Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 326319 / HA ZA 08-4100
Vonnis van 23 september 2009
in de zaak van
1. de stichting STICHTING VRIJPLAATS KOPPENHINKSTEEG,
gevestigd te Leiden;
2. de stichting STICHTING ONTMOETINGSRUIMTE DE LINKSE KERK,
gevestigd te Leiden;
3. de vereniging VERENIGING CULTUREEL CENTRUM BAR EN BOOS,
gevestigd te Leiden,
eiseressen in de hoofdzaak,
tevens eiseressen in de hierna te vermelden incidenten,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool, te ’s-Gravenhage,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LEIDEN,
zetelend te Leiden,
gedaagde in de hoofdzaak,
tevens verweerster in de hierna te vermelden incidenten,
advocaat mr. E.J. Daalder, te ’s-Gravenhage.
Partijen worden hierna Koppenhinksteeg c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) en de gemeente genoemd. De eiseressen in de hoofdzaak worden afzonderlijk aangeduid als respectievelijk Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk en Bar & Boos.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 december 2008;
- de conclusie van antwoord van 11 maart 2009;
- het tussenvonnis van 25 maart 2009, waarin een comparitie van partijen voor de meervoudige kamer van de rechtbank is bevolen;
- de incidentele conclusie van 16 juli 2009 van Koppenhinksteeg c.s. tot overlegging of openlegging van bescheiden;
- de incidentele conclusie van 20 juli 2009 van Koppenhinksteeg c.s. tot overlegging of openlegging van bescheiden;
- de incidentele conclusie van 4 augustus 2009 van Koppenhinksteeg c.s. houdende een provisionele vordering in de zin van artikel 223 Rv Pro;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 augustus 2009, waarin onder meer melding is gemaakt van diverse akten van Koppenhinksteeg c.s. en één akte van de gemeente en van verdere correspondentie tussen partijen en de rechtbank, en waaraan de pleitnotities van de advocaten van partijen zijn gehecht;
- de brief van 12 augustus 2009 van de griffier van de rechtbank aan de advocaten, waarbij partijen de gelegenheid is geboden correcties voor te stellen op de tekst van het proces-verbaal van de comparitie;
-de brieven van 24 en van 26 augustus 2009 van de advocaat van respectievelijk de gemeente en van Koppenhinksteeg c.s., ter voldoening aan dit verzoek van de rechtbank.
1.2. In haar zojuist aangehaalde brief van 24 augustus 2009 heeft de gemeente gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal. De gemeente stelt dat de zin:“Atrium heeft vervolgens met de drukkerij overeenstemming bereikt over de uitkoop” ter zitting niet is uitgesproken en feitelijk onjuist is. De gemeente verzoekt de zin als volgt te herformuleren: “Het is mogelijk dat Atrium met de drukkerij overeenstemming over uitkoop zal bereiken.”
1.3. Koppenhinksteeg c.s. heeft in haar brief van 26 augustus 2009 verzocht om aan haar in punt 5 van het proces-verbaal weergegeven verklaring met betrekking tot de brief van juni 2008 van Woningstichting Ons Doel toe te voegen dat deze brief door haar reeds is overgelegd als productie 30. Daarnaast stelt Koppenhinksteeg c.s. dat zij ter comparitie heeft verklaard dat de exploitatiebegroting waarvan zij overlegging verzoekt, uitsluitsel kan geven over haar onder punt 7 van het proces-verbaal weergegeven verklaring.
1.4. Ter zitting van 10 augustus 2009 is het vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. De gemeente is eigenaar van een complex van panden gelegen te Leiden aan de Koppenhinksteeg nummers 2, 2b, 2c en 4 en aan de Hooglandse Kerkgracht 4, hierna aan te duiden als “het complex”. De kadastrale aanduiding van deze panden is: gemeente Leiden, sectie I, nummers 2665 en 2664.
2.2. De panden aan de Koppenhinksteeg 2/Hooglandse Kerkgracht 4 en de Koppenhinksteeg 4 zijn vele jaren geleden gekraakt. Deze panden worden hierna tezamen aangeduid als “de Vrijplaats”.
2.3. De Vrijplaats is in gebruik bij Koppenhinksteeg c.s. en biedt onderdak aan een ruim aantal samenwerkingsverbanden, informele verenigingen en groepen. De Linkse Kerk verzorgt culturele voorzieningen, biedt haar zaal aan voor verhuur ten behoeve van de vertoning van films en presentaties en exploiteert een daarbij behorend café. Zij beschikt over een vergunning op grond van artikel 3 van Pro de Drank- en horecawet. Bar & Boos exploiteert een cultureel centrum, met horecavoorzieningen.
2.4. Het naast het complex gelegen pand aan de Koppenhinksteeg 6 is eveneens eigendom van de gemeente en wordt verhuurd aan Drukkerij Nautilus (hierna: de drukkerij).
2.5. In juni 2005 hebben burgemeester en wethouders (hierna: B&W) van de gemeente besloten om het gebruik van de Vrijplaats te legaliseren. Op een op 16 juni 2005 ingekomen vraag van de gemeenteraadsfractie van de VVD over het in dit kader te verwachten exploitatietekort hebben B&W onder meer geantwoord:
“Er zijn twee varianten globaal doorgerekend op de exploitatie. Een met uitsluitend de panden welke in gemeenschappelijk bezit zijn en een waarbij de panden van Portaal betrokken zijn. De respectievelijke exploitaties sluiten op min € 944.000,- en min € 1.130.000,-.
(…)”
2.6. In juni 2005 heeft de raad van de gemeente (hierna: de gemeenteraad) met de vaststelling van een erratum op het bestemmingsplan “Binnenstad I” ingestemd met het besluit van B&W om het gebruik van de Vrijplaats te legaliseren. Het complex ligt in het gebied van dit bestemmingsplan. Het erratum vermeldt ten aanzien van de Koppenhinksteeg onder meer:
“Wij streven al geruime tijd naar herontwikkeling van deze locatie. Het beleid tot nu toe is erop gericht het hele complex te renoveren, nieuwbouw toe te voegen en de ruimten opnieuw uit te geven. De huidige gebruikers moesten in verband met de uitvoering van de werkzaamheden de panden verlaten. Hervestiging na voltooiing van het project was geen optie – behoudens voor drukkerij Nautilus.
Onlangs is duidelijk geworden dat de exploitatie een relatief groot tekort vertoont. In de komende tijd zullen wij ons beraden over de te kiezen koers. Teneinde alle mogelijkheden open te houden is het gewenst het ontwerp bestemmingsplan op dit onderdeel aan te passen. […]”
2.7. Bij gelegenheid van de vaststelling van het erratum heeft de gemeenteraad in een motie (motie nr. 3, RV 05.0066 28-30 juni 2005) aan B&W verzocht om met een plan van aanpak te komen en met een begroting voor het cascoherstel van de panden. Het erratum van vermeldt ten aanzien van de Vrijplaats, voor zover van belang, het volgende:
“1. Koppenhinksteeg
(…) Het is thans gewenst uit te gaan van de mogelijkheid van algehele legalisering, waarbij diverse renovatie- of herontwikkelingsvarianten binnen het bestemmingsplan moeten passen.
