Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 340280 / HA RK 09-281
Beschikking van 4 november 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
GEMEENTE ZEVENHUIZEN-MOERKAPELLE,
zetelende te Zevenhuizen,
verzoekster,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
1. [verweerder sub 1],
wonende te [woonplaats verweerder sub 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerder sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats verweerder sub 2],
verweerders,
advocaat: mr. J.F. Bil.
Verzoekster wordt hierna aangeduid als de gemeente, verweerders als [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2].
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 16 juni 2009.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken, waaronder het verweerschrift van [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] en de pleitnotities, door partijen overgelegd ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 21 september 2009, waar mr. F.J. de Valck heeft gepleit voor de gemeente en mr. J.F. Bil voor [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 [verweerder sub 1] is eigenaar van een perceel grond ter grootte van 9 hectare, 61 are en 25 centiare (96.125 m²), kadastraal bekend gemeente Moerkapelle, sectie C, nummer 1638, gelegen aan de Honderd Morgen te Moerkapelle, in het gebied plaatselijk bekend als Zuidplaspolder.
1.2 In 2004 is voor dit gebied een Interregionale Structuurvisie vastgesteld. Begin 2006 is, door de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op 31 januari 2006, het Intergemeentelijk Structuurplan RZG Zuidplaspolder vastgesteld door de vijf in het gebied Zuidplaspolder gelegen gemeenten (Waddinxveen, Gouda, Zevenhuizen-Moerkapelle, Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel).
1.3 Bij besluit van 6 oktober 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg) zoals deze bepaling destijds luidde, aan de gemeenteraad voorgesteld onder meer ten aanzien van het onder 1.1 genoemde perceel de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 Wvg van toepassing te doen zijn. Bij besluit van 31 januari 2006 heeft de gemeenteraad op grond van artikel 2 Wvg daartoe besloten. Dit voorkeursrecht is bij besluit van de gemeenteraad van 29 januari 2008 op grond van artikel 2 lid 4, Wvg verlengd met één jaar.
1.4 Op 14 december 2006 heeft [verweerder sub 1] met [verweerder sub 2] een overeenkomst van geldlening alsmede een overeenkomst tot het verlenen van hypotheek op genoemd perceel gesloten tot een totaalbedrag van € 4.998.500,--. Nadat de gemeente door kadastrale recherche kennis had genomen van de hypotheekakte, heeft zij op grond van artikel 26 Wvg de nietigheid ingeroepen van deze overeenkomsten.
1.5 Bij beschikking van 22 oktober 2008 heeft deze rechtbank de hypotheekovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst van geldlening, alsmede eventuele andere daarmee samenhangende overeenkomsten, nietig verklaard.
1.6 [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] zijn van deze beschikking in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's-Gravenhage. Het hof heeft bij beschikking van 28 juli 2009 de beschikking van de rechtbank bekrachtigd.
1.7 Hangende deze procedure heeft [verweerder sub 1] op 4 februari 2009 met betrekking tot hetzelfde perceel grond een koopovereenkomst gesloten met [verweerder sub 2], die op diezelfde dag in het kadaster is ingeschreven. In deze overeenkomst wordt verwezen naar het eerder op het perceel rustende voorkeursrecht, waarvan wordt gesteld dat het door tijdsverloop is vervallen.
1.8 De gemeente heeft op 24 april 2009 door kadastrale recherche vernomen dat deze koopovereenkomst gesloten was. Vervolgens heeft zij op 16 juni 2009 op grond van artikel 26 Wvg de rechtbank verzocht de koopovereenkomst van 4 februari 2009 nietig te verklaren.
1.9 De gemeenteraad van Zevenhuizen-Moerkapelle heeft bij besluit van 16 juni 2009 voor het gebied waarin het onderhavige perceel is gelegen het bestemmingsplan "Zuidplas-Noord" vastgesteld.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 Het verzoek van de gemeente strekt ertoe de tussen [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] op 4 februari 2009 gesloten koopovereenkomst nietig te verklaren. Hiertoe voert de gemeente aan dat het voorkeursrecht op 4 februari 2009 nog wel degelijk gold en dat genoemde koopovereenkomst in strijd met dit voorkeursrecht is gesloten, nu [verweerder sub 1] de grond niet eerst aan de gemeente te koop heeft aangeboden, zoals artikel 10 lid 1 Wvg voorschrijft, maar zich jegens [verweerder sub 2] heeft verbonden de grond te leveren.
2.2 [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] bestrijden dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst het voorkeursrecht nog van toepassing was. Volgens hen is de gemeente niet meer bevoegd tot het inroepen van de nietigheid nu op grond van het toepasselijke overgangsrecht het voorkeursrecht vervallen is vanwege het niet tijdig vaststellen van een opvolgend plan, in dit geval het bestemmingsplan.
