Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
JM
Rolnr.: 830983 / CV EXPL 09-1199
Datum: 23 september 2009
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] Vastgoed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 1],
eisende partij,
gemachtigde: mr. J. Kist,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] Vastgoed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 2],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.P.A.M. van Balen.
Partijen worden aangeduid als "[eiser]" en "[gedaagde] of [Y.]".
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 20 februari 2009 met producties,
- de akte van de zijde van [gedaagde], houdende een verzoek om plaatsopneming,
- het tussenvonnis van 15 april 2009,
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het proces-verbaal van bezichtiging van 6 mei 2009,
- de brief van de zijde van [gedaagde] van 15 mei 2009,
- de fax van de zijde van [eiser] van 20 april 2009 (binnengekomen bij de griffie op 19 mei 2009),
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 24 juni 2009,
- de akte van de zijde van [gedaagde] tot inbreng van nadere producties, tevens tot wijziging van eis in reconventie, met producties,
- de brief van de zijde van [gedaagde] van 17 augustus 2009, met producties.
In het tussenvonnis van 24 juni 2009 is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast. De comparitie is gehouden op 27 augustus 2009; van het verhandelde is aantekening gehouden. Tijdens de comparitie zijn beide partijen in de gelegenheid gesteld hun standpunt te bepleiten aan de hand van de door hen overgelegde pleitaantekeningen.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
a. [eiser] exploiteert onder haar handelsnaam C1000 supermarkten, zowel zelfstandig als via franchisenemers.
b. [gedaagde] is een dochteronderneming van [Y.] Holding B.V (hierna: [Y.] Holding). Een andere dochteronderneming van deze holding is [Y.] Supermarkten B.V. (hierna: [Y.] Supermarkten). Deze vennootschap exploiteert onder andere Albert Heijn-supermarkten.
c. [eiser] heeft als huurder met de rechtsvoorgangster van [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten betreffende de winkelruimte aan [het gehuurde]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2002, en verlengd met vijf jaar, derhalve tot en met 31 juli 2012. De huurovereenkomst heeft betrekking op een casco bedrijfsruimte, inhoudende 1.380,5 m² winkelruimte op de begane grond en 289,6 m² kelderruimte.
d. Het gehuurde maakt deel uit van een complex, dat bestaat uit een flatgebouw omvattende 65 woningen, 65 bergingen in de kelder, bedrijfsruimtes op de begane grond en in de kelder, met bijbehorende grond en verder toebehoren (verder: het complex).
Het complex is gesplitst in twee appartementsrechten (de hoofdsplitsing). Het ene appartementsrecht (A1) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de 65 woningen met bergingen in de kelder met onder- en bijbehorende grond, uitmakende het 17/23e deel in de gemeenschap bestaande uit het complex. Dit appartementrecht is ondergesplitst in 130 appartementsrechten, rechtgevende op de 65 woningen respectievelijk de 65 bergingen (de ondersplitsing). Het andere appartementsrecht van de hoofdsplitsing (A2) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimtes op de begane grond en in de kelder, met onder- en bijbehorende grond. De appartementsrechteigenaren zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [locatie] (woningen en bedrijfsruimtes) (de hoofd VvE) respectievelijk de Vereniging van Eigenaars [locatie] (woningen) (verder: de onder VvE).
e. De hoofd-VvE heeft voor het gehele flatgebouw een opstalverzekering afgesloten bij Aegon.
f. [gedaagde] is sinds 15 juli 2008 eigenaar van het appartementsrecht A2 en in die hoedanigheid de verhuurder van het gehuurde.
g. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 2.1 van de algemene bepalingen is, voor zover relevant, bepaald dat huurder de van overheidswege gestelde eisen in acht dient te nemen. In artikel 6.1 staat, voor zover van belang, dat huurder verplicht is tijdig de nodige passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde, zoals schade als gevolg van brand. Artikel 6.3 van de algemene bepalingen luidt: Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het gehuurde tenzij huurder bewijst dat hem, de personen die hij tot het gehuurde heeft toegelaten, zijn personeel en de personen voor wie hij aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft of dat dienaangaande hem geen nalatigheid is te verwijten.