(…)
2. de mogelijkheid van een minder vergaande renovatie dan aanvankelijk voor ogen stond wordt opengehouden, waarbij de huidige gebruikers – geheel of ten dele – hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen, dan wel na afloop van de werkzaamheden kunnen hervatten;
(…)”
2.8. Bij besluit van 14 februari 2006 hebben gedeputeerde staten van Zuid-Holland het bestemmingsplan Binnenstad I goedgekeurd.
2.9. Op 28 november 2006 hebben de gemeente en de woningcorporatie genaamd Woningstichting Ons Doel (hierna: Ons Doel) een raamovereenkomst gesloten voor de samenwerking bij diverse herstructureringsprojecten, waaronder het project Koppenhinksteeg (hierna: de Raamovereenkomst). De Raamovereenkomst voorziet onder meer in de oprichting van een door de gemeente te treffen voorziening voor de financiering van deze projecten (hierna: het herstructureringsfonds).
2.10. Ter uitvoering van de onder 2.7 vermelde motie hebben B&W op 18 april 2007 de Notitie Legalisering Vrijplaats Koppenhinksteeg (hierna: de Notitie) gepresenteerd. De begeleidende brief van 18 april 2007 aan de direct betrokkenen vermeldt dat de Notitie kaderstellend is voor de te nemen besluiten in het legaliseringstraject. De Notitie voorziet in een toekomstige verkoop van de panden aan Ons Doel en de verhuring ervan door Koppenhinksteeg c.s. Het in de Notitie geformuleerde overstijgende doel is “het creëren van een voor alle betrokken partijen min of meer acceptabele woon-, werk- en leefsituatie”. De Notitie vermeldt onder meer het volgende:
“4.4 Het te sluiten convenant
Deze keuzen impliceren ook aanpassingen. Aanpassingen in fysieke zin – bijvoorbeeld akoestische aanpassingen – maar ook aanpassing in onderlinge verhoudingen. De gemeente zal de betrokken partijen voorstellen een convenant te sluiten. Dit convenant heeft tot doel om de gewenste situatie te bereiken en te bestendigen. In dit convenant kan worden opgenomen hoe dit wordt bereikt en welke rol partijen daarin spelen. Belangrijk element hierin is de acceptatie van de keuze en het staken en niet opstarten van nieuwe juridische procedures. Ook kan worden opgenomen hoe partijen met elkaar overleg voeren en met elkaar omgaan. De deelname aan het convenant en de te nemen gedoogbesluiten vormen het kader voor het uitvoeren van toezicht en handhaving. De beoogde deelnemers aan dit convenant zijn de Vrijplaats, Ons Doel, de gemeente Leiden en vertegenwoordigers van de buurt.
5 De afwegingen ter onderbouwing van de keuzen
5.1 Afweging met betrekking tot het vertrouwensbeginsel
Door het in het verleden stilzwijgende gedogen van het gebruik van de Koppenhinksteeg nr. 2 en nr. 4 door de verschillende opeenvolgende Vrijplaats gebruikers en door de wens van de gemeenteraad in juni 2005 om alle gebruik van de V[r]ijplaats te legaliseren, is mogelijk het vertrouwen gewekt dat de Vrijplaats gebruikers de activiteiten konden blijven uitvoeren. Dit mogelijk gewekte vertrouwen is afgewogen in het proces van zorgvuldige afweging tegen de belangen van derden. Het voortschrijdend inzicht resulterend uit deze afweging van belangen leidt tot het besluit om alle gebruikers te legaliseren, onder conditie dat de gebruikers ook zullen gaan voldoen aan alle wettelijke eisen en noodzakelijke vergunningen. Op deze wijze wordt ook mogelijk gemaakt dat de belangen van derden, met name waar het betreft het kunnen voorkomen van overlast, zo veel mogelijk kunnen worden gewaarborgd.
5.2. Afweging met betrekking tot het realisatievermogen
De Linkse Kerk heeft reeds het pad van legalisering op dit punt ingezet door het uitvoeren van de aanpassingen, door het aanvragen van de achteraf legaliserende bouw- en monumentenvergunning, door het aanvragen van de gebruiksvergunning, door het verkrijgen van de paracommerciële Drank- en Horecavergunning, door aanpassingen te realiseren die de gebruiksbeperking moeten opheffen, door de bereidheid uit te spreken de mogelijke geluiduitstraling te willen beperken door het (ten dele laten) uitvoeren van fysieke aanpassingen en door de bereidheid om een huurovereenkomst te willen sluiten met Ons Doel. Naar mening van het college van B&W heeft de Linkse Kerk aannemelijk gemaakt te willen en op termijn te kunnen voldoen aan de wettelijke eisen en de noodzakelijke vergunningen.
Bar en Boos heeft dit pad nog niet ingezet. Wel heeft Bar en Boos aangegeven bereid te zijn te willen voldoen aan de wettelijke eisen en aan de noodzakelijke vergunningen. Voor Bar en Boos geldt dat de uit te voeren fysieke aanpassingen aanzienlijk zijn en derhalve ook veel geld zullen kosten. Ook zal het veel capaciteit, kennis en doorlooptijd vergen om alle vergunningprocedures te doorlopen en af te ronden. Het college van B&W is nu niet overtuigd van het vermogen van Bar en Boos om de noodzakelijke activiteiten te realiseren. Echter, Bar en Boos wordt wel in staat gesteld om het college van B&W te overtuigen van haar realisatievermogen. Daartoe zal Bar en Boos gevraagd worden een (bedrijfs)plan van aanpak op te stellen waaruit het college van B&W kan afleiden dat dit realisatievermogen aanwezig zal zijn. Vervolgens zal het college van B&W de daartoe noodzakelijke stappen zetten om de legalisering van Bar en Boos mogelijk te maken.
(…)
6.2 (Bedrijfs)plan van aanpak Bar en Boos
Bar en Boos wordt in gelegenheid gesteld om binnen een termijn van zes (6) maanden een (bedrijfs)plan van aanpak op te stellen en aan te bieden aan het college van B&W. Het doel van dit (bedrijfs)plan van aanpak is dat Bar en Boos aannemelijk kan maken dat zij binnen een redelijke termijn aan alle wettelijke eisen en noodzakelijke vergunningen kan voldoen. Als het college van B&W dit (bedrijfs)plan van aanpak zal accepteren, dan zal het college van B&W medewerking verlenen aan de legalisering van Bar en Boos.
Het opstellen, het beoordelen en de acceptatie van het (bedrijfs)plan van aanpak, alsook de uitvoering van het (bedrijfs)plan van aanpak moet worden voorzien van spelregels. Deze spelregels zorgen er voor dat het van meet af aan voor alle betrokkenen duidelijk is aan welke inhoudelijke en proces eisen moet worden voldaan en hoe besluitvorming zal plaatsvinden. Het college van B&W zal deze spelregels vooraf vaststellen.