3. De beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid 1 Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie. Niet alleen constructies waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate aan een derde is overgedragen (HR 27-06-2008, BD1381) komen voor vernietiging in aanmerking, maar ook, zelfs bij uitstek, rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt (Hof 's-Gravenhage 16 juni 2005, R05/269), zoals de onderhavige koopovereenkomst. Het verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg moet worden gedaan binnen acht weken nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat bij de rechtbank van het arrondissement waarbinnen de gemeente is gelegen.
3.2 De gemeente heeft op 24 april 2009 door raadpleging van het Kadaster kennis gekregen van de ingeschreven koopovereenkomst met betrekking tot het met een voorkeursrecht belaste perceel grond van [verweerder sub 1] en heeft vervolgens digitaal een afschrift van deze koopovereenkomst verkregen uit het Kadaster.
3.3 Het verzoekschrift is op 16 juni 2009 ter griffie ingekomen, dus binnen acht weken na 24 april 2009. De gemeente is dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
3.4 Ter beoordeling staat of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de geldigheidsduur van het voorkeursrecht verstreken was. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
3.5 Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Ook de Wvg is per die datum gewijzigd, onder andere met betrekking tot de geldigheidsduur van de gemeentelijke voorkeursrechten. Onder de nieuwe wet gelden vervaltermijnen, waardoor een voorkeursrecht van rechtswege kan vervallen (artikel 9 Wvg nieuw). Om dit verval van rechtswege te voorkomen dient tijdig een nieuw opvolgend plan door de gemeente te worden vastgesteld, te weten een bestemmingsplan of projectbesluit. Onder de oude Wvg kon een ontwerp-bestemmingsplan voor de vestiging van een voorkeursrecht worden gebruikt, onder de nieuwe Wvg is dit niet langer mogelijk. Zodra een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, blijft een reeds gevestigd voorkeursrecht gedurende tien jaar na de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan op de desbetreffende gronden rusten (artikel 9 lid 1 Wvg nieuw).
3.6 In verband met deze wetswijzigingen is voor reeds gevestigde voorkeursrechten overgangsrecht opgenomen in de Invoeringswet Wro (IWro) (wet van 22 mei 2008, Stb. 180, inwerkingtreding 1 juli 2008, kamerstukken II 30 938).
3.7 Artikel 9.4.1 lid 1 IWro luidde oorspronkelijk als volgt:
Een besluit tot aanwijzing van gronden, begrepen in een structuurplan als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dat luidde vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, wordt gelijkgesteld met een besluit als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dit luidt na de inwerkingtreding van deze wet. De termijn, bedoeld in artikel 9, derde lid, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dit luidt na inwerkingtreding van deze wet, bedraagt voor een aanwijzingsbesluit als bedoeld in de eerste volzin, dat is genomen vóór inwerkingtreding van deze wet, twee jaar waarbij de gemeenteraad deze termijn met ten hoogste een jaar kan verlengen.
3.8 De termijn van twee jaar zoals genoemd in dit artikel is op 29 mei 2008 vervangen door een termijn van twee jaar en vijf maanden (wet van 29 mei 2008, Stb. 197, inwerkingtreding 1 juli 2008, kamerstukken II 31 295). De reden hiervoor is gegeven in de Nota van wijziging van 6 maart 2008 (kamerstukken II 31 295, nr.7): "In de artikelen 9.4.1, eerste lid, en 9.4.2, eerste lid, van de Invoeringswet Wro wordt een termijn van twee jaar, zo nodig met een jaar te verlengen, aangehouden voor de duur van een voorkeursrecht dat gebaseerd is op een structuurplan. Na deze termijn moet een bestemmingsplan zijn vastgesteld om dat voorkeursrecht te doen voortduren. Hierbij is abusievelijk over het hoofd gezien dat in de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten wordt uitgegaan van het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het bestemmingsplan en niet het tijdstip van vaststelling van dat plan. Tussen de terinzage-legging en de vaststelling kan een periode van vijf maanden liggen. Thans is gebleken dat enige gemeenten in de problemen komen omdat zij in hun planning voor de totstandkoming van hun bestemmingsplannen van twee jaar en vijf maanden zijn uitgegaan. Deze voorgestelde wijziging voorziet dan ook in een aanvulling met vijf maanden."
3.9 Vervolgens zijn, om eventuele onduidelijkheid over de inhoud en uitleg van de artikelen 9.4.1, eerste lid, en 9.4.2, eerste lid, van de Invoeringswet Wro op te heffen, deze artikelen verduidelijkt (wet van 25 juni 2009, Stb. 297, inwerkingtreding 15 juli 2009, terugwerkende kracht voor deze onderdelen tot en met 1 juli 2008, kamerstukken II 31 750) en luidt artikel 9.4.1, eerste lid als volgt (onderstreping rechtbank): Een besluit tot aanwijzing van gronden, begrepen in een structuurplan als bedoeld in artikel 2, eerste lid, in voorkomend geval na verlenging als bedoeld in artikel 2, vierde lid, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dat luidde vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, wordt gelijkgesteld met een besluit als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dit luidt na de inwerkingtreding van deze wet. De termijn, bedoeld in artikel 9, derde lid, van de Wet voorkeursrecht gemeenten zoals dit luidt na de inwerkingtreding van deze wet, bedraagt voor een aanwijzingsbesluit als bedoeld in de eerste volzin, dat is genomen vóór inwerkingtreding van deze wet, twee jaar en vijf maanden waarbij de gemeenteraad deze termijn met ten hoogste een jaar kan verlengen en voor een reeds verlengd besluit in zijn totaliteit drie jaar en vijf maanden. De Memorie van Toelichting bij deze wetswijziging vermeldt dat het in het desbetreffende wetsvoorstel gaat om herstel van wetstechnische gebreken en leemten alsmede andere wijzigingen van ondergeschikte aard en dat het wetsvoorstel niet is bedoeld voor beleidsinhoudelijke wijzigingen (kamerstukken II 31750, nr. 3).
