Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 08/7589 WOZ
Uitspraakdatum: 13 augustus 2009
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 5 september 2008 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2009.
Eiser is daar in persoon verschenen.
Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
II BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
III OVERWEGINGEN
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 583.721.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning. Het bruto woonoppervlak van de woning is door verweerder op ongeveer 253 m² gesteld en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 175 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 350.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de woning wordt vergeleken met panden die zijn gelegen aan de singel met een tuin op het zuiden, waarvan het uitzicht mooier is. Het oppervlak van de woningen aan de singel is groter. Verweerder gaat uit van een oppervlak van de woning van 253 m², maar het gebruikers-oppervlak is 217 m². De woning staat op een gedempte sloot en is circa 9 cm scheef gezakt, met klemmende deuren en ramen en scheuren in de gevel als gevolg. Bij de binnenmuren komt optrekkend vocht voor. Het buurpand betreft een studentenhuis en dat heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning. Gelet op deze feiten mag de WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 350.000 bedragen
6. Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd. In dit verslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 582.203. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft er daarbij wat de gestelde verzakking betreft op gewezen dat hiermee rekening is gehouden en ook met het gegeven dat de toename van de verzakking sedert de aankoop in 1988 tot circa 1 cm beperkt is gebleven.
7. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de bijbehorende matrix en met hetgeen hij overigens nog heeft aangevoerd, hierin geslaagd.
Naar volgt uit het verslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [b-straat 2] zijn (ook) naar het oordeel van de rechtbank van de genoemde objecten het best vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [b-straat 1] kent zelfs dezelfde zogenoemde vlokcodering als de woning, hetgeen bedoelt aan te geven dat beide panden wat betreft ligging, kwaliteit en onderhoud goed overeenkomen. Op basis van de uit de matrix blijkende verkoopprijzen van voornoemde vergelijkingsobjecten heeft verweerder een gemiddelde vierkante meter prijs voor de opstal van deze vergelijkingsobjecten berekend, waarbij voor elk van de objecten is uitgegaan van de waarde in een situatie van een gemiddelde ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand (vlokcodering 3). De op deze wijze herleide gemiddelde vierkante meter prijs van deze drie objecten bedraagt € 2.293 per m². Van dit bedrag heeft verweerder vervolgens € 200 (2 x € 100) afgetrokken in verband met het feit dat aan de woning een vlokcodering is toegekend die qua kwaliteit en onderhoud onder het gemiddelde ligt. De gemiddelde vierkante meter prijs van de best vergelijkbare objecten is op deze wijze bepaald op € 2.093. Vervolgens heeft verweerder de vierkante meter prijs van het vergelijkingsobject met de laagste prijs per m², zijnde het pand [c-straat 1] (€ 2.040) eveneens met € 200 per m² verlaagd, hetgeen resulteert in een vierkante meter prijs voor dat object van € 1.840. Bij het bepalen van de vierkante meter prijs voor de opstal van de woning heeft verweerder het gemiddelde van deze twee laatste vierkante meter prijzen, te weten € 1.966 gehanteerd. Dit brengt de waarde voor de opstal van de woning op 253 x € 1.966 = € 497.398. Op grond van de mindere staat van onderhoud heeft verweerder daarenboven een extra bedrag van € 16.445 van de waarde van de woning afgetrokken.
De rechtbank stelt vast dat de hierboven geschetste berekeningswijze van verweerder, zoals in de matrix zichtbaar gemaakt, een ingewikkelde is. Met name de tussenstap, waarbij zowel van de woning als van de referentieobjecten de berekende prijs per m² brutovloeroppervlak wordt herberekend naar de situatie alsof de ligging, kwaliteit en onderhoud van de opstal op gemiddeld niveau ligt, zal naar het voorkomt eerder tot onnauwkeurigheden of een speculatieve uitkomst leiden dan wanneer, zoals gangbaar is, de vergelijking van de woning met de referentieobjecten op bedoelde onderdelen rechtstreeks plaatsvindt. In het onderhavige geval acht de rechtbank de onderbouwing van de door verweerder bepleite waarde echter toereikend. De in het taxatieverslag verstrekte gegevens over de verkoopprijs, brutovloeroppervlakte, perceelsgrootte van en bijgebouwen bij de referentieobjecten laten zien dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning acht is geslagen op de ten opzichte van die objecten bestaande verschillen. Na op de verkoopprijs de becijferde waarde van de grond en de waarde van de bijgebouwen in mindering te hebben gebracht, resteert voor de referentieobjecten een rekenprijs per vierkante meter brutovloeroppervlak die tussen de € 2.020 en € 2.900 ligt, hetgeen voor de drie best vergelijkbare referentieobjecten (zonder toepassing van een "vlokcodering") op een gemiddelde vierkante meter prijs neerkomt van € 2.373, hetgeen aanzienlijk hoger is dan de uit de matrix bij het taxatierapport af te leiden vierkante meter prijs voor de woning van € 1.901, in welk laatste bedrag eerder genoemde onderhoudscorrectie van € 16.445 is verdisconteerd. In aanmerking genomen al hetgeen partijen hebben aangevoerd, kan niet anders wordt geoordeeld dan dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde in voldoende ruime mate met de door eiser genoemde factoren, weergegeven in rechtsoverweging 5, rekening heeft gehouden.
9. Wat eiser verder nog heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eisers stelling dat het vloeroppervlak van de woning 217 m² bedraagt is door hem ter zitting niet langer gehandhaafd. De rechtbank heeft daarbij geen aanwijzing dat het bruto- vloeroppervlak van de woning door de taxateur onjuist is bepaald.
Hetgeen eiser ter zitting heeft aangevoerd met betrekking tot de percentuele waardestijging kan niet worden gevolgd. Een dergelijke cijfermatige benadering doet immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeil- datum aan de onroerende zaak is toegekend.
Verweerder heeft weersproken dat het pand dat door studenten wordt bewoond het buurpand van de woning betreft. Daarbij komt dat de door eiser gestelde negatieve invloed op de waarde van de woning door hem niet is geconcretiseerd.
Hetgeen eiser heeft gesteld met betrekking tot de lagere WOZ-waarde van het pand van de buren, welke stelling de rechtbank opvat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel in de zin van de meerderheidsregel, moet als tardief worden aangemerkt, nu verweerder ter zitting heeft aangegeven niet op deze stelling te kunnen reageren. Ware dit anders dan nog kan eisers beroep op voornoemd beginsel niet slagen. Zo het door eiser genoemde buurpand al te laag zou zijn gewaardeerd, is niet aannemelijk dat verweerder bij het vaststellen van die lagere waarde toepassing heeft gegeven aan een begunstigend beleid of een handelen met oogmerk van begunstiging. Evenmin kan één enkel geval leiden tot toepassing van de zogeheten meerderheidsregel omdat één enkel geval geen meerderheid van vergelijkbare gevallen vormt.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. Daarbij is mede in beschouwing genomen dat de waarde genoemd in het taxatieverslag (€ 582.203) minder dan de in artikel 26a van de Wet WOZ vermelde marge afwijkt dan die welke verweerder bij beschikking heeft vastgesteld.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van de griffier mr. P.C. Stroebel.
Uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2009.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.