Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 322374 / HA ZA 08-3461
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van:
de naamloze vennootschap AMSTELHUYS NV,
eiseres gevestigd te Amsterdam,
zaakadvocaat: mr. P. van der Mersch,
procesadvocaat: mr. E. Grabandt,
tegen
1. mevrouw [A.]
2. de besloten vennootschap [A.] & PARTNERS MAKELAARS BV,
gedaagden wonende respectievelijk gevestigd te [plaats],
advocaat: mr. A.G.A. van Rappard.
De procedure
1. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met alle producties, waaronder tot slot het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 17 juni 2009 en de (volgens de ter zitting gemaakte procedurele afspraak) door mr. Van der Mersch met kopie aan mr. Van Rappard op 18 juni 2009 nagezonden faxbrief met drie ter zitting besproken extra producties. Een minnelijke regeling bleek ter zitting niet mogelijk, waarna vonnis is bepaald op uiteindelijk heden. De rechtbank zal de procespartijen hierna ook wel kortweg aanduiden als "Amstelhuys NV, [A.] en [A.] BV".
De vaststaande feiten
2. Op 19 mei 2005 heeft makelaarskantoor [A.] BV een door haar gecertificeerd taxateur en werkneemster [A.] opgesteld taxatierapport uitgebracht in verband met de door haar opdrachtgeefster [B.] te verkrijgen hypothecaire financiering van het door deze [B.] toen al voor € 190.000,- gekochte appartementsrecht aan de [a-straat] te [plaats P.]. Het taxatierapport van [A.] BV vermeldt een per mei 2005 geschatte executiewaarde van € 171.000,-, en van € 181.000,- na de door [B.] voorgenomen verbouwing van de keuken. Mede op basis van dit taxatierapport heeft Amstelhuys NV vervolgens aan [B.] in augustus 2005 een tophypotheek verstrekt van € 220.283,- inclusief verbouwingsdepot voor de keuken. Nadat [B.] al snel niet aan haar financiële verplichtingen jegens Amstelhuys NV had voldaan, is het appartementsrecht op 12 december 2006 - na het inroepen van het huurbeding tegen huurders van [B.] - door hypotheekhoudster Amstelhuys NV executoriaal verkocht met een veilingopbrengst van slechts € 111.000,-. Na deze veilingopbrengst heeft Amstelhuys NV een tot op heden onverhaalbare restvordering op [B.] overgehouden van per saldo € 118.313,79.
3. Namens Amstelhuys NV is in mei 2007 naar aanleiding van deze gang van zaken een klacht ingediend tegen [A.] bij de Haagse Raad van Toezicht van de NVM, de organisatie van makelaars waarvan [A.] ten tijde van de onderhavige taxatie nog lid was. Tegen [A.] zijn meer klachten ingediend over andere taxaties, die door het tuchtcollege van de NVM tegelijkertijd zijn behandeld nadat [A.] haar lidmaatschap van de NVM al had opgezegd, de deuren van het kantoor van [A.] BV al had gesloten en een andere werkkring had gezocht. Bij uitspraak van 16 juli 2008 heeft de Haagse RvT van de NVM de klachten van Amstelhuys NV over de onderhavige taxatie van [A.] gegrond verklaard en aan [A.] een berisping plus een boete van
€ 10.000,- met kosten opgelegd. De RvT overwoog daartoe onder meer dat volgens haar is gebleken dat [A.] in deze zaak ofwel opzettelijk ofwel zeer onzorgvuldig een taxatierapport met een aanmerkelijk te hoge waarde heeft afgegeven, en dat zij [A.] de straf van ontzetting uit het lidmaatschap zou hebben opgelegd indien [A.] ten tijde van de uitspraak nog lid van de NVM zou zijn geweest. Bij uitspraak van 10 juni 2009 heeft de Centrale RvT van de NVM in hoger beroep - kort gezegd - de overwegingen en beslissingen van de Haagse RVT grotendeels onderschreven en bekrachtigd.
De geschillen
4. In deze bij dagvaarding van 15 oktober 2008 ingeleide civiele procedure vordert eiseres Amstelhuys NV - na verbetering van eis en na conservatoir beslag ten laste van [A.] - gedaagden [A.] en [A.] BV hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan haar van een schadevergoeding van in hoofdsom € 118.313,79, met nevenvorderingen. Amstelhuys NV baseert haar hoofdvordering kort gezegd op een door haar gestelde onrechtmatige, want ook volgens de tuchtrechter opzettelijk onjuiste en onzorgvuldige taxatie door [A.] en [A.] BV met als gevolg de hiervoor vermelde schadepost.