3.10 [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] hebben aangevoerd dat op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst de IWro weliswaar gold, maar dat de met vijf maanden verlengde termijn van artikel 9.4.1 lid 1 van deze wet destijds slechts van toepassing was op de eerste twee jaar nadat een voorkeursrecht is gevestigd en niet op de periode van verlenging van het voorkeursrecht met één jaar. Volgens [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] komt aan de reparatiewetgeving van 25 juni 2009 (inwerking getreden 15 juli 2009, Stb. 297), waarbij een extra zinsnede aan artikel 9.4.1 lid 1 is toegevoegd, geen terugwerkende kracht toe, omdat deze zinsnede een verandering ten opzichte van de eerder geldende wet inhoudt.
3.11 De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat het verweer van [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] berust op een onjuiste lezing van de tekst van artikel 9.4.1 lid 1 IWro en voorbijgaat aan het gestelde in de hierboven onder 3.9 aangehaalde Memorie van Toelichting, waarin is aangegeven dat de reparatiewet slechts ter verduidelijking van de oorspronkelijke tekst dient en geen inhoudelijke wijziging in de inhoud van het artikel teweeg brengt (kamerstukken II 31 750, nr. 3, p. 3, 4). Het is de bedoeling van de wetgever geweest dat gemeenten voldoende tijd zouden hebben een opvolgend bestemmingsplan vast te stellen en daartoe is de, in het eerste wetsontwerp abusievelijk niet opgenomen extra termijn van vijf maanden, kort daarna aan de oorspronkelijke tekst toegevoegd. De extra termijn was nodig ongeacht of het een eerste dan wel een verlengd aanwijzingsbesluit betrof. Dat in de bedoeling van de wetgever de extra termijn van vijf maanden van meet af aan voor beide besluiten heeft gegolden blijkt voldoende uit de wetsgeschiedenis.
3.12 Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het door de gemeente op 31 januari 2006 gevestigde en bij raadsbesluit van 29 januari 2008 met één jaar verlengde voorkeursrecht op grond van artikel 9.4.1 lid 1 van de IWro van rechtswege met vijf maanden is verlengd en derhalve op 4 februari 2009 nog gold. [verweerder sub 1] was daarom op dat moment niet vrij om met [verweerder sub 2] een koopovereenkomst ten aanzien van het met het voorkeursrecht belaste perceel grond aan te gaan. Deze koopovereenkomst zal dan ook op de voet van artikel 26 Wvg nietig worden verklaard.
3.13 [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] hebben voorts aangevoerd dat de gemeente geen rechtens te respecteren belang zou hebben bij het voeren van deze procedure. Dit verweer is reeds verworpen in de beschikking van het gerechtshof 's-Gravenhage van 28 juli 2009, waarbij in hoger beroep de beschikking van deze rechtbank van 22 oktober 2008 is bekrachtigd. Er is geen reden hierover thans anders te oordelen.
3.14 De gemeente heeft een bedrag van € 2.760,-- aan buitengerechtelijke kosten gevorderd omdat zij zich op het standpunt stelt dat [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] misbruik hebben gemaakt van (proces)recht door een overeenkomst te sluiten die gelijkluidend is aan de eerder nietig verklaarde overeenkomsten en daardoor onrechtmatig hebben gehandeld jegens de gemeente. De rechtbank volgt dit betoog niet. Niet in geschil is dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst het voorkeursrecht niet in het Kadaster was vermeld. Verweerders konden daarom menen dat het voorkeursrecht was vervallen. Van misbruik van recht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
3.15 [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente begroot op € 262,-- aan griffierecht en € 904,-- aan advocaatsalaris.
4. De beslissing
De rechtbank:
I. verklaart nietig de koopovereenkomst van 4 februari 2009 tussen [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] Bouw en Projectontwikkeling B.V. met betrekking tot het perceel grond ter grootte van 9 hectare, 61 are en 25 centiare (96.125 m²), kadastraal bekend gemeente Moerkapelle sectie C, nummer 1638, gelegen aan de Honderd Morgen te Moerkapelle;
II. veroordeelt verweerders in de kosten van de procedure, aan de zijde van de gemeente begroot op € 262,-- aan griffierecht en € 904,-- aan advocaatsalaris;
III. verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J. Hage en mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.