h. [eiser] heeft het gehuurde onderverhuurd aan [huurder], die daarin een C1000-supermarkt exploiteert. [huurder] heeft de winkel afgebouwd als supermarkt in de C1000-huisstijl.
i. De winkelwagentjes van de supermarkt werden - ook buiten de openingstijden - gestald onder een afdak tegen de gevel van de uitbouw van de supermarkt. Eind 2007 heeft [huurder] de tot dan toe gebruikelijke metalen winkelwagentjes vervangen door een nieuw soort kunststof winkelwagentjes.
j. In de nacht van 20 op 21 december 2008 is in de supermarkt brand uitgebroken. Als gevolg van deze brand zijn de inrichting en inventaris van de supermarkt verloren gegaan. De uitbouw van de winkel is dusdanig ernstig beschadigd, dat deze op last van de gemeente is gesloopt. In het hoofdgedeelte van de supermarkt is de betonconstructie licht aangetast en zijn leidingen ten behoeve van de bovengelegen woningen beschadigd. Het flatgebouw boven de supermarkt is geheel intact gebleven.
k. Beide partijen, alsmede Aegon en Meeùs, de verzekeraar respectievelijk beheerder van de hoofd-VvE, hebben expertisebureaus ingeschakeld ter vaststelling van de aard, omvang en oorzaak van de schade.
l. Op 23 december 2008 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser] en de gemachtigde van [gedaagde]. Laatstgenoemde heeft bij brief van dezelfde datum aan [eiser] bevestigd hetgeen toen is besproken. In de brief staat onder meer het volgende: "De winkel is als gevolg van de brand verwoest - geen enkel gedeelte daarvan is als supermarkt nog bruikbaar - en het winkelpand zal geheel herbouwd moeten worden. (....) Volgens de betrokken schadetaxateurs moet rekening worden gehouden met een periode van tenminste 9 maanden, die vereist zal zijn voor de wederopbouw van het bedrijfspand. (....) Als gevolg van de ontstane situatie is het verdere gebruik als winkelpand, casu quo supermarkt, thans geheel onmogelijk geworden. Herstel van het winkelpand is gezien het voorgaande onmogelijk, respectievelijk zou dat van cliënte uitgaven vereisen die onder de gegeven omstandigheden niet van haar gevergd kunnen worden. Om redenen van het voorgaande (....) ontbindt zij de overeenkomst door middel van deze brief tegen 24 december 2008."
m. Bij fax van 12 februari 2009 heeft de gemachtigde van [eiser] de buitengerechtelijke ontbinding vernietigd.
n. Aegon heeft zich op het standpunt gesteld dat de schade niet wordt gedekt door de verzekering omdat de kunststoffen winkelwagentjes in strijd met de polisvoorwaarden tegen de gevel van de winkel waren gestald. Zij heeft uit coulance aangeboden de geraamde schade ad € 1.500.000,00 te voldoen, onder aftrek van een eigen risico van € 100.000,00. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard voor dit eigen risico garant te staan en de hoofd-VvE heeft vervolgens het aanbod van de verzekeraar geaccepteerd.
o. [eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard in kort geding om te bewerkstelligen dat [gedaagde] het herstel van de supermarkt voortvarend zou oppakken. Bij kort gedingvonnis van 13 mei 2009 heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld om met [eiser] in overleg te treden over herstel of herbouw van het gehuurde ten behoeve van [eiser] en er alles aan te doen wat redelijkerwijs van haar verwacht kan worden om ervoor te zorgen dat zulk herstel of herbouw ten behoeve van [eiser] zo spoedig mogelijk wordt geëffectueerd, op straffe van een dwangsom.
p. De hoofd-VvE heeft inmiddels een bouwvergunning ingediend voor herbouw van de supermarkt. [gedaagde] verwacht dat de nieuwe supermarkt voor het eind van 2009 gereed zal zijn.
