Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 11 november 2009,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 348177 / KG ZA 09-1265 van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. Z.B. Gyömörei te ’s-Gravenhage,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij 1] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,
advocaat mr. A.G.A. van Rappard te ’s-Gravenhage,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij 2] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,
advocaat: mr. P.E.M. Vloet te Amsterdam,
gedaagden.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 3 november 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Gedaagde sub 1 bood begin 2008 in opdracht van de vereniging [vereniging] een kantoorpand, gelegen aan de [adres] te ’s-Gravenhage, te koop aan voor een bedrag van € 2.050.000,– (verder het kantoorpand).
1.2. In de ‘Vrijblijvende objectinformatie’ over het kantoorpand van gedaagde sub 1 staat, onder meer, het volgende vermeld (waarbij vvo staat voor verhuurbare vloeroppervlakte):
“Oppervlak Ca. 840 m² vvo
1.3. Eiser, bijgestaan door zijn makelaar, gedaagde sub 2, heeft op 13 februari 2008 met de vereniging [vereniging] een koopovereenkomst ondertekend waaruit blijkt dat eiser het kantoorpand heeft gekocht voor een bedrag van € 1.825.000,–.
1.4. Op 7 maart 2005 heeft gedaagde sub 1 aan eiser en gedaagde sub 2 ‘een kopie van het voorblad taxatie samen met het rekenblad’ gemaild. Uit het voorblad blijkt dat [A] van gedaagde sub 1 het kantoorpand in opdracht van de vereniging [vereniging] (de verkoper) op 9 augustus 2006 heeft geïnspecteerd. In het rekenblad staat onder andere vermeld een verhuurbare vloeroppervlakte van circa 840 m².
1.5. Volgens de akte van levering is het kantoorpand op 23 april 2008 aan eiser geleverd.
1.6. Bij brief van 16 september 2009 heeft opvolgend makelaar (van gedaagde sub 2) [B] van [makelaardij 3] B.V., voor zover van belang, het volgende aan eiser geschreven:
“Op 2 september jl. hebben wij de door u verstrekte plattegrondtekening nagemeten vanwege het feit dat er zich een potentiële huurder heeft aangemeld die interesse heeft in een gedeelte van de beschikbare ruimte en wij hier een gespecificeerde aanbieding aan wilde doen. Bij nameting bleek de gehele ruimte, ons inziens slechts ca. 738 m² te bedragen in plaats van de door u verstrekte ca. 840 m².
In vervolg op deze constatering hebben wij u geadviseerd om de ruimte professioneel te laten inmeten om de ruimte op een juiste manier in de markt te zetten”.
1.7. Hierop heeft [X] Project in opdracht van eiser een meetrapport opgesteld. In dit rapport d.d. 9 september 2009 staat vermeld dat de verhuurbare vloeroppervlakte van het kantoorpand 733,1 m² bedraagt en 743,6 m² met glaslijncorrectie. Voorts is het rapport conform ‘NEN 2580’ opgesteld. In het rapport staat verder nog het volgende vermeld:
“VVO is zonder verticale verkeersruimtes, technische ruimtes en gemeten vanaf 1,5m hoog”.
1.8. In september 2009 heeft eiser gedaagden over het verschil in vloeroppervlak aangeschreven hetgeen niet tot het gewenste resultaat heeft geleid.
1.9. Bij fax van 2 november 2009 heeft gedaagde sub 1 een taxatieverslag van de Gemeentelijke Belastingdienst Den Haag overgelegd. Hierin staat een verhuurbare vloeroppervlakte vermeld van 826 m² waarbij als waardepeildatum 1 januari 2005 is genomen en 1 januari 2007 als ingangsdatum.
1.10. Bij fax van 2 november 2009 heeft eiser eveneens een brief van de Gemeentelijke Belastingdienst, gedateerd op 29 oktober 2009, overgelegd. In deze brief staat vermeld dat zij de verhuurbare vloeroppervlakte opnieuw heeft gemeten ‘conform de NEN 2580 norm’ en dat daaruit naar voren is gekomen dat de juiste verhuurbare vloeroppervlakte 751 m² is.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. Eiser vordert – zakelijk weergegeven – gedaagden gezamenlijk, dan wel ieder voor zich, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 209.440,46 bij wege van voorschot op een nader te bepalen schadevergoeding, met veroordeling van gedaagde sub 1 en/of 2 in de kosten van deze procedure.
2.2. Daartoe voert eiser het volgende aan.
Eiser heeft aan de hand van de onder 1.2. vermelde oppervlakte in de ‘Vrijblijvende objectinformatie’ de mogelijke huuropbrengst berekend. Op basis van deze informatie was de bank van eiser bereid tot financiering. Eiser heeft het pand als beleggingsobject gekocht en het was zijn bedoeling om het pand in zijn geheel te verhuren.
Bij verhuurinspanningen door de opvolgend makelaar, ongeveer anderhalf jaar later, blijkt sprake van een verhuurbare vloeroppervlakte van 743,6 m² (zie onder 1.6 en 1.7). Dit betekent 11,5% minder huuropbrengsten en een lagere verkoopwaarde van het pand. Eiser had het pand met deze oppervlakte nimmer tegen de overeengekomen prijs gekocht als hij de juiste oppervlakte had geweten. Gedaagde sub 1 handelt onrechtmatig jegens eiser door bij het opstellen bij de onder 1.2 vermelde ‘Vrijblijvende objectinformatie’ niet de zorgvuldigheid te betrachten die van gedaagde sub 1 mocht worden verwacht. Het geven van onjuiste informatie is onrechtmatig.