(…)
De financiële consequenties
(…)
Tussen Ons Doel en de gemeente is nu een verkoopcontract in afrondende bespreking, gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
- De koopprijs voor het complex bedraagt één euro (€ 1,00);
- Bij een mogelijk toekomstige aanwending van (delen van) het complex voor commerciële doeleinden kan door het college van B&W, na onderzoek of en in hoeverre aan deze omstandigheden een economische waarde dient te worden toegekend, een correctie op de koopprijs worden toegepast;
- Ons Doel zal na de eigendomsoverdracht voor eigen rekening het verkochte renoveren, waarvan de kosten nu geschat zijn op € 1.200.000,-;
- Ons Doel zal met de gebruikers cascohuurovereenkomsten aangaan, die een bijdrage aan de exploitatie zullen leveren. Eventuele door Ons Doel te realiseren wensen van de huurders (akoestische maatregelen van de Linkse Kerk) zullen via een verhoging van de huurprijs kunnen worden verrekend;
- De gemeente Leiden zal het negatieve exploitatieresultaat conform de afspraken uit de raamovereenkomst financieren door aanwending van middelen uit het herstructureringsfonds.
De nu ingeschatte bijdrage uit het herstructureringsfonds zal tussen de € 305.000 en € 460.000 bedragen, zulks definitief te maken bij de finale berekening van het cascoherstel en de exploitatie.
De mogelijke ontwikkeling van de oostelijke strook (commerciële ruimten op de begane grond, daarboven woningen in twee à drie lagen) zal ook een positief effect hebben op de exploitatie van het dan uitgebreide complex.
Door deze constructie zijn de kosten en risico’s voor de gemeente Leiden beperkt, zeker in het licht dat de cascorenovatie wordt uitgevoerd, de akoestische maatregelen kunnen worden getroffen en gefinancierd en door de huurovereenkomsten het beheer en onderhoud van het complex mogelijk zal worden gemaakt.
De kosten voor het uitvoeren van het proces van legalisering zijn beperkt, naar verwachting € 15.000,- tot € 20.000,-. Deze kosten worden ten laste gebracht van het beschikbaar gestelde krediet “Panden Koppenhinksteeg”.”
2.11. Enige weken na de presentatie van de Notitie heeft de gemeenteraad ingestemd met het hierin neergelegde plan van aanpak.
2.12. Als uitvloeisel van de Notitie hebben B&W op 7 mei 2007 twee verzoeken ingediend bij de Milieudienst West-Holland, om af te zien van handhavend optreden tegen het overschrijden van de geluidsnorm door de Linkse Kerk en Bar & Boos. Op 8 mei 2007 hebben B&W aan de gemeenteraad voorgesteld een voorbereidingsbesluit krachtens artikel 21 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening te nemen voor het gebied gelegen tussen de Oude Rijn in het noorden, de Hooglandse Kerkgracht in het westen, de Koppenhinksteeg in het zuiden en de Kaasmarkt in het oosten, ten behoeve van het bestemmingsplan Binnenstad I. Daarnaast hebben B&W op 17 augustus 2007 twee voorgenomen gekwalificeerde gedoogbeschikkingen verzonden, die strekken tot het gedogen van de Linkse Kerk en van Bar & Boos tot 1 maart 2008.
2.13. In oktober 2007 is het college van B&W afgetreden.
2.14. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft, in een uitspraak van 10 oktober 2007, het onder 2.8 vermelde besluit van 14 februari 2006 van gedeputeerde staten van Zuid-Holland gedeeltelijk vernietigd en goedkeuring onthouden voor de bestemming horeca.
2.15. Op enig moment in oktober 2007 heeft Ons Doel aan de gemeente bericht dat de investering voor de panden hoger uitvalt en dat zij het exploitatietekort begroot op € 900.000.
2.16. Op 18 december 2007 hebben de gemeenteraadsfracties van PvdA, CDA, VVD en GroenLinks een coalitieakkoord gesloten ter vorming van een nieuw college van B&W. Het coalitieakkoord luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Koppenhinksteeg
In juli 2005 is besloten tot legalisering van de activiteiten van de Vrijplaats Koppenhinksteeg. Dit ingezette proces, dat is uitgewerkt in het plan van aanpak tot legalisering Koppenhinksteeg, zetten wij voort. Wij zullen geen extra financiële middelen beschikbaar stellen dan die die reeds met Ons Doel zijn afgesproken. Ook aan andere afspraken uit het plan van aanpak houden wij strikt vast.”
2.17. Op 21 januari 2008 heeft Bar & Boos haar bedrijfsplan aan de gemeente overhandigd. De gemeente heeft dit bedrijfsplan laten beoordelen door een extern bureau, te weten Horeca-adviesbureau Van Spronsen en Partners (hierna: Van Spronsen en Partners).
2.18. Bij brief van 12 maart 2008 heeft Ons Doel aan de gemeente bericht dat haar zonder extra financiële bijdrage van de gemeente niets anders rest dan zich terug te trekken uit het legaliseringsproces.
2.19. Met een brief van 25 maart 2008 hebben B&W aan de gemeenteraad bericht te hebben geconstateerd dat er geen aanbod ligt dat het mogelijk maakt om het complex te verkopen aan Ons Doel binnen de in het coalitieakkoord gestelde randvoorwaarden. In de brief maken B&W melding van het voornemen om andere opties voor herontwikkeling van het complex te onderzoeken. Voor zover thans van belang vermeldt de brief voorts:
“In de notitie van 18 april 2007 hebben wij aangegeven dat de benodigde bijdrage uit het herstructureringsfonds voor het project Koppenhinksteeg tussen de € 305.000 en € 460.000 zou zijn. In oktober 2007 heeft Ons Doel laten weten dat de investeringen fors hoger uit vallen vanwege bouwkostenstijging, degradatie van de bouwkundige staat en investeringen voor het casco die nog niet eerder waren voorzien maar wel noodzakelijk zijn. Kosten: € 900.000. Na onderhandelingen met de gemeente heeft Ons Doel nog ruimte in de begroting gevonden om de investeringen te verlagen. Hiermee is het tekort teruggebracht tot € 775.000. Met het coalitieakkoord is ons inziens bedoeld dat de financiële bijdrage niet hoger kan zijn dan maximaal € 460.000. Na beoordeling van de nieuwe begroting is met Ons Doel een drietal optimalisatiemogelijkheden besproken:
* Verhoging van de huur
* Aanpassen van de restwaardemethodiek
* Resultaat uit ontwikkeling Kaasmarkt-zijde Koppenhinksteeg
De verwachting was dat de drie mogelijkheden elk ca. € 100.000 zouden opleveren. Ons Doel zag echter geen mogelijkheden voor een huurverhoging en aanpassing van de restwaardemethodiek. Vervolgens bleek bij verdere calculatie het resultaat van de ontwikkeling vrijwel nihil.
Aangezien niet zeker was of Bar en Boos kon voldoen aan de in ons besluit van 18 april 2007 gestelde voorwaarden, is in de onderhandelingen met Ons Doel nagegaan of bij een vertrek van Bar en Boos een oplossing kan worden gevonden door het onder marktconforme voorwaarden exploiteren van de betreffende ruimte. Gebleken is dat het financiële gat (dat zoals hiervoor aangegeven ruim € 300.000 bedraagt) met hooguit € 100.000 en daarmee slechts gedeeltelijk zou kunnen worden gedicht.