Vordering in conventie
[eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat [gedaagde] ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden;
2. te verklaren voor recht dat [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd en dat de huurovereenkomst onverkort van kracht is;
3. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde op kortst mogelijke termijn en in nauw overleg met [eiser] te herstellen, op straffe van een verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag;
4. [eiser] te machtigen de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 22 december 2008 tot en met voltooiing van de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verminderen tot nihil;
5. te verklaren voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de bedrijfsschade die [eiser] heeft geleden als gevolg van de weigering van [gedaagde] tot herstel van het gehuurde over te gaan en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
6. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eiser], samengevat, dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde na de brand te herstellen, en dat [gedaagde] daarom niet bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] weigert het gehuurde op korte termijn te herstellen. [eiser] heeft vanaf de dag van de brand tot het moment dat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid geen enkel genot van het gehuurde.
Verweer in conventie
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat voor zover nodig hieronder zal worden besproken.
Vordering in reconventie
[gedaagde] vordert, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst te ontbinden vanwege een toerekenbare tekortkoming van [eiser] en [eiser] te veroordelen het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
b. de huurovereenkomst te ontbinden per 23 december 2008 vanwege onvoorziene omstandigheden;
c. te verklaren voor recht dat [eiser] jegens [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de brand en [eiser] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
d. (subsidiair) te bepalen dat de huurovereenkomst in redelijkheid niet in stand behoort te worden gelaten, omdat de ontstaansoorzaak van de brand zich geheel binnen de risicosfeer van [eiser] bevindt;
e. [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt [gedaagde] dat de brand is ontstaan door brandstichting in de kunststof winkelwagentjes die tegen de gevel van de winkelruimte stonden gestald en dat het stallen van de winkelwagentjes tegen de gevel een toerekenbare tekortkoming van [eiser] oplevert.
Verweer in reconventie
[eiser] voert gemotiveerd verweer, dat voor zover nodig hieronder zal worden besproken.
Beoordeling in conventie en in reconventie
Bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden
1. Vast staat dat aan het gehuurde als gevolg van de brand een gebrek in de zin van 7:204 lid 2 BW kleeft, dat het genot dat [eiser] mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Slechts indien [gedaagde] niet verplicht is dit gebrek te verhelpen, was zij op grond van artikel 7:210 BW Pro bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden.
2. In artikel 7:206, lid 1 BW staat dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Het tweede lid bepaalt voorts dat deze niet verplichting geldt ten aanzien van kleine herstellingen en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.
3. In het onderhavige geval is evident geen sprake van kleine herstellingen.
Herstel onmogelijk?
4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat herstel van het gebrek onmogelijk is omdat het gehuurde geheel verloren is gegaan. De kantonrechter kan haar daarin niet volgen. Ter gelegenheid van de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het flatgebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt, dat wil zeggen de overige winkelruimtes en de bovengelegen woningen, nog volledig intact is. De winkelruimte onder het flatgebouw en de kelder zijn weliswaar beschadigd door de brand, maar uit de diverse overgelegde schaderapporten blijkt dat de schade aan dit gedeelte van het gehuurde (ook wel de betonconstructie genoemd), relatief meevalt. De inrichting en inventaris van de winkel zijn door de brand vrijwel geheel verloren gegaan, maar aangezien [eiser] de winkelruimte casco had gehuurd, maakten deze geen deel uit van het gehuurde. Voorts is de uitbouw van de winkel (in de rapportages ook wel de staalconstructie of de laagbouw genoemd) weliswaar door de brand dusdanig beschadigd dat deze moest worden gesloopt, maar deze omvatte slechts ongeveer een derde van het totale gehuurde oppervlak. Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het gehuurde geheel verloren is gegaan en dat herstel van het gebrek daardoor onmogelijk is.