5. Namens beide gedaagden is gemotiveerd verweer gevoerd. Zo is ondermeer bestreden dat [A.] en [A.] BV destijds een onjuist taxatierapport hebben uitgebracht, laat staan dat destijds opzettelijk en/of onzorgvuldig aanmerkelijk te hoge executiewaarden zijn gerapporteerd. Ook tegen onder meer de omvang van de schade en tegen het gestelde causaal verband is in deze civiele procedure gemotiveerd verweer gevoerd.
6. Voor de vele details die de procespartijen in het licht van de voorgaande feiten en geschillen hebben aangevoerd volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de aan partijen en hun advocaten bekende inhoud van alle gedingstukken met alle producties.
De beoordeling
7. De rechtbank stelt het volgende voorop. Voor hypothecair financiers zoals Amstelhuys NV vormt een taxatierapport opgesteld door een gecertificeerd taxateur zoals destijds [A.] een belangrijke schakel bij de beslissing of een aanvraag voor een hypothecaire geldlening wel of niet gehonoreerd kan worden. Binnen redelijke grenzen moet een taxateur dan ook instaan voor de juistheid van een eigen taxatierapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten, de geschatte executiewaarden en de zorgvuldigheid van het daartoe gedane onderzoek. De geschatte waarden in een taxatierapport vormen echter geen garantie voor een daaraan gelijke ondershandse of executoriale verkoopbrengst. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak spelen immers allerlei uiteenlopende factoren een rol, waaronder ook niet constante marktomstandigheden op een bepaald moment in een bepaald marktsegment. Daarom moet bij de beantwoording van de vraag of al dan niet is getaxeerd zoals een vakbekwaam en redelijk taxateur betaamt rekening worden gehouden met een zekere bandbreedte.
8. Wat die toegestane bandbreedte in een concreet geval mag zijn is niet in algemene zin te zeggen. Die concrete bandbreedte is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van courantheid van een object en de wijze waarop de taxateur destijds voor het overige tot zijn toenmalige taxatie is gekomen. Bij dat oordeel moet ook gewaakt worden voor vooroordelen met de wijsheid van achteraf (het zogenaamde hindsight bias). In de praktijk van de taxatieleer wordt de toegestane bandbreedte in algemene zin overigens meestal gesteld op ongeveer 25% van de getaxeerde waarden uit een taxatierapport.
9. In dit geval stelt de rechtbank ook voorop dat niet mevrouw [A.] in privé, maar makelaarskantoor [A.] BV de opdrachtneemster van [B.] was. Voor rechtspersoon [A.] BV geldt dus in dit geval de voornoemde maatstaf van een vakbekwaam en redelijk handelend rapporterend taxateur met de hiervoor bedoelde bandbreedte. Voor [A.] in privé en als toenmalig werkneemster geldt naar het oordeel van de rechtbank in beginsel een hogere drempel. Voor aansprakelijkheid van [A.] in privé jegens Amstelhuys NV dient aan [A.] naar het oordeel van de rechtbank opzet, bewuste roekeloosheid of een ander ernstig persoonlijk verwijt te kunnen worden gemaakt.
10. Alles afwegende moeten in de concrete omstandigheden van dit geval en met inachtneming van de voorgaande maatstaven naar het oordeel van de rechtbank de onderhavige vorderingen van Amstelhuys NV op [A.] en [A.] BV worden afgewezen. Daartoe is vooral het volgende redengevend.
11. Ter comparitie is door en namens [A.] en [A.] BV gemotiveerd uiteengezet dat en waarom [A.] zich bij vooral de zitting van de Haagse RvT van de NVM overdonderd voelde en bij voorbaat veroordeeld als betrof het een heksenjacht. Onder die zware druk heeft zij toen op felle vragen enkele achteraf onjuiste antwoorden gegeven, waarop zij vervolgens door de tuchtrechters is afgerekend. Zo heeft [A.] ter comparitie bij de rechtbank bijvoorbeeld gemotiveerd uitgelegd dat zij destijds wel degelijk ter plaatse in [de locatie] ruim voldoende bekend en ervaren was. Ook heeft [A.] zich niet ongeoorloofd laten "leiden" door een gewenste taxatieuitkomst, maar heeft zij zoals te doen gebruikelijk slechts geverifieerd of de haar inderdaad bekende koopsom al dan niet reëel was. Dat was volgens haar het geval voor dit relatief mooie, grote en grotendeels gerenoveerde appartement op relatief goede stand en locatie. Zo niet, dan had zij de opdracht aan [B.] teruggegeven en dit taxatierapport niet uitgebracht. Zij had enkele maanden eerder inderdaad al een ander appartement voor [B.] getaxeerd, maar [B.] had haar telefonisch vooraf gezegd dat die eerdere koop niet was doorgegaan en dat zij nu dus dit appartement te Loosduinen had gekocht voor eigen bewoning. [A.] was en is van mening dat in de toenmalige marktomstandigheden de door haar namens [A.] BV beredeneerd geschatte waarden vrij van verhuur binnen de toegestane bandbreedte bleven, al was het taxatierapport achteraf beschouwd wellicht te optimistisch en had zij op enkele punten (zie de conclusie van antwoord van mr. Van Rappard) het taxatierapport achteraf bezien beter en uitgebreider kunnen motiveren dan zij toen heeft gedaan. Korte rapporten was echter destijds de gangbare praktijk: bij haar vroegere werkgever had zij vaak te horen gekregen dat haar rapporten te uitgebreid waren. Volgens [A.] miskennen Amstelhuys NV en de tuchtrechters bovendien dat achteraf is gebleken dat [B.] het appartement niet voor eigen bewoning heeft gekocht zoals [B.] Amstelhuys NV en [A.] voorhield, maar dit langere tijd heeft verhuurd aan Poolse arbeidskrachten en dat het appartement ten tijde van de veiling mede daardoor "in volledig uitgewoonde staat" verkeerde, anders dan 1,5 jaar eerder bij [A.]s taxatie toen het er goed gerenoveerd uitzag, van binnen en buiten recent geschilderd was en een nieuwe laminaatvloer had.