Ons Doel heeft in een brief d.d. 12 maart 2008 aangegeven dat zij op termijn wel kansen ziet om te komen tot een stabiele situatie in de buurt en daarnaast mogelijkheden ziet om te komen tot een verantwoorde exploitatie. Dit kan echter niet zonder een extra financiële bijdrage van de gemeente. Zonder extra financiële bijdrage van de gemeente trekt Ons Doel de conclusie dat zij zich zal moeten terugtrekken uit dit proces en het beheer van het pand weer zal moeten overdragen aan de gemeente.
(…)
Sinds 1995 is er vanuit het Stadsvernieuwingsfonds een budget beschikbaar voor de panden Koppenhinksteeg. In de begroting van 1999 staat dat het budget bestemd is voor het opknappen van de panden aan de Koppenhinksteeg alsmede de walmuren van de Oude Rijn ter plaatse van de Koppenhinksteeg. De kosten hiervan werden indertijd geraamd op € 272.268. Inmiddels zijn er kosten voor geluidsmetingen, bemiddelingskosten voor het convenant met de buurt, projectkosten en andere kleine uitgaven van betaald en is de vrij besteedbare ruimte nog € 180.662. Gezien onze interpretatie van het coalitieakkoord dat de financiële bijdrage niet hoger kan zijn dan maximaal € 460.000, is het ons inziens niet mogelijk deze middelen aan te wenden, naast de in het herstructureringsfonds beschikbare bedrag, om alsnog een overeenkomst met Ons Doel te bewerkstelligen.”
2.20. Van Spronsen en Partners concludeert in haar rapport van 9 mei 2008 ten aanzien van het bedrijfsplan van Bar & Boos dat de juistheid van de hierin genoemde gegevens met betrekking tot investeringsbegroting, omzetprognose, huurwaarde en kapitaallasten in twijfel moet worden getrokken, en dat het bedrijfsplan cruciale informatie ontbeert en financieel niet haalbaar is.
2.21. Op 1 juli 2008 hebben B&W definitief besloten tot herontwikkeling en verkoop van het complex.
2.22. Met een brief van 3 juli 2008 heeft de gemeente aan Bar & Boos bericht dat zij op basis van het onderzoek van Van Spronsen en Partners heeft besloten het bedrijfsplan van Bar & Boos niet goed te keuren. De gemeente stelt voorts dat zij, overeenkomstig het gestelde in de Notitie, geen verdere medewerking kan verlenen aan de legalisering van Bar & Boos.
2.23. Bij brief van 3 juli 2008 heeft de gemeente Koppenhinksteeg c.s. in kennis gesteld van de beslissing van 1 juli 2008 om het legaliseringsproces van de Vrijplaats te beëindigen. De brief vermeldt, voor zover hier van belang:
“In het kader van ons onderzoek hebben wij geconstateerd dat er geen aanbod ligt dat het mogelijk maakt om het complex te verkopen aan Ons Doel binnen de in het coalitieakkoord d.d. 18 december 2007 gestelde randvoorwaarden. Het coalitieakkoord bevatte een nadere precisering van de (financiële) kaders waarbinnen ons onderzoek moest worden uitgevoerd. Hiermee stond vast dat niet kan worden voldaan aan één van de randvoorwaarden zoals gesteld in de notitie van 18 april 2007 zodat legalisering reeds om die reden niet mogelijk is. Daarbij merken wij op dat ten aanzien van Bar en Boos – in het kader van de beoordeling van het door hen op 19 januari 2008 ingediende Bedrijfsplan – nog een andere problematiek speelt. Kortheidshalve verwijzen wij in dat verband naar onze brief van 3 juli 2008, met kenmerk DIV-2008-10538, zoals wij die separaat aan Bar en Boos hebben verzonden.
(…)
Hierbij informeren wij u dat wij na afronding van de wensen en bedenkingen procedure op 1 juli 2008 definitief besloten hebben tot herontwikkeling en verkoop van het complex.
Het voorgaande brengt mee dat het gebruik door u van het complex beëindigd dient te worden. Nu de panden naar verwachting op korte termijn zullen worden verkocht stellen wij de datum waarop het complex door u dient te zijn ontruimd, mede gelet op de termijn waarop u het pand feitelijk gebruikt, op uiterlijk 1 maart 2009.”
2.24. Op 21 juli 2008 heeft Koppenhinksteeg c.s. de gemeente in kort geding gedagvaard en – samengevat weergegeven – veroordeling van de gemeente gevorderd tot voortzetting van het proces tot legalisering van de Vrijplaats.
2.25. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 4 augustus 2008 geoordeeld dat het geschil in de kern gaat om de vraag of de gemeente gehouden was om het proces tot legalisering van de Vrijplaats voort te zetten. Hij heeft deze vraag vervolgens ontkennend beantwoord. Aldus zijn de vorderingen van Koppenhinksteeg c.s. afgewezen.
2.26. Van dit vonnis heeft Koppenhinksteeg c.s. hoger beroep ingesteld. Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft bij arrest van 10 februari 2009 het bestreden vonnis bekrachtigd. Bij dagvaarding van 6 april 2009 heeft Koppenhinksteeg c.s. tegen dit arrest cassatieberoep ingesteld. Hierop is nog niet beslist.
2.27. Bij dagvaarding van 23 juni 2009 heeft Koppenhinksteeg c.s. een nieuwe zaak aangebracht bij het gerechtshof ’s-Gravenhage. Deze zaak strekt tot heropening van het kort geding waarin dit hof op 10 februari 2009 arrest heeft gewezen. Koppenhinksteeg c.s. voert hiertoe – kort weergegeven – aan dat zij in juni 2009 documenten in haar bezit heeft gekregen waaruit blijkt dat het arrest van 10 februari 2009 berust op bedrog van de zijde van de gemeente, zodat aanleiding bestaat om dit arrest te herroepen. Het hof heeft op deze vordering nog niet beslist.
2.28. Bij brief van 20 februari 2009 heeft Koppenhinksteeg c.s. aan de gemeente meegedeeld dat zij een bod heeft uitgebracht op de panden Koppenhinksteeg 2-6 en de Hooglandse Kerkgracht 4. De gemeente heeft met een brief van 19 maart 2009 deze bieding afgewezen. De brief van de gemeente vermeldt, voor zover van belang:
“(…) Uw bieding bleek in ieder geval niet aan de navolgende voorwaarden te voldoen:
- Akkoordverklaring met de disclaimer, procesletter en de dataroom protocol van DTZ Zadelhoff;
- Een schetsplan;
- Bankgarantie;
- Aanbieding van Koppenhinksteeg 4 aan Nautilus.