Bovendien: het gehuurde zal, naar verwachting voor de komende feestdagen, aan het eind van dit jaar in (ongeveer) dezelfde staat zijn hersteld.
Kosten van herstel
5. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat het verhelpen van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder zijn te vergen. Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Hoe hoog die uitgaven zullen zijn, is de kantonrechter nog onvoldoende duidelijk geworden. Aannemelijk is dat deze aanzienlijk zullen zijn, maar niet is gebleken dat deze meer zullen bedragen dan € 1.500.000,00. Inmiddels staat vast dat Aegon, minus een eigen risicobedrag ad € 100.000,00, de schade vergoedt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden gezegd dat deze uitgave in redelijkheid niet van haar is te vergen. Dit oordeel vindt bovendien steun in de omstandigheid dat [gedaagde] zelf doende is het gehuurde te herstellen teneinde daarin een supermarkt te (laten) exploiteren.
6. Volgens [gedaagde] moet bij de kosten van herstel ook rekening worden gehouden met de verhuis- en inrichtingskosten die [eiser] zal vorderen wanner [gedaagde] - zoals zij van plan is - de huurovereenkomst per 31 juli 2012 opzegt. De kantonrechter kan [gedaagde] hierin niet volgen, reeds omdat deze eventuele kosten geen gevolg zijn van [gedaagde]s verplichting tot herstel, maar van haar eigen keuze de huurovereenkomst op te zeggen.
Aansprakelijkheid van [eiser]
7. Voorts heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat zij niet verplicht is het gebrek te verhelpen omdat [eiser] jegens [gedaagde] aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek. Zij heeft dit als volgt onderbouwd. Uit de expertiserapporten blijkt dat de brand is veroorzaakt doordat derden in de winkelwagentjes, die buiten de winkel onder een afdak tegen de gevel stonden, brand hebben gesticht. Deze winkelwagentjes waren van brandbare kunststof. Door de brandbare winkelwagentjes tegen de gevel van de winkelruimte te plaatsen, heeft [eiser] gehandeld in strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen en met de voorschriften uit het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (hierna: het Gebruiksbesluit), en daardoor ook met artikel 2.1 van de algemene bepalingen. Bovendien doet [gedaagde] een beroep op artikel 6.3 van de algemene bepalingen. Er is dus sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser], waardoor [eiser] aansprakelijk is voor de brand, aldus [gedaagde].
8. [eiser] heeft hiertegen allereerst aangevoerd dat de brand niet is ontstaan in de winkelwagentjes, maar ergens in het gebouw. Daarnaast betwist [eiser] dat zij wist dat de winkelwagentjes brandbaar waren. Voorts heeft zij gesteld dat de brandweer haar een gebruiksvergunning had verleend, dat zij heeft voldaan aan alle van overheidswege gestelde eisen en dat zij niet in strijd met enig beding in de algemene bepalingen heeft gehandeld. [eiser] heeft benadrukt dat het in de branche zeer gebruikelijk is om winkelwagentjes buiten te laten staan, ook bij supermarkten welke [gedaagde] exploiteert of doet exploiteren.
9. Partijen twisten dus allereerst over de oorzaak van de brand. De door beide partijen overgelegde rapportages wijzen niet allemaal dezelfde oorzaak aan. De kantonrechter is echter van oordeel dat, ook indien zou komen vast te staan dat de brand is veroorzaakt door brandstichting in de winkelwagentjes, [eiser] daarvoor niet aansprakelijk is. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van strijd met artikel 2.1.9 Gebruiksbesluit. Het eerste lid van dit artikel luidt, voor zover van belang: "Bedrijfsmatige opslag van brandbare niet-milieugevaarlijke stoffen is zodanig dat bij brand geen onveilige situatie kan ontstaan voor een op een aangrenzend perceel gelegen gebouw (...)". Dit artikel is blijkens de tekst en toelichting geschreven om de brandveiligheid voor belendende percelen te waarborgen. Daarvan is i.c. geen sprake, zodat het beroep van [gedaagde] op dit artikel niet kan slagen.
