitting ingebrachte informatie van eiser ingezonden. Daarop heeft eiser bij brieven van 12 en 14 mei 2009 weer gereageerd.
Aangezien desgevraagd van verweerder geen toestemming is verkregen om de behandeling ter zitting verder achterwege te laten heeft het onderzoek ter zitting opnieuw plaatsgevonden op 30 september 2009. Eiser is aldaar wederom in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [C].
II BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
III OVERWEGINGEN
3.1 Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 161.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
3.2 Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde en de aanslag gehandhaafd. Eiser heeft daartegen bij brief van 10 juni 2008, ontvangen bij de rechtbank op 13 juni 2008, beroep ingesteld. De gronden zijn nadien aangevuld Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
3.3 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een etage-portiekwoning (bouwjaar 1930) op de eerste etage. De bruto vloeroppervlakte van de woning bedraagt volgens verweerder ongeveer 86 m².
3.4 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. In de opvatting van eiser is de WOZ-waarde op een te hoog bedrag vastgesteld. Eiser bepleit primair een waarde op het vorige peil van € 142.000 en subsidiair een waarde van € 148.650. Daartoe heeft eiser – zakelijk weergegeven - aangevoerd dat door verweerder geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud aan zijn woning, zoals is aangeven in een door hem overgelegd onderhoudsrapport. Sinds de vorige waardepeildatum is er sprake van een stijging van de waarde van de woning met 16 %, hetgeen in de opvatting van eiser niet redelijk is. Gezien de ontwikkelingen op de huizenmarkt geeft een waardestijging van 4,68 % (gemiddelde in 2005) een juister beeld. Naar eiser heeft gesteld is bij het bepalen van de waarde van zijn woning de vergelijkingsmethode niet juist toegepast. Verweerder heeft de waarde met name gebaseerd op de verkoop van [a-straat] 27, hetgeen er slechts één is in een serie van vijf identieke panden die rond de waardepeildatum zijn gekozen. Het is niet juist om dan het pand met de hoogste transactieprijs als uitgangspunt te nemen, aldus eiser. Volgens eiser zijn de taxatieverslagen van de gemeente ondeugdelijk. Er worden daarin slechts zeer summiere gegevens verstrekt en voorts wordt er geen rekening gehouden met belangrijke punten zoals dubbele beglazing, aanwezigheid van CV’s, bouwjaar en staat van onderhoud. Verder is volgens eiser sprake van een ongelijke positie in de (verdeling van) bewijsvoering omdat hij geen toegang heeft tot verkoopprijzen van appartementen bij hem in de buurt. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder genoemde vloeroppervlakte van 86 m² niet correspondeert met het oppervlak van zijn woning van 75 m².
3.5. Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder – zakelijk weergegeven – het navolgende aangevoerd. In tegenstelling tot wat eiser stelt is bij de waardering wel degelijk rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Eisers woning is met € 161.000 al lager gewaardeerd ten opzichte van de andere woningen van hetzelfde type in de straat. Zo zijn de woningen [a-straat] 27, 33, 39, 45, 57, 63 en 69 gewaardeerd op € 171.000. Zoals in het taxatieverslag reeds is aangegeven is [a-straat] 27 op 14 maart 2007 verkocht voor € 179.034. Daarmee acht verweerder de waarde van € 171.000 voor dit type woning juist. Ter zitting heeft verweerder zich akkoord verklaard met de door eiser opgevoerde onderhoudskosten op een bedrag van fl. 19.076,01, of wel € 8.656. Volgens verweerder hebben deze kosten evenwel betrekking op de woningen [a-straat] 49, 51 en 53, zodat eiser slechts een derde van die kosten, oftewel een bedrag van € 2.885 aan achterstallig onderhoud hoeft te dragen. De door eiser opgevoerde onderhoudskosten geven verweerder dan ook geen aanleiding te concluderen dat de reeds toegepaste waardeaftrek van € 10.000 onvoldoende zou zijn. Naar aanleiding van eisers opmerking dat het in het taxatieverslag genoemde bruto oppervlak onjuist zou zijn heeft verweerder het oppervlak opnieuw laten opmeten. Daarbij is volgens verweerder gebleken dat het bruto vloeroppervlak wel degelijk 86 m² bedraagt. Ter onderbouwing van het laatste heeft verweerder een meetrapport overgelegd.