Op grond van het gestelde in artikel 5.1 van de Algemene Verkoopvoorwaarden is uw bieding ongeldig zodat u om die reden uitgesloten bent van verdere deelname aan de verkoopprocedure. (…)”
2.29. Op 2 juni 2009 heeft de gemeente de panden gelegen aan de Hooglandse Kerkgracht 4 en de Koppenhinksteeg 4 en 6 verkocht aan de besloten vennootschap Atrium Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna: Atrium). De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte bedraagt € 150.000,00 (zegge een honderd vijftig duizend euro). Als prijspeildatum geldt 1 maart 2009.
(…)
ARTIKEL 4
EIGENSCHAPPEN VAN HET VERKOCHTE/VERONTREINIGING
(…)
b. Na het ondertekenen van deze koopovereenkomst zal verkoper vóór 1 juli 2009 of zo spoedig mogelijk nadien inventariseren of de tot het verkochte behorende onderliggende grond gesaneerd dient te worden en of er eventuele asbesthoudende materialen in het verkochte aanwezig zijn die verwijderd dienen te worden. Verkoper zal het resultaat van de bodeminventarisatie zo snel mogelijk aan de koper melden. De kosten van onderzoek, bodemsanering en asbestsanering die gemoeid zijn voor het beoogde bestemming zijn tot een bedrag van maximaal een honderd dertig duizend euro (€ 130.000,00) voor de rekening van verkoper.
(…)
ARTIKEL 5
FEITELIJKE LEVRING/STAAT VAN HET VERKOCHTE
a. De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte aan koper zal geschieden leeg en ontruimd, behoudens het verkochte sub c. welk verkochte verhuurd is aan Drukkerij Nautilus. Koper verplicht zich de bepalingen van het hiervoor in de overwegingen bedoelde protocol na te leven. Bedoeld protocol geeft de voorwaarden weer waaraan koper zich heeft te houden jegens de huurder, Drukkerij Nautilus. (…)
ARTIKEL 9
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat:
(…)
c indien uiterlijk op 1 juli 2010 geen ontruimingstitel voor het verkochte Hooglandse kerkgracht 4 begane grond, Koppenhinksteeg 2, 2b, 2c en 4 verkregen wordt.
(…)”
2.30. Het protocol bij de koopovereenkomst tussen de gemeente en Atrium, zoals bedoeld in artikel 5, luidt voor zover van belang:
“Koper zal de nieuw te ontwikkelen ruimte gelegen op de begane grond van het pand aan de Koppenhinksteeg 4 te Leiden aanbieden uiterlijk vóór gereedmelding van de herontwikkelingen/renoveren aan de huidige huurder van Koppenhinksteeg 6 te Leiden, zijnde drukkerij Nautilus (hierna: huurder), zulks in het kader van de bedrijfsvoering van huurder, onder de volgende voorwaarden en bepalingen: (…)”
3. Het geschil
in de hoofdzaak
3.1. Koppenhinksteeg c.s. vordert, samengevat:
primair:
a. een verbod aan de gemeente om de Vrijplaats te verkopen zolang de onderhandelingen van partijen niet zijn beëindigd door (i) een desbetreffende gezamenlijke verklaring van partijen dan wel (ii) een desbetreffende, in kracht van gewijsde gegane of bij voorraad uitvoerbaar verklaarde rechterlijke uitspraak, althans zonder dat in de koopovereenkomst een beding is opgenomen waarbij de koper zich verplicht uitvoering te geven aan het plan van aanpak en aan de koper verboden wordt enige handeling te verrichten die aan de uitvoering van dit plan in de weg staat;
b. een gebod aan de gemeente tot voortzetting van het proces dat in het plan van aanpak is beschreven, en wel door hervatting van het overleg met Ons Doel;
c. een gebod aan de gemeente om het bedrijfsplan van Bar & Boos alsnog te beoordelen volgens de criteria en de procedure die op 17 juli 2007 zijn overhandigd met het programma van eisen;
d. de veroordeling van de gemeente in de proceskosten, en
subsidiair:
e de veroordeling van de gemeente tot betaling van € 432.905, alsmede tot vergoeding van schade op te maken bij staat, dienende ter realisering van het in de dagvaarding genoemde project op een andere, redelijke en gelijkwaardige locatie in Leiden, onder nader omschreven voorwaarden;
f. de veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2. Koppenhinksteeg c.s. legt hieraan, eveneens samengevat, het volgende ten grondslag. De gemeente heeft, door concrete toezeggingen van bevoegd te achten personen, bij de gebruikers van de Vrijplaats en dus ook bij Koppenhinksteeg c.s. uitdrukkelijk, ondubbelzinnig en ongeclausuleerd het (gerechtvaardigde) vertrouwen gewekt dat algehele formalisering en legalisering zouden volgen. Hiertoe, en hierop voortbouwend, heeft Koppenhinksteeg c.s. in het bijzonder in de jaren 2006 en 2007 aanzienlijke investeringen gedaan (totaal € 432.905): verbouwingen, ontwikkeling plannen e.d., alles om te kunnen voldoen aan de regelgeving. Het uiteindelijke besluit van de gemeente houdt een algehele koerswijziging in, die onzorgvuldig is tegenover Koppenhinksteeg c.s. Haar stellingen over een “onvoorzien tekort” houden geen stand. Dit tekort is niet werkelijk nieuw en dus niet onvoorzien, en levert zeker geen zwaarwegende onvoorziene omstandigheden op die haar kunnen doen terugkomen van de eerdere toezeggingen en gewekte verwachtingen. Er is ook sprake van een rekenfout van de gemeente, waarvan zij de gevolgen niet op Koppenhinksteeg c.s. kan afwentelen. Er zijn mogelijkheden voor aanvullende financiering (o.m. uit het herstructureringsfonds en het stadsvernieuwingsfonds) die ten onrechte onbenut blijven. Afgezien hiervan heeft de gemeente in redelijkheid niet kunnen komen tot de afwijzing van het bedrijfsplan van Bar & Boos. Aanvankelijk stond zij zelfs positief tegenover dit plan. Alles bijeengenomen komt de opstelling van de gemeente in strijd met de beginselen van rechtszekerheid en van zorgvuldigheid en met het motiverings- en het vertrouwensbeginsel. Dit leidt primair tot de verplichting van de gemeente om met haar, Koppenhinksteeg c.s., door te onderhandelen (met een verbod tot verkoop aan derden die geen uitvoering geven aan het plan van aanpak en herbeoordeling van het bedrijfsplan van Bar & Boos), en subsidiair tot de verplichting van de gemeente om – op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad – de schade van haar, Koppenhinksteeg c.s., te vergoeden. Deze schade bedraagt € 432.905.
Bij haar pleidooi ter zitting van 10 augustus 2009 heeft Koppenhinksteeg c.s. nog aangevoerd dat haar vorderingen mede strekken tot nakoming van een overeenkomst met de gemeente, die is tot stand gekomen door een daarop gericht aanbod van de gemeente en de aanvaarding daarvan door haar, Koppenhinksteeg c.s.
3.3. De gemeente voert verweer. Zij bestrijdt alle onderdelen van de vordering.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de incidenten tot overlegging of openlegging van bescheiden
3.5. Koppenhinksteeg c.s. heeft twee incidentele vorderingen ingesteld. De eerste daarvan is gedagtekend op 16 juli 2009 en strekt er, samengevat, toe dat de rechtbank op basis van de artikelen 22 en 162 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de gemeente beveelt bescheiden over te leggen of open te leggen ten aanzien van de in productie 189 genoemde exploitatieberekeningen.