11. Artikel 2.9.1 Gebruiksbesluit luidt, voor zover relevant: "Onverminderd het bij of krachtens dit besluit bepaalde is het verboden in, op, aan of nabij een bouwwerk voorwerpen of stoffen te plaatsen (...) waardoor (...) brandgevaar wordt veroorzaakt". De toelichting noemt als een van de situaties, waarop dit kapstokartikel van toepassing kan zijn, het geval dat brandgevaar wordt veroorzaakt door bijvoorbeeld het opslaan van brandbaar materiaal. Cruciaal voor de beoordeling van het beroep van [gedaagde] op dit artikel is dus of de winkelwagentjes kunnen worden aangemerkt als brandbaar materiaal. Datzelfde geldt voor het beroep van [gedaagde] op de artikelen 6.1 en 6.3 van de algemene bepalingen.
12. [eiser] heeft betwist dat zij vóór de brand wist dat de kunststof winkelwagentjes brandbaar waren. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar andersluidende standpunt verwezen naar diverse nieuwsberichten over afgebrande supermarkten en naar een nieuwsbericht waarin staat dat de fabrikant van de kunststof wagentjes een brandveilig winkelwagentje heeft ontwikkeld. Het bericht van de fabrikant dateert van ruimschoots ná de onderhavige brand, terwijl uit de berichtgeving rondom de andere branden niet blijkt dat in die gevallen kunststof winkelwagentjes een rol hebben gespeeld. Weliswaar hebben de feiten uitgewezen dat de winkelwagentjes wel degelijk brandbaar waren, maar dat [eiser] dit wist of behoorde te weten is onvoldoende gebleken.
13. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat ook de omstandigheid dat het zeer gebruikelijk is dat supermarkten wegens ruimtegebrek in de winkel hun winkelwagentjes buiten laten staan, een grote rol speelt. Gebleken is dat dit ook geldt voor winkels van [Y.] Supermarkten, ook waar het betreft het stallen van kunststof winkelwagentjes.
14. Bovendien is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde], Meeùs, de brandweer of de gemeente [eiser] of [huurder] ooit heeft gewaarschuwd voor of aangesproken op de wijze waarop de winkelwagentjes zijn gestald, terwijl dit voor een ieder duidelijk zichtbaar was.
15. Verder benadrukt de kantonrechter dat, ook in de visie van [gedaagde], de brand niet is ontstaan door de wijze van stalling van de winkelwagentjes, maar doordat derden daarin brand hebben gesticht. Voor dit gedrag door derden is [eiser] niet aansprakelijk. Brandstichting is mogelijk door gebruik en misbruik van tal van - al dan niet op straat aanwezige - middelen en de aanwezigheid van de winkelwagentjes heeft het risico op brandstichting niet doen ontstaan of vergroot.
16. Tegen die achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] niet kan worden verweten dat zij de winkelwagentjes tegen de gevel van de winkelruimte heeft gestald. Er is dus geen strijd met artikel 2.9.1. van het Gebruiksbesluit. Nu voorts is gesteld noch gebleken dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met andere van overheidswege gestelde eisen, kan ook het beroep van [gedaagde] op schending van artikel 2.1 van de algemene bepalingen niet slagen. Hetzelfde geldt voor het beroep van [gedaagde] op artikel 6.1 en 6.3 van de algemene bepalingen.
17. Aldus is niet komen vast te staan dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij is dan ook niet aansprakelijk voor de brand en het daardoor ontstane gebrek aan het gehuurde.
18. Dat Aegon zich op het standpunt heeft gesteld dat het stallen van de winkelwagentjes tegen de gevel in strijd is met de polisvoorwaarden, doet aan het voorgaande niet af. De polisvoorwaarden zijn immers niet van toepassing op de relatie tussen partijen.