3.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.7. Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt bij een op voet van deze wet bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van niet meer dan € 200.000, die waarde geacht juist te zijn indien de waarde daarvan niet meer dan 5 % afwijkt van de bij beschikking vastgestelde waarde.
3.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 161.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In het taxatieverslag zijn een drietal vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten [a-straat] 27, [b-straat] 248 en [c-straat] 159, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het object [a-straat] 27 is op 14 maart 2007 verkocht voor een bedrag van € 179.034 (WOZ-waarde € 171.000), het object [b-straat] 248 op 15 september 2006 verkocht voor een bedrag van € 185.000 (WOZ-waarde € 153.000), en het object [c-straat] 159 op 16 oktober 2006 verkocht voor een bedrag van € 172.500 (WOZ-waarde € 165.000). Verweerder heeft in de in het taxatieverslag opgenomen matrix een afdoende inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat met name het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [a-straat] 27 voor wat betreft type, ligging, bouwjaar en woningoppervlak zeer goed vergelijkbaar is met de woning van eiser. Weliswaar vertoont dit object verschillen met eisers woning, met name wat betreft de staat van onderhoud, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Nu verweerder een aftrek van € 10.000 heeft toegepast vanwege achterstallig onderhoud ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met de verminderde onderhoudstoestand. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning van eiser toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde van dit vergelijkingsobject. De vergelijking van de woning met de gegevens van de andere in het verweerschrift bedoelde vergelijkingsobjecten leidt niet tot een ander oordeel.
3.9 Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum. Primair is eiser de mening toegedaan dat de WOZ-waarde gehandhaafd moet worden op het vorige peil van € 142.000 vanwege achterstallig noodzakelijk onderhoud. Subsidiair is hij van mening dat, gebaseerd op de statistieken van woningmarktcijfers, de waarde maximaal op € 148.650 kan worden vastgesteld.
Op dit punt overweegt de rechtbank dat de door eiser gemaakte vergelijking met de WOZ-waarde die verweerder ten aanzien van de vorige waardepeildatum heeft vastgesteld, niet geëigend is om daarmee de thans in geding zijnde WOZ-beschikking en daarop gebaseerde aanslag met succes te kunnen betwisten. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op een eerdere waardepeildatum te zien gaf en waarop de WOZ-waarde toen was gebaseerd. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Daarbij heeft te gelden dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te worden genomen. Omdat de woning aan de [a-straat] 27 zeer goed te vergelijken is, is de waarde van de woning van eiser met name vastgesteld aan de hand van vergelijking met die op 14 maart 2007 verkochte woning. Het betoog van eiser op dit punt kan dan ook tot niets leiden. Eiser beroept zich op het feit dat recentelijk drie andere indentieke woningen in zijn straat, namelijk [a-straat] 23, 33 en 21, zijn verkocht, zulks respectievelijk voor een bedrag van € 157.500 (transportdatum 8 augustus 2006), € 152.500 (transportdatum 16 maart 2006) en € 166.000 (transportdatum 14 januari 2008). Ook deze – niet nader toegelichte - stelling kan niet slagen, omdat deze verkopen te ver van de waardepeildatum zijn verwijderd en alleen daarom al niet geschikt zijn om de vastgestelde WOZ-waarde in twijfel te trekken. Voorts is de waarde van de woning vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning van eiser vergelijkbare objecten [b-straat] 248 en [c-straat] 159. De rechtbank merkt daarbij op dat alle verkoopprijzen van onroerende zaken bij het kadaster zijn op te vragen. Van een ongelijke positie ten aanzien van de bewijsvoering is dan ook geen sprake. De desbetreffende beroepsgronden van eiser falen daarom.
3.10 Eisers stelling dat de in het taxatieverslag genoemde bruto vloeroppervlak onjuist zou zijn is onvoldoende om de door verweerder vastgestelde waarde onjuist te oordelen. Naar aanleiding van het door eiser in beroep gestelde heeft verweerder het oppervlak opnieuw na laten meten. Daarbij is gebleken dat het bruto vloeroppervlak wel degelijk 86 m² bedraagt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de meetresultaten, zoals weergegeven in een door verweerder overgelegd meetrapport, te twijfelen. De betreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
3.11 In hetgeen overigens door eiser is aangevoerd heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten gevonden voor een andersluidend oordeel.
3.12 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning per 1 januari 2007 alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
3.13 De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. A.C.M. van Wesenbeeck, in tegenwoordigheid van de griffier
G.J. Buitendijk.
Uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2009.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 250[gemeente].
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.