3.6. De tweede incidentele vordering van Koppenhinksteeg c.s. is gedagtekend op 20 juli 2009 en strekt er, samengevat, toe dat de rechtbank op basis van de artikelen 22 en 162 Rv de gemeente beveelt bescheiden (handgeschreven notities) over te leggen of open te leggen met betrekking tot productie 190.
3.7. Koppenhinksteeg c.s. legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. Zij heeft geconstateerd dat de gemeente haar (en daarmee ook de voorzieningenrechter en het hof in het kort geding) tot dan toe wezenlijke informatie heeft onthouden, die een geheel ander licht werpt op de voorgeschiedenis en daarmee ook op haar positie tegenover de gemeente. Zij heeft op deze grond ook de heropening van de zaak in het hoger beroep in het kort geding gevorderd.
3.8. De gemeente heeft deze vorderingen bestreden. Zij heeft gevraagd om, zo nodig, een nadere termijn voor haar verweer, nu de vorderingen in een heel laat stadium zijn ingesteld en zij nog onvoldoende gelegenheid heeft gehad om zich daartegen te verweren.
3.9. Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
in het incident strekkende tot het treffen van een provisionele voorziening
3.10. Bij conclusie die is gedateerd op 4 augustus 2009 vordert Koppenhinksteeg c.s., kort en zakelijk samengevat, dat de rechtbank voor de duur van het geding (in de hoofdzaak) de gemeente op straffe van een dwangsom zal verbieden de Vrijplaats op basis van de met Atrium gesloten koopovereenkomst te leveren aan Atrium.
3.11. Koppenhinksteeg c.s. legt hieraan de stelling ten grondslag dat de gemeente door deze verkoop ten onrechte vooruitloopt op de uitkomst van deze bodemprocedure. De primaire hoofdvorderingen zouden illusoir zijn als de gemeente het complex al aan deze derde zou hebben geleverd.
3.12. De gemeente heeft de provisionele vordering bestreden. Zij stelt dat bij deze vordering ook de belangen van een derde, Atrium, zijn betrokken en heeft mede daarom gevraagd om, zo nodig, een nadere termijn voor haar verweer. Ook in dit incident stelt zij dat zij tot dusver onvoldoende gelegenheid heeft gehad voor een nader uitgewerkt verweer.
3.13. Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4. De beoordeling
in de hoofdzaak en in de incidenten
4.1. Van het besprokene tijdens de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt. De rechtbank leest de inhoud van dit proces-verbaal met inachtneming van de door partijen voorgestelde aanvullingen, zoals vermeld onder 1.2 en 1.3.
4.2. Voor het verkrijgen van de door haar gevorderde voorzieningen staat aan Koppenhinksteeg c.s. geen andere met voldoende waarborgen omgeven rechtsgang open. Zij richt zich ook niet tegen een besluit in de zin van artikel 1 lid 3 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Hieruit volgt dat zij ontvankelijk is in haar vordering voor de burgerlijke rechter.
4.3. De rechtbank zal allereerst beoordelen of zij in staat is te beslissen op de hoofdvordering. Als dit het geval is, kan een inhoudelijke beslissing in de drie incidenten achterwege blijven. Voor de provisionele vordering volgt dit uit de aard van deze vordering. Ten aanzien van de incidentele vorderingen tot overlegging of openlegging van bescheiden ligt dit in zoverre anders dat denkbaar is dat de beslissing in de zaak zelf afhangt van de inhoud van stukken die Koppenhinksteeg c.s. nog niet kent maar die zij nu juist in deze zaak wil betrekken. Zo nodig zal de rechtbank dus moeten onderzoeken of dit geval zich mogelijk voordoet, en zo ja, of de gemeente kan worden verplicht die stukken voor Koppenhinksteeg c.s. te openbaren.
4.4. Koppenhinksteeg c.s. heeft zeer veel producties overgelegd: in totaal 201 (waarvan vele uit meerdere onderdelen bestaan of pas heel laat in het geding zijn gebracht). De rechtbank heeft geen acht geslagen op stukken die niet op enigerlei wijze van een toelichting zijn voorzien of waarnaar in de processtukken van Koppenhinksteeg c.s. niet (inhoudelijk) wordt verwezen.
4.5. Van de verste strekking is de – ter zitting van 10 augustus 2009 voor de eerste maal geponeerde – stelling van Koppenhinksteeg c.s. dat tussen partijen een bindende overeenkomst is tot stand gekomen. Deze stelling wordt verworpen. Zij is immers niet te rijmen met de primaire vordering, die strekt tot dooronderhandelen. Bovendien heeft Koppenhinksteeg c.s. niet gesteld welke (concrete en definitieve) inhoud de door haar gepretendeerde overeenkomst heeft.
4.6. De kern van het geschil wordt gevormd door de vraag of de gemeente zich tegenover Koppenhinksteeg c.s. zodanig heeft gedragen dat het haar niet vrijstond af te zien van verdere onderhandelingen met Koppenhinksteeg c.s. en – integendeel – met Atrium in zee te gaan ten behoeve van een plan waarin voor Koppenhinksteeg c.s. geen plaats is. Bij de beantwoording van deze vraag zal ook worden onderzocht of de investeringen die Koppenhinksteeg c.s. naar haar zeggen heeft gedaan, voortvloeien uit opdrachten of verzoeken van de kant van de gemeente.
4.7. De rechtbank is van oordeel dat uit het raadsbesluit van 30 juni 2005, de Raamovereenkomst en de Notitie met het plan van aanpak, tezamen en in onderling verband bezien, niet valt af te leiden dat de gemeente een onvoorwaardelijke of ondubbelzinnige toezegging aan Koppenhinksteeg c.s. heeft gedaan voor de legalisering van de Vrijplaats. De rechtbank overweegt hiertoe dat het raadsbesluit niet méér betreft dan het in gang zetten van een procedure die uiteindelijk tot legalisering zou moeten leiden, waarbij de te kiezen koers ten aanzien van het verwachte exploitatietekort van het complex in beraad is genomen. De uitkomst van het legaliseringsproces stond hierom, maar ook vanwege andere onzekerheden, zoals bijvoorbeeld de uitkomst van mogelijke inspraakprocedures, allerminst vast.
4.8. In haar stelling dat de ontwikkeling van de Vrijplaats in de Raamovereenkomst is gewaarborgd kan Koppenhinksteeg c.s. niet worden gevolgd. In de Raamovereenkomst hebben de gemeente en Ons Doel vastgelegd dat zij samenwerking beogen bij de herstructurering van een aantal locaties in Leiden, waaronder het complex aan de Koppenhinksteeg. Over de wijze en de gevolgen van herstructurering van het complex alsmede de financiering ervan bevat de Raamovereenkomst geen uitdrukkelijke bepalingen. Over de legalisering van de Vrijplaats bevat de Raamovereenkomst evenmin enige bepaling.