Tussenconclusie: bevoegdheid tot ontbinding
19. Uit het voorgaande volgt dat geen van de in artikel 7:206 BW Pro genoemde uitzonderingen zich voordoet. Dit betekent dat [gedaagde] verplicht is de gebreken te verhelpen en dat zij niet bevoegd was de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW Pro te ontbinden. [eiser] heeft de ontbinding bij fax van 12 februari 2009 vernietigd, zodat de huurovereenkomst tussen partijen onverkort van kracht is. Dit betekent dat de vorderingen in conventie onder 1. en 2. zullen worden toegewezen.
Overige vorderingen
20. Uit het voorgaande volgt voorts dat naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [eiser], zodat [eiser] niet aansprakelijk is voor de schade aan de zijde van [gedaagde] en er geen aanleiding bestaat de huurovereenkomst te ontbinden. De stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden is door [eiser] betwist en door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie onder a., b. en c. zullen worden afgewezen.
21. Ten aanzien van de vorderingen in conventie onder 3. en 5. overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft haar stelling dat [gedaagde] weigert over te gaan tot herstel, onvoldoende onderbouwd. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij een herstelproject met een omvang als de onderhavige rekening moet worden gehouden met diverse partijen en belangen en dat de voortgang daardoor soms minder spoedig verloopt dan men zou wensen. In het onderhavige geval heeft [gedaagde] bij het herstel van de winkelruimte in elk geval te maken met (de belangen van) de hoofd-VvE, de onder-VvE, Aegon en de gemeente. Dat [gedaagde] zelf onvoldoende voortvarend optreedt of zelfs weigert tot herbouw over te gaan, is onvoldoende gesteld of gebleken. De vordering onder 5. zal dan ook worden afgewezen. Hoewel hiervoor al is overwogen dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde te herstellen, bestaat er tegen deze achtergrond vooralsnog onvoldoende aanleiding [gedaagde] op straffe van een dwangsom hiertoe te verplichten. Ook de vordering onder 3. zal dus worden afgewezen.
22. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] geen belang heeft bij haar vordering tot huurprijsvermindering omdat de overeenkomst is ontbonden en [gedaagde] geen huurbetalingen meer vordert. Dit verweer kan niet slagen. Aangezien de huurovereenkomst voortduurt, heeft [gedaagde] in beginsel recht op betaling van de huurprijs. Dit maakt het belang van [eiser] bij haar vordering evident. Nu vaststaat dat [eiser] tot het moment dat de supermarkt zal zijn hersteld in het geheel geen genot van het gehuurde ondervindt en [gedaagde] voorts geen inhoudelijk verweer tegen deze vordering heeft gevoerd, zal de vordering onder 4. worden toegewezen.
23. Het geheel overziend constateert de kantonrechter dat alle betrokkenen in deze zaak zijn gedupeerd door het gedrag van derden, waarvoor zij niet aansprakelijk zijn. Partijen hebben zich voor een calamiteit als de onderhavige verzekerd ten einde herstel in de oude situatie te kunnen realiseren. Als vervolgens een jaar na dato, zo lijkt het, de situatie weer in de oude staat wordt hersteld ligt het voor de hand dat [gedaagde] weer verhuurt, [eiser] weer huurt en franchiseondernemer [huurder] weer exploiteert. Elke andere optie wringt.
24. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
1. verklaart voor recht dat [gedaagde] ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden;
2. verklaart voor recht dat [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd en dat de huurovereenkomst onverkort van kracht is;
3. machtigt [eiser] de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 22 december 2008 tot en met de voltooiing van de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verminderen tot nihil;
4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.769,25, waaronder begrepen € 2.400,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
5. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 3. en 4. uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
7. wijst de vorderingen af;
8. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.200,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 september 2009.