Gedaagde sub 2 had als deskundige op grond van de overeenkomst van opdracht moeten nagaan of het opgegeven aantal vierkante meters klopte. Gedaagde sub 2 is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht waardoor eiser thans schade lijdt.
Op dit moment verkeert het kantoorpand in onverhuurde staat. Tegenover de fiscaal niet aftrekbare rentelasten (als box 3 belegging) staan geen huuropbrengsten. Voor eiser is dit financieel niet meer op te brengen. De schade bedraagt 96,4/840ste deel van de koopprijs, zijnde € 209.440,46.
2.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Voor wat betreft de vordering van eiser tot betaling van een voorschot op schadevergoeding, wordt vooropgesteld dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
3.2. Gedaagden hebben als primair verweer aangevoerd dat eiser niet ontvankelijk is in zijn vorderingen nu het spoedeisend belang van zijn vorderingen gesteld noch gebleken is. Anders dan gedaagden hebben betoogd, heeft eiser voldoende gesteld ter onderbouwing van zijn spoedeisend belang bij een voorziening in kort geding. Daartoe verwijst de voorzieningenrechter naar het hiervoor onder 2.2 weergegeven betoog van eiser. Dit verweer wordt daarom verworpen.
3.3. Ter beoordeling is of eiser bij de koop van het kantoorpand erop mocht vertrouwen dat hij verhuurbare vloeroppervlakte van circa 840 m² had gekocht. In het onder 1.4 vermelde taxatierapport staat een verhuurbare vloeroppervlakte van circa 840 m², terwijl het meetrapport van [X] Project uitgaat van 743,6 m² met glaslijncorrectie.
3.4. Gedaagden hebben aangevoerd dat de vloeroppervlakte in het taxatierapport is bepaald aan de hand van de splitsings- en indelingstekening. Daarnaast heeft [A] metingen verricht in het kantoorpand om de schaal van de tekeningen te controleren en te corrigeren. Verder hebben gedaagden de juistheid van het meetrapport van [X] Project betwist. Zij zijn vooraf niet geïnformeerd over de meting, zijn niet aanwezig geweest bij de meting en hebben geen commentaar kunnen geven op het (concept-)meetrapport. Daarnaast geeft het meetrapport onvoldoende inzicht in hoe de oppervlakteberekening tot stand is gekomen en van welke uitgangspunten is uitgegaan, aldus gedaagden.
3.5. Eiser stelt zich hiertegenover op het standpunt dat [X] Project een onafhankelijke en deskundige instantie is. Eiser heeft een NEN-certificaat ‘Verdieping NEN 2580: bepalen oppervlakten/inhouden gebouwen’ overgelegd van de deskundige die de meting heeft verricht, de heer [C]. Hieruit blijkt dat hij gekwalificeerd is, aldus eiser. Gedaagden hebben betwist dat er sprake is geweest van een zogenaamde NEN meting omdat de gemeenschappelijke ruimten niet zijn opgeteld bij het totaal aan verhuurbare vloeroppervlakte. Hierdoor is de berekening van verhuurbare vloeroppervlakte onderhevig aan marge- en interpretatieverschillen. Daarnaast gaat het meetrapport van [X] Project ten onrechte uit van rechte hoeken op de door haar overgelegde tekening, aldus gedaagden.
3.6. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, lijkt het aantal m² aan verhuurbare vloeroppervlakte een grote rol te spelen. Om deze reden dient de verhuurbare vloeroppervlakte vast te komen staan. Vaststaat dat er een aanmerkelijk verschil in m² is tussen het taxatierapport (zie onder 1.4) en het meetrapport van [X] Project (zie onder 1.7). Daarom dient (onder meer) inzicht te worden gegeven op welke wijze de verschillende verhuurbare vloeroppervlakten in beide rapporten zijn opgesteld. Verder is het voor de voorzieningenrechter niet duidelijk of volgens de ‘NEN 2580’ norm de gemeenschappelijke ruimten bij de verhuurbare vloeroppervlakte dienen te worden berekend. Het argument van gedaagden dat [X] Project ten onrechte uitgaat van rechte hoeken op haar tekening, roept ook vragen bij de voorzieningenrechter op. Het ligt daarom in de rede dat een (derde) deskundige dient te worden ingeschakeld waarbij de hoofdvraag dient te zijn wat wel en wat niet als verhuurbaar vloeroppervlak mag worden gerekend en in hoeverre volgens de NEN-normen dient te worden getoetst. Het benoemen van een deskundige valt echter buiten het bestek van dit kort geding.
3.7. Op grond van voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat de vordering van eiser in onvoldoende mate is komen vast te staan. Dit betekent dat niet met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Het door eiser gevorderde voorschot is dan ook niet toewijsbaar.
3.8. Eiser zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt eiser in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagde sub 1 begroot op € 1078,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 262,-- aan griffierecht;
- veroordeelt eiser in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagde sub 2 begroot op € 1078,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 262,-- aan griffierecht;
- verklaart de veroordeling in de proceskosten met betrekking tot gedaagde sub 2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2009.
mb