4.9. Met het verschijnen van de Notitie en het plan van aanpak op 18 april 2007 stond een voor Koppenhinksteeg c.s. gunstige uitkomst van het legaliseringsproces evenmin vast. In de begeleidende brief is uitdrukkelijk gesteld dat de Notitie kaderstellend is voor de te nemen besluiten in het legaliseringstraject. In de Notitie zijn de door gemeente gemaakte initiële afwegingen weergegeven en het bevat een plan van aanpak. Mede gelet op de motie ter uitvoering waarvan de Notitie is opgesteld, moet de Notitie worden beschouwd als een nadere concretisering van het legaliseringsproces met een beschrijving van de stappen die betrokkenen moeten nemen om het beoogde doel daadwerkelijk te bereiken. De noodzakelijke stappen zijn voorwaarden voor legalisering, niet alleen met betrekking tot het voldoen van Koppenhinksteeg c.s. aan wettelijke- en vergunningseisen, maar bijvoorbeeld ook ten aanzien van het te sluiten convenant tussen Koppenhinksteeg c.s., Ons Doel, de gemeente en de vertegenwoordigers van de buurt. Een uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en ongeclausuleerde toezegging dat het gebruik van de Vrijplaats hoe dan ook zou worden gelegaliseerd kan uit de Notitie niet worden afgeleid.
4.10. Uit de aard van de financiële paragraaf van de Notitie volgt dat ook deze moet worden gezien als een randvoorwaarde. De in de Notitie opgenomen passage dat de gemeente het negatieve exploitatieresultaat conform de afspraken uit de Raamovereenkomst zal financieren door aanwending van middelen uit het herstructureringsfonds, legt Koppenhinksteeg c.s. uit als een onvoorwaardelijke garantstelling. Deze uitleg gaat voorbij aan de verdere inhoud van de financiële paragraaf, die bedoelde passage in een concrete budgettaire context plaatst en het belang van de gemeente bij beperking van de kosten concreet tot uitdrukking brengt, en aan het kaderstellende karakter van de Notitie als geheel. Uit de omstandigheid dat in de financiële paragraaf van de Notitie de bijdrage uit het herstructureringsfonds voorlopig is geschat op een bedrag tussen € 305.000,-- en € 460.000,--, volgt evenmin de door Koppenhinksteeg c.s. voorgestane onvoorwaardelijke dekking van het exploitatietekort, ongeacht de hoogte daarvan, door de gemeente. De door Koppenhinksteeg c.s. bepleite uitleg vindt voorts geen steun in de verdere inhoud van de Notitie noch ook in de Raamovereenkomst of in de overige in het geding gebrachte stukken.
4.11. Omdat de genoemde bedragen moeten worden gezien als de – zij het voorlopige – financiële kaders die bij het opstellen van de Notitie als uitgangspunt hebben gegolden stond het de gemeente vrij om – in dit geval naar aanleiding van een tussentijds nieuw coalitieakkoord – de financiële grens te stellen op het begrote maximum van € 460.000,--.
De rechtbank overweegt in dit verband dat een gemeente is gebonden aan harde toezeggingen of daarmee op één lijn te stellen verwachtingen die zij heeft gewekt en zich daaraan niet kan onttrekken met een beroep op gewijzigde politieke verhoudingen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bestond een dergelijke binding van de gemeente hier echter niet.
4.12. Voorts behoeven de door Koppenhinksteeg c.s. gestelde ambtelijke mededelingen en verklaringen van wethouders bespreking. De rechtbank beschouwt deze uitingen niet als bindende toezeggingen van de gemeente zoals bedoeld onder 4.11 en evenmin als uitingen in de precontractuele sfeer die de gemeente verplichten tot dooronderhandelen met het oogmerk van legalisering. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
4.13. Koppenhinksteeg c.s. stelt dat B&W niet alleen medewerking verleenden aan legaliserende handelingen, maar deze ook coördineerden door middel van het organiseren van diverse multidisciplinaire bijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten gaf de gemeente opdrachten aan Koppenhinksteeg c.s. tot het verrichten van werkzaamheden en het doen van investeringen gericht op de legalisering. Een en ander blijkt volgens Koppenhinksteeg c.s. uit haar producties 9, 60, 61 en 62. De inhoud van de opdrachten die de gemeente in de bijeenkomsten aan Koppenhinksteeg c.s. heeft gesteld en het kader waarin deze zijn geschied, versterkten haar in het vertrouwen dat deze uiteindelijk tot legalisering van haar activiteiten zou leiden, aldus nog steeds Koppenhinksteeg c.s. De rechtbank overweegt dat bedoelde producties betrekking hebben op het voldoen aan de eisen voor en het verkrijgen van horeca-, gebruiks,- bouw- en monumentenvergunningen. Het voldoen aan deze eisen en het verkrijgen van de vergunningen zijn randvoorwaarden om te komen tot legalisering van de Vrijplaats. Dit betekent dat de afspraken en mededelingen zoals neergelegd in bedoelde producties niet kunnen worden aangemerkt als harde toezeggingen van de gemeente als bedoeld in rechtsoverweging 4.11.
4.14. De mededeling van B&W naar aanleiding van een vraag van de VVD-fractie op 1 augustus 2006 (productie 12), inhoudend dat de gemeente naar andere financiële oplossingen zal moeten zoeken om de situatie aan de Koppenhinksteeg te legaliseren indien de panden niet worden verkocht aan Ons Doel, is volgens Koppenhinksteeg c.s. niet anders te lezen dan als een uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en ongeclausuleerde toezegging. De rechtbank volgt Koppenhinksteeg c.s. hierin niet. De Notitie was ten tijde van de mededeling nog niet gepresenteerd. Dit betekent dat de randvoorwaarden waarbinnen de legalisering zou moeten plaatsvinden (nog) niet bekend waren. Gelet hierop kan deze mededeling van B&W niet worden opgevat als een harde toezegging dat de legalisering van de Vrijplaats hoe dan ook zou plaatsvinden.
4.15. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat productie 164 van Koppenhinksteeg c.s. (met het opschrift “B&W-Aanbiedingsformulier”) geen besluit van B&W betreft, maar een ambtelijk voorbereide concept-voordracht van B&W aan de gemeenteraad. Een dergelijk stuk schept geen binding voor B&W en in deze procedure dus ook niet voor de gemeente.
4.16. Ditzelfde geldt voor mogelijke uitingen van één wethouder, waarvan – in de visie van Koppenhinksteeg c.s. – sprake is in haar productie 162 (“Verslag BVO [X] Koppenhinksteeg – 9 oktober 2006”). Een gemeente wordt niet gebonden enkel door uitspraken van een wethouder, zonder een daaraan ten grondslag liggend besluit van B&W of van de gemeenteraad. Koppenhinksteeg c.s. heeft niet, en zeker niet in voldoende concrete zin, gesteld dat er zo’n achterliggend besluit bestaat. De wel bekende besluiten van deze organen geven geen basis voor de uitingen die volgens de hier besproken productie worden toegeschreven aan de bewuste wethouder. Uit dit een ander volgt dat een nader onderzoek hiernaar achterwege kan blijven.