12. Deze voor de rechtbank geloofwaardige verklaringen ter zitting van [A.] heeft Amstelhuys NV ter zitting - noodgedwongen bij gebrek aan toenmalige wetenschap en eigen betrokkenheid - slechts in algemene termen kunnen weerspreken. Wel is namens Amstelhuys NV ter zitting erkend dat het appartement voor de veiling inderdaad bleek te zijn bewoond door illegale huurders en dat voorafgaand aan de veiling het huurbeding moest worden ingeroepen (art. 3:264 BW Pro). De door [A.] ter comparitie gemotiveerd nader verklaarde, toenmalige feitelijke gang van zaken (zie rov. 11) is in deze civiele procedure dus - anders dan in de tuchtprocedure - komen vast te staan.
13. In algemene zin kan niet worden geoordeeld dat het verschil tussen een getaxeerde executiewaarde van € 171.000,- en een daadwerkelijke executieopbrengst van
€ 111.000,- binnen de toegestane bandbreedte van in het algemeen ongeveer 25% ligt. In de omstandigheden van dit concrete geval laat zich dit verschil echter grotendeels verklaren door het tijdsverloop van 1,5 jaar met gewijzigde marktomstandigheden en door de met een verhuur als de onderhavige in de praktijk meermaals gepaard gaande "uitwoning" van een 1,5 jaar daarvoor gerenoveerd appartement, zoals kennelijk ook in dit geval - en door Amstelhuys NV onvoldoende weersproken - is geschied.
14. Onder al deze concrete omstandigheden van dit geval is de rechtbank - anders dan de tuchtrechters ten aanzien van [A.] - van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [A.] en/of [A.] BV op 19 mei 2005 een opzettelijk onjuist of zeer onzorgvuldig taxatierapport hebben uitgebracht. Ook overigens is onvoldoende gesteld of gebleken dat [A.] en/of [A.] BV in dit concrete geval in de toenmalige omstandigheden de hiervoor vermelde, door hen jegens Amstelhuys NV in acht te nemen normen hebben geschonden of de hen toegestane bandbreedte hebben overschreden.
15. Daarom zal de rechtbank de vorderingen van Amstelhuys NV alles afwegende afwijzen, met veroordeling in de proceskosten die aan de zijde van [A.] en [A.] BV moeten worden begroot op € 2.605,- aan griffierecht plus € 2.842,- aan salaris advocaat, dat is in totaal € 5.447,-. Dit bedrag nog vermeerderd met de wettelijke rente, de nakosten en de uitvoerbaarheid bij voorraad waartoe bij antwoord is geconcludeerd, en zoals toewijsbaar met een enkele aanpassing zoals hierna onder de beslissingen volgt.
16. Bij deze stand van zaken kunnen en zullen de overige geschilpunten tussen de procespartijen - zoals de omvang van de schade, het causaal verband en de schadecomponenten die in dit geval al dan niet voor risico en rekening van Amstelhuys NV zouden moeten blijven - door de rechtbank buiten beoordeling worden gelaten.
De beslissingen
De rechtbank:
- wijst de door Amstelhuys NV ingestelde vorderingen af;
- veroordeelt Amstelhuys NV tot betaling aan [A.] en [A.] BV van een bedrag van in totaal € 5.447,- aan proceskosten zoals hiervoor begroot in rov. 15, vermeerderd met de wettelijke rente over deze € 5.447,- vanaf 14 dagen na heden indien en voor zover dit bedrag niet binnen die termijn is betaald, en vermeerderd met de nakosten van
€ 131,- zonder betekening of € 191,- met betekening van dit vonnis;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 4 november 2009.