4.17. De (“interne”) afspraken ingevolge het coalitieakkoord behelsden onmiskenbaar een harde financiële bovengrens. De gemeente is daarin én in de strikte naleving daarvan vrij. De stelling van Koppenhinksteeg c.s. dat de gemeente alleen bij exorbitante overschrijdingen van het beschikbaar gestelde budget kon terugtreden wordt dan ook verworpen. Er bestaat geen verplichting van de gemeente om alternatieve wijzen van financiering te zoeken, zoals het herstructeringsfonds of het stadsvernieuwingsfonds. Het stond de gemeente mogelijk wel vrij om dergelijke fondsen aan te wenden, maar zij was daartoe tegenover Koppenhinksteeg c.s. niet verplicht. Uit de door Koppenhinksteeg c.s. gestelde feiten, indien bewezen, kan niet worden afgeleid dat de gemeente ooit dergelijke financiële bronnen heeft geoormerkt voor de bekostiging van de Vrijplaats (boven de limiet van € 460.000).
4.18. Voor zover Koppenhinksteeg c.s. met haar betoog op dit punt mocht hebben aangevoerd dat de gemeente slechts een marginale extra bijdrage zou behoeven te betalen om de legalisering van de Vrijplaats, met de daarbij behorende plannen voor het complex, tot stand te brengen, falen haar stellingen eveneens. Tegenover het gedocumenteerde verweer van de gemeente, dat inhoudt dat er een substantieel tekort dreigde, heeft Koppenhinksteeg c.s. haar stellingen in dit opzicht niet voldoende toegelicht. Daarom wordt daaraan voorbijgegaan en kan in het midden blijven of de gemeente ook bij een geringe overschrijding van de gestelde limiet het legaliseringstraject had kunnen beëindigen.
4.19. Ten aanzien van de door Koppenhinksteeg c.s. gestelde investeringen geldt het volgende. Tijdens de comparitie heeft zij verklaard dat het hierbij gaat om verbouwingen in en aan de panden van de Vrijplaats die hebben plaatsgevonden op voorstel (of in opdracht van) de gemeente. Dergelijke voorstellen of opdrachten zijn, zo stelt zij, nooit schriftelijk vastgelegd. Haar stellingen op dit punt zijn te weinig concreet en onvoldoende toegelicht om tot nader onderzoek te kunnen leiden. Zo heeft zij niet in enigerlei concrete zin aangevoerd wanneer, bij welke gelegenheden en door wie de door haar bedoelde voorstellen zijn gedaan of opdrachten zijn gegeven. Dit had wel van haar kunnen worden verwacht. Voor een bewijsopdracht is dus geen plaats en de subsidiaire vordering slaagt niet.
4.20. Er is ook geen reden voor inwilliging van de incidentele vorderingen tot overlegging of openlegging van nadere, interne bescheiden van de gemeente in de periode van de gesprekken met Koppenhinksteeg c.s. De feiten die Koppenhinksteeg c.s. hiertoe heeft gesteld rechtvaardigen ook in dit opzicht geen nader onderzoek. Wat zij heeft aangevoerd wijst hooguit op ambtelijke opvattingen of zienswijzen van een wethouder die niet het standpunt van de bevoegde organen van de gemeente ( of de gemeenteraad) vertegenwoordigden. De rechtbank verwijst hierbij voor zoveel nodig naar hetgeen zij heeft overwogen in de onderdelen 4.11 tot en met 4.16 van dit vonnis.
4.21. Onderzoek verdient nog het betoog van Koppenhinksteeg c.s. dat, samengevat, hierop neerkomt dat de plannen van Atrium voor de gemeente per saldo ongeveer even duur zullen worden als de plannen voor de legalisering van de Vrijplaats. Ook dit betoog treft geen doel. Samengevat stelt de rechtbank vast dat uit niets blijkt dat de lasten voor de gemeente daarbij wezenlijk anders of hoger zijn dan uit de koopovereenkomst blijkt. Tijdens de comparitie heeft de gemeente op dit punt meegedeeld dat zij bij de verkoop van het complex aan Atrium geen kosten maakt voor de herontwikkeling van panden. Ook heeft zij, zo stelt zij, aan Atrium geen subsidies in het vooruitzicht gesteld; de eventuele subsidies waarop Atrium aanspraak kan maken zijn die waarop iedere eigenaar in aanmerking kan komen. Dit betreft bijvoorbeeld monumentensubsidies. Koppenhinksteeg c.s. heeft deze stellingen van de gemeente c.s. niet ontzenuwd. Zij heeft ook op dit punt geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.
4.22. Deze zelfde slotsom, op dezelfde gronden, is geboden ten aanzien van de eventuele uitkoop of het behoud van de drukkerij. De gemeente heeft gesteld dat het complex is verkocht onder de voorwaarde dat de drukkerij gehandhaafd zou mogen blijven. Volgens haar is het mogelijk dat Atrium met de drukkerij overeenstemming over uitkoop zal bereiken. De gemeente heeft hieraan toegevoegd dat dit aan die partijen vrijstaat en dat zij, de gemeente, daarmee niets van doen heeft.
4.23. Daarom wordt ook de incidentele vordering inzake bescheiden die hierop betrekking zouden kunnen hebben afgewezen.
4.24. Al het voorgaande leidt tot een ontkennend antwoord op de onder 4.6 vermelde kernvraag en dus tot afwijzing van de vordering in alle onderdelen (primair en subsidiair). Dit betekent dat de rechtbank tot een – voor Koppenhinksteeg c.s. negatieve – einduitspraak in de hoofdzaak komt.
4.25. In deze uitkomst ligt besloten dat ook de provisionele vordering wordt afgewezen.
4.26. Het debat tussen partijen over het bedrijfsplan van Bar & Boos en over het bestemmingsplan behoeft geen bespreking omdat de uitkomst daarvan niet afdoet aan het oordeel van de rechtbank. Hierbij verdient opmerking dat alles wat in de onderdelen 2.10 en 2.12 van dit vonnis is aangehaald uit de Notitie of uit het vervolg daarop, in het voorgaande reeds is meegewogen.
4.27. Koppenhinksteeg c.s. wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten, zowel in de hoofdzaak als in de incidenten. Bij de begroting van het salaris van de advocaat van de gemeente gaat de rechtbank, gelet op de proceshandelingen van de gemeente, uit van drie punten (telkens één punt voor de conclusie van antwoord, de proceshandelingen in de drie incidenten tezamen en de comparitie). Aldus begroot zij het salaris op € 7.740 (drie punten à € 2.580, volgens tarief VII).
5. De beslissing
in de hoofdzaak en in de incidenten
De rechtbank:
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt Koppenhinksteeg c.s. in de kosten van het geding, met inbegrip van die in de incidenten, aan de zijde van de gemeente gevallen en tot op heden begroot op € 4.784,-- voor verschotten en op € 7.740,-- voor salaris van de advocaat, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, berekend vanaf de vijftiende dag na heden tot het tijdstip van betaling;
5.3. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. H.F.M. Hofhuis, D. Aarts en E.A.W. Schippers en